2021年杭州土拍（2021年杭州土拍結(jié)果）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于2021年杭州土拍的問題，以下是小編對(duì)此問題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、土地拍賣規(guī)則巨變，土地財(cái)政落幕？

• 2、杭州2022年有第五次土拍嘛

• 3、多城第二批集中供地中止或延期，土拍政策將迎全面調(diào)整？

• 4、降低資金門檻、減少捆綁限制，第三批集中供地釋放友好信號(hào)

一、土地拍賣規(guī)則巨變，土地財(cái)政落幕？

“15%土拍溢價(jià)率紅線之后，爭(zhēng)搶地王的事情將成為歷史。在控制‘面包’價(jià)格這么久后，終于要全面控制‘面粉’價(jià)格了?！痹诘禺a(chǎn)行業(yè)工作多年的張紅感嘆。

2021年8月29日，深圳市發(fā)布的2021年第二批住宅用地集中出讓公告宣布，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后即搖號(hào)。

此前，8月26日廣州公共資源交易中心也宣布，集中出讓48宗住宅用地使用權(quán)，掛牌地價(jià)最高溢價(jià)率不超15%，地價(jià)最高的海珠江泰路地塊更將溢價(jià)率限死在9%。同一天，杭州市發(fā)布的第二批住宅用地集中出讓公告也明確，一般地塊溢價(jià)率上限調(diào)整為15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%等。

據(jù)悉，天津、青島、成都、合肥等地也陸續(xù)發(fā)布第二批集中供地詳情，新一輪供地制度正在形成，整個(gè)土地市場(chǎng)將迎來(lái)全新洗牌。

有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開閉門會(huì)議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%，且不得通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率。

15%溢價(jià)率紅線之后，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？土地財(cái)政又將走向何方？

土拍往事與瘋狂溢價(jià)

1987年底，全國(guó)第一宗土地拍賣在深圳舉行。這是大陸第一次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，這也是中國(guó)土拍的開始，更是中國(guó)三十余載房地產(chǎn)市場(chǎng)化的開始。

多年后，著名地產(chǎn)人王石在自傳中這樣評(píng)價(jià)1987年末的這場(chǎng)拍賣會(huì)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的最基本基石就是由此奠定的。這一槌，打破了我國(guó)土地使用制度的歷史，直接促成了憲法的修改，堪稱中國(guó)房地產(chǎn)開天辟地的“一拍”。

值得注意的是，當(dāng)時(shí)全面參考的對(duì)象是香港。

在此前的1986年12月，一份名為《深圳市房地產(chǎn)改革赴港考察報(bào)告》被送到深圳市領(lǐng)導(dǎo)的案頭。

這份報(bào)告全面介紹了香港的土拍制度，報(bào)告寫道：“香港政府把全港土地收歸政府，在全面規(guī)劃和初步開發(fā)基礎(chǔ)上，采取高地價(jià)政策，通過政策和公開拍賣的形式，為香港政府獲取巨額收入。香港政府通過供應(yīng)和拍賣經(jīng)過規(guī)劃的土地，有效地控制了整個(gè)城市建設(shè)，控制了基建規(guī)模，刺激并帶動(dòng)了金融、股市和香港整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！?/p>

也是在1986年，《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布，當(dāng)年8月國(guó)家土地管理局正式成立。關(guān)于土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，國(guó)家土地管理局在1987年11月正式向國(guó)務(wù)院提交了試點(diǎn)報(bào)告，并公布了包括深圳、上海、天津、廣州、廈門等試點(diǎn)城市。

第一個(gè)實(shí)行政策的是特區(qū)深圳。在第一拍之前，深圳方面早已觀摩并熟悉香港的土地拍賣。彼時(shí)，準(zhǔn)備拍賣的編號(hào)為H409—4的地塊，緊靠深圳水庫(kù)，面積8588平方米，規(guī)劃為住宅用地，使用年限50年。

在第一拍競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，除了44家競(jìng)拍企業(yè)代表，還有來(lái)自全國(guó)17個(gè)城市的市長(zhǎng)。

整個(gè)拍賣過程持續(xù)了17分鐘，深圳第一拍以超出底價(jià)300多萬(wàn)元，525萬(wàn)元的總價(jià)成交，平均地價(jià)為611元/平方米。

從此，土拍模式迅速在全國(guó)各地推廣。之后，國(guó)內(nèi)不少城市的土拍市場(chǎng)，土拍高溢價(jià)率現(xiàn)象屢見不鮮。2010年，合肥E1002地塊溢價(jià)率高達(dá)325%。2016年，經(jīng)過56輪報(bào)價(jià)，杭州蕭山23號(hào)地塊溢價(jià)率達(dá)到323%；25號(hào)地塊溢價(jià)率更達(dá)到325%。

直到2021年，高溢價(jià)地塊仍屢見不鮮。2021年4月，廣東佛山，在“激戰(zhàn)”111輪后，華潤(rùn)置地最終以總價(jià)64.5億元，溢價(jià)率106%，奪下陳村地塊。

“面粉”與“面包”

在如火如荼的大基建時(shí)代，土拍政策讓處于高速發(fā)展的中國(guó)城市受益。此后三十余載，土地收入成為不少城市建設(shè)經(jīng)費(fèi)的主要來(lái)源。

2020年，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入8.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%。當(dāng)年，全國(guó)賣地收入超過1000億的城市達(dá)14個(gè)。這其中不少城市對(duì)于賣地收入的依賴度超過100%。2019年，中國(guó)最主要的50個(gè)城市賣地收入高達(dá)4.16萬(wàn)億元，是稅收收入的120%，12個(gè)城市的土地財(cái)政依賴度超過了100%。土地收入堪稱地方政府重要的財(cái)政支柱。

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)劉守英曾對(duì)媒體表示，急劇膨脹的土地財(cái)政幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。同時(shí)，這些賣地收入支撐了中國(guó)幾百個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有力地推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化、工業(yè)化進(jìn)程。

近年來(lái)，在城市建設(shè)方面深受贊譽(yù)的新一線城市杭州，2020年賣地收入高達(dá)2574億，土地財(cái)政依賴度高達(dá)122.96%。僅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢價(jià)率高達(dá)21.37%。

然而，“面粉”價(jià)格往往決定著“面包”定價(jià)。

比如，2014年龍光地產(chǎn)以2.5萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)拍得深圳龍華一宗地，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)周圍的房?jī)r(jià)水平。此后，招商、華僑城、金茂等開發(fā)商也紛紛進(jìn)入龍華，所拍土地樓面價(jià)大多遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)周邊住宅。此后，龍華房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

直到2021年，高溢價(jià)土地仍然是不少城市地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)心針”。

2016年10月，佛山開始實(shí)施限購(gòu)區(qū)土拍限價(jià)。但2020年4月，佛山又開始大范圍取消了土拍限價(jià)。

2020年佛山出讓110宗經(jīng)營(yíng)性用地，共計(jì)收入1243.83 億元，同比大增70.01%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1～3月佛山合計(jì)網(wǎng)簽成交321.35萬(wàn)平方米商品住宅，同比增長(zhǎng)94.8%，累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)28660套，同比增長(zhǎng)93%，一季度成交總額高達(dá)563.55億元，刷新近5年歷史新高，且同比大漲122.6%。

土地財(cái)政的終局？

房?jī)r(jià)上漲、土地財(cái)政依賴，似乎到了非解決不可的時(shí)刻。

有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開閉門會(huì)議，明確要求二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過15%，且不得通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率。

易居研究院首席研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，深圳等城市的相關(guān)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了地產(chǎn)限價(jià)政策繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。過去全國(guó)不少城市有各類限價(jià)政策，但是深圳等城市顯然不滿足既有的限價(jià)政策，在既有基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)低限價(jià)的價(jià)格線，目的在于進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)格的穩(wěn)定。

不少分析稱，除了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，15%的土地溢價(jià)率，也在倒逼地方政府逐步走出對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴。

廣東住房政策研究院首席分析師李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，多年以來(lái)，國(guó)內(nèi)很多城市依靠蓋新房擴(kuò)張城市的邊界，這個(gè)過程已經(jīng)趨于結(jié)束。很多城市在國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施以后，建設(shè)用地的規(guī)模將得到控制，“在這種情況下，城市發(fā)展想靠新增低成本供地去賣房，是不可持續(xù)的”。

早在2018年，時(shí)任中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)楊保軍就表示，城市的迅猛擴(kuò)張是一個(gè)“非常態(tài)”，中國(guó)城市大規(guī)模擴(kuò)張的“高潮”已經(jīng)過去，未來(lái)城市的更新將是“常態(tài)”。

劉守英也對(duì)媒體表示，隨著城市化速度下降以及“以地謀發(fā)展”模式潛在的諸多問題不斷暴露，土地作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的功能將不再繼續(xù)，新一輪的土地管理制度應(yīng)契合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的轉(zhuǎn)化。

2021年6月，國(guó)家財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知，將由自然資源部門負(fù)責(zé)征收的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等4項(xiàng)政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。

這是在土拍設(shè)溢價(jià)率紅線之外，今年事關(guān)土地財(cái)政的另一則重磅消息。土地財(cái)政的終局，或許已經(jīng)到來(lái)。

二、杭州2022年有第五次土拍嘛

有。2022年杭州第五批次集中土地出讓正式掛牌，本次出讓僅5宗地塊，總起拍價(jià)80.77億元，分別位于上城區(qū)和臨平區(qū)，其中上城區(qū)艮北2宗、丁橋1宗，臨平區(qū)東湖新城1宗，崇賢1宗。

三、多城第二批集中供地中止或延期，土拍政策將迎全面調(diào)整？

隨著廈門、長(zhǎng)春和無(wú)錫率先完成第二批集中土拍，上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽(yáng)等8個(gè)城市也紛紛發(fā)布了第二批集中供地信息。

不過，近日卻有多個(gè)城市陸續(xù)宣布中止或延期第二批集中供地出讓。截至目前，已有深圳和青島發(fā)布了第二批集中供地“中止”公告；北京、廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津等城市已推遲了第二批集中供地出讓時(shí)間。

“從各地中止或延期第二批集中供地來(lái)看，更大程度上或是對(duì)土拍政策進(jìn)行調(diào)整和完善，強(qiáng)調(diào)更細(xì)致深化房地聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制，即地價(jià)本身和房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)性，給房企留出合理利潤(rùn)空間，保障項(xiàng)目品質(zhì)?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，通過建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化購(gòu)地企業(yè)資格審查，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

競(jìng)拍模式或?qū)⒏淖?/p>

8月6日晚間，深圳交易集團(tuán)突發(fā)補(bǔ)充公告稱，中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)，具體出讓時(shí)間另行公告；8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動(dòng)因故“終止”，再次實(shí)施公開出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。

7月29日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱，第二批住宅（含商?。┯玫丶谐鲎層?月推遲至8月；8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告，明確將61宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日，并將之前的最高溢價(jià)率不超過50%，統(tǒng)一調(diào)整為不超過15%。

此外，北京原計(jì)劃于7月份、廣州原計(jì)劃于6-7月份、重慶原計(jì)劃于7月底、沈陽(yáng)原計(jì)劃于8月份推出第二批集中供地均已推遲。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，此前政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)明確提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策導(dǎo)向，其中穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期都有明確的政策出臺(tái)，穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)在兩集中供地以來(lái)才有較為明確的推進(jìn)和完善，從最初的高溢價(jià)、大量的競(jìng)配建等拿地特征向控溢價(jià)、競(jìng)品質(zhì)、一次性報(bào)價(jià)和搖號(hào)等方向轉(zhuǎn)變。

中信證券最新研報(bào)稱，天津延長(zhǎng)部分土地的出讓時(shí)間，深圳中止了部分集中出讓土地的掛牌，第二次集中供地具體規(guī)則面臨調(diào)整。

此外，近日有消息稱，自然資源部召開閉門會(huì)議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。包括限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)。到達(dá)上限后通過搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬。

“首批集中供地以來(lái)，多數(shù)核心城市土地成交溢價(jià)率高企，造成當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)過熱的現(xiàn)象，如果設(shè)定溢價(jià)率上限，或能直觀地 控制城市土地市場(chǎng)過熱的表象。”

億翰智庫(kù)總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，控制溢價(jià)率只是一種表面的手段，真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)還是要從土地推出價(jià)格來(lái)判定，因此這也是多個(gè)城市延期供地的原因之一。為了穩(wěn)定土地市場(chǎng)，未來(lái)也不排除從管控土地推出價(jià)格的角度出臺(tái)相應(yīng)措施，來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)的目的。

在張波看來(lái)，著力推動(dòng)建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，一方面在土地出讓環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制起拍價(jià)和溢價(jià)率上限，房企在拿地階段就可明確知未來(lái)的房?jī)r(jià)上限，提前考慮利潤(rùn)空間，以便在拿地時(shí)更加理性。另一方面，也吸取過往只控房?jī)r(jià)忽視品質(zhì)的方式，強(qiáng)化對(duì)于住宅品質(zhì)的監(jiān)管，對(duì)于建筑品質(zhì)在出讓時(shí)給予明確要求，在保證房企合理利潤(rùn)的同時(shí)，保障了住宅品質(zhì)。

中小房企迎來(lái)機(jī)會(huì)？

“從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不管如何限制溢價(jià)率，只要仍然是通過完全自由競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行土地出讓，那么輔以‘競(jìng)配建’‘競(jìng)自持’‘競(jìng)品質(zhì)’等其他約束條件，都無(wú)法對(duì)房企的拿地利潤(rùn)率產(chǎn)生較為明顯的改善。”

某頭部房企IR劉偉以天津?yàn)槔颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規(guī)則的核心是嚴(yán)格控制溢價(jià)，并且減弱土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤(rùn)率。若其余城市效仿天津改變土拍規(guī)則，則第二批集中供地的拿地利潤(rùn)率有望得到明顯提升，地產(chǎn)板塊的底層邏輯將被重大改善。

億翰智庫(kù)指出，建立有效的購(gòu)地審查有利于維護(hù)房企拿地的公平性，尤其是地方國(guó)企或者具備大股東背景的中小房企，資金來(lái)源或?qū)⑹艿较拗?，同?guī)模民營(yíng)房企的拿地機(jī)會(huì)將增加，資源不平衡的局面或許會(huì)有改善。在此基礎(chǔ)上，中小房企獲得喘息空間，生存空間加大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)

值得一提的是，今日（8月11日），A股、港股兩市地產(chǎn)股迎來(lái)罕見集體大漲。截至收盤，中交地產(chǎn)、*ST基礎(chǔ)等4股漲停，金地集團(tuán)、金科股份、華僑城及萬(wàn)科等均漲超6%。港股方面，中國(guó)恒大漲幅8.01%。碧桂園上漲2.42%，融創(chuàng)中國(guó)上漲5.45%。

實(shí)際上，地產(chǎn)股的反彈已于本月初開始。銀河證券認(rèn)為，在行業(yè)供給側(cè)改革的大環(huán)境下，對(duì)于優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)房企是風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)遇，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際。整個(gè)A股房地產(chǎn)板塊，目前有40只股票市盈率低于10倍，市凈率低于1.2倍的公司則有70來(lái)家。

“在上半年的首批集中土拍中，多個(gè)熱點(diǎn)城市的房企拿地利潤(rùn)率頻創(chuàng)新低。疊加同期的信用風(fēng)險(xiǎn)事件，行業(yè)估值持續(xù)壓縮?！?/p>

劉偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年以來(lái)壓低地產(chǎn)股估值的核心原因有兩個(gè)，首先是“三道紅線”之下資本市場(chǎng)看不到行業(yè)盈利能力的拐點(diǎn)，因此整個(gè)行業(yè)盈利能力依然處在下跌趨勢(shì)；其次，部分房企，如藍(lán)光、華夏幸福等今年以來(lái)出現(xiàn)明顯的經(jīng)營(yíng)困難?！安贿^，隨著調(diào)控逐漸深入，預(yù)期信用風(fēng)險(xiǎn)暴露已經(jīng)逐步接近尾聲，這也意味著壓低估值的因素已經(jīng)接近尾聲”。

截至上周末，今年A股房地產(chǎn)板塊累計(jì)跌幅達(dá)17.9%，跑輸滬深300指數(shù)12.3個(gè)百分點(diǎn)，在28個(gè)行業(yè)中排名第24位。

四、降低資金門檻、減少捆綁限制，第三批集中供地釋放友好信號(hào)

第三批集中供地正次第開展。

11月3日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布第三批集中供地預(yù)告，擬推出51宗地塊。一個(gè)明顯的變化是，杭州主城區(qū)地塊明顯增多。

這是一個(gè)非常重要的信號(hào)。整體來(lái)看，全國(guó)第二批集中供地偏冷，撤牌流拍等現(xiàn)象增多。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，全國(guó)第三批集中供地或?qū)⒃谙抡{(diào)保證金比例、增加租賃住房用地、減少捆綁限制等多個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。

撤牌流拍率從6.5%到31.8%

第二批集中供地明顯偏冷。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月21日，北京、上海和杭州等20個(gè)城市完成第二批地塊集中出讓，其中17個(gè)城市（長(zhǎng)春、廈門和無(wú)錫8月前已完成二批次競(jìng)拍）響應(yīng)自然資源部要求優(yōu)化土拍規(guī)則，嚴(yán)格購(gòu)地自有資金審查等，市場(chǎng)降溫明顯。

超半數(shù)城市的宅地成交樓面價(jià)較首批次有所下滑，多數(shù)城市競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊比重明顯下降。此外，20城第二批供地共計(jì)流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%（首批次為6.5%）。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“一方面，年內(nèi)重點(diǎn)城市政策調(diào)控延續(xù)常態(tài)化，三季度房地產(chǎn)政策調(diào)控頻繁，涉及限購(gòu)、限售和二手房成交參考價(jià)格等方面，疊加銀行按揭額度吃緊，市場(chǎng)觀望情緒上升，多數(shù)城市調(diào)整壓力增加下市場(chǎng)活躍度下滑明顯，房企拿地預(yù)期下降。另一方面，中央持續(xù)完善房地產(chǎn)金融審慎管理，房企資金端持續(xù)承壓，銀行按揭額度吃緊下放款周期延長(zhǎng)，影響房企回款節(jié)奏，個(gè)別企業(yè)違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資，疊加第二批供地嚴(yán)格購(gòu)地自有資金審查等，房企拿地意愿受到抑制?！?/p>

房企們的融資環(huán)境仍舊沒有改善。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規(guī)模減少2463億元。前10月累計(jì)降幅較今年前三季度進(jìn)步一增大，2021年1-10月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約66%。

從2021年10月單月來(lái)看，情況也是類似。境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%。10月境外融資共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數(shù)量年內(nèi)第二次降至個(gè)位數(shù)；融資規(guī)模約101億元人民幣，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%。10月境內(nèi)債券共發(fā)行25筆，發(fā)行規(guī)模約203億元，環(huán)比下降51.1%，同比減少43.6%。

中小體量地塊或加大供應(yīng)

整體來(lái)看，重點(diǎn)城市在優(yōu)化第三批次地塊出讓條件時(shí)仍需圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，細(xì)化和完善供地土拍規(guī)則，落實(shí)好因城施策，借鑒實(shí)行“一地一策”。

陳文靜表示：“合理調(diào)整地塊的體量大小、初始價(jià)格、捆綁限制、試點(diǎn)規(guī)則等出讓條件，在一定程度上保障房企利潤(rùn)空間，逐步引導(dǎo)房企提升產(chǎn)品質(zhì)量。具體而言，重點(diǎn)城市第三批供地或?qū)⒃诒ＷC金、租賃用地、減少捆綁限制等三方面做出優(yōu)化?！?/p>

陳文靜介紹，重點(diǎn)城市購(gòu)地資金監(jiān)管難言放松，部分城市保證金比例或?qū)⑦呺H改善，中小體量地塊加大供應(yīng)。預(yù)計(jì)將降低房企參拍門檻，部分重點(diǎn)城市或?qū)⑾抡{(diào)第三批次地塊保證金比例。

“長(zhǎng)沙、重慶等流拍撤牌率較高城市保證金比例存下調(diào)空間，而武漢已經(jīng)在第二批供地掛牌期間對(duì)部分地塊下調(diào)保證金要求。此外，北京等城市第二批部分大體量地塊遭遇流拍或撤牌，預(yù)計(jì)第三批或?qū)⒉鸱譃槎嘧谥行◇w量地塊掛牌，降低資金門檻?！标愇撵o表示。

22個(gè)重點(diǎn)城市第二批供地保證金比例情況

增加租賃住房用地供應(yīng)

根據(jù)此前自然資源部的要求，重點(diǎn)城市年度供地計(jì)劃中單列租賃住房用地占比一般不低于10%，從土地端為擴(kuò)大保障性租賃住房供給提供政策支持。但據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，第二批供地中至少有70宗涉租賃地塊未完成出讓，而長(zhǎng)沙、武漢和廣州等城市雖保留“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)，但部分地塊以底價(jià)成交或遭流拍撤牌。

“部分城市租賃住房用地供應(yīng)量未達(dá)到全年計(jì)劃，預(yù)計(jì)第三批地塊中涉租賃用地仍將保持一定體量，其中長(zhǎng)春已明確表示第三批地塊原則上不再供應(yīng)住宅用地。重點(diǎn)城市第三批供地或?qū)?duì)地塊競(jìng)自持、定自持/配建等出讓條件做出優(yōu)化（不排除部分城市借鑒上海做法，推出純租賃用地），適度下調(diào)初始地價(jià)，保障拿地企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)空間。此外，部分城市或?qū)⑸险{(diào)近郊地塊保障性租賃住房面積比重，降低遠(yuǎn)郊地塊配建或自持要求，并設(shè)置合理地價(jià)，引導(dǎo)房企理性拿地。”

減少捆綁限制以提高房企參與意愿

中指研究院認(rèn)為，部分城市第三批地塊或?qū)?yōu)化試點(diǎn)規(guī)則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。

從第二批土拍結(jié)果來(lái)看，部分城市開展試點(diǎn)效果不佳，其中廣州南沙和黃埔區(qū)試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)”并要求未來(lái)銷售50%傾斜無(wú)房家庭，三宗地塊流拍；杭州十宗地塊試點(diǎn)“競(jìng)品質(zhì)”并要求現(xiàn)房銷售，最終因報(bào)名人數(shù)不足全部撤牌；深圳二批供地重新掛牌后限制“同一企業(yè)及控股子公司”參拍地塊數(shù)量，后又出臺(tái)補(bǔ)充公告放寬為“同一企業(yè)”；長(zhǎng)沙等城市第二批次地塊捆綁限制較多，涉及無(wú)償配建面積、引入上市公司，以及科技、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)資源等，六成地塊遭流拍或撤牌。

“預(yù)計(jì)部分城市第三批供地將對(duì)地塊的試點(diǎn)規(guī)則、捆綁限制和品質(zhì)要求有所優(yōu)化，減少地塊捆綁限制，調(diào)整部分試點(diǎn)規(guī)則，提高房企拿地意愿，并逐步推進(jìn)品質(zhì)要求落地?！标愇撵o表示。

市場(chǎng)將回歸穩(wěn)定

根據(jù)貝殼研究院重點(diǎn)觀察的25個(gè)一二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，2021年金九銀十受高基數(shù)影響，較2020年同期出現(xiàn)兩成以上下滑。綜合2020、2021兩年數(shù)據(jù)看，兩年9、10月銷售面積平均值與2019年同期處于相同水平、略高于2018年同期。分城市線級(jí)看：一線城市2021年9、10月網(wǎng)簽面積高于2019年同期水平；重點(diǎn)關(guān)注的21個(gè)二線城市2021年9、10月網(wǎng)簽面積低于過去三年同期水平，但近兩年9、10月均值已接近2019年水平，高于2018年同期。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示：“目前城市地產(chǎn)調(diào)控類政策基本不再新增，維穩(wěn)態(tài)度和措施逐步增多，預(yù)期在消化前期高基數(shù)影響后，市場(chǎng)將回歸穩(wěn)定?！?/p>

陳文靜也表示：“9月底以來(lái)，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，近期廣州、佛山等城市信貸端邊際改善，哈爾濱出臺(tái)政策緩解房企資金壓力并加大購(gòu)房補(bǔ)貼，預(yù)計(jì)后續(xù)更多城市或?qū)⒏M(jìn)微調(diào)政策，市場(chǎng)短期內(nèi)有望改善，但房住不炒基調(diào)下政策調(diào)控難言大幅放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。預(yù)計(jì)第三批地塊土拍規(guī)則和出讓條件優(yōu)化下，房企拿地預(yù)期或?qū)⑦呺H改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)熱度分化態(tài)勢(shì)依舊延續(xù)?！?/p>

“建議房企加快營(yíng)銷節(jié)奏的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)及競(jìng)品項(xiàng)目監(jiān)測(cè)，利用數(shù)字化工具科學(xué)決策，更好地實(shí)現(xiàn)錯(cuò)峰銷售。”

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