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一、城市發(fā)展前景排名
2019年中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?/p>
1)榜單概覽:2019年深北上廣穩(wěn)居中長期發(fā)展?jié)摿Π駟吻?名,二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十;東部地區(qū)有32座城市進入前50名,長三角、珠三角地區(qū)表現(xiàn)尤其突出;東北地區(qū)有超八成城市位于200名之后。百強城市以全國13%的土地,集聚50%的人口,創(chuàng)造73%的GDP,占全國商品住宅銷量的62%。
2)人口現(xiàn)狀:人口持續(xù)向大城市集聚,中西部核心城市崛起。從區(qū)域?qū)用婵?,?dāng)前人口回流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚并存,京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。從分線城市看,人口持續(xù)向一二線大城市流入,三線城市全域流入流出基本平衡,四線城市持續(xù)流出。從重點城市看,深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長,西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起,北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長放緩。
3)人口潛力:人隨產(chǎn)業(yè)走,一二線產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及潛力突出。一二線城市以25.5%的人口創(chuàng)造了46.5%的GDP,人口集聚潛力很大。在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面,一二線城市頭部效應(yīng)顯著,上市公司占比、發(fā)明專利授權(quán)量合計分別占約70%、75%,其中京滬深占據(jù)絕對高地,杭州、廣州、蘇州、南京、成都等城市居前。在交通區(qū)位上,一二線城市占據(jù)交通樞紐地位,高鐵始發(fā)終到趟數(shù)分別高達740、149趟,東部地區(qū)受益于自然地理和率先發(fā)展戰(zhàn)略交通基礎(chǔ)條件更優(yōu)。在公共資源上,一二線城市優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源密集,城市軌道交通提升城市運行效率。
4)購買能力:一二線城市絕對購買能力較高,相對購買能力較低。從絕對水平看,一線城市人均儲蓄存款、可支配收入分別高達11.5、6.6萬元,遠高于其他城市。從相對水平看,一線、二線、三線、四線城市房價收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年,但一線城市因供給不足,房價并非由中位數(shù)收入人群決定,而是由高收入人群決定。
5)住房供給:一二線城市住房供給偏緊,二三線土地財政依賴度較高。一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02,東北地區(qū)有過剩風(fēng)險、套戶比超過1.1。東部、中部土地財政依賴度較高,分別為57%、52%;二三線城市較高,分別為64%、50%。
市場面:2019年百強城市何時布局最佳?
1)榜單概覽:在基本面分析基礎(chǔ)上,結(jié)合市場面情況將發(fā)展?jié)摿?00強劃為3檔,其中深北上廣等15個城市為一檔,成都、武漢等25城為二檔,蘭州、徐州等60城為三檔。
2)量價趨勢:部分三四線城市需求明顯透支,部分一二線城市成交量有所回暖、市場有望趨穩(wěn)。已經(jīng)歷明顯調(diào)整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩(wěn),如供給不足或存在一定上漲壓力;前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在調(diào)整風(fēng)險。
3)庫存去化:西部地區(qū)、四線城市總體庫存風(fēng)險較高。從可售庫存看,2019年1月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個月,三四線城市從2018年下半年以來有一定上升。從廣義庫存看,2017年西部地區(qū)、四線城市土地消化周期分別為2.5、2.1年。
4)拿地成本:2018年地價房價比總體回落,少數(shù)城市仍較高。2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為4.2%、21.6%、21.4%,其中二線城市連續(xù)4個月上行、三四線城市連續(xù)5個月上行。2018年一線、二線、三線、四線城市地價房價比分別為29%、25%、19%、13%,除一線城市較2017年小幅上升1個百分點外,二線、三線、四線城市分別下降7、5、2個百分點。
擁抱城市群,把握大趨勢。以中心城市為引領(lǐng)的都市圈城市群更具生產(chǎn)效率,更節(jié)約土地、能源,是支撐中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺,是中國當(dāng)前以及未來發(fā)展的重點。2019年發(fā)展?jié)摿Π購姵鞘兄杏?6個位于19大城市群,有54個位于24個千萬級大都市圈。從人均生產(chǎn)效率看,分規(guī)模人均創(chuàng)造GDP呈現(xiàn)規(guī)模從大到小的遞減現(xiàn)象;1000萬人以上的城市人均創(chuàng)造14萬元的GDP,是100-300萬人城市的2.1倍,是20萬人以下城市的約5倍。在城市群層面,19個城市群的核心在于京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等5個城市群。預(yù)計到2030年,中國2億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在19個城市群,其中約60%將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。在都市圈層面,24個1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創(chuàng)造約54%的GDP,其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發(fā)展?jié)摿γ黠@居前。在大都市圈之外,仍有兩類三四線城市值得關(guān)注:一類是東部沿海地區(qū)經(jīng)濟實力比較突出的三四線城市,另一類是距離中心大城市較遠、轄區(qū)或腹地人口規(guī)模大的內(nèi)陸地方性中心城市,均多數(shù)位于城市群內(nèi)。
實施真正的房地產(chǎn)長效機制,有助于市場平穩(wěn)健康發(fā)展,這也是人民、政府、企業(yè)等各方的共同期盼。長效機制的關(guān)鍵在于人地掛鉤、金融穩(wěn)定和因城施策。對于人口持續(xù)流入、供地不足導(dǎo)致的房價過高城市,增加土地供應(yīng);對于人口持續(xù)流出、供地過多導(dǎo)致的庫存過高城市,減少土地供應(yīng);通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡,解決此前人地分離、供求錯配導(dǎo)致的一二線房價過高、三四線庫存過高問題。從美國、英國、德國、日本、中國香港、新加坡等經(jīng)驗看,房地產(chǎn)過度金融杠桿化是風(fēng)險之源,貨幣金融穩(wěn)定是治本之策,要避免貨幣超發(fā)、杠桿過高和居民過度舉債,通過貨幣、金融、稅收、土地等多種手段,支持剛需和改善型需求,抑制投機型需求。
二、中國最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘信琶?/strong>
報告顯示,2019年身北上廣穩(wěn)居中,長期發(fā)展?jié)摿Π駟吻八拿€城市中,成都,南京,武漢,重慶,天津杭州居前十東部地區(qū)有32座城市,進入前50名,長三角,珠三角地區(qū)表現(xiàn)尤其突出,東北地區(qū)有超八成城市位于200名之后,百家長之以全國13%的土地聚集,據(jù)50%的人口創(chuàng)造73%的gdp,占全國商品住宅銷量的62%深圳占據(jù)城市發(fā)展?jié)摿Π袷?,北京,上海,廣州緊隨其后,二線城市中,成都,南京,武漢,重慶,天津杭州位列前十名,鄭州長沙西安,濟南,合肥等省會城市,廈門,青島等計劃單列市蘇州,東莞,佛山等發(fā)達地級市進入前20名,省會城市出呼和浩特銀川,西寧拉薩外均排名前50,在前50名城市中,東部地區(qū)多達32個,中部,西部東北地區(qū)分別有684個豬豬俠,是省會城市和計劃單列四萬前50名,其余第四大多數(shù)分布在長三角,珠三角地區(qū),其中三長三角城市群八個,珠三角城市群四個,海西城市群,山東半島城市群各兩個
三、中國未來十至二十年最具發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市有哪些?
根據(jù)GDP經(jīng)濟總量及將來經(jīng)濟潛力綜合來看,以下都會將來開展的潛力很大的二三線城市:無錫、姑蘇、寧波、青島、佛山、南通、徐州、廈門、貴陽、東莞。
第一名:無錫市。都會亮點:江蘇省人均GDP排名第1、世界GDP總量排名第13名,并且持續(xù)三年當(dāng)選中國最宜居都會。世界物聯(lián)網(wǎng)之都,中國有名的游覽都會。都會屬于要經(jīng)濟有經(jīng)濟、要富饒有富饒、要游覽有游覽、要交通有交通。無錫是中公平易近族產(chǎn)業(yè)跟鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的搖籃,是蘇南形式的發(fā)源地。無錫是長三角的地理核心、蘇錫常的核心,并且是華東五大年夜大年夜聯(lián)勤保證部隊地點地。所以,將來無錫的開展不會差,開展?jié)摿O佳。
第二名:姑蘇。上有天堂、下有蘇杭,被稱為上海的”后花園“。GDP總量世界排名第六,人均GDP江蘇第二。是國度歷史文假名城跟風(fēng)景游覽都會,國度高新技巧產(chǎn)業(yè)基地,長江三角洲重要的核心都會之一。姑蘇緊臨上海,開展?jié)摿甏竽暌?,姑蘇固然一個一般的地級市,但經(jīng)濟開展?jié)摿皻饬τ幸痪€都會競爭力。
第三名:寧波。打算單列市,存在有制訂處所性法則權(quán)限的都會,首批沿海開放都會,中國海濱都會,中國大年夜陸綜合競爭力前15強都會,長三角五大年夜地區(qū)核心之一,長三角南翼經(jīng)濟核心,浙江省經(jīng)濟核心,現(xiàn)代化國際港口都會,中國有名的院士之鄉(xiāng)。寧波2019年GDP超出了無錫了,經(jīng)濟氣力可見一斑。根據(jù)統(tǒng)計,2019年中國邊疆人均GDP超越2萬美元的都會達到了14個,分辨是深圳、無錫、姑蘇、珠海、鄂爾多斯、南京、北京、上海、廣州、常州、杭州、武漢、寧波、廈門。寧波位列其中。在國際上,平日把人均GDP超越2萬美元作為興旺經(jīng)濟體的門檻,,寧波已達到興旺經(jīng)濟體經(jīng)濟程度線。
第四名:青島市:國度打算單列市、副省級都會,青島是沿海重要核心都會、新一線都會、經(jīng)濟核心都會、國度歷史文假名城,是國際性港口都會、濱海度假游覽都會、幸福宜居都會,被譽為“西方瑞士”。青島是中國最具幸福感都會。青島有世界啤酒之城、世界帆船之都稱號,是國務(wù)院批準的山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)打算核心地區(qū)龍頭都會。青島市2019年GDP排名世界14,人均GDP世界27閣下;青島經(jīng)濟開展的品質(zhì)及速度跟無錫、寧波差未多少,不相上下,并且青島市的經(jīng)濟一直領(lǐng)先于省會濟南,并且處于山東半島經(jīng)濟圈,將來的潛力值得等待。
第五名:佛山市:廣東省第三多數(shù)會,歷史上是中國世界四聚、四大名鎮(zhèn)之一,現(xiàn)在成為中國進步制造業(yè)基地、廣東重要的制造業(yè)核心并發(fā)明其獨特的佛山形式佛山制造響譽國內(nèi)外。廣佛都會圈、廣佛肇經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、粵桂黔高鐵經(jīng)濟帶的重要構(gòu)成部分。佛山享有世界文化都會、世界美食之都、品牌之都、最具浪漫都會等佳譽。佛山市人均GDP排名世界21名閣下,GDP總量第18名,為1.07萬億元。
第六名:南通市:南通被譽為“北上?!笔侵袊淆g化最高的都會,南通人口均勻壽命達80.71歲,南通被世界長壽鄉(xiāng)認證委員會授予全球首個“世界長壽之都”。南通經(jīng)濟近多少年開展非常快,GDP離萬億一步之遙,有盼望成為江蘇省第四個萬億之城,尤其是滬蘇通大年夜橋、南通新機場為南通的經(jīng)濟起飛插上同黨。并且大年夜有追逐無錫之趨向,南通的開展勢頭很猛,底氣很足。
第七名:徐州市:江蘇省地級市;隴海、京滬兩大年夜鐵路支線在徐州交匯,素有“五省通衢”之稱。徐州是華東重要派別都會。是淮海經(jīng)濟區(qū)核心都會,世界工程機器之都,徐州都會圈核心都會,新西蘭產(chǎn)品中國展銷核心總部駐地,國際性新動力基地,有“中國工程機器之都”跟“世界硅都”的佳譽。徐州市近些年經(jīng)濟開展進入慢車道,GDP達到7151億,將來多少年的目標(biāo)是進入萬億俱樂部。徐州將來有盼望成為江蘇省萬億第五城。作為世界第二大年夜交通樞紐,徐州優(yōu)勝的地理地位是其經(jīng)濟起飛的基本。
第八名:廈門市:副省級都會、經(jīng)濟特區(qū),西北沿海重要的核心都會、港口及風(fēng)景游覽都會。廈門與漳州、泉州并稱廈漳泉閩南金三角經(jīng)濟區(qū)。廈門已成為兩岸新興產(chǎn)業(yè)跟現(xiàn)代效勞業(yè)共同樹范區(qū)、西南國際航運核心、兩岸地區(qū)性金融效勞核心跟兩岸貿(mào)易核心。廈門市的經(jīng)濟比較特別,經(jīng)濟總量一直不高,GDP為5995億,乃至低于溫州、唐山這些一般地級市,但都會搞的顛三倒四、干清干凈。廈門在福建省有名度最大年夜,因為特其余地理地位,海濱都會,廈門市的經(jīng)濟開展將來不會差。
第九名:貴陽市:,貴州省省會,西南地區(qū)重要的核心都會,世界重要的生態(tài)休閑度假游覽都會。境貴陽是一座“山中有城,城中有山,城在林中,林在城中”的存在高原特點的現(xiàn)代化都會,中國首個國度叢林都會、輪回經(jīng)濟試點都會。榮登“中國十大年夜避暑游覽都會”榜首,被中國景象學(xué)會授予“中國避暑之都”稱號。貴陽是國度級大年夜數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)會聚區(qū),世界領(lǐng)先的大年夜數(shù)據(jù)技巧創(chuàng)新與利用效勞樹范基地跟產(chǎn)業(yè)會聚開展的“中國數(shù)谷”,全球首個塊上會聚的大年夜數(shù)據(jù)大年夜眾平臺、世界重要的呼喚核心與效勞外包會聚區(qū)、世界首個大年夜數(shù)據(jù)買賣核心、世界重要的數(shù)據(jù)核心會聚區(qū)。貴陽市的大年夜數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)開展迅猛,是將來貴陽市重要的經(jīng)濟亮點。西南地區(qū)除了重慶成都,貴陽市是一個重要的看點。
第十名東莞市:廣東省地級市,世界5個不設(shè)區(qū)的地級市之一。世界文化都會,廣東重要的交通樞紐跟外貿(mào)港口。被國度平易近委辦公廳斷定為第三批“少數(shù)平易近族活動人口效勞管理樹范都會”。曾經(jīng)在中國百強都會排行榜排第24位。東莞市經(jīng)濟重要依附深圳的經(jīng)濟輻射。
四、中國經(jīng)濟最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?/strong>
近
年來我國的經(jīng)濟發(fā)展飛速發(fā)展,在這個過程中,城市化進程也很快。對于年輕人來說,在哪個城市定居和就業(yè)能享受發(fā)展的紅利,確實是選擇比努力更重要的命題。然而,近些年來大家也都發(fā)現(xiàn)了,相比起南方城市,北方的經(jīng)濟發(fā)展要遲緩一些。北方人南下打工的不少,但由于南北環(huán)境和生活習(xí)慣差異巨大,多數(shù)人還是不愿意背井離鄉(xiāng)。那么以下七座北方城市你最看好誰?

天津在今年的GDP上可看出已有頹勢,再加之設(shè)立雄安新區(qū),天津分散首都功能的職能有所削弱,網(wǎng)上不乏有取消天津直轄市的呼聲,因此天津基本可以排除是最具潛力的城市,但短期內(nèi)天津作為北方第二的地位不會被打破。
北京作為首都,各個方面都在國內(nèi)頂級水平,發(fā)展空間不大,依靠首都一個定位穩(wěn)居北方第一,沒有被超越的可能。因此,不必參與到最有潛力的競爭中。

西安和沈陽作為西北和東北的中心城市,這兩個城市從目前來看,西安被設(shè)立為國家中心城市,發(fā)展迅猛。沈陽這兩年基本從東北經(jīng)濟衰退的陰影中走了出來,重新注入了活力,幾年內(nèi)經(jīng)濟重回東北第二不成問題,被設(shè)立為國家中心城市也是早晚的事。從這兩個城市來說,潛力都是比較大的,絲綢之路經(jīng)濟帶決定西安潛力巨大。朝鮮半島局勢緩和、朝鮮經(jīng)濟開放發(fā)展,沈陽鄰近朝韓日三國原本的底子就很厚,重新崛起也不是不可能的事。因此,西北和東北的兩個中心城市值得被看好。
鄭州近幾年的發(fā)展有目共睹,從幾年前的“鄭縣”到現(xiàn)在的“國際鄭”,鄭州承辦國際峰會,建設(shè)國際中心城市,GDP破萬億、人口破千萬,鄭州的崛起依靠的主要是河南省內(nèi)巨大的人口基數(shù),鄭州只要能把河南的人口集聚起來,鄭州就不會差。因此,鄭州的未來不容小覷,是一座潛力巨大的城市,在未來,華中地區(qū)有可能形成鄭州、武漢兩個中心城市。

青島和大連相比,青島的發(fā)展速度是快于大連的,這兩個城市相比較,青島目前各方面水平都領(lǐng)先大連,青島基礎(chǔ)設(shè)施非常完善,城市建設(shè)也在大連之上。大連近年來發(fā)展不如之前快,尤其是城市建設(shè)發(fā)展速度比不上同城的沈陽,但也在復(fù)興中,未來煙大海底隧道跨海大橋建成大連會迎來新的發(fā)展機遇。這兩個城市相比較,我認為青島潛力更大。青島在同省內(nèi)濟南與之還有差距,申請國家中心城市的話山東也是僅青島一份,但大連同省還有東北地區(qū)中心城市沈陽競爭,盡管沈陽經(jīng)濟目前不如大連,但戰(zhàn)略地位政治地位在大連上。
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