規(guī)劃業(yè)態(tài)分析（規(guī)劃業(yè)態(tài)分析要從哪幾個(gè)方面分析）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于規(guī)劃業(yè)態(tài)分析的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃？

• 2、如何合理布置商業(yè)業(yè)態(tài)

• 3、商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)定位有哪些規(guī)劃原則？

• 4、商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)中，如何進(jìn)行兒童樂(lè)園業(yè)態(tài)規(guī)劃布局？

一、商業(yè)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃？

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的高速推進(jìn),城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動(dòng)和促進(jìn)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過(guò)程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運(yùn)動(dòng)能夠達(dá)到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。

目前我國(guó)正在爆發(fā)一場(chǎng)業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功,無(wú)疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃

準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購(gòu)物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提……

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際表明，購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，確定不同類別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。

（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對(duì)象

1、 定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對(duì)象，確定目標(biāo)客戶群。

2、 定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過(guò)程：通過(guò)商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：

A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬(wàn)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書(shū)籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬(wàn)的中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。

C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來(lái)的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。

二、如何合理布置商業(yè)業(yè)態(tài)

一、整個(gè)項(xiàng)目的樓層功能（業(yè)態(tài)）設(shè)置

從購(gòu)物到休閑、觀賞，再到餐飲，其設(shè)置順序是由項(xiàng)目的底層，再向高層逐步規(guī)劃放置的。如圖1所示

隨著生活質(zhì)量的提高和消費(fèi)需求的多樣化，人們已經(jīng)逐步由單純的購(gòu)物，逐步轉(zhuǎn)向休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)。因此，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也應(yīng)該由單一業(yè)態(tài)（購(gòu)物），逐步引入餐飲、娛樂(lè)及其他服務(wù)行業(yè)，以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。

一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。所以除了購(gòu)物，其他業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，可以在空間、時(shí)間上最大化的挽留人流量。業(yè)態(tài)設(shè)置豐富多樣是為了需要滿足消費(fèi)者旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的多元化功能需求。同時(shí)，又能有較清晰明確的區(qū)分，使不同層次和消費(fèi)目標(biāo)的客群都能便捷輕松的得到所需的商品和服務(wù)。

另外，購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)的完美搭配，還可以在滿足社會(huì)各界、各層次消費(fèi)群體的各方面需要的同時(shí)，使各業(yè)態(tài)之間起到相互支持、良性互動(dòng)的經(jīng)營(yíng)關(guān)系，保障整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)。

二、業(yè)態(tài)的黃金比例

商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)設(shè)置上，對(duì)購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲的比例的分配一般為：52：18：30。這被稱之為商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的黃金比例。但是，隨著商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的新特點(diǎn)，這個(gè)業(yè)態(tài)設(shè)置也不是絕對(duì)的，可以結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。

目前，商業(yè)業(yè)態(tài)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)是，餐飲、娛樂(lè)在原來(lái)的基礎(chǔ)上逐步加大比重，有些商業(yè)項(xiàng)目將自身定位為主題娛樂(lè)、主題休閑商城，餐飲、休閑娛樂(lè)在整個(gè)項(xiàng)目中的比例設(shè)置甚至達(dá)到了60%以上。在國(guó)外，這個(gè)比例則可能達(dá)到70%以上。

又如，商業(yè)發(fā)展模式的演變歷經(jīng)了百貨、超市，還有目前的SHOPPINGMALL，已經(jīng)開(kāi)始逐步向"城市生活休閑中心"即"lifestyle"這一最新的第四代商業(yè)模式步入。在業(yè)態(tài)設(shè)置上，更為側(cè)重在餐飲、娛樂(lè)和休閑的比例規(guī)劃。在這種商業(yè)模式下，購(gòu)物已不再是最重要的功能。其模式在中國(guó)具體體現(xiàn)的大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目--北京的大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)，它主要聚集了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)四大功能，其中的運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、休閑就占有相當(dāng)重要的比例。

三、商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)定位有哪些規(guī)劃原則？

1、明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。

2、將項(xiàng)目作為一個(gè)完整的城市空間，從功能、空間、景觀及建筑形態(tài)方面進(jìn)行整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃和引導(dǎo)。突出規(guī)劃的綜合協(xié)調(diào)作用。商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局重點(diǎn)突出以創(chuàng)新城市主題、形成經(jīng)營(yíng)差異、立足周邊社區(qū)、影響輻射全區(qū)的指導(dǎo)思想，并按以下六個(gè)原則進(jìn)行：統(tǒng)一原則、以人為本原則、文化原則、整合原則、集客原則和滿足租賃方、投資方、管理方的盈利原則。

3、規(guī)劃應(yīng)充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、以及政府戰(zhàn)略規(guī)劃導(dǎo)向，創(chuàng)造既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機(jī)結(jié)合的新城市模型。

4、規(guī)劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，從業(yè)態(tài)配置、功能分區(qū)和動(dòng)線結(jié)構(gòu)等方面，為項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)提供條件，有利于項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。

四、商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)中，如何進(jìn)行兒童樂(lè)園業(yè)態(tài)規(guī)劃布局？

1、位置的選擇非常重要

一定要選擇人氣高，客流量大，或者有發(fā)展前景的地方來(lái)開(kāi)辦。

2、從一開(kāi)始就要有口碑意識(shí)

將游樂(lè)園所有人員都塑造成對(duì)孩子有愛(ài)心，有責(zé)任心的人。只有這樣才會(huì)贏得家長(zhǎng)與寶寶的認(rèn)同，才會(huì)帶來(lái)源源不斷的客源。

3、兒童游樂(lè)園的產(chǎn)品一定要新穎

當(dāng)老一批的產(chǎn)品，很少贏得小孩子光顧了。就要換一批。換新產(chǎn)品也要有方法，不能盲目來(lái)?yè)Q，最好做一下市場(chǎng)調(diào)研。看一看哪一類的產(chǎn)品最能贏得寶寶的喜歡。實(shí)際上，最好換一些真正的能夠寓教于樂(lè)的產(chǎn)品。寶寶享受快樂(lè)的同時(shí)，也能夠鍛煉自己的智力，體力等。

4、價(jià)格不要太高

我們采取優(yōu)惠卡的方式，吸取更多的寶寶加入到樂(lè)園中。同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)新游樂(lè)模式，單次游玩和包月優(yōu)惠并舉，跟商場(chǎng)商家聯(lián)合運(yùn)營(yíng)也是不錯(cuò)的選擇。

以上就是小編對(duì)于規(guī)劃業(yè)態(tài)分析問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了，如有更多相關(guān)問(wèn)題，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信。

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