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高壓線景觀設(shè)計(jì)（高壓線景觀打造）

發(fā)布時(shí)間：2023-03-07 17:32:03 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 86 問大家

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文章目錄列表:

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制
2、城市規(guī)劃區(qū)是什么意思?
3、飛機(jī)航道下的房子有影響嗎?
4、城市規(guī)劃五線圖，是哪五線？分別是控制什么的？

高壓線景觀設(shè)計(jì)（高壓線景觀打造）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

第一部分投資管理

第一章項(xiàng)目投資管理制度 6

第二章項(xiàng)目建議書編制指引 9

第三章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11

第四章項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 19

第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21

第二章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25

第三章建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26

第四章景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27

第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28

第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33

第七章項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引 36

第八章建筑單體方案評(píng)審指引 38

第九章景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41

第十章施工圖審查基本要求 44

附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評(píng)表 46

施工圖審查意見表 49

第三部分工程管理

第一章工程管理組織 51

1.1管理組織機(jī)構(gòu) 51

1.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52

第二章經(jīng)濟(jì)合同管理 55

2.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55

2.2工程類合同編制要點(diǎn) 59

2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61

2.4對(duì)外合同及付款簽批的意見 63

2.5合同付款管理程序 66

附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以上） 68

經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以下） 69

經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70

合同管理臺(tái)帳 71

第三章采購與招標(biāo)管理 72

3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72

3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78

3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點(diǎn) 81

3.4乙供采購指定品牌及限價(jià)操作指引 83

附：招標(biāo)文件審批表 85

中標(biāo)通知書 86

投標(biāo)承諾函 87

履約保證金保函 88

材料設(shè)備采購計(jì)劃表 89

零星（緊急）采購審批單 90

限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91

乙供材料設(shè)備審定表 92

第四章工程進(jìn)度管理 93

4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93

4.2施工進(jìn)度控制流程 95

4.3施工進(jìn)度控制指引 97

4.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99

第五章工程質(zhì)量與施工管理 100

5.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100

5.2施工組織設(shè)計(jì)制度 104

5.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108

5.4樣板指路制度 110

5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113

5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115

5.7材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收指引 117

5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119

5.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121

5.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122

5.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124

5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126

5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132

5.14工程管理獎(jiǎng)罰制度 135

附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136

材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137

材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收單 138

甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139

第六章工程造價(jià)管理 140

6.1成本管理制度 140

6.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143

6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147

6.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 149

6.5工程結(jié)算控制指引 151

6.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154

附：設(shè)計(jì)變更審批表 155

設(shè)計(jì)變更通知單 156

現(xiàn)場變更簽證通知單 157

現(xiàn)場變更簽證費(fèi)用審核單 158

成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159

現(xiàn)場簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161

設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162

合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163

第七章安全文明生產(chǎn)管理 164

7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164

7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168

7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170

7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172

7.5工程事故處理指引 173

第四部分營銷管理

第一章組織架構(gòu)與編制 175

第二章營銷策劃管理 176

2.1 總則 176

2.2 總體策劃 177

2.3階段策劃及實(shí)施 178

2.4市場調(diào)查與前期策劃 179

2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182

第三章現(xiàn)場銷售工作管理 192

3.1銷售準(zhǔn)備 192

3.2現(xiàn)場銷售過程 193

第四章現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195

4.1銷售準(zhǔn)備工作 195

4.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn) 199

4.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201

4.4銷售面積確定操作要點(diǎn) 202

4.5銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204

4.6廣告方案與實(shí)施操作 206

4.7銷售過程管理要點(diǎn) 209

4.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211

4.9銷售收款指引 214

第五章客戶服務(wù)工作規(guī)范 217

5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217

5.2客戶資料管理指引 218

5.3退換房辦理指引 220

5.4更名辦理指引 222

5.5客戶按揭代辦指引 224

第六章營銷費(fèi)用制度 226

第一部分投資管理

第一章項(xiàng)目投資管理制度

1 總則

1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

2 項(xiàng)目投資建議

2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對(duì)相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。

3 項(xiàng)目投資論證

3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。

3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：

1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項(xiàng)的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；

3）項(xiàng)目初步定位；

4）資金來源計(jì)劃及融資方案；

5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。

3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。

3.5《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。

4 項(xiàng)目投資決策

4.1開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審。

4.2總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評(píng)審會(huì)議。總經(jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種：

1）同意立項(xiàng)；

2）不同意立項(xiàng)；

3）推遲立項(xiàng)。

4.3 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。

4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。

4.5投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

5 項(xiàng)目并購及合資合作

5.1項(xiàng)目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。

5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

6 項(xiàng)目變更與調(diào)整

6.1項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過。

6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。

第二章項(xiàng)目投資管理工作流程圖

第三章　項(xiàng)目建議書編制指引

1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2 項(xiàng)目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

3 項(xiàng)目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評(píng)估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

4 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

5 市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。

6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。

7 結(jié)論和建議

第四章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引

1 項(xiàng)目決策背景及分析

1.1外部環(huán)境

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

1.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

2 項(xiàng)目概況

2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。

2.2宗地現(xiàn)狀

1）四至范圍；

2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。

2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴嘧诘鼐嚯x、成本、接入的可能性。

2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率；

4）建筑密度；

5）控高；

6）綠化率等。

2.7土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

2.8土地升值潛力初步評(píng)估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。

2.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

3 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計(jì)劃手續(xù)

項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。

3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。

3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。

2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。

3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

3.3總體評(píng)價(jià)

對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。

4 市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。

4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。

4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。

4.4整體市場對(duì)本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。

4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

5 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。

6 工程及銷售計(jì)劃

1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。

7 投資收益分析

7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。

7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。

7.3經(jīng)濟(jì)效益分析

1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。

7.4項(xiàng)目資金預(yù)測

資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。

8 綜合分析與建議

8.1優(yōu)勢(shì)

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.2劣勢(shì)

8.3機(jī)會(huì)

從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。

8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項(xiàng) 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價(jià)款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)

三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)

四、主體安裝工程費(fèi)

五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六、智能化系統(tǒng)費(fèi)

七、園林環(huán)境工程費(fèi)

八、配套設(shè)施費(fèi)

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費(fèi)用

十一、銷售費(fèi)用

十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用

十三、各項(xiàng)稅金

十四、預(yù)備費(fèi)

十五、總計(jì)

在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項(xiàng)目名稱：制表人：

編制單位：編制日期：

項(xiàng) 目序號(hào) 總金額

（萬元）可售面積

（M2）單位金額

（元/M2）備注

一、銷售總收入 1

1 多層住宅收入 2

2 高層住宅收入 3

3 小高層住宅收入 4

4 公建收入 5

5 車庫收入 6

6 其他收入 7

二、各項(xiàng)支出總額 8

1 建造成本 9

1.1土地價(jià)款支出 10

1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11

1.3主體建筑工程費(fèi) 12

1.4主體安裝工程費(fèi) 13

1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14

1.6智能化系統(tǒng) 15

1.7園林環(huán)境工程費(fèi) 16

1.8配套設(shè)施費(fèi) 17

1.9其他建設(shè)工程支出 18

2.0預(yù)備費(fèi) 19

2 銷售費(fèi)用 20

3 管理費(fèi)用 21

4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22

5 營業(yè)稅金及附加 23

四、利潤總額 24

減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項(xiàng)目投資總額 27

七、收益率 28

1 毛利率

2 銷售利潤率

3 成本利潤率 31

4 成本凈利率 32

5 投資利潤率 33

6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年年年合計(jì)

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

結(jié)算面積（m2）

單位利潤（元/m2）

利潤（萬元）

第五章項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引

1 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求

1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。

1.2總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審采用資料審查方式進(jìn)行，各評(píng)審委員對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書面評(píng)審意見，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

1.3投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。

2 評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查

1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；

3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性

1）所在地域選擇；

2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；

4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模；

5）開發(fā)項(xiàng)目檔次；

6）目標(biāo)客戶選擇。

2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn)

1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分；

2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營策略的影響；

4）投資收益測算的可信程度；

5）投資收益是否滿足要求。

2.4項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià)

1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；

2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。

2.5資源能力評(píng)價(jià)

1）開發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營計(jì)劃的影響；

2）資金來源的可行性；

3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。

3 項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議

3.1評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。

3.2評(píng)審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評(píng)審會(huì)上提出評(píng)審意見。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問題、意見和建議。

3.3評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書面的綜合評(píng)估意見、開發(fā)建議和評(píng)審結(jié)論。

3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。

4 評(píng)審決策結(jié)論

評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。

第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度

1總則

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程的一般規(guī)定

2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書；

2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；

3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；

4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審；

5）組織技術(shù)專家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；

6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行；

8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。

2.2設(shè)計(jì)要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。

2.3設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計(jì)過程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。

2.3.3設(shè)計(jì)過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。

2.4設(shè)計(jì)成果

2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。

2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。

二、城市規(guī)劃區(qū)是什么意思?

什么是城市規(guī)劃區(qū)？ 10分

城市規(guī)劃區(qū)一般包含三個(gè)層次：①城市建成區(qū)--城市行政區(qū)內(nèi)實(shí)際已成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的地區(qū)（《規(guī)劃術(shù)語》3.0.6）。在這一范圍內(nèi)用地管理的主要任務(wù)是合理安排和控制各項(xiàng)設(shè)施的新建和改建，進(jìn)行現(xiàn)有用地的合理調(diào)整和再開發(fā)。②城市總體規(guī)劃確定的市區(qū)（或中心城市）遠(yuǎn)期發(fā)展用地的范圍。這部分包括建成區(qū)以外的獨(dú)立地段、水源及其防護(hù)用地、機(jī)場及其控制區(qū)、無線電臺(tái)站保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝和歷史文化遺跡地區(qū)等。在這一范圍內(nèi)，用地管理的主要任務(wù)是按照規(guī)劃的要求，保證各項(xiàng)用地和設(shè)施有秩序地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。位于其中的農(nóng)村集鎮(zhèn)和居民點(diǎn)要進(jìn)行一切永久性建設(shè)，都必須經(jīng)過城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。③城市郊區(qū)。它的開發(fā)建設(shè)同城市發(fā)展有密切的聯(lián)系。因此需要對(duì)這一區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)各項(xiàng)建設(shè)的規(guī)劃及其用地范圍進(jìn)行控制。特別是城市對(duì)外交通干線兩側(cè)一定范圍內(nèi)的用地，更要嚴(yán)格管理。這一地區(qū)內(nèi)進(jìn)行重大的永久性的建設(shè)，都要經(jīng)過城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。

城市規(guī)劃區(qū)的定義

我國《城市規(guī)劃法》第三條指出：本法所稱城市規(guī)劃區(qū)、是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民 *** 在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。新版《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（自2008年1月1日起施行）第二條指出：本法所稱規(guī)劃區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民 *** 在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要?jiǎng)澏ā?/p>

屬于城市規(guī)劃區(qū)域是什么意思

屬于（城市規(guī)劃區(qū)域）

包含在屬于城市規(guī)劃區(qū)域之內(nèi)。

想請(qǐng)教“建成區(qū)”和“城市規(guī)劃區(qū)”，有什么區(qū)別？

建成區(qū)是城市現(xiàn)狀的發(fā)互已經(jīng)建成、連成片的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)指的是規(guī)劃控制線以內(nèi)的區(qū)域，包含建成區(qū)和待建設(shè)區(qū)，還有發(fā)展備用地。

城市規(guī)劃是什么意思？

中文名稱：城市規(guī)劃英文名稱：urban planning

定義：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和管理各項(xiàng)資源、安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署。在中國，城市規(guī)劃通常包括總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。

城市規(guī)劃是一門自古就有的學(xué)問，每個(gè)民族都有其獨(dú)特的知識(shí)組成。城市規(guī)劃研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一績時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭。

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城市規(guī)劃專指委是什么意思主要是干嗎的

專指委概況

高等學(xué)校城市規(guī)劃專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)隸屬于高等學(xué)校土建學(xué)科教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)六個(gè)專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)之一，其前身是建筑學(xué)專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)中的城市規(guī)劃專業(yè)指導(dǎo)小組。鑒于我國快速的城市化，城市建設(shè)的規(guī)?？涨?，更由于我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，城市規(guī)劃學(xué)科面臨重大的變革，城市規(guī)劃專業(yè)教育也面臨眾多新問題，終于在1998年8月建設(shè)部高等城市規(guī)劃學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)正式成立。

成立之初，全國設(shè)置有城市規(guī)劃專業(yè)的院校不足30所，設(shè)置有五年制本科的院校僅10所左右，時(shí)至今日已增至100多所。

專指委每年的年會(huì)活動(dòng)是目前專指委最重要的工作，根據(jù)專業(yè)教育發(fā)展的實(shí)際問題，確定每次年會(huì) 主題，通過年會(huì)對(duì)重大的專業(yè)教育問題集思廣益，進(jìn)行研討，廣泛交流經(jīng)驗(yàn)，從而提高整體教學(xué)水平。

什么叫城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和城市規(guī)劃區(qū)外，他們最大的區(qū)別在哪些？

好像沒這個(gè)專業(yè)提法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)外分別指城市規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)外。

城市規(guī)劃中，什么叫修規(guī)，什么叫控規(guī)

修規(guī)全稱修建性詳細(xì)規(guī)劃

根據(jù)建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》，修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1、建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；

2、作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖；

3、道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)；

4、綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)；

5、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)；

6、豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；

7、估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。

修建性詳細(xì)規(guī)劃的文件和圖紙包括：修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)說明書、規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的透視圖等。

[編輯本段]基礎(chǔ)資料

修建性詳細(xì)規(guī)劃可以由有關(guān)單位依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門)提出的規(guī)劃條件，委托城市規(guī)劃編制單位編制。

修建性詳細(xì)規(guī)劃需收集的基礎(chǔ)資料，除控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)資料外，還應(yīng)增加：

（一）控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)本規(guī)劃地段的要求；

（二）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等資料；

（三）各類建筑工程造價(jià)等資料。

修建性詳細(xì)規(guī)劃的成果

（一）規(guī)劃說明書

1、現(xiàn)狀條件分析；

2、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思；

3、用地布局；

4、空間組織和景觀特色要求；

5、道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；

6、各項(xiàng)專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合；

7、豎向規(guī)劃；

8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一般應(yīng)包括以下各項(xiàng)：

1）總用地面積；

2）總建筑面積；

3）住宅建筑總面積，平均層數(shù)；

4）容積率、建筑密度；

5）住宅建筑容積率，建筑密度；

6）綠地率。

7）工程量及投資估算。

（二）圖紙

1、規(guī)劃地段位置圖。標(biāo)明規(guī)劃地段在城市的位置以及和周圍地區(qū)的關(guān)系；

2、規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。圖紙比例為1/500～1/2000，標(biāo)明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等；

3、規(guī)劃總平面圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明規(guī)劃建筑、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水面的位置和范圍；

4、道路交通規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明道路的紅線位置、橫斷面，道路交叉點(diǎn)座標(biāo)、標(biāo)高、停車場用地界線；

5、豎向規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上標(biāo)明道路交叉點(diǎn)、變坡點(diǎn)控制高程，室外地坪規(guī)劃標(biāo)高；

6、單項(xiàng)或綜合工程管網(wǎng)規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明各類市政公用設(shè)施管線的平面位置、管徑、主要控制點(diǎn)標(biāo)高，以及有關(guān)設(shè)施和構(gòu)筑物位置；

7、表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的模型或鳥瞰圖。

控規(guī)全稱控制性詳細(xì)規(guī)劃

一、基本概念

控制性詳細(xì)規(guī)劃 regulatory plan

以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。

根據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規(guī)定，根據(jù)城市規(guī)劃的深化和管理的需要，一般應(yīng)當(dāng)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，以控制建設(shè)用地性質(zhì)，使用強(qiáng)度和空間環(huán)境，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。

[編輯本段]二、規(guī)劃的主要內(nèi)容

控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

⑴ 詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；

⑵ 規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

⑶......

城市規(guī)劃中市政黃線是什么意思？

城市黃線，是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。

城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線。

《城市黃線管理辦法》

第一條　為了加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地管理，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施的正常、高效運(yùn)轉(zhuǎn)，保證城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，制定本辦法。

第二條　城市黃線的劃定和規(guī)劃管理，適用本辦法。

本辦法所稱城市黃線，是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。

本辦法所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施包括：

（一）城市公共汽車首末站、出租汽車停車場、大型公共停車場；城市軌道交通線、站、場、車輛段、保養(yǎng)維修基地；城市水運(yùn)碼頭；機(jī)場；城市交通綜合換乘樞紐；城市交通廣場等城市公共交通設(shè)施。

（二）取水工程設(shè)施（取水點(diǎn)、取水構(gòu)筑物及一級(jí)泵站）和水處理工程設(shè)施等城市供水設(shè)施。

（三）排水設(shè)施；污水處理設(shè)施；垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、垃圾碼頭、垃圾堆肥廠、垃圾焚燒廠、衛(wèi)生填埋場（廠）；環(huán)境衛(wèi)生車輛停車場和修造廠；環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測站等城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施。

（四）城市氣源和燃?xì)鈨?chǔ)配站等城市供燃?xì)庠O(shè)施。

（五）城市熱源、區(qū)域性熱力站、熱力線走廊等城市供熱設(shè)施。

（六）城市發(fā)電廠、區(qū)域變電所（站）、市區(qū)變電所（站）、高壓線走廊等城市供電設(shè)施。

（七）郵政局、郵政通信樞紐、郵政支局；電信局、電信支局；衛(wèi)星接收站、微波站；廣播電臺(tái)、電視臺(tái)等城市通信設(shè)施。

（八）消防指揮調(diào)度中心、消防站等城市消防設(shè)施。

（九）防洪堤墻、排洪溝與截洪溝、防洪閘等城市防洪設(shè)施。

（十）避震疏散場地、氣象預(yù)警中心等城市抗震防災(zāi)設(shè)施。

（十一）其他對(duì)城市發(fā)展全局有影響的城市基礎(chǔ)設(shè)施。

第三條　國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國城市黃線管理工作。

縣級(jí)以上地方人民 *** 建設(shè)主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市黃線的規(guī)劃管理工作。

第四條　任何單位和個(gè)人都有保護(hù)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、服從城市黃線管理的義務(wù)，有監(jiān)督城市黃線管理、對(duì)違反城市黃線管理的行為進(jìn)行檢舉的權(quán)利。

第五條　城市黃線應(yīng)當(dāng)在在制定城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃時(shí)劃定。

直轄市、市、縣人民 *** 建設(shè)主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同規(guī)劃階段的規(guī)劃深度要求，負(fù)責(zé)組織劃定城市黃線的具體工作。

第六條　城市黃線的劃定，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）與同階段城市規(guī)劃內(nèi)容及深度保持一致；

（二）控制范圍界定清晰；

（三）符合國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。

第七條　編制城市總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容和深度要求，合理布置城市基礎(chǔ)設(shè)施，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地位置和范圍，劃定其用地控制界線。

第八條　編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市總體規(guī)劃，落實(shí)城市總體規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地位置和面積，劃定城市基礎(chǔ)設(shè)施用地界線，規(guī)定城市黃線范圍內(nèi)的控制指標(biāo)和要求，并明確城市黃線的地理座標(biāo)。

修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，按不同項(xiàng)目具體落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地界線，提出城市基礎(chǔ)設(shè)施用地配置原則或者方案，并標(biāo)明城市黃線的地理座標(biāo)和相應(yīng)的界址地形圖。

第九條　城市黃線應(yīng)當(dāng)作為城市規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容，與城市規(guī)劃一并報(bào)批。城市黃線上報(bào)審批前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，并征求有關(guān)部門意見。

第十條　城市黃線經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一并由直轄市、市、縣人民 *** 予以公布；但法律、法規(guī)規(guī)定不得公開的除外。

第十一條　城市黃線一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自調(diào)整。

因城市發(fā)展和城市功能、布局變化等，需要調(diào)整城市黃線的，應(yīng)當(dāng)組織專家論證，依法調(diào)整城市規(guī)劃，并相應(yīng)調(diào)整城市黃線。調(diào)整后的城市黃......

三、飛機(jī)航道下的房子有影響嗎?

飛機(jī)航道下的房子有影響，飛機(jī)航道下的房子會(huì)有聲音的，對(duì)于聲音很敏感的客戶，應(yīng)該慎重考慮。不過有的房子質(zhì)量好，安裝雙重或者三重玻璃隔音效果好，屋子里面就不會(huì)聽到的。

買房最看重的就是居住的舒適程度，如果所選擇的房屋的樓棟靠近地下車庫的出入口、小區(qū)內(nèi)的交通干道或者靠近馬路等，那就一定要謹(jǐn)慎了，否則肯定會(huì)受到噪音污染的影響。另外，還要記得盡量避開離鐵路、地鐵、高架等過近的樓棟。

高壓線景觀設(shè)計(jì)（高壓線景觀打造）

樓棟的周邊環(huán)境選擇

1、有無建筑物遮擋采光。有些房屋所處的樓棟總樓層較少，這樣的情況如果剛好碰上周圍的樓棟是比較高的話，稍矮樓棟中的房屋尤其是低層住宅采光和通風(fēng)效果會(huì)比較差。

2、景觀視野好壞。如果樓棟所處的位置比較好（沒有較高的建筑物遮擋，樓前有精心設(shè)計(jì)的小區(qū)景觀），哪怕是低樓層的住戶也能享受到較好的景觀。比較注重生活品質(zhì)的購房者，選房的時(shí)候，最好能選擇景觀視野較好的樓棟。

3、是否存在不確定因。購房者在選房的時(shí)候，一定要留意一下該樓棟周圍是否有未標(biāo)明用途的空地，因?yàn)檫@些空地的不確定性較大，如果后期要建新的樓房則會(huì)影響采光，如果是要建設(shè)小區(qū)的垃圾站、配電房等，那就更加需要謹(jǐn)慎考慮了。

4、其它不利因素。一些小區(qū)的位置比較特殊，可能會(huì)存在高壓線、信號(hào)發(fā)射塔等，購房者一定要了解一下哪些樓棟是比較靠近它們的，盡量選擇避開這些樓棟。

四、城市規(guī)劃五線圖，是哪五線？分別是控制什么的？

五線”-----紫藍(lán)綠黃紅線

“五線”管制制度屬城市規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容，適用于從城市總規(guī)到控制性詳規(guī)等不同層面的城市規(guī)劃。

城市紫線

城市紫線，是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及優(yōu)秀歷史建筑的保護(hù)范圍界線。

根據(jù)規(guī)定，在城市紫線范圍內(nèi)，禁止違反保護(hù)規(guī)劃的大面積拆除、開發(fā)；禁止對(duì)歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)格局和風(fēng)貌構(gòu)成影響的大面積改建；禁止損壞或者拆毀保護(hù)規(guī)劃確定保護(hù)的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施；禁止修建破壞歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施；禁止占用或者破壞保護(hù)規(guī)劃確定保留的園林綠地、河湖水系、道路和古樹名木等；禁止其他對(duì)歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)構(gòu)成破壞性影響的活動(dòng)。

城市藍(lán)線

城市藍(lán)線，是指水域保護(hù)區(qū)，包括河道水體的寬度、兩側(cè)綠化帶以及清淤路。根據(jù)河道性質(zhì)的不同，城市河道的藍(lán)線控制也不一樣。

城市綠線

城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線。按建設(shè)部出臺(tái)的《城市綠線管理辦法》規(guī)定，綠線內(nèi)的土地只準(zhǔn)用于綠化建設(shè)，除國家重點(diǎn)建設(shè)等特殊用地外，不得改為他用。

城市黃線

“黃線”劃定重大基礎(chǔ)設(shè)施用地影響范圍。凡是被劃定的區(qū)域，城市建設(shè)不得隨意侵占，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)將受到嚴(yán)格控制。

城市紅線

城市紅線，包括用地紅線、道路紅線和建筑紅線，對(duì)“紅線”的管理體現(xiàn)在對(duì)容積率、建設(shè)密度和建設(shè)高度等的規(guī)劃管理。據(jù)介紹，居住建筑退后道路規(guī)劃紅線的距離，在主干道兩側(cè)的不小于5米，在次干道不小于3米。

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城市規(guī)劃中所謂“七線”的具體內(nèi)容

紅線：是指經(jīng)過批準(zhǔn)的建設(shè)用地紅線、規(guī)劃道路紅線和建筑紅線；

綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線；