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中海物業(yè)成立美博工程公司（中海物業(yè)美居）

發(fā)布時間：2023-04-28 11:35:26 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1508

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于中海物業(yè)成立美博工程公司的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、物業(yè)基本法⑩ 中海物業(yè)：上市三年，老牌物業(yè)公司“小步慢走”
2、中海博越集團(tuán)和中海物業(yè)有關(guān)系嗎
3、四川成都中海物業(yè)管理公司簡介
4、天津中海物業(yè)管理服務(wù)有限公司怎么樣？

中海物業(yè)成立美博工程公司（中海物業(yè)美居）

一、物業(yè)基本法⑩ 中海物業(yè)：上市三年，老牌物業(yè)公司“小步慢走”

編者按：伴隨樓市步入存量房時代，曾經(jīng)房企物業(yè)板塊一改往日“雞肋”存在，不但開始為母公司提供資金背書，還上演“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”的故事。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)以具有代表性的房企物業(yè)公司為切入點(diǎn)，剖析房企物業(yè)運(yùn)營“法則”，第十期：中海物業(yè)。

如若將房企分拆物業(yè)上市進(jìn)行拆解、排列，中海物業(yè)（02669.HK）無論是在管理面積，還是營業(yè)收入中，都當(dāng)屬前列。作為除彩生活、碧桂園、綠城服務(wù)、雅生活之外，為數(shù)不多超過1億平方米的房企物業(yè)公司，這家老牌房企物業(yè)公司正經(jīng)歷規(guī)模擴(kuò)張緩慢、內(nèi)生增長乏力的現(xiàn)狀。

數(shù)據(jù)顯示，2018年中海物業(yè)在管面積達(dá)到1.4億平方米，其3年復(fù)合增長率僅為19.48%，趨于保守；作為對比，碧桂園服務(wù)在管面積已達(dá)1.8億平方米，其3年復(fù)合增長率為37.51%；雅生活更是即將奮力趕超，在管面積分別為1.3億元，3年復(fù)合增長率為58.02%，永生生活服務(wù)更是高達(dá)復(fù)合增長率60.26%。

縱然規(guī)模與優(yōu)劣并沒有等值號相對應(yīng)，但是，與銷售型物業(yè)不同的是，物管企業(yè)的發(fā)展建立在小區(qū)管理權(quán)之上，規(guī)模要放在首位，是營收的源泉，在跑馬圈地漸成趨勢的物業(yè)版圖，搶占了“城池”，便搶下了行業(yè)話語權(quán)和發(fā)展的空間。

往前看，前行者在加速奔跑，小步慢走的中海物業(yè)開始被拉開距離；

往后看，面對永生生活服務(wù)、綠城服務(wù)等年輕企業(yè)的強(qiáng)勢追趕，內(nèi)生增長較慢的中海物業(yè)將如何應(yīng)對。

90%管理面積依托母公司

脫胎于母公司央企—中國建筑工程總公司所屬中海集團(tuán)，中海物業(yè)較早成立于1991年，且似乎一直處于“不差錢”的狀態(tài)。

2015年，中海物業(yè)登陸港股資本市場。與彩生活I(lǐng)PO上市不同的是，作為國內(nèi)物業(yè)管理領(lǐng)域第二家實現(xiàn)在港上市的企業(yè)，中海物業(yè)采用的是介紹上市。與IPO相比，介紹上市的優(yōu)勢在于程序上較為簡便，能在較短的時間內(nèi)完成，且不涉及公開集資。這在側(cè)面反映了募資并非中海物業(yè)上市的首要目的，搭建物業(yè)資產(chǎn)平臺和提升母公司估值才是其根本原因。

事實上，中海物業(yè)一直備受母公司青睞，中海物業(yè)副總裁葉翔曾如此講述對物業(yè)市場的看重：“香港的物業(yè)管理費(fèi)水平平均是我們的7倍，但香港人工費(fèi)的水平只是我們國內(nèi)的2倍多一點(diǎn)。物業(yè)管理主業(yè)這塊蛋糕是最大的，跟發(fā)達(dá)國家水平比較，5年以后物業(yè)主業(yè)可能還有7倍的增長空間?！薄?span style="display:none">TBw創(chuàng)意嶺 - 安心托付、值得信賴的品牌設(shè)計、營銷策劃公司

上市三年，中海物業(yè)更多的是依靠中海地產(chǎn)生存經(jīng)營，其大多數(shù)業(yè)務(wù)來自中海地產(chǎn)或同系聯(lián)營公司，基本上與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局同步，90%管理面積依托母公司。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，2015年10月份上市時，中海物業(yè)股價僅為0.94港元，在2017年之前一直處于波動狀態(tài)，該股價從2018年年中股價達(dá)到同時期最高值約為3元/股，之后開啟一路下滑趨勢，2019年開年之后，股價一路看漲，截至6月28日收盤，開盤最高4.25元/股，最低4.05元/股，收盤4.07元/股，每股收益0.12，港股市值為133.78億元。截至目前股價升幅已達(dá)4倍，市盈率為33.28，在同行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先位置。

中海物業(yè)股價波動示意圖

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)同為分拆物業(yè)上市，截至7月1日，彩生活、綠城服務(wù)、雅生活、碧桂園服務(wù)等港股物業(yè)公司的市盈率，分別約為12.51、31.78、19.28、45.75。

依賴母公司確實有背靠大樹好乘涼的先決條件，但是，這種依賴性也有不可避免的局限性。在決策上需等待母公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)，缺少發(fā)展模式的靈活性，業(yè)務(wù)發(fā)展受制于房地產(chǎn)市場的總體起伏，一旦房地產(chǎn)市場下行其業(yè)績也會遭受影響。

因此，近些年，當(dāng)中海陷入人事更迭內(nèi)耗之時，“掉隊”等負(fù)面效應(yīng)也在一定程度上投射在了中海物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r上，中海物業(yè)在2015年-2017年經(jīng)歷過一段迷茫期。

中海自2015年上市后，在管面積增速明顯放緩，從46%銳減至13%，2017年上半年增速更是跌至個位數(shù)6%，這與中海地產(chǎn)在售額規(guī)模增速放緩周期上十分契合。

2015年5月，中海物業(yè)所管理的總面積為6760萬平方米，截至2018年末，雖然中海物業(yè)的在管面積是2015年的2.3倍，但是相對于后起之秀碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)在管建筑面積分別是2015年在管建筑面積的2.6、3.9倍，相形見絀。

增長率數(shù)據(jù)也呼應(yīng)了目前的現(xiàn)狀，中海物業(yè)2015-2017年物業(yè)收入的增長率為17.6%、0.7%、12.5%、18.2%，同時期，上市晚將近一年的綠城服務(wù)的收入增長率皆在30%以上。

此外，中海集團(tuán)也在通過轉(zhuǎn)讓的方式向中海物業(yè)“輸血”，幫助其改善營收現(xiàn)狀。

2015年，中海物業(yè)通過內(nèi)部轉(zhuǎn)讓以及收購的方式將集團(tuán)旗下的北京中建物業(yè)、重慶海投物業(yè)、淄博親頤物業(yè)、中海宏洋物業(yè)、廣州光大花園以及呼市中海物業(yè)收入囊中。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2017年，通過中海地產(chǎn)收購中信，中海物業(yè)獲得中信物業(yè)在中國內(nèi)地?fù)碛械?20個物業(yè)管理項目管理面積達(dá)24.1百萬平方米，作價2.29億港元，這也讓中海物業(yè)的財務(wù)報表提升了不少。

對比2016年的業(yè)績，相關(guān)收購令中海物業(yè)2017年營業(yè)收入由25.6億增長至33.6億，純利由2.26億增長35.8%至3.07億。

此次收購讓中海物業(yè)管理建面由2016年底的0.935億平方米上升37.3%至1.283億平方米。而增幅的70%來自上述對中信的物業(yè)業(yè)務(wù)收購。

新業(yè)務(wù)拓展“得過且過”

物管企業(yè)未來成長的主要路徑有兩條：一是通過做大基礎(chǔ)物管規(guī)模實現(xiàn)成長，二是開拓增值服務(wù)市場、挖掘潛在商業(yè)空間。

營業(yè)面積終究是衡量一家物業(yè)公司總體實力的重要標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司大都意識到單靠內(nèi)生增長的面積，即拓展第三方項目占總項目的比例，并嘗試并購路徑。

央企背景給中海物業(yè)項目拓展帶來一定便利，中海物業(yè)得以積極承接各類政府、公建項目，從而提升在政府物業(yè)方面的市場優(yōu)勢，不斷拓展企業(yè)管理邊界。

就中海物業(yè)來看，中海物業(yè)在第三方項目拓展上同樣趨于保守。在萬科將住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)拆分，推出“萬物商企”子品牌，龍湖積極布局火車站、醫(yī)院等市政項目，2018年中海物業(yè)相比2017年增加了1260萬平方米，其中有230萬平方米為新拓展的商業(yè)或政府項目，占比為18.25%，這成為中海物業(yè)近年來，屈指可數(shù)“走出去”的案例。

不過，與四處開花不同，中海物業(yè)新拓展的商業(yè)及政府項目頗惹人矚目，包括雄安市民服務(wù)中心、深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃館、港珠澳大橋口岸、西九龍高鐵站等，皆為所在城市核心項目。

除了第三方業(yè)務(wù)拓展有限之外，中海物業(yè)在盈利空間顯著的增值服務(wù)上效果也不盡人意。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)梳理發(fā)展，中海物業(yè)的收益共分為物業(yè)管理服務(wù)收益及增值服務(wù)分部收益。

從收入結(jié)構(gòu)看，2018年中海物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益、增值服務(wù)分別占比為90.1%、9.9%，收益分別為港幣37.45億元、4.1億元，較去年增加21.0%，管理服務(wù)收益所占份額比2017年92.2%下降了2.1個百分點(diǎn)。

中海物業(yè)也意識到需要加重增值服務(wù)的比例，只不過，這條路任重道遠(yuǎn)，效果并不十分顯著。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，在2015年—2017年中海物業(yè)增值服務(wù)占總收入比重分別為7.03%、8.93%、7.83%，持續(xù)處于低位，這與彩生活、綠城服務(wù)增值服務(wù)占比達(dá)到約30%的水平相差甚遠(yuǎn)，碧桂園增值業(yè)務(wù)占比達(dá)到了26%，雅居樂更是達(dá)到了52%

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年—2017年，上市物管公司增值服務(wù)的占比分別為24%、22.94%、23.97%、24.29%。中海物業(yè)增值服務(wù)占比也遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

盈利模式待考

2018年12月31日，在已經(jīng)分拆的物業(yè)公司中，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)和彩生活分別實現(xiàn)營業(yè)收入67.10億元、46.75億元和41.55億元、36.1億元。

盡管營收可期，但是，毛利率一直是中海物業(yè)被詬病的原因。2018年中海物業(yè)整體毛利率為20.4%，同比下降了3.5個百分點(diǎn)，其中物業(yè)管理服務(wù)的毛利率下降3.3個百分點(diǎn)至18.0%，對比2018年碧桂園服務(wù)毛利率37.7%；雅生活毛利率38.2%，彩生活的毛利率為35.5%,中海物業(yè)的毛利率水平仍有待提高。

中海物業(yè)的低利率，與中海地產(chǎn)一直以來的“利潤王”形象差距較大。

物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)模式主要有包干制及酬金制兩種，中海物業(yè)采取的是包干制占比超過80%。

包干制是由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)公司享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制即業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂合同，代理小區(qū)的物管工作，進(jìn)行管理輸出，并收取10%的物業(yè)費(fèi)作為酬金，剩余90%的費(fèi)用作為小區(qū)的營運(yùn)資金，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

有業(yè)內(nèi)人士向鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)解釋了兩者的不同，包干制的毛利率低于酬金制，包干制在一定程度上會將毛利率下壓，如果要提升包干制的毛利率需要進(jìn)行較大的成本控制；對于酬金制而言，業(yè)績貢獻(xiàn)效率相對穩(wěn)定，但隨著在管面積的增加，留給企業(yè)自身業(yè)績提升空間也會減少。

與中海物業(yè)不同的是，彩生活采用的是酬金制，兩種制度的方式也造成了兩套運(yùn)營邏輯。2014年中海物業(yè)全年營收21.6億港元，是彩生活全年營收的4倍，但盈利表現(xiàn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于彩生活：2014年彩生活的毛利率和凈利率分別達(dá)到了79.2%和37.5%，中海物業(yè)則分別只有19%和4.5%。

對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年中海物業(yè)全年營收41.55億港元，彩生活實現(xiàn)營收36.14億，相差不多，而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%毛利率多了近15%。

縱然面對的情況是，物業(yè)版圖毛利不高，新業(yè)務(wù)拓展、面積增速需要擴(kuò)圍等現(xiàn)狀，但是，今年年初，顏建國再度回歸中海地產(chǎn)后，他對中海地產(chǎn)未來定及規(guī)模提出要求，制定“2020年沖4000億港元規(guī)?！蹦繕?biāo)。這也為中海及中海物業(yè)的未來增加了想象的空間。

隨著母公司規(guī)模的再度擴(kuò)圍及增長勢頭的迎頭趕上，中海物業(yè)的發(fā)展或許在規(guī)模及質(zhì)量上逐漸提速。

二、中海博越集團(tuán)和中海物業(yè)有關(guān)系嗎

中海博越集團(tuán)和中海物業(yè)沒有關(guān)系。中海博越集團(tuán)是一家從事工程勘察,工程設(shè)計,零售煙草等業(yè)務(wù)的公司，成立于2012年06月19日，公司坐落在北京市，地址為：北京市平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)校園路20號法人是徐洪東。而中海物業(yè)創(chuàng)立于香港，1991年7月在深圳注冊，注冊名稱為“中海物業(yè)管理（深圳）有限公司”法人為丁步華先生兩者沒有聯(lián)系。所以中海博越集團(tuán)和中海物業(yè)沒有關(guān)系。

三、四川成都中海物業(yè)管理公司簡介

中海物業(yè)管理有限公司是中國現(xiàn)有三代物業(yè)管理模式及“中海物業(yè)”、“中?！ど钏{(lán)”服務(wù)品牌的創(chuàng)造者和中國現(xiàn)代物業(yè)管理事業(yè)的開拓者。在中國海外集團(tuán)公司30年的仆仆風(fēng)塵中，中海物業(yè)得到了良好的孕育和萌生。

1986年，在香港注冊成立的中海物業(yè)，全盤引進(jìn)英國物業(yè)管理模式,有機(jī)地融入以和諧為主題的中國文化傳統(tǒng)，使東方人文精華與西方服務(wù)禮儀互為補(bǔ)充,相得益彰地提煉出適合中國國情需要的現(xiàn)代物業(yè)管理新概念，鍛造出具有中國特色的“中海物業(yè)”服務(wù)品牌。

辛勤耕耘,厚積薄發(fā)

1991年，中海物業(yè)由香港挺進(jìn)內(nèi)地，從深圳起跑，相繼在廣州、上海北京、成都、長春、南京、西安、蘇州、中山、寧波等地，開辦了19家分公司和8家專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。這些專業(yè)涵蓋了樓宇自動化、物業(yè)機(jī)電維修、電梯安裝保養(yǎng)、環(huán)境工程施工、園林景觀設(shè)計、建筑裝修工程、酒店經(jīng)營管理及物業(yè)管理教育等。迄今，北起哈爾濱、南至三亞，東瀕青島、西逾蘭州，華夏大地的60多個中心城市都飄揚(yáng)著中海物業(yè)的旗幟。

2006年4月，中海物業(yè)率先跨出國門，為越南胡志明市高端項目提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，開創(chuàng)了國內(nèi)物業(yè)管理國際化輸出之先河。中海物業(yè)致力于管理信息化、服務(wù)人性化、技術(shù)智能化、企業(yè)規(guī)范化的研究與探索，開企業(yè)風(fēng)氣之先。其所構(gòu)筑的優(yōu)秀文化基因，以及海納百川的兼容能力，為內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)奠定了發(fā)展的基石；給改革開放中蓬勃進(jìn)取的神州，帶來了現(xiàn)代人居服務(wù)的春風(fēng)。

桃李不言,下自成蹊

鮮紅的COB標(biāo)志，是中海物業(yè)鑄就的一方民族之印、中國之印，將它蓋上城市的高樓大廈時，深邃寬廣的海文化，以其博愛和包容,凝聚起廣大民眾的心.中海物業(yè)已累計管理5000多萬平米的各類寫字樓、商場、住宅區(qū)、別墅等高檔物業(yè)和工廠、學(xué)校、場館等公共物業(yè)，并以其完整的體系、完善的組織、完備的手段，實現(xiàn)完美的服務(wù)。

成為建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)最多、通過ISO9000、ISO14000、OHSAS18000體系最早、獲得國家部委和各省市榮譽(yù)最豐、接待或指導(dǎo)國內(nèi)外參觀者最廣的物業(yè)管理企業(yè)。中央電視臺、《人民日報》、《經(jīng)濟(jì)日報》、《工人日報》、《法制日報》等新聞媒體，北京、上海、廣州、成都深圳等地方性報刊，以及香港、澳門各大傳媒一直關(guān)注著中海物業(yè)的成長和進(jìn)步,相關(guān)報道不勝枚舉。在國內(nèi)各大門戶網(wǎng)站的行業(yè)專欄中，中海物業(yè)受到廣大業(yè)主、用戶、合作商、發(fā)展商和政府管理部門的好評和肯定，成為國內(nèi)少有的最受客戶歡迎、最具影響力、信譽(yù)度最高的集群式大型物業(yè)管理企業(yè)。

淡泊明志,寧靜志遠(yuǎn)

二十年來，中海物業(yè)始終堅守“精細(xì)、專業(yè)、誠信、和諧”的治企之道，本著從客戶的角度思考問題、從世界的趨勢定位戰(zhàn)略、用微觀創(chuàng)新設(shè)計產(chǎn)品、把員工創(chuàng)造引向服務(wù)，充分演繹“讓時尚歸于平淡，讓平淡充溢精彩”的理念，提煉出中國人居生活的精要,在引領(lǐng)現(xiàn)代中國嶄新人居文化事業(yè)中，展示出中國物業(yè)管理企業(yè)熠熠生輝的形象。

展望未來，中海物業(yè)作為行業(yè)龍頭，將以“產(chǎn)業(yè)報國”為己任，以世界領(lǐng)先物業(yè)管理企業(yè)為標(biāo)桿與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，在“一體化、專業(yè)化、國際化”目標(biāo)指引下，在理念和技術(shù)上不斷超越自我為創(chuàng)建中國“世界級”物業(yè)管理品牌矢志不渝，為推動中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步不懈努力。中海物業(yè)的明天會更加美好！

四、天津中海物業(yè)管理服務(wù)有限公司怎么樣？

天津中海物業(yè)管理服務(wù)有限公司是2010-03-12在天津市河西區(qū)注冊成立的有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨(dú)資)，注冊地址位于天津市河西區(qū)黑牛城道與洞庭路交口五福里配建二1-401。

天津中海物業(yè)管理服務(wù)有限公司的統(tǒng)一社會信用代碼/注冊號是91120103550387756X，企業(yè)法人楊鷗，目前企業(yè)處于開業(yè)狀態(tài)。

天津中海物業(yè)管理服務(wù)有限公司的經(jīng)營范圍是：物業(yè)管理；酒店管理；企業(yè)經(jīng)營管理；機(jī)械設(shè)備現(xiàn)場維修；計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程安裝、維修；安全防范系統(tǒng)工程安裝；裝飾裝修工程；園林綠化工程；保潔服務(wù)；家政服務(wù)；食品銷售（取得經(jīng)營許可后方可經(jīng)營）；糧食、蔬菜、肉、禽、蛋、水產(chǎn)品、日用百貨、文具用品、建筑材料批發(fā)兼零售；房屋租賃；代送物品服務(wù)；房屋代理租賃；從事廣告業(yè)務(wù)；電信業(yè)務(wù)市場銷售、技術(shù)服務(wù)；保險兼業(yè)代理（取得經(jīng)營許可后方可經(jīng)營）；限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營：機(jī)動車停放服務(wù)；餐飲服務(wù)（取得許可證后方可經(jīng)營）；機(jī)動車維修服務(wù)；洗車服務(wù)；場地租賃；教育信息咨詢；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）。在天津市，相近經(jīng)營范圍的公司總注冊資本為408133萬元，主要資本集中在 5000萬以上規(guī)模的企業(yè)中，共18家。本省范圍內(nèi)，當(dāng)前企業(yè)的注冊資本屬于良好。

天津中海物業(yè)管理服務(wù)有限公司對外投資0家公司，具有3處分支機(jī)構(gòu)。

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