杭州2023年首次土拍（杭州2021年第三次土拍）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于杭州2023年首次土拍的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、“小步快跑”供地風(fēng)向標(biāo)顯現(xiàn) 武漢率先開(kāi)啟第六批集中供地

• 2、杭州二手房量?jī)r(jià)再度回落 4區(qū)縣接力出臺(tái)提振措施

• 3、現(xiàn)房銷(xiāo)售”寫(xiě)入多地土拍文件，商品房預(yù)售制會(huì)取消嗎？

• 4、杭州再調(diào)土地出讓規(guī)則：首推“土拍前限價(jià)”

一、“小步快跑”供地風(fēng)向標(biāo)顯現(xiàn) 武漢率先開(kāi)啟第六批集中供地

12月8日，武漢市發(fā)布了2022年度第六批集中供地公告，本次集中供地共推出各類(lèi)用地17宗，土地總面積約136.83公頃，總建筑規(guī)模約270.67萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額約234.65億元，將于12月27日至30日進(jìn)行集中拍賣(mài)。

值得關(guān)注的是，此次武漢也成為實(shí)行集中供地的22城中，首個(gè)發(fā)布第六批供地信息的城市。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析稱(chēng)：“今年22城中多個(gè)城市開(kāi)展多批次集中供地，截至目前，北京、杭州、南京、成都等14個(gè)城市發(fā)布了第四批次集中供地公告，南京、無(wú)錫、蘇州、武漢4個(gè)城市發(fā)布了第五批次集中供地公告，武漢是目前第一個(gè)發(fā)布第六批次公告的城市?！?/p>

12月8日，武漢市發(fā)布了今年第六批集中供地公告，共推出各類(lèi)用地17宗。資料圖片

17宗地總起始價(jià)235億，首推城市更新用地

武漢市第六批集中供地共推出各類(lèi)用地17宗，起始價(jià)總額約234.65億元。值得關(guān)注的是，此次供地首次推出城市更新項(xiàng)目。

該批次公告中P（2022）130號(hào)江漢區(qū)紹興片、131號(hào)硚口區(qū)古四社區(qū)等2宗地塊，為武漢針對(duì)老舊小區(qū)改造實(shí)施的首批城市更新項(xiàng)目。其中，130號(hào)地塊出讓面積3.05萬(wàn)平方米，土地用途為商住，建筑面積11.92萬(wàn)平方米，起始價(jià)21.87億元，出讓最高價(jià)25.16億元；131號(hào)地塊出讓面積2.37萬(wàn)平方米，土地用途為住宅，建筑面積20.02萬(wàn)平方米，起始價(jià)15.26億元，最高價(jià)17.54億元。

與此同時(shí)，武漢此次供地以中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為主。此次江漢、硚口、武昌、青山等區(qū)域均有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)，其中包含了江漢區(qū)電影制片廠項(xiàng)目，其為近年來(lái)該區(qū)域供應(yīng)規(guī)模最大、總價(jià)最高的地塊，出讓面積5.71萬(wàn)平方米，建筑面積32.53萬(wàn)平方米，起始價(jià)66.86億元。該項(xiàng)目將與之前出讓的周邊地塊一起打造為集住宅、商業(yè)、商務(wù)等多種業(yè)態(tài)于一體的高端城市綜合體。

此外，為了積極支持區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，此次武漢青山區(qū)推出4宗、約34.82公頃的工業(yè)用地，東湖高新區(qū)推出1宗科研用地。

根據(jù)公告，本次拍賣(mài)出讓地塊申請(qǐng)時(shí)間自公告發(fā)布之日起至12月26日17時(shí)止，交納競(jìng)買(mǎi)保證金截止時(shí)間也為12月26日17時(shí)；拍賣(mài)出讓時(shí)間為12月27日至12月30日。

武漢土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行，地塊多以底價(jià)成交

由于土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行，房企拿地積極性減弱，多地在完成今年的供地計(jì)劃上都面臨一定程度的壓力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日，根據(jù)22個(gè)重點(diǎn)城市各自于今年上半年發(fā)布的市本級(jí)2022年全年供地計(jì)劃，22城計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地12875公頃，實(shí)際供應(yīng)土地面積7135公頃，供地計(jì)劃完成率僅55%。

作為22城之一，武漢此次成為首個(gè)開(kāi)展第六批供地的城市，也和土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行相關(guān)。在本次第六批集中供地前，武漢已經(jīng)完成了五輪集中供地，從前五輪的熱度來(lái)看，土地市場(chǎng)較為低迷，大部分地塊底價(jià)成交。

12月8日，武漢市第五批集中供地的第一場(chǎng)拍賣(mài)活動(dòng)順利結(jié)束，共成交各類(lèi)用地7宗，成交總金額26.67億元。其中，此次出讓的4宗涉宅用地，全部底價(jià)成交?；仡?1月29日第四輪供地情況，武漢共有6宗涉宅地塊成交，合計(jì)攬金約44.64億元，均以底價(jià)成交。截至目前，今年武漢土地市場(chǎng)累計(jì)成交金額627.45億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“武漢啟動(dòng)第六批次集中供地對(duì)于全國(guó)土地市場(chǎng)有較大的啟發(fā)。值得注意的是，供地批次增加或成為趨勢(shì)，當(dāng)前土地市場(chǎng)和過(guò)去相比已有較大的差異和變化，全年少批次的供地模式容易造成土地市場(chǎng)流拍，或和房企的拿地節(jié)拍不吻合；現(xiàn)在通過(guò)增加更多批次，有助于減少一次性密集扎堆入市的操作，在當(dāng)前房企資金較為緊張的情況下，有助于確保土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

多城靈活調(diào)整供地節(jié)奏，“小步快跑”或成常態(tài)

不僅僅是武漢，為了完成年度供地任務(wù)，此前參與集中供地的22城中，多個(gè)城市已經(jīng)靈活調(diào)整了供地計(jì)劃。

據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，包括無(wú)錫、蘇州、南京、北京、杭州、廣州、天津、深圳、上海、成都、武漢等超十個(gè)城市已完成第四輪集中供地，南京等地進(jìn)入第五輪供地階段。

不僅如此，此前，長(zhǎng)沙率先發(fā)布通知稱(chēng)，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介，成為我國(guó)第一個(gè)公開(kāi)取消集中供地的城市。

同時(shí)，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

對(duì)此，張凱分析稱(chēng)，“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）供地本意是貫徹“房住不炒”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，2021年以來(lái)，“兩集中”政策也在一定程度上達(dá)到了“穩(wěn)地價(jià)”效果。但由于“集中供地”對(duì)企業(yè)資金要求較高，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行，地價(jià)上漲動(dòng)力明顯減弱，且企業(yè)在資金壓力下，拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。此時(shí)，受土地市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，此前部分自發(fā)跟進(jìn)“集中供地”的城市已逐步恢復(fù)常態(tài)化供地，同時(shí)，22城中多地增加集中供地批次，降低拍地壓力?？傮w來(lái)看，增加供地批次有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，而有的城市單批次供地?cái)?shù)量減少，可以提高企業(yè)拿地積極性，減少流拍。

展望2023年，張凱預(yù)計(jì)：“短期來(lái)看，土地市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)或難改，后續(xù)各地或會(huì)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)土拍模式做出適當(dāng)調(diào)整，預(yù)計(jì)2023年‘兩集中’土拍模式也將通過(guò)‘因城施策’的方式迎來(lái)更多變化。”

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶

二、杭州二手房量?jī)r(jià)再度回落 4區(qū)縣接力出臺(tái)提振措施

約4個(gè)月前，杭州出臺(tái)了重磅的“5·17樓市新政”，不僅極大降低了外地人的購(gòu)房門(mén)檻，二手房增值稅免征年限還由5年調(diào)整到了2年，新政立刻激活了死氣沉沉的二手房市場(chǎng)。

不過(guò)，在短暫刺激后，杭州二手房自7月起又進(jìn)入了量?jī)r(jià)齊跌的下行通道，部分價(jià)格虛高的板塊漸漸暴露出“真面目”，一二手房之間的價(jià)格倒掛不復(fù)存在。據(jù)中指研究院，今年8月杭州市區(qū)二手住宅均價(jià)迎來(lái)24個(gè)月以來(lái)的首次環(huán)比下跌，結(jié)束了近兩年來(lái)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

9月起，杭州已經(jīng)有4個(gè)下轄區(qū)縣出臺(tái)樓市新政，給購(gòu)房人發(fā)放補(bǔ)貼。但一線(xiàn)從業(yè)者信心仍然低迷，二手房市場(chǎng)也仍在底部徘徊。

“紅盤(pán)”二手價(jià)跌不停

今年5月17日，杭州出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，被業(yè)界稱(chēng)為拯救二手房市場(chǎng)的“5·17樓市新政”，就如同給低迷的市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”。

“5·17樓市新政”的效果立竿見(jiàn)影，出臺(tái)當(dāng)月，杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲112%。然而“強(qiáng)心針”的時(shí)效有限，僅一個(gè)多月后，杭州的二手房市場(chǎng)成交量便再度回落。最新數(shù)據(jù)顯示，今年8月杭州的二手房成交套數(shù)已經(jīng)跌回新政前的水平。

由于統(tǒng)計(jì)口徑的差異，針對(duì)杭州二手房市場(chǎng)各家研究機(jī)構(gòu)給出了不同數(shù)據(jù)，但總體來(lái)看，杭州二手房正處于量?jī)r(jià)齊跌的下行通道。

根據(jù)中指研究院近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，今年8月杭州市區(qū)二手房成交約3300套，環(huán)比降幅近10%，二手住宅均價(jià)迎來(lái)24個(gè)月以來(lái)的首次環(huán)比下跌，跌幅為0.04%，結(jié)束了近兩年來(lái)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

而根據(jù)錢(qián)報(bào)美好生活研究院、易居研究院的數(shù)據(jù)，2022年5月和6月，杭州二手房成交量（含富陽(yáng)、不含臨安）分別為4877套、6738套，7月和8月的成交套數(shù)則分別滑落至5183套、4671套。

杭州本地具有官方背景的透明售房網(wǎng)則統(tǒng)計(jì)，2022年8月杭州市區(qū)網(wǎng)簽單量5600余套，環(huán)比下滑5%；剔除臨安區(qū)數(shù)據(jù)后，8月網(wǎng)簽5300余套，同比下滑5%。新增掛牌房源量、客源量及帶看量持續(xù)下滑，不過(guò)8月后半程略有回升，相比前半月帶看提升10%，貝殼平臺(tái)的下定量提升16%，但一線(xiàn)從業(yè)者信心仍然低迷。

連續(xù)經(jīng)歷兩個(gè)月的低迷期后，杭州一二手房?jī)r(jià)倒掛差在進(jìn)一步縮小，在某些曾經(jīng)樓價(jià)虛高的板塊，二手房成交價(jià)回落得徹底，已經(jīng)跟片區(qū)新房限價(jià)處于同一水平。

以泡沫較為嚴(yán)重的未來(lái)科技城板塊為例，該片區(qū)新房限價(jià)42520元/平方米，今年7月、8月，貝殼找房共成交了兩套該板塊內(nèi)陽(yáng)光城未來(lái)悅Max的住宅，均價(jià)分別為42357元/平方米以及41381元/平方米。

陽(yáng)光城未來(lái)悅Max也曾是熱門(mén)紅盤(pán)，二手房掛牌價(jià)最高達(dá)到9萬(wàn)元/平方米，但現(xiàn)在僅貝殼找房平臺(tái)上就掛著97套全新未入住的二手房，急于出手的業(yè)主一直在降價(jià)。今年5月下旬，即“5·17樓市新政”發(fā)布后，該小區(qū)的二手房成交價(jià)還是54830元/平方米，僅三個(gè)多月內(nèi)成交單價(jià)又跌了一萬(wàn)多元。

4區(qū)縣出新政刺激樓市

其實(shí)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，杭州市場(chǎng)一直屬于平穩(wěn)類(lèi)型的，但近期的不景氣不僅存在于二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)也受到波及，杭州4個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣（含縣級(jí)市）已經(jīng)率先松綁樓市政策，并且都真金白銀給購(gòu)房者發(fā)補(bǔ)貼。

9月伊始，杭州富陽(yáng)區(qū)出臺(tái)《聚力人才招引 助力產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)若干意見(jiàn)》，其中多條新政都指向了房地產(chǎn)，包括繳納社保滿(mǎn)一個(gè)月即可獲得購(gòu)房資格、“F4”類(lèi)人才在富陽(yáng)享受優(yōu)先購(gòu)房政策、放松二套房限購(gòu)、購(gòu)房契稅減半、交通補(bǔ)貼、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠購(gòu)房款等，被外界解讀為富陽(yáng)樓市的進(jìn)一步松綁和“取消限購(gòu)”。

緊接著，9月8日，杭州下轄的建德市發(fā)布樓市的新政中提到，建德人、二孩家庭、三孩家庭購(gòu)買(mǎi)新房給予購(gòu)房款1%-3%的補(bǔ)助，最高補(bǔ)助不超過(guò)5萬(wàn)元，同時(shí)，給予購(gòu)房者已繳納契稅80%補(bǔ)貼，單套補(bǔ)助最高不超過(guò)3萬(wàn)元；非建德戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)新房的，給予2萬(wàn)元/套的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。

9月9日，杭州淳安縣也發(fā)布樓市新政，本縣戶(hù)籍、外來(lái)人口、青年畢業(yè)生買(mǎi)新房或首次買(mǎi)新房，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)助200元/平方米，單套補(bǔ)助最高不超過(guò)2萬(wàn)元。同時(shí)，買(mǎi)房人享受購(gòu)房契稅補(bǔ)助，按照需繳納契稅80%的額度予以補(bǔ)助，單套補(bǔ)助最高不超過(guò)3萬(wàn)元。團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房的，開(kāi)發(fā)商給予2%-5%的優(yōu)惠。

9月10日，杭州臨安區(qū)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)臨安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的意見(jiàn)》，其中稱(chēng)臨安將實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼，支持剛需及改善型住房需求。對(duì)在臨安就業(yè)創(chuàng)業(yè)并于2022年9月15日至2023年3月14日期間首次在臨購(gòu)買(mǎi)普通商品住宅的普通高校博士、碩士、本科、大專(zhuān)畢業(yè)生按照《“擇臨而安 禮遇人才”若干意見(jiàn)》給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在客觀評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，合理確定首付比例和商業(yè)貸款利率，加快貸款審批速度，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資服務(wù)，完善融資對(duì)接機(jī)制，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)。

貝殼研究院杭州分院認(rèn)為，杭州市場(chǎng)目前處于預(yù)期較弱和信心緩慢修復(fù)的形勢(shì)下，前8月市場(chǎng)呈現(xiàn)“上行-疫情-下行-提振-下行”的軌跡上，仍需進(jìn)一步刺激提振市場(chǎng)剛性和改善型住房需求，富陽(yáng)已經(jīng)放寬限購(gòu)，杭州各區(qū)域樓市分化嚴(yán)重，或?qū)⑦M(jìn)一步精準(zhǔn)調(diào)控，“因區(qū)施策”。截至目前，二手市場(chǎng)短期已經(jīng)觸底，但恢復(fù)將是緩慢溫和的過(guò)程，市場(chǎng)在底部徘徊的時(shí)間將比過(guò)去周期中更為漫長(zhǎng)。

三、現(xiàn)房銷(xiāo)售”寫(xiě)入多地土拍文件，商品房預(yù)售制會(huì)取消嗎？

合肥2022年第三批次一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售；福建福州出現(xiàn)第一個(gè)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”地塊……近日，多地將“現(xiàn)房銷(xiāo)售”寫(xiě)入土地出讓文件中。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年以來(lái)，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。僅今年以來(lái)，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟(jì)南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

以合肥為例，8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價(jià)277.4億元，并將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。其中，蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施”。

據(jù)合肥在線(xiàn)，盡管此前的土地拍賣(mài)公告中多宗地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)進(jìn)度提出要求，達(dá)到一定比例才能開(kāi)售，但是明確提出必須按現(xiàn)房銷(xiāo)售，在合肥尚屬首次。

另以北京為例，北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)首次試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積地塊——大興黃村海戶(hù)新村地塊。據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》，該地塊共吸引3家企業(yè)競(jìng)買(mǎi)，經(jīng)過(guò)17輪價(jià)格競(jìng)拍達(dá)到土地合理上限價(jià)格37.84億元，又經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”后成交，競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”5.4萬(wàn)平方米，最終該項(xiàng)目中將有近一半的商品房實(shí)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)。而在北京今年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積程序；今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

此外，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局在7月15日的一則公告顯示，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊在出讓要求中提到：地塊按現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷(xiāo)售手續(xù)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)提出現(xiàn)房銷(xiāo)售多少受到近期爛尾樓風(fēng)波的影響，出于保交樓的立場(chǎng)而提出的，多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風(fēng)波事件導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)商品房預(yù)售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，取消預(yù)售制度的言論一時(shí)之間議論紛紛。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，今年7月以來(lái)，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來(lái)不利影響，而現(xiàn)房銷(xiāo)售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)樓盤(pán)質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。

已有多地探索現(xiàn)房銷(xiāo)售

對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)的探索，最早或可追溯至2014年。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競(jìng)拍，最終麗豐控股旗下東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)62.54%，成交樓板價(jià)59859元，剔除保障房后樓板價(jià)達(dá)85810元/平。地塊在出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

到了2016年，為抑制房企拿地?zé)崆?，深圳也推出首宗現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷(xiāo)售。

同年，杭州、南京等地在土地拍賣(mài)時(shí)，均提出現(xiàn)房銷(xiāo)售要求。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至2020年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷(xiāo)售條件，抑制土地市場(chǎng)熱度。

以蘇州為例，2016年8月11日，蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，共13條。其中規(guī)定，提高項(xiàng)目預(yù)售條件：土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（不含市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。

這一政策被業(yè)內(nèi)解讀為，一旦拍地價(jià)格過(guò)高，觸碰價(jià)格紅線(xiàn)，就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)辦理預(yù)售許可證。通俗說(shuō)就是“地價(jià)較高的項(xiàng)目必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷(xiāo)售”。

2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，按照政策，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷(xiāo)售。

2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

這也讓海南成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。

對(duì)于實(shí)行現(xiàn)售制度的背景，時(shí)任海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在當(dāng)日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。

現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)效果如何？

不過(guò)，從上述提及現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)的城市來(lái)看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段時(shí)間后，改變了土地出讓規(guī)則。

以杭州為例，2017年3月24日，杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售。但是僅4個(gè)月后，杭州推出的土地出讓就改變規(guī)則——“溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷(xiāo)售”的條款刪除。

彼時(shí)，據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》2017年7月12日?qǐng)?bào)道，2017年3月24日后的杭州土地出讓?zhuān)鞒菂^(qū)共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現(xiàn)房銷(xiāo)售，在兩年內(nèi)無(wú)法形成有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

不過(guò)，杭州于2021年重啟了“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。2021年7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告，其中10宗宅地率先開(kāi)展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，即改變以往的價(jià)高者得，而是采取線(xiàn)下競(jìng)“品質(zhì)方案“，獲得資格后進(jìn)入線(xiàn)上“競(jìng)地價(jià)”階段。本次試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

南京的現(xiàn)房銷(xiāo)售政策則始于2016年8月。據(jù)《上證報(bào)》報(bào)道，為給土拍市場(chǎng)降溫，南京市規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷(xiāo)售。

2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當(dāng)住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為在網(wǎng)上競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件顯示，取消了“競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門(mén)檻，以及競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷(xiāo)售”的要求。

蘇州則在2020年2月19日發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》，提出延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限，調(diào)整超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則等，在一定范圍內(nèi)放松了房企預(yù)售的條件，也取消了執(zhí)行42個(gè)月的強(qiáng)制性現(xiàn)房銷(xiāo)售政策。

按照克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2016年8月，蘇州推出現(xiàn)房銷(xiāo)售政策，規(guī)定土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。現(xiàn)房銷(xiāo)售政策發(fā)布后，2016年出現(xiàn)12宗現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊，現(xiàn)房率為40%。2017年全年現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊達(dá)到49宗，現(xiàn)房率為82%，2018年前三季度現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊為11宗，現(xiàn)房率為23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底價(jià)和低溢價(jià)成交，再無(wú)現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊出現(xiàn)。

不過(guò)，在易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此前提現(xiàn)房銷(xiāo)售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷(xiāo)售，它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷(xiāo)售的目的是通過(guò)現(xiàn)房的模式來(lái)限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系。現(xiàn)在提現(xiàn)房是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護(hù)購(gòu)房的權(quán)益角度來(lái)講，提出現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。

“此前現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的取消，是因?yàn)楹髞?lái)市場(chǎng)降溫以后，從創(chuàng)造營(yíng)商環(huán)境，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境角度來(lái)講，優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷(xiāo)售政策?，F(xiàn)在各地出讓的地塊中再次提及現(xiàn)房銷(xiāo)售，是在保交樓，防范爛尾背景下，重新提起現(xiàn)房銷(xiāo)售的概念?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，現(xiàn)房銷(xiāo)售的試點(diǎn)地塊成交率會(huì)有所下降，目前，各地的房地產(chǎn)相關(guān)政策正在不斷完善中。

從此輪設(shè)置“現(xiàn)房銷(xiāo)售”環(huán)節(jié)的城市來(lái)看，北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”。從土拍成交情況看，12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”的地塊中，2宗地塊流拍，4宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊未觸及地價(jià)上限；3宗地塊達(dá)到上限價(jià)格后轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積。

商品房預(yù)售制會(huì)取消嗎？

隨著多地試點(diǎn)，取消商品房預(yù)售，全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的呼聲也越來(lái)越高，那么當(dāng)前全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售是否可取？

陳文靜認(rèn)為，目前并非全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的合適時(shí)機(jī)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)商品房存量、開(kāi)發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策，為未來(lái)更大范圍地推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

陳霄也提到，現(xiàn)房銷(xiāo)售可以盡可能地保證購(gòu)房者的權(quán)益，避免出現(xiàn)爛尾樓、開(kāi)發(fā)商跑路等現(xiàn)象，確保了購(gòu)房者能如期拿房，降低了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能。

陳霄認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度乃是大勢(shì)所趨，但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，全面取消商品房預(yù)售制度尚且不是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)，甚至可能會(huì)加劇房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風(fēng)險(xiǎn)暴露，以試點(diǎn)方式逐步實(shí)施是當(dāng)前被認(rèn)可的最優(yōu)的推進(jìn)方式，在部分城市率先試點(diǎn)取消預(yù)售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行和良性循環(huán)。

四、杭州再調(diào)土地出讓規(guī)則：首推“土拍前限價(jià)”

6月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從“浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)”獲悉，當(dāng)天上午杭州發(fā)布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，上述9宗宅地在出讓文件中首次對(duì)“毛坯銷(xiāo)售均價(jià)”“毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)”和“裝修價(jià)格”進(jìn)行了明確，即在土拍前就對(duì)“限價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。

值得注意的是，目前大部分城市限價(jià)均在預(yù)售證報(bào)批環(huán)節(jié)，對(duì)限價(jià)多有“申報(bào)價(jià)不超過(guò)周邊在售項(xiàng)目最高價(jià)格”的規(guī)定，但在具體操作中，申報(bào)價(jià)到底如何限定？土地價(jià)格拍出新高后會(huì)不會(huì)突破區(qū)域原有限價(jià)？正是因?yàn)檎叽嬖诓糠只疑貛?，往往向市?chǎng)傳遞出“錯(cuò)誤”信號(hào)，進(jìn)而干擾市場(chǎng)穩(wěn)定。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，土拍前限價(jià)好于土拍后限價(jià)，通過(guò)將“限價(jià)”在土地出讓合同中予以公開(kāi)、透明的確定，進(jìn)而鎖定未來(lái)的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”具有積極意義。

“拍后限價(jià)”改為“拍前限價(jià)”

“浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)”的信息顯示，6月29日上午杭州發(fā)布的9宗涉宅地塊，均在出讓公告中對(duì)地塊未來(lái)“銷(xiāo)售均價(jià)”“最高銷(xiāo)售單價(jià)”和“裝修價(jià)格”進(jìn)行明確約定。

如位于蕭山區(qū)的蕭政儲(chǔ)出(2019)24號(hào)居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積15.19萬(wàn)平方米。起始價(jià)30.38億元，上限價(jià)格為39.48億元；毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于34000元/平方米，且毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于37400元/平方米；如實(shí)施裝修銷(xiāo)售的，裝修價(jià)格不高于3500元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價(jià)在38000元/平方米左右。

同樣位于蕭山區(qū)的蕭政儲(chǔ)出(2019)26號(hào)居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬(wàn)平方米。起始價(jià)34.9億元，上限價(jià)格為45.3億元；毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于40500元/平方米，且毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于44550元/平方米；如實(shí)施裝修銷(xiāo)售的，裝修價(jià)格不高于4500元/平方米。

目前，上述地塊周邊在售二手房均價(jià)在49000元~56000元/平方米。

而此次出讓起始總價(jià)最高的是位于上城區(qū)望江單元的杭政儲(chǔ)出（2019）41號(hào)商住地塊，出讓面積9.34萬(wàn)平方米，地上規(guī)劃建筑面積39.39萬(wàn)平方米，起始總價(jià)94.22億元，上限價(jià)格為122.42億元；毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于63800元/平方米，且毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于70180元/平方米；如實(shí)施裝修銷(xiāo)售的，裝修價(jià)格不高于6000元/平方米。

該地塊周邊目前在售二手房均價(jià)在59000元~77000元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管此次9宗涉宅地塊均對(duì)銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)行了明確約定，但限價(jià)與周邊在售二手房或新房?jī)r(jià)格基本相當(dāng)。

浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，根據(jù)出讓公告，此次限房?jī)r(jià)不僅限制毛坯均價(jià)，也限制了毛坯最高價(jià)和精裝價(jià)格?！芭牡厍皹?biāo)明限價(jià)的規(guī)則，與之前的限價(jià)政策相比，至少?zèng)]有違反契約精神；減少了行政自由裁量權(quán)，降低了權(quán)力尋租的可能性，也改變了市場(chǎng)對(duì)‘未來(lái)價(jià)格有所突破’的預(yù)期。”

土地出讓金持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)

值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對(duì)出讓規(guī)則進(jìn)行微調(diào)并不是首次。今年4月2日，杭州在主城區(qū)2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價(jià)率由之前的50%下調(diào)至30%，而這一土地出讓規(guī)則也延續(xù)至今。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，無(wú)論是將封頂溢價(jià)率從50%下調(diào)至30%，還是此次在土拍前明確限價(jià)，其背景均是杭州土地市場(chǎng)的升溫。

去年4月底，杭州實(shí)施“搖號(hào)購(gòu)房”，隨后樓市逐漸回歸理性，土地市場(chǎng)也逐漸開(kāi)始降溫。當(dāng)年5月21日、30日的兩場(chǎng)土拍中，杭州主城區(qū)多宗涉宅地塊在眾多房企的競(jìng)爭(zhēng)下，最終均被“封頂溢價(jià)率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份，杭州土拍開(kāi)始出現(xiàn)降溫，“50%溢價(jià)率+自持比例”也再未出現(xiàn)。當(dāng)年7月土拍綜合溢價(jià)率達(dá)到14%，8月份降至4%，零溢價(jià)成交地塊漸多，而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢(shì)。

今年1月份杭州土拍繼續(xù)“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商業(yè)地塊的綜合溢價(jià)率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價(jià)率成交，但成交均價(jià)卻較周邊同類(lèi)地塊最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍風(fēng)向突變，呈現(xiàn)升溫之勢(shì)。3月29日，杭州最后一波溢價(jià)率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價(jià)率達(dá)到50%的上限，其余3宗溢價(jià)率也在10%至31%不等?！?0%封頂溢價(jià)率+自持比例”再現(xiàn)土拍市場(chǎng)。

而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達(dá)到30%的封頂溢價(jià)率，并進(jìn)入競(jìng)自持階段。而另外2宗位于未來(lái)科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價(jià)率，但因其較高的起拍價(jià)，未拍就已是區(qū)域“地王”。

在2022年杭州亞運(yùn)會(huì)及巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入刺激下，杭州土地出讓金近年來(lái)領(lǐng)跑全國(guó)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州土地出讓金已經(jīng)連續(xù)兩年超過(guò)2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經(jīng)達(dá)到1375億元，僅次于去年同期的1420億元，繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)土地市場(chǎng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，目前杭州土拍溢價(jià)率的上升，與早前融資環(huán)境的相對(duì)寬松，以及杭州大幅放寬落戶(hù)門(mén)檻有一定關(guān)系。

值得注意的是，5月底杭州發(fā)布人才落戶(hù)細(xì)則，規(guī)定全日制普通高校大專(zhuān)（35周歲以下，含高職）學(xué)歷，在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請(qǐng)落戶(hù)。據(jù)了解，專(zhuān)科生只需繳納1個(gè)月社保即可申請(qǐng)落戶(hù)杭州。而此前，專(zhuān)科生落戶(hù)杭州需要符合全日制緊缺專(zhuān)業(yè)目錄及繳納1年以上社保。

“從出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，杭州人才政策的主要目的在于優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提振地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在要求?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者，“這些政策雖然更多的是‘引智’而非‘救市’，但無(wú)疑對(duì)帶動(dòng)商品住宅消費(fèi)具有積極作用。”

據(jù)而瑞數(shù)據(jù)，5月份杭州新建商品住宅成交128萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比大幅增長(zhǎng)161%。

“大幅降低落戶(hù)門(mén)檻的同時(shí)，一定要防范房?jī)r(jià)快速上漲、樓市過(guò)熱的現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)表示：“必須嚴(yán)格落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控政策，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?

以上就是關(guān)于杭州2023年首次土拍相關(guān)問(wèn)題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問(wèn)題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢(xún)，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。

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