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溫州文旅logo（溫州文旅局）

發(fā)布時間：2023-04-26 23:13:35 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1466

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于溫州文旅logo的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)，服務(wù)客戶遍布全國，相關(guān)業(yè)務(wù)請撥打175-8598-2043，或微信：1454722008

本文目錄:

1、文旅集團(tuán)智慧旅游統(tǒng)一信息化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是什么？
2、2022崇左文旅節(jié)什么時候開始的
3、溫州大學(xué)城到溫州南塘文化旅游區(qū)（印象南塘）怎么走
4、個人對商業(yè)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)的認(rèn)識細(xì)化

一、文旅集團(tuán)智慧旅游統(tǒng)一信息化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是什么？

文旅集團(tuán)智慧旅游統(tǒng)一信息化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是：文旅集團(tuán)智慧旅游建設(shè)是針對景區(qū)、酒店、餐飲、數(shù)據(jù)、文創(chuàng)等進(jìn)行統(tǒng)一信息化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)是指售檢票、年票、消費(fèi)等系統(tǒng)建設(shè)各景區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是指建立橫向數(shù)據(jù)和縱向數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范各業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)；酒店標(biāo)準(zhǔn)是指結(jié)合旅游業(yè)態(tài)特點(diǎn)，設(shè)立景區(qū)+酒店的信息化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；餐飲標(biāo)準(zhǔn)是指結(jié)合旅游業(yè)態(tài)特點(diǎn)，設(shè)立景區(qū)+餐飲的信息化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；文創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)是指設(shè)立文旅文創(chuàng)產(chǎn)品LOGO，結(jié)合各業(yè)態(tài)特色，規(guī)范文創(chuàng)產(chǎn)品制作銷售標(biāo)準(zhǔn)。

二、2022崇左文旅節(jié)什么時候開始的

期待已久的2022年廣西文化旅游發(fā)展大會，將于12月在崇左舉辦。日前，本次文旅發(fā)展大會的口號與文旅標(biāo)志（LOGO）正式發(fā)布。

三、溫州大學(xué)城到溫州南塘文化旅游區(qū)（印象南塘）怎么走

公交線路：131路，全程約12.4公里

1、從溫州大學(xué)城步行約230米,到達(dá)職業(yè)技術(shù)學(xué)院站

2、乘坐131路,經(jīng)過15站, 到達(dá)東嶼村站

3、步行約1.9公里,到達(dá)溫州南塘文化旅游區(qū)(印象南塘)

四、個人對商業(yè)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)的認(rèn)識細(xì)化

摘錄整理

個人對商業(yè)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)的認(rèn)識細(xì)化

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識

隨著城市化進(jìn)程的高速推進(jìn)，城市商業(yè)的現(xiàn)代化與商業(yè)地產(chǎn)緊密相連，一個商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要涉及到很多方面的工作。從前期市場調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營管理，每項(xiàng)工作都需要專業(yè)化的投入。

商業(yè)地產(chǎn)就是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)。它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三方面的特性，它既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于其他傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念：

廣義上是用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形勢，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形勢。

二、目前商業(yè)地產(chǎn)分類：

Ø 從業(yè)內(nèi)商業(yè)形態(tài)來分，可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)街、SHOPPING MALL、大型商鋪、購物中心、步行街、商業(yè)廣場、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等；

Ø 按照投資價值來分，可分為“都市型商鋪”、“專業(yè)街市型商鋪”、“社區(qū)商鋪”、“住宅底層商鋪”等。

Ø 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類，可分為商業(yè)街商鋪、社區(qū)商鋪、購物中心、百貨中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場等。

三、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式：

商業(yè)項(xiàng)目的操作：由于我國的城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍都選在市中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)檫@里商業(yè)繁榮，消費(fèi)能力好，交通便利，客流量大。比如成都的春熙路、重慶的解放碑、北京的王府井、上海的城隍廟等。對于位置欠佳的區(qū)位操作商業(yè)地產(chǎn)，也不是沒有成功的可能性，只要目標(biāo)消費(fèi)人群的定位精準(zhǔn)，街區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)也可以作為操盤的選擇。比如深圳的華南MALL。

項(xiàng)目市場定位一定要規(guī)劃好，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)際表面，商業(yè)項(xiàng)目的市場定位從某種意義上講比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀統(tǒng)籌，果斷的決策，都是定位的要件。把握好市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

1 、位置定位。

商業(yè)地產(chǎn)的選址和商業(yè)地產(chǎn)的定位是密不可分的。商業(yè)地產(chǎn)的位置原則貴在一個“準(zhǔn)”上?，F(xiàn)在大型購物中心的選址中有一句名言：“成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”

購物中的選址三條件：

Ø 地理位置能代表城市商業(yè)的新趨勢；

Ø 必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群體；

Ø 交通便利，停車方便。

2 、商業(yè)優(yōu)先。

有很多人說“商業(yè)地產(chǎn)就是一半商業(yè)，一半地產(chǎn)?！眰€人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)雖然是地產(chǎn)的一種，但畢竟是商業(yè)經(jīng)營場所，所以核心還是商業(yè)。所以在地產(chǎn)與商業(yè)的對接上一定要把握好。

把市場調(diào)查清楚，這個地方需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多大的消費(fèi)體量？區(qū)域消費(fèi)能力如何？通過商業(yè)調(diào)研、商業(yè)策劃設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、廣告策劃的順序合理進(jìn)行操作。在營銷策劃的過程里也要“商業(yè)優(yōu)先”的原則。

3 、策劃思維逆向推廣。

在營銷推廣中，重點(diǎn)從消費(fèi)者著手，在消費(fèi)的最終環(huán)節(jié)上加大力度。因?yàn)橹挥斜M可能滿足消費(fèi)者需求的商業(yè)場所，生意才可能火爆。

Ø管理先行。

無論是投資者還是經(jīng)營者，相信任何一個關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)并意欲通過這種項(xiàng)目投資來創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收入。因此必須通過銷售階段的銷售管理展示（類似于住宅銷售的“樣板間”、“示范區(qū)”），提前是客戶感受商業(yè)為的管理模式，增強(qiáng)他們對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營前景的信心。

Ø反住宅策劃思維。

做商業(yè)地產(chǎn)策劃本著從“商業(yè)”出發(fā)的身份定位，時時刻刻從“商業(yè)”的角度出發(fā)考慮問題、解決問題，無論是戰(zhàn)略制定，還是戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行，都要苛守商業(yè)原則。

反住宅策劃原則貫穿于商業(yè)地產(chǎn)策劃的眾多環(huán)節(jié)，從戰(zhàn)略思想、形象定位、案名、 logo的制定、平面表現(xiàn)，到營銷推廣形式、推廣渠道、賣場環(huán)境甚至銷售人員的形象，處處都表現(xiàn)出與住宅策劃的明顯差異性，因此商業(yè)地產(chǎn)策劃時時要注意一個“商”字！

Ø 活動主導(dǎo)

商業(yè)地產(chǎn)推廣應(yīng)把重點(diǎn)精力放在商業(yè)活動的組織上，在著力組織大型商業(yè)活動的同時，利用平面媒體給予適當(dāng)?shù)男麄鲌蟮?，加大活動的知名度和聲勢?span style="display:none">5RK創(chuàng)意嶺 - 安心托付、值得信賴的品牌設(shè)計(jì)、營銷策劃公司

商業(yè)活動重點(diǎn)要圍繞“商”字開展，充分提升項(xiàng)目前期的商業(yè)氛圍，并通過一系列的前期活動來展現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理的成熟度和工作模式。增添整體商業(yè)的經(jīng)營氛圍，增強(qiáng)投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者對該商業(yè)的信心?；顒颖仨氂刹邉澣?、招商人員和商業(yè)運(yùn)營公司齊心合力的配合下共同完成。活動主導(dǎo)原則是商業(yè)策劃的工作重點(diǎn)也是應(yīng)投入大量人力、物力的環(huán)節(jié)，應(yīng)給予足夠的重視。

Ø 戰(zhàn)略協(xié)調(diào)

商業(yè)地產(chǎn)的操盤運(yùn)做是一個龐大的管理體系，涉及到的人力、物力和財(cái)力都相當(dāng)可觀，這些都是住宅操作不可企及的。在此且不談商業(yè)地產(chǎn)操作中的其他環(huán)節(jié)，只營銷策劃一項(xiàng)工作所需要的工作量就比較驚人，因此要求策劃團(tuán)隊(duì)必須具備很高的思想高度，用戰(zhàn)略統(tǒng)籌的眼光看待每一項(xiàng)具體工作，各項(xiàng)工作必須協(xié)調(diào)統(tǒng)一、每個人的思想必須統(tǒng)一，有時工作頻率都要保持統(tǒng)一。

在戰(zhàn)略思想的指引下，全體成員必須以相同的速度前進(jìn)，戰(zhàn)略目標(biāo)是大家共同的奮斗方向，齊心協(xié)力、相互配合、永遠(yuǎn)以大局為先，創(chuàng)造一支堅(jiān)不可摧的“總預(yù)備隊(duì)”，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)策劃的最佳人力組合.

二、商業(yè)地產(chǎn)招商思路：

商業(yè)項(xiàng)目的招商工作是一項(xiàng)系統(tǒng)、長期、艱巨的系統(tǒng)工程。商業(yè)地產(chǎn)的成功，離不開成功的系統(tǒng)招商手段。沒有行之有效的招商手段，不能與商家建立起長期有效的品牌同盟和溝通渠道，將直接導(dǎo)致整個商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營失敗。

1 、要維護(hù)項(xiàng)目的經(jīng)營比例。

商業(yè)項(xiàng)目中零售、餐飲、娛樂52：18：30，這種比例是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營的黃金比例。此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心Shopping Mall。招商要注意維護(hù)和管理好這個經(jīng)營比例。（這個比例當(dāng)然不是絕對的。）譬如廣州天河的正佳廣場和上海的虹橋購物樂園就是大致按照這個比例來招商的。

2 、要維護(hù)項(xiàng)目的統(tǒng)一主題形象、品牌形象。

大型的商業(yè)主題項(xiàng)目雖然是多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它卻不是一個大雜燴，而是有一個明確的經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。比如珠海長隆

3 、功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。

同業(yè)差異就是市場有一定的承受力，不能盲目招同一品類的店。

異業(yè)互補(bǔ)就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市互補(bǔ)，零售與餐飲互補(bǔ)等。這方面比較成功的案例就是香港的太古廣場、廣州的天河城廣場等。

4 、經(jīng)營方式的選擇原則。

商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。核心主力店經(jīng)歷自營一部分或全部；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力店的提成或租金收入。對于非主力商店盡量以聯(lián)營為主，租賃為輔。

5 、招商順序原則

核心主力店先行，輔助點(diǎn)隨后的原則；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。

6 、核心主力店招商布局原則

核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能打到組織人流的效果。

7 、特殊商戶招商優(yōu)惠原則

“特色經(jīng)營，以點(diǎn)帶面”是商業(yè)項(xiàng)目特別的超大型綜合性購物中心Shopping Mall的經(jīng)營特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對他們給予優(yōu)惠政策，邀請入場，能夠增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛作用。例如深圳華僑城購物中心就邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。

8 、租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則?？梢岳斫鉃椤跋茸鋈藲猓僮錾??！?

購物中心具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將購物中心做熱，穩(wěn)步調(diào)租，與商戶一同成長。

9 、統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。

10 、具備完善的信息系統(tǒng)，提供便利的服務(wù)。

便利各有不同：管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。

三、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理

在現(xiàn)階段，我國商業(yè)物業(yè)和物業(yè)的管理與經(jīng)營分工并不明確，經(jīng)營管理很容易被忽略，易出現(xiàn)前期銷售、租賃火爆，但堅(jiān)持不了多久就人去樓空，慘淡經(jīng)營。

1 、如何經(jīng)營。

著重點(diǎn)在項(xiàng)目經(jīng)營推廣上，包括項(xiàng)目經(jīng)營分區(qū)管理、整體形象的宣傳、節(jié)假日促銷活動的組織，商戶經(jīng)營品質(zhì)的監(jiān)管、商家的退租、轉(zhuǎn)讓等。應(yīng)該招聘專業(yè)的經(jīng)營管理人才，成立自己的商業(yè)經(jīng)營管理公司忙活著其他靈活方式，讓項(xiàng)目的經(jīng)營走上正規(guī)。

2 、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理基本思路。

項(xiàng)目要有精準(zhǔn)定位：目標(biāo)群定位、主題定位、商場定位、經(jīng)營定位、經(jīng)營品項(xiàng)、規(guī)劃布局設(shè)計(jì)等。

開業(yè)后如何吸引人流到本商場（需要有效的推廣活動）

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如何將人流留在商場內(nèi)（科學(xué)的人流導(dǎo)向設(shè)計(jì)和有效的引導(dǎo)措施）

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如何增加人流停留在商場的時間（科學(xué)的商場規(guī)劃）

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如何通過有效的措施引導(dǎo)、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲（有效的促銷措施、購物氛圍環(huán)境的營造）

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如何保持商場持續(xù)的吸引力、競爭力（長期有效的維護(hù)商場統(tǒng)一的主題形象和品牌形象、具吸引力和合理的貨品組合、經(jīng)營規(guī)劃、定期的推廣、優(yōu)秀的經(jīng)營管理等）

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3 、推廣

推廣方式和活動可以多樣化，與商戶聯(lián)辦，配合一定的廣告宣傳（可借助于節(jié)假日）吸引消費(fèi)者。

4 、做好管理工作：強(qiáng)力打造和長久保持項(xiàng)目的“時尚坐標(biāo)、資訊坐標(biāo)”形象，維護(hù)好項(xiàng)目的主題形象和統(tǒng)一品牌形象。

5、將人流吸引過來是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理者的主要任務(wù)，人流導(dǎo)向是經(jīng)營管理的工作重點(diǎn)。與大型主力店聯(lián)動，最大限度帶來更多的人流。

6、做好充足準(zhǔn)備工作，迎戰(zhàn)項(xiàng)目開業(yè)后的三個重要時期。

一般來說商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后普遍會有三個重要階段：頭三個月、半年、一年。在這三個時期，管理者要做好充分的準(zhǔn)備和突然事件的應(yīng)急處理準(zhǔn)備。

7、長遠(yuǎn)來看，項(xiàng)目的經(jīng)營管理者要考慮好成本問題。

總結(jié)：綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的核心問題除了選址與項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，然后就是經(jīng)驗(yàn)管理與招商。

對于文旅地產(chǎn)的認(rèn)知與理解

一、文旅地產(chǎn)的概念

文旅地產(chǎn)從字面上理解是“文化+旅游+地產(chǎn)”,其本質(zhì)和核心是“文化旅游”而非“地產(chǎn)”。文旅地產(chǎn)蘊(yùn)含著區(qū)域運(yùn)營的概念,是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中的一個新模式，是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ膹?fù)合型房地產(chǎn)業(yè)，也是地產(chǎn)行業(yè)的新型轉(zhuǎn)化和市場需求。

文旅地產(chǎn)發(fā)展的意義不僅是迎合市場需求，更多的是通過城市地位與優(yōu)勢資源的梳理，從而判斷競爭能力。更有凝聚人心，聚集人群之說。把人和人之間鏈接起來，產(chǎn)生認(rèn)同感。文化能夠潛移默化的來改變?nèi)说臍赓|(zhì)和內(nèi)心，人氣和客流量越大的地點(diǎn)，商業(yè)價值一定也會越大。文旅地產(chǎn)的意義就是把這些都聚集在一起。

二、文旅市場特點(diǎn)

近年來,文旅地產(chǎn)大多以特色小鎮(zhèn)、特色文化為基點(diǎn),依靠“鎮(zhèn)旅融合”的概念在文旅項(xiàng)目中占有一席之地。例如,浙江龍泉青瓷小鎮(zhèn)、景寧畬族自治縣畬鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、杭州西湖龍塢茶鎮(zhèn)、麗江復(fù)華雪山小鎮(zhèn)等，看似特色迥異、各具千秋,但深挖其經(jīng)營理念就會發(fā)現(xiàn),這些特色小鎮(zhèn)大多是以樹立獨(dú)特旅游形象為出發(fā)點(diǎn),依托原生態(tài)民俗文化,成功打造出了文旅項(xiàng)目。

三、目前發(fā)展現(xiàn)狀

1 、區(qū)域分布失衡

我國文旅地產(chǎn)主要集中在自然資源較好的區(qū)域，區(qū)域發(fā)展不均衡性明顯。海南、環(huán)渤海、長三角三大區(qū)域的項(xiàng)目數(shù)量最多，分別占全國文旅地產(chǎn)總數(shù)量的21%、17%和16%；最近幾年，西南、兩廣和閩東南地區(qū)文旅地產(chǎn)發(fā)展也非常迅速；六大區(qū)域占到全國文旅地產(chǎn)總數(shù)的78%，不同區(qū)域有其各自的特色標(biāo)簽特征。

·海南：文旅地產(chǎn)先行者。海南由于優(yōu)渥的氣候條件及濱海景觀資源，是全國文旅地產(chǎn)開發(fā)量最大、最為集中區(qū)域，近兩年開發(fā)已逐步回歸理性；

·西南：文化旅游為導(dǎo)向；集中于成都、重慶、貴陽和麗江等城市，項(xiàng)目注重文化特色的開發(fā)與打造；

·長三角：大城市群落的5+2消費(fèi)需求；長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化水平較高，因此相對可利用的資源開發(fā)有限。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要滿足大城市群落的5+2的休閑度假需求，此外，長三角區(qū)域各類各具特色的文旅小鎮(zhèn)近年來發(fā)展迅速；

·環(huán)渤海：濱海度假向多元復(fù)合方向發(fā)展；環(huán)渤海區(qū)域滿足北方客群就近度假旅游需求，該區(qū)域擁有濱海、濱湖、森林等珍稀度假旅游資源，目前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中規(guī)劃有高山滑雪、溫泉療養(yǎng)、都市購物等多種復(fù)合業(yè)態(tài)組合；

·兩廣與閩東南：后起之秀；兩廣區(qū)域氣候宜人，濱海資源優(yōu)渥，閩東南區(qū)域山體、湖海、溫泉等自然資源豐富。這兩個區(qū)域目前以濱海、山體、主題三大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為主，另有小部分濱湖、溫泉、高爾夫和古鎮(zhèn)項(xiàng)目，未來有廣闊的發(fā)展前景。

2、過度依賴自然資源

文旅地產(chǎn)核心賣點(diǎn)大多為山地、湖濱和濱海等自然資源，三者分別占全國文旅地產(chǎn)總數(shù)量的13%、29%、24%，合計(jì)達(dá)66%。隨著我國文旅地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重，客戶黏性不足的問題已開始顯現(xiàn)。因此近年來純粹以自然資源（濱海、湖濱、山地）為賣點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目已有下降趨勢——14年占比78%，15年占比64%。

近年來發(fā)展勢頭良好的主題樂園、文旅小鎮(zhèn)等文旅地產(chǎn)，銷售依賴性相對較弱。前者具有拿地成本低、持續(xù)的門票收益以及配套商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目的快速回現(xiàn)等優(yōu)勢。后者的開發(fā)不需要巨大的硬件投入，關(guān)鍵在于開發(fā)者如何解讀、升級項(xiàng)目自身的歷史文化價值，在業(yè)態(tài)、建筑和運(yùn)營服務(wù)等層面打造項(xiàng)目的獨(dú)特之處。在城鎮(zhèn)化趨勢下，未來市場機(jī)會巨大。

3 、文旅地產(chǎn)發(fā)展回望

野蠻生長（2012-2014）

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2012-2014年是我國文旅地產(chǎn)瘋狂發(fā)展時期，年均新增項(xiàng)目近2200個，平均增速達(dá)83%。一些開發(fā)商打著 “文化”、“旅游”的幌子瘋狂圈地，導(dǎo)致低層級、同質(zhì)化項(xiàng)目遍地開花。截止至2014年底，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全國文旅地產(chǎn)項(xiàng)目7965個，其中大型在售項(xiàng)目有589個，這些在售項(xiàng)目平均存量達(dá)到2043套，而平均去化速度為12套/月，完成存量去化需要14年。

轉(zhuǎn)折（2015）

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2015年，之前過快開發(fā)引起的問題逐步顯現(xiàn)：之前一批盲目跟風(fēng)、定位不清，以銷售為主導(dǎo)的項(xiàng)目逐漸被市場淘汰；而市場存量過高，整體進(jìn)入銷售滯銷期，導(dǎo)致我國文旅地產(chǎn)開發(fā)陷入低潮。15年我國僅有736個新增項(xiàng)目，增速大幅回落至9%。值得注意的是，這新增的736個項(xiàng)目由601家企業(yè)投資開發(fā)；另一方面，截止至15年底，我國開發(fā)和運(yùn)營文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)共有5297家，較2014年減少27家；這些數(shù)字表明，我國文旅地產(chǎn)行業(yè)集中度正在上升，行業(yè)洗牌調(diào)整正逐步拉開序幕。

增速回升（2016）

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進(jìn)入16年，我國文旅地產(chǎn)的發(fā)展逐步回歸理性。2016上半年，新增項(xiàng)目1243個，增速有所回升。預(yù)計(jì)未來，一批實(shí)力雄厚且真正堅(jiān)持深耕文旅地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)將成為行業(yè)主流，他們可通過并購、合作等方式來獲得資源條件良好的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

四、文旅地產(chǎn)未來趨勢

1 、旅游市場從觀光、度假游向文化、體驗(yàn)游轉(zhuǎn)變

中國消費(fèi)者已全面進(jìn)入旅居生活3.0時代，綜合休閑度假、文化體驗(yàn)、主題游樂、冒險等體驗(yàn)為主的旅游需求產(chǎn)生，消費(fèi)者對產(chǎn)品新意要求進(jìn)一步提高。

預(yù)計(jì)未來，諸如生態(tài)游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，住宿形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設(shè)施也將變得更為常見，通過傳遞健康積極的生活方式，激勵旅行者展開自我發(fā)現(xiàn)之旅。

2 、存量時代，營銷模式向運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，“高杠桿、低投入、快速周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流回正”傳統(tǒng)以營銷為導(dǎo)向的開發(fā)模式逐漸難以為繼，尤其是文旅地產(chǎn)，從幾十萬平米甚至到幾平方公里的開發(fā)，周期一般需在3～5年以上才能形成規(guī)模效應(yīng)，而大部分項(xiàng)目前期基礎(chǔ)設(shè)施落后，配套不完善，不能像市區(qū)住宅樓盤一樣進(jìn)行預(yù)售，文旅地產(chǎn)要找到全新的開發(fā)模式。

3 、逐漸回歸旅游本質(zhì)

隨著在線旅游、分時度假等模式興起，未來將會出現(xiàn)更多的度假方式可供選擇，消費(fèi)方式與需求也隨之發(fā)生變化，很多人不再愿意拿錢去買度假房。三亞、云南等區(qū)域的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目均遭遇銷售緩慢后續(xù)缺乏人氣的問題，給開發(fā)商帶來很大的資金壓力?！耙缘禺a(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式正式宣告終結(jié)。

未來，文旅地產(chǎn)將回歸旅游本質(zhì)，主要開發(fā)模式有兩種。一種是將旅游做到極致，通過旅游帶動房地產(chǎn)價值的提升以及旅游本身實(shí)現(xiàn)良好的自我盈利能力。例如萬達(dá)的長白山國際旅游度假區(qū)、深圳的東部華僑城等；另一種為旅游演藝模式，通過特色旅游帶動模式，如《宋城千古情》與《印象西湖》系列。此類模式關(guān)鍵點(diǎn)在于如何通過文化挖掘、創(chuàng)新形式、運(yùn)用新穎的手法給游客產(chǎn)生震撼性的視覺享受，對于企業(yè)的綜合能力要求很高。而對于眾多中小旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最好要按照一個“小而美”的方式去做突破，多把時間花在前期內(nèi)容創(chuàng)新上，就像裸心谷一樣，用品味和氛圍贏得市場的追捧。

4 、盈利模式由“單一”向“多元化”的轉(zhuǎn)變

文旅地產(chǎn)從初期的資源與規(guī)模競爭到如今的產(chǎn)品及運(yùn)營能力的競爭，相應(yīng)的盈利模式也在逐漸發(fā)生變化，過去，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重。而未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。

五、文旅地產(chǎn)的市場需求

在旅游業(yè)看似很火的背后也存在著各樣問題，例如結(jié)構(gòu)性供給不足和結(jié)構(gòu)性過剩等問題。高品質(zhì)、精品旅游產(chǎn)品的供不應(yīng)求的同時旅游投資也過度集中在酒店、低品質(zhì)景區(qū)導(dǎo)致旅游產(chǎn)業(yè)缺少情懷、特色，市場吸引力不足，從而造成了很多資源的空置，而文旅地產(chǎn)在這個時候就能及時的補(bǔ)充空置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城居生活時代真正過渡到了旅居時代，大量的旅游產(chǎn)業(yè)鏈也應(yīng)運(yùn)而生。都市人所追求休閑度假產(chǎn)品釋放出巨大的市場需求，這種大眾觀光產(chǎn)品逐漸會發(fā)展為現(xiàn)在的生活方式導(dǎo)向型。這個時候文旅市場就迎來了一個迅速發(fā)展的時期。

六、文旅地產(chǎn)走向成熟的思考：

1、文旅地產(chǎn)的困局——“兩難境地”：

Ø 近了拿地難，遠(yuǎn)了銷售難；

Ø 短期升值難，長期周轉(zhuǎn)難。

2、文旅地產(chǎn)的客戶特征：

Ø 外來客戶多，本地客戶少；

Ø 避寒需求多，避暑需求少；

Ø 投資成分多，度假成分少；

Ø 兩極需求多，中間需求少；

Ø 體驗(yàn)興趣多，觀光興趣少。

總結(jié)：文旅地產(chǎn)現(xiàn)在最值得我們?nèi)ニ伎嫉膯栴}是：

1、究竟是“旅游先行”還是“地產(chǎn)先行”？

理論上來說,應(yīng)該是“旅游先行”,從改造區(qū)域環(huán)境和配套的角度出發(fā),提升人氣和認(rèn)知度,等區(qū)域達(dá)到一定的成熟度,再進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。但是對于高杠桿、快周轉(zhuǎn)的房企而言,坐等升值的方式并不現(xiàn)實(shí)。項(xiàng)目動輒幾十億元甚至是上百億元的資金沉淀對于任何一個房企都是難以承受的。因此,現(xiàn)實(shí)中部分房企會優(yōu)先采用“地產(chǎn)先行”的模式,追求最大的升值空間,首先將升值預(yù)期讓利于客戶從而快速回籠資金。

文旅地產(chǎn)前期投入大,屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目,必須依靠地產(chǎn)反哺,但是地產(chǎn)的后期溢價又需要旅游的成功運(yùn)營來提升。因此,文旅地產(chǎn)項(xiàng)目長期發(fā)展考驗(yàn)的是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力和智慧。

2 、文旅地產(chǎn)成功的要素

文旅地產(chǎn)成功要素，簡短概括為：

大盤：文旅地產(chǎn)往往地段偏遠(yuǎn)，交通生活配套不完善，消費(fèi)者因?yàn)榫嚯x抗性明顯。所以，要做好大盤長期開發(fā)的準(zhǔn)備。

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大配套：文旅地產(chǎn)消費(fèi)彈性大，因此都要重視配套建設(shè)。代表性項(xiàng)目：雅居樂清水灣。成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目一般都會有：景區(qū)、高爾夫、主題公園、溫泉、酒店、游艇等，滿足住宿、觀景、休閑、購物、特色體驗(yàn)。

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大資源：自然景觀資源，比如復(fù)華的雪山小鎮(zhèn)，依托麗江雪山；嫁接商務(wù)資源，會議驅(qū)動文旅地產(chǎn)，如博鰲論壇、昆明世博會等。

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大內(nèi)涵：主題鮮明、當(dāng)?shù)靥厣幕r明，通過讓歷史、民俗等提升項(xiàng)目的價值品味。例如納西族的火把節(jié)、西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接。

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大蓄客：大量蓄客、長期蓄銷。如今文旅地產(chǎn)的蓄客是全國范圍甚至是全世界的大蓄客，除了爭取本地客戶，更多是來自于其他各個地方的客戶。廣鋪渠道，以老帶新等多種可持續(xù)蓄客方式。

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