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杭州第一次集中出讓土地總表（杭州第一次集中土拍）

發(fā)布時間：2023-04-08 18:56:56 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1275

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州第一次集中出讓土地總表的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、杭州市2021-2022年土地市場供求量
2、杭州第三批集中供地：19宗地收金431億，濱江連奪3宗地
3、杭州試點地塊現(xiàn)房銷售，南京部分地塊不得合作開發(fā)
4、杭州市區(qū)第三批住宅用地集中出讓，其中有哪些值得關(guān)注的信息？

杭州第一次集中出讓土地總表（杭州第一次集中土拍）

一、杭州市2021-2022年土地市場供求量

杭州市2021-2022年土地市場供求量580.74萬㎡。根據(jù)查詢相關(guān)公開顯示，杭州市區(qū)自2021年開始實行集中供地政策，2022年上半年土地成交高峰期主要集中在四、六月份，最高成交金額為4月份的827億元。

二、杭州第三批集中供地：19宗地收金431億，濱江連奪3宗地

新京報訊（記者徐倩）9月15日，杭州第三批集中供地結(jié)束。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，當(dāng)天出讓的19宗涉宅地塊全部成交，成交總價430.6億元，平均溢價率5.13%。其中，有8宗地塊競價達(dá)到上限進(jìn)入線下一次性報價階段，有9宗地塊底價成交。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生點評稱：“杭州本次供地推出量雖然較少，但保持了比較火熱態(tài)勢，推出的19宗地塊有8宗競價達(dá)到上限進(jìn)入一次性報價階段，占比達(dá)42.1%，土拍表現(xiàn)依舊搶眼，表明房企也對杭州的土地市場普遍看好。”

濱江搖中3宗地，綠城70億拿下慶隆宅地

據(jù)悉，杭州本次出讓規(guī)則沿用“限房價、競地價、定品質(zhì)、線下一次報價搖號”的方式，一次性報價階段確定報價第二高者為競得人，若有2個及以上競買人投報金額第二高報價的，通過現(xiàn)場搖號方式確定競得入選人。

在當(dāng)天上午的土拍結(jié)束后，有8宗地塊競價達(dá)到上限進(jìn)入下午的線下一次性報價階段。其中，在上午并未出手的濱江集團(tuán)“獨中三元”，成功搖中3宗地塊，是下午拿地數(shù)量最多的房企，耗資69.1億元，拿下的地塊包括了熱門的四堡七堡單元15地塊、四堡七堡單元39地塊和牛田單元14地塊。

與此同時，杭州本土龍頭房企綠城集團(tuán)以總價70億元競得慶隆小河單元宅地。該地塊在一次性報價環(huán)節(jié)便已成交，共4家單位進(jìn)入報價環(huán)節(jié)，但只有2家遞交報價，最后在與濱江集團(tuán)的較量中，綠城集團(tuán)險勝。

此外，綠城小鎮(zhèn)競得余杭區(qū)聯(lián)榮片區(qū)04地塊，總價10.9億元。該地塊同樣在一次性報價環(huán)節(jié)成交，未進(jìn)入搖號。

三批次土拍熱度持續(xù)，競得房企多元化

從第三批集中供地競得的房企來看，浙江本土民營企業(yè)積極參與。其中，浙江本土中小房企杭州金穗、浙江杰立、浙江圣奧置業(yè)分獲一子；杭州地鐵開發(fā)以底價拿下兩宗地鐵上蓋物業(yè)綜合體項目；另外，外來實力房企招商蛇口、保利、華潤分別有所斬獲。

高院生點評稱：“本次土拍中，大型央企參拍積極，華潤、招商、保利等大型央企現(xiàn)身。同時，中建三局、建發(fā)、金地等均出手，但未能有所斬獲。而濱江、綠城兩大本土大佬依舊強勢出手?jǐn)孬@頗豐，此外，多家本土中小房企也成功撿漏?！?/p>

總體來看，此次杭州第三批供地依然延續(xù)了前兩輪的熱度，平均溢價率5.13%，進(jìn)入到線下報價的地塊占比達(dá)42.1%，相比第二批次擴(kuò)大15.4個百分點。

截至目前，杭州今年共計出讓了124宗地塊，成交率100%，在重點城市土地流拍率高企的市場環(huán)境下，杭州土地市場走出了“獨立行情”。

杭州近年來集中供地情況列表

供圖/中指研究院

“本次杭州三批次集中供地土拍熱度相對較高，房企的參與度也較高，尤其是熱點地塊各類企業(yè)參拍都非常積極。由此可見，市場下行期，杭州作為全國為數(shù)不多市場韌性仍較足的城市之一，備受房企青睞。另一方面，各板塊土拍行情跟著新房行情走，板塊分化明顯，錢二、申花、濱江等新房中簽率較低的板塊，房企補倉意愿強烈。未來較長時間內(nèi)，土拍行情將延續(xù)分化特征。”高院生表示。

編輯楊娟娟

校對柳寶慶

三、杭州試點地塊現(xiàn)房銷售，南京部分地塊不得合作開發(fā)

8月26日，廣州、杭州等地同時發(fā)布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地，兩地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進(jìn)行了調(diào)整。而從此前合肥、南京、成都等熱點城市相繼公布的第二輪集中供地公告來看，也均從上述幾方面進(jìn)行了升級。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，首輪集中供地中部分城市的土地溢價高、頭部企業(yè)拿地占比高，有違政策初衷，各城市第二輪集中供地的拍地規(guī)則有所調(diào)整就不難理解。

“特別是土拍資金來源、馬甲情況不一致等，存在擾亂秩序推高房價的情況。而在房價嚴(yán)控的背景下，很多城市要么土地價格控制不住，要么變相增加了房企成本，而房企隱形成本的增加最終也會體現(xiàn)在房價里?！?/p>

“偷工減料”能防住嗎？

“競品質(zhì)”將成為新一輪集中供地的焦點。

具體來看，杭州首次在十城區(qū)推出“競品質(zhì)”試點地塊，采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式，且試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，通過竣工備案等驗收手續(xù)并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后方可銷售。

合肥包河區(qū)BH202105號和經(jīng)開區(qū)JK202113號地塊采取“價高者得投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案搖號”，當(dāng)競價達(dá)到最高限價時，仍有其他競買人愿意繼續(xù)參與競買的，則轉(zhuǎn)入競高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案階段，參加投報的競買人需在現(xiàn)場遞交參加高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案申請。

而相較于“競品質(zhì)”，南京、成都則更進(jìn)一步，在土拍階段直接“定品質(zhì)”。

南京此輪出讓地塊按“限房價、定品質(zhì)、競地價”方式出讓，當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%，且部分地塊不得合作開發(fā)。所謂“不得合作開發(fā)”，是指“該地塊不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，競得土地后，競得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。

成都則不再以競配建并自持固定體量租賃住房或續(xù)競自持租賃住房面積比例方式進(jìn)行拍賣，這也是6月7日成都發(fā)布《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》，對成都市新建商品住宅項目的質(zhì)量、品質(zhì)、使用功能等進(jìn)行詳細(xì)的明確后，首次把“定品質(zhì)”與土拍掛鉤。

“競品質(zhì)是在房企綜合成本不斷上漲但房價嚴(yán)格控制的背景下，防止房企為了變相降低成本，而偷工減料來降低項目品質(zhì)。這是影響老百姓生命和財產(chǎn)的民生問題，一定會嚴(yán)控。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出。

貝殼研究院高級分析師潘浩與其持有相似觀點。在他看來，“定品質(zhì)在于防范房企因快周轉(zhuǎn)帶來產(chǎn)品品質(zhì)下降，損害消費者權(quán)益；其次，可以剔除一部分實力不足的房企，促使房企注重產(chǎn)品力以及項目品質(zhì)。此舉對房企也是新的考驗，尤其是資金實力與去化能力。”

中小房企機會來了？

始于今年2月的“兩集中”政策，旨在分流房企拍地資金，給地價降溫。

“三道紅線和房貸集中度管理，限制了企業(yè)惡性加杠桿，但土地市場激烈競爭的制度環(huán)境仍有待改革?！敝行抛C券此前在研報中稱，從制度上來說，土地市場的改革可以說是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——“內(nèi)卷化”競爭將因此結(jié)束。

但從第一輪集中供地執(zhí)行情況看，不僅沒有達(dá)到降低地價預(yù)期，甚至很多城市的溢價率和成交土地價格都創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

比如，招商蛇口以32.5億元競得重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一宗商住地塊，溢價率高達(dá)129.98%；武漢東西湖區(qū)地塊全部溢價成交，且連續(xù)兩次刷新該區(qū)樓面價；廣州黃埔軍校小學(xué)地塊成“馬甲”專場，參與“圍獵”房企多達(dá)320家。

中原方面的數(shù)據(jù)顯示，第一輪集中供地的22個城市合計出讓住宅土地達(dá)802宗，合計土地出讓金達(dá)10530億元，平均土地溢價率為14.7%；平均樓面價為10002元/平方米，同比2020年上漲15.1%。22個城市里，最高的是重慶，溢價率高達(dá)36.23%；其次是廈門和杭州，溢價率都在20%-30%之間。

集中供地的初衷，大家好像都忘記了。沒有經(jīng)歷過任何試點的第一輪集中供地，以實際行動走向了政策初衷的反方向。

因此，第二輪集中供地最新公布競拍規(guī)則的幾個城市都對溢價率進(jìn)行了調(diào)整。

杭州對土地上限價格進(jìn)行了調(diào)整，一般地塊溢價率上限為15% ，“競品質(zhì)”宗地的溢價率不高于5%；南京將競拍最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%；盡管成都未明確規(guī)定最高溢價率，但根據(jù)宗地的“拍賣起叫價”和“土地最高限價”測算，在成都第二輪集中供應(yīng)的75宗地塊中，絕大多數(shù)地塊溢價率未超過10%。

“對房企來說有利有弊，優(yōu)勢在于控制溢價率等于控制了土地成本，高價地王現(xiàn)象會有明顯減少，增加了中小房企的生存空間?！彼渭t衛(wèi)分析指出，另一方面則是對房企資金要求更為嚴(yán)格，這與三道紅線是一致的，防止房企變相加杠桿，增加風(fēng)險。

需要指出的是，無論是杭州還是成都，在最新發(fā)布的公告中均對拿地企業(yè)資金來源進(jìn)行了規(guī)定，要求競買資金須為合規(guī)自有資金，若經(jīng)審查不符合要求的，將取消意向競買人的競買資格。

“這是一種管理房企土地前融的行為，避免不正當(dāng)或過度使用金融杠桿進(jìn)而帶來行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險和隱患，如過度拉升土地市場熱度、炒高地價等行為，同時徹底打擊以投資為目的開發(fā)企業(yè)擾亂行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展?！迸撕品治鲋赋?，這是從政府層面進(jìn)行的一次行業(yè)篩查，資金實力不足以及資金運轉(zhuǎn)不健康的企業(yè)將逐漸退出市場。

四、杭州市區(qū)第三批住宅用地集中出讓，其中有哪些值得關(guān)注的信息？

值得關(guān)注的是土地購買資金的需求。投標(biāo)人購地資金的來源應(yīng)符合我國法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。投標(biāo)企業(yè)股東不得違規(guī)為其提供貸款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保等相關(guān)融資便利。購地資金不得直接或間接用于金融機構(gòu)各類融資性資金，不得用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)的貸款或預(yù)付款，征地資金不得用于其他自然人、法人或者非法人組織的貸款。

其次是投標(biāo)單位需繳納20%的投標(biāo)保證金方可參加投標(biāo)。溢價率上限由30%調(diào)整為20%，其中“優(yōu)品”試點地塊溢價率上限為10%；從最初的“自有房競爭”到“政策性租賃住房無償轉(zhuǎn)讓競爭”。將啟動“競爭質(zhì)量”試點。在石城區(qū)推出“競質(zhì)”試點地塊，采取一次性公示、線下“競質(zhì)”階段運行。

再者是如果取消投標(biāo)，已支付的投標(biāo)保證金將不予退還。已簽訂土地出讓合同的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還押金，出讓人可以要求受讓人賠償損失；相關(guān)違規(guī)行為納入投標(biāo)人及其投資決策機構(gòu)的社會信用體系；對首次違反規(guī)定的投標(biāo)人及其投資決策機構(gòu)進(jìn)行約談；同組成員第二次違反規(guī)定的，三年內(nèi)不得參加本市土地招標(biāo)。

要知道的是杭州市區(qū)第三批住宅用地已集體出讓，本次拍賣共包括19塊住宅用地。蕭山、臨安、阜陽缺席，總出讓面積1568畝，總起拍價約409.6億元。其中，西湖區(qū)3塊地塊掛牌面積最大，占523畝的33%，起拍總價135億元；其次是臨平區(qū)3宗地塊，掛牌面積477畝，占比30%，起拍總價48億元；拱墅區(qū)排名第三，4塊220畝，占比14%，起拍價91億元。

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