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杭州城市更新政策（杭州城市更新政策招標(biāo)）

發(fā)布時間：2023-03-21 06:25:42 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 101 問大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州城市更新政策的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知
2、城市更新不能大拆大建、由開發(fā)轉(zhuǎn)向經(jīng)營，房企何去何從？
3、住建部發(fā)布首批21個城市更新試點
4、2021地產(chǎn)圈十大政策：哪些加碼調(diào)控？哪些邊際寬松？

杭州城市更新政策（杭州城市更新政策招標(biāo)）

一、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃和自然資源委、城市管理委、水務(wù)局、交通委、園林綠化局、城市管理綜合行政執(zhí)法局，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃和自然資源局、城市管理委、水務(wù)局，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、規(guī)劃和自然資源局、綠化和市容管理局、水務(wù)局，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃和自然資源局、城市管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，海南省自然資源和規(guī)劃廳、水務(wù)廳：

實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確的重大工程項目。實施城市更新行動要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。近期，各地積極推動實施城市更新行動，但有些地方出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式、大拆大建、急功近利的傾向，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價，增加生活成本，產(chǎn)生了新的城市問題。為積極穩(wěn)妥實施城市更新行動，防止大拆大建問題，現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：

一、堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣

(一)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機更新和微改造。倡導(dǎo)利用存量資源，鼓勵對既有建筑保留修繕加固，改善設(shè)施設(shè)備，提高安全性、適用性和節(jié)能水平。對擬拆除的建筑，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，加強評估論證，公開征求意見，嚴(yán)格履行報批程序。

(二)嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。在確保安全的前提下，允許適當(dāng)增加建筑面積用于住房成套化改造、建設(shè)保障性租賃住房、完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等。鼓勵探索區(qū)域建設(shè)規(guī)模統(tǒng)籌，加強過密地區(qū)功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。

(三)嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強制性搬遷居民，不改變社會結(jié)構(gòu)，不割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)，城市更新單元(片區(qū))或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環(huán)境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區(qū)治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，共建共治共享美好家園。

(四)確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

二、堅持應(yīng)留盡留，全力保留城市記憶

(一)保留利用既有建筑。不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護(hù)價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、長期閑置。對擬實施城市更新的區(qū)域，要及時開展調(diào)查評估，梳理評測既有建筑狀況，明確應(yīng)保留保護(hù)的建筑清單，未開展調(diào)查評估、未完成歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作的區(qū)域，不應(yīng)實施城市更新。鼓勵在不變更土地使用性質(zhì)和權(quán)屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強廠房、商場、辦公樓等既有建筑改造、修繕和利用。

(二)保持老城格局尺度。不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。鼓勵采用“繡花”功夫，對舊廠區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)等進(jìn)行修補、織補式更新，嚴(yán)格控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的格局和肌理。

(三)延續(xù)城市特色風(fēng)貌。不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉(xiāng)土特點的現(xiàn)有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴(yán)禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。堅持低影響的更新建設(shè)模式，保持老城區(qū)自然山水環(huán)境，保護(hù)古樹、古橋、古井等歷史遺存。鼓勵采用當(dāng)?shù)亟ㄖ牧虾托问?，建設(shè)體現(xiàn)地域特征、民族特色和時代風(fēng)貌的城市建筑。加強城市生態(tài)修復(fù)，留白增綠，保留城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等“基因”。

三、堅持量力而行，穩(wěn)妥推進(jìn)改造提升

(一)加強統(tǒng)籌謀劃。不脫離地方實際，不頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，杜絕運動式、盲目實施城市更新。加強工作統(tǒng)籌，堅持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點、劃定城市更新單元。與相關(guān)規(guī)劃充分銜接，科學(xué)編制城市更新規(guī)劃和計劃，建立項目庫，明確實施時序，量力而行、久久為功。探索適用于城市更新的規(guī)劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，拓寬融資渠道，有效防范地方政府債務(wù)風(fēng)險，堅決遏制新增隱性債務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策，不得以棚戶區(qū)改造名義開展城市更新。

(二)探索可持續(xù)更新模式。不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，不片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)運營一體化推進(jìn)，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能。

(三)加快補足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財?shù)恼児こ獭⑿蜗蠊こ毯兔孀庸こ?。以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優(yōu)先用于建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、防災(zāi)安全設(shè)施、防洪排澇設(shè)施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設(shè)完整居住社區(qū)，完善社區(qū)配套設(shè)施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區(qū)服務(wù)，營造無障礙環(huán)境，建設(shè)全齡友好型社區(qū)。

(四)提高城市安全韌性。不“重地上輕地下”，不過度景觀化、亮化，不增加城市安全風(fēng)險。開展城市市政基礎(chǔ)設(shè)施摸底調(diào)查，排查整治安全隱患，推動地面設(shè)施和地下市政基礎(chǔ)設(shè)施更新改造統(tǒng)一謀劃、協(xié)同建設(shè)。在城市綠化和環(huán)境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護(hù)、可持續(xù)的生態(tài)建設(shè)方式，優(yōu)化豎向空間，加強藍(lán)綠灰一體化海綿城市建設(shè)。

各地要不斷加強實踐總結(jié)，堅持底線思維，結(jié)合實際深化細(xì)化城市更新制度機制政策，積極探索推進(jìn)城市更新，切實防止大拆大建問題。加強對各市(縣)工作的指導(dǎo)，督促對正在建設(shè)和已批待建的城市更新項目進(jìn)行再評估，對涉及推倒重來、大拆大建的項目要徹底整改;督促試點城市進(jìn)一步完善城市更新工作方案。我部將定期對各地城市更新工作情況和試點情況進(jìn)行調(diào)研指導(dǎo)，及時研究協(xié)調(diào)解決難點問題，不斷完善相關(guān)政策，積極穩(wěn)妥有序推進(jìn)實施城市更新行動。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

2021年8月30日

二、城市更新不能大拆大建、由開發(fā)轉(zhuǎn)向經(jīng)營，房企何去何從？

21天前還在征求意見的《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（簡稱《通知》），8月31日正式落地?！锻ㄖ放c征求意見稿并無明顯變化，嚴(yán)控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，并且給出兩個指標(biāo)，原則上最多拆20%、拆建比不應(yīng)大于2。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是劃出城市更新的底線，確定了未來城市更新的主基調(diào)。推動由過去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”的轉(zhuǎn)變，避免重走城市粗放開發(fā)建設(shè)的老路。

城市更新一直是房企的賽道，不僅是土地來源之一，也是房企的利潤增長點。那么，在實施城市更新行動中防止大拆大建的政策對于房企有著怎樣的影響？在城市更新模式發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，房企又將何去何從？

城市更新最多拆20%

實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確的重大工程項目。

不過，在各地實施城市更新行動中，出現(xiàn)的大拆大建行為引發(fā)了新的城市問題。

8月31日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷表示，各地實施城市更新行動的積極性非常高，但一些地方也出現(xiàn)了有悖初衷的苗頭，比如開始大規(guī)模拆除舊城舊區(qū)等。為了貫徹落實黨中央決策部署，防止各地重走城市粗放開發(fā)建設(shè)老路，住建部在研究論證的基礎(chǔ)上起草了《通知》，這個文件近期在媒體上廣泛征求社會各界意見，得到了各方面認(rèn)可和支持。這個《通知》今天（8月31日）正式印發(fā)實施。

《通知》強調(diào)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除了違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

同時，《通知》要求嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除了增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。

此外，《通知》要求應(yīng)留盡留，全力保留城市記憶，比如保留利用既有建筑。同時要保持老城格局尺度。不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這是明確了城市更新的底線?？刂拼笠?guī)模拆除，也是在規(guī)范企業(yè)參與城市更新的行為，至少今后亂拆的行為將面臨約束。而控制大規(guī)模增建，也將對房企開發(fā)形成約束，并和大規(guī)模拆除形成呼應(yīng)，沒有大建的空間，也就抑制房企大拆的沖動。

值得關(guān)注的是，《通知》強調(diào)不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。要確保住房租賃市場供需平穩(wěn)，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

“城市更新是轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式的重要抓手”

而在探索可持續(xù)更新模式上，《通知》要求不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，不片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

“經(jīng)過高速的城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化水平已超60%，步入城鎮(zhèn)化的中后期。在新的城市發(fā)展階段，面臨著很多新問題和新形勢。”黃艷表示，實施城市更新行動，是要由過去大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。而城市更新的內(nèi)涵是要推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善以及品質(zhì)提升，是轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式的一個重要抓手。

“城市更新的工作剛剛起步，仍在探索過程中。下一步，我們將推進(jìn)城市更新試點，探索城市更新的方法路徑，推出一批示范項目，積極、妥善、有序地實施城市更新行動。”黃艷如是說。

對此，中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽認(rèn)為，《通知》在各地密集出臺調(diào)控政策之際適時從全國層面劃出城市更新重要底線，確定了未來城市更新的主基調(diào)。其核心目的就是要推動由過去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”。

在吳建欽看來，《通知》將有效避免重走城市粗放開發(fā)建設(shè)老路，對保留特定時代建筑、保持老城格局、延續(xù)城市特色風(fēng)貌起到重要作用，體現(xiàn)了城市內(nèi)涵發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的核心要義。

“未來將優(yōu)化和完善城市更新的規(guī)劃和行動?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩燑S卉表示，“各地需要完善城市更新頂層規(guī)劃。升級后的城市更新模式，以城市居民的真正需求為導(dǎo)向，逐步完善城市功能，提升城市人居環(huán)境。”

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，在新的城市更新模式下，未來由區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)向區(qū)域運營后，公共服務(wù)短板全面補上，舊區(qū)避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應(yīng)有效提升，將會成為歷史文化烙印深厚、功能復(fù)合的新區(qū)域，這也是未來住房供給側(cè)改革的重要部分。

業(yè)內(nèi)：“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌

值得注意的是，近年來，城市更新成為房企的新賽道，不僅是土地來源之一，也是房企利潤新的增長點。比如，華潤置地未來一年城市更新約130億元貨值可轉(zhuǎn)化為土地儲備。時代中國的土地儲備中，約有50%來源于城市更新項目。

那么，在實施城市更新行動中防止大拆大建的政策落地，對房企有著怎樣的影響?在近日房企舉辦的中期業(yè)績發(fā)布會上，這個問題也成為熱點。

其中，時代中國董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄表示，《通知》更想引導(dǎo)的是有序拆遷，持續(xù)進(jìn)行更新，比如要求對老城區(qū)的拆除不要超過20%，老城區(qū)以外的棚戶區(qū)、城中村，拆建比不宜大于2。時代中國基本上沒有參與老城區(qū)的改造，所以沒有影響。對于城中村改造，時代中國的拆建比基本上都在2以下。

富力地產(chǎn)董事長李思廉也在中期業(yè)績發(fā)布會上回應(yīng)稱，根據(jù)住建部政策的解讀，是不要在老城區(qū)大拆大建，廣州有11個區(qū)，越秀區(qū)和荔灣區(qū)的舊改項目受到影響，一般在天河、黃埔、南沙、海珠等地所受影響很小。

在城市更新模式發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，房企又將何去何從？對此，吳建欽預(yù)計，各地城市更新政策將更加注重有機更新，引導(dǎo)企業(yè)理性參與，同時企業(yè)應(yīng)以經(jīng)營的理念參與城市更新。

在愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚看來，對于社會資本來說，更為緊迫的是轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌，充分發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新優(yōu)勢和市場機制優(yōu)勢，圍繞資金融通、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、運營服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)增強自身核心能力，善于在發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能中打造“微利可持續(xù)”的商業(yè)模式，提供一體化推進(jìn)的“全鏈條”和“全周期”服務(wù)。

新京報記者袁秀麗

編輯武新校對付春愔

三、住建部發(fā)布首批21個城市更新試點

11月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》(以下簡稱《通知》)，決定在北京等21個城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點工作，自2021年11月開始，為期2年。

試點城市的未來重點工作主要包括三個方面：探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制；探索城市更新可持續(xù)模式；探索建立城市更新配套制度政策。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁認(rèn)為，這次《通知》是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布的，意味著試點城市更新進(jìn)入到實操階段，是要各個城市各個省迅速出臺執(zhí)行性措施，進(jìn)入到落實階段，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗，快速推廣。

一二三線城市全覆蓋

21個城市（區(qū)）更新試點名單包括：北京市；河北省唐山市；內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市；遼寧省沈陽市；江蘇省南京市；江蘇省蘇州市；浙江省寧波市；安徽省滁州市；安徽省銅陵市；福建省廈門市；江西省南昌市；江西省景德鎮(zhèn)市；山東省煙臺市；山東省濰坊市；湖北省黃石市；湖南省長沙市；重慶市渝中區(qū)；重慶市九龍坡區(qū)；四川省成都市；陜西省西安市；寧夏回族自治區(qū)銀川市。

《通知》指出，針對我國城市發(fā)展進(jìn)入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，嚴(yán)格落實城市更新底線要求，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，結(jié)合各地實際，因地制宜探索城市更新的工作機制、實施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度，推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，引導(dǎo)各地互學(xué)互鑒，科學(xué)有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆印?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，梳理21個城市（區(qū)）可以看到，有的是近年來個人口凈流入規(guī)模比較大的城市，對公共服務(wù)設(shè)施需求量較大；另一類如北京、南京、蘇州等城市發(fā)展歷史悠久，老城區(qū)需提升公共服務(wù)配套等；第三類為工礦類資源型城市，其老城區(qū)密集建設(shè)也亟需補短板。

宋丁認(rèn)為，21個試點城市遵循了全覆蓋原則，華北、華南、華中、華東等各個大區(qū)都有，有大城市也有中等城市，有省會城市也有地級城市。在一二三線城市中廣泛選擇，以此為試點，盡可能代表不同層級城市面臨的困難，豐富的試點樣本可為未來新政策制定提供可靠參考數(shù)據(jù)。

對于城市更新的體量和具體方向，“十四五”規(guī)劃綱要就以專欄形式提出，城市更新包括完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村。同時提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

從目前北京、深圳、廣州等一線城市的城市更新實踐來看，除了老樓加裝電梯、上下水改造等“基本操作”，還在社區(qū)功能完善方面進(jìn)行了大量探索，如對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造，形成了新工業(yè)、新商住、新生態(tài)等集聚區(qū)；利用居住社區(qū)內(nèi)空地、荒地及拆除違法建設(shè)騰空土地等配建設(shè)施，增加公共活動空間，增設(shè)便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、健身設(shè)備、新能源車充電樁等，提升了社區(qū)品質(zhì)。

政府主導(dǎo)方向，國企為主力軍

《通知》提到，各試點城市（區(qū)）要及時研究解決試點工作中的難點問題，認(rèn)真梳理總結(jié)好經(jīng)驗、好做法、好案例，每季度向我部報送試點工作情況。住建部將搭建試點工作宣傳平臺，推動試點城市之間的交流，及時向全國推廣試點經(jīng)驗。

具體而言，探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制。加強工作統(tǒng)籌，建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門聯(lián)動、分層落實的工作機制。堅持城市體檢評估先行，合理確定城市更新重點，加快制定城市更新規(guī)劃和年度實施計劃，劃定城市更新單元，建立項目庫，明確城市更新目標(biāo)任務(wù)、重點項目和實施時序。鼓勵出臺地方性法規(guī)、規(guī)章等，為城市更新提供法治保障。

可持續(xù)模式方面，《通知》要求，探索建立政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的可持續(xù)實施模式。堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，開展既有建筑調(diào)查評估，建立存量資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。構(gòu)建多元化資金保障機制，加大各級財政資金投入，加強各類金融機構(gòu)信貸支持，完善社會資本參與機制，健全公眾參與機制。

配套制度政策方面，《通知》提出創(chuàng)新土地、規(guī)劃、建設(shè)、園林綠化、消防、不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、財稅、金融等相關(guān)配套政策。深化工程建設(shè)項目審批制度改革，優(yōu)化城市更新項目審批流程，提高審批效率。探索建立城市更新規(guī)劃、建設(shè)、管理、運行、拆除等全生命周期管理制度。分類探索更新改造技術(shù)方法和實施路徑，鼓勵制定適用于存量更新改造的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

宋丁表示，未來城市更新政府主導(dǎo)方向，國有企業(yè)為主導(dǎo)企業(yè)，是主力軍，也鼓勵比較規(guī)范、有規(guī)模的民營企業(yè)加盟，聯(lián)合去做。要調(diào)動各方的積極性，形成“大會戰(zhàn)”格局。涉及到公共利益占比高的片區(qū)，應(yīng)是國有企業(yè)去做；市場化板塊，不是說一定由哪類企業(yè)做，要根據(jù)實際情況來決定。

李宇嘉表示，從目前各方面情況來看，城市更新工作要用繡花針式的功夫，在螺螄殼里做道場，把之前公共空間利用起來，補足城市功能短板，這對于城市治理來講，是一個巨大的挑戰(zhàn)。不是每一個城市都有這種能力去做，所以就需要先做試點，形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗。

四、2021地產(chǎn)圈十大政策：哪些加碼調(diào)控？哪些邊際寬松？

2021年已經(jīng)進(jìn)入尾聲。這一年，密集調(diào)控成為樓市關(guān)鍵詞之一，無不深刻影響著房地產(chǎn)行業(yè)的走向與變局。

媒體盤點出房地產(chǎn)“十大政策”，集中供地、整治“學(xué)區(qū)房”炒作、清查經(jīng)營貸、二手房指導(dǎo)價、限跌令、房地產(chǎn)稅試點啟動……這些政策在踐行“房住不炒”的同時，更為行業(yè)發(fā)展指引方向。

值得關(guān)注的是，雖然全年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍以收緊為主，但是年底的降準(zhǔn)以及官方的多次表態(tài)，包括支持剛需購房、金融支持房地產(chǎn)并購、提出良性循環(huán)和健康發(fā)展等，暖風(fēng)頻吹，政策調(diào)控出現(xiàn)邊際寬松。在業(yè)內(nèi)人士看來，未來的房地產(chǎn)政策，在守住“房住不炒”這個底線的同時，會有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。

1、22城集中供地

集中供地成為貫穿全年、影響深遠(yuǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策之一。年初，北上廣深四個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州等18個熱點二線城市宣布實行“兩集中”土地出讓方式，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，每年不超過3次。

集中供地下，各地土地出讓政策也發(fā)生著顯著變化，尤其是從第二輪集中供地開始，土拍規(guī)則趨嚴(yán)，控制溢價率、提高房企準(zhǔn)入門檻、強化房地價聯(lián)動、現(xiàn)房銷售、搖號拿地等成為不少城市土拍的新特征。

將流散式的土地出讓變?yōu)榧谐鲎?，并輔以各種競拍新規(guī)，減少房企過度競爭、哄抬地價的現(xiàn)象，降溫土地市場，進(jìn)一步堅定了“房住不炒”的總基調(diào)，有助于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

2、整治“學(xué)區(qū)房”炒作

炒作“學(xué)區(qū)房”房價并非新鮮事，但是今年對于“學(xué)區(qū)房”炒作的調(diào)控則進(jìn)入了“深水區(qū)”。

下半年以來，從中央到地方，從一線城市北京、上海、廣州、深圳到二線城市合肥、西安、成都等，均發(fā)布相關(guān)政策整頓“學(xué)區(qū)房”炒作，通過多校劃片、教師輪崗制度、大學(xué)區(qū)招生、學(xué)區(qū)房單獨調(diào)控等措施有效促進(jìn)“學(xué)區(qū)房”降溫。

以北京為例，今年加大對“學(xué)區(qū)房”的監(jiān)管力度，不僅嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，還把“借學(xué)區(qū)房等炒作房價”列為今年九大重點工作之一。

在業(yè)內(nèi)人士看來，相比普通房產(chǎn)，“學(xué)區(qū)房”的需求更剛性，是房價上漲的重要因素，也成了房地產(chǎn)調(diào)控的“牛鼻子”，將防止以“學(xué)區(qū)房”等名義炒作房價上升到更高調(diào)控地位，不僅說明“學(xué)區(qū)房”炒作的嚴(yán)重性，還彰顯中央對“學(xué)區(qū)房”管控的導(dǎo)向。

3、清查經(jīng)營貸

嚴(yán)防經(jīng)營貸資金違規(guī)流入，成為今年降溫樓市的重磅調(diào)控殺器。3月26日，銀保監(jiān)會、住建部辦公廳和央行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，提出加強借款人資質(zhì)核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內(nèi)部管理、加強中介機構(gòu)管理、繼續(xù)支持好實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及強化協(xié)同監(jiān)督檢查九條要求。

此后，一場針對違規(guī)挪用經(jīng)營貸炒房的“圍剿”在多個熱點城市上演，北京、杭州等城市明確表態(tài)嚴(yán)防經(jīng)營貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用經(jīng)營貸查處力度。

今年4月份公布的排查結(jié)果顯示，深圳公布通報提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，廣州發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的問題貸款金額為1.47億元，北京發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元；上海公布123筆經(jīng)營貸和消費貸涉嫌被挪用于樓市，共計3.39億元。

房地產(chǎn)被認(rèn)為是金融體系最大的“灰犀?！?，金融化、泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，而經(jīng)營貸是炒房客的重要提款機和杠桿，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，不僅助漲房價，還產(chǎn)生巨大風(fēng)險，諸如抽貸導(dǎo)致的房屋斷供被拍等。對于經(jīng)營貸的嚴(yán)查，勢必將擠壓泡沫，從根源上嚴(yán)控炒房亂象。

4、二手房指導(dǎo)價

為了抑制樓市過熱，今年2月份，深圳出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策，建立二手房成交參考價格發(fā)布機制，這對“狂熱”了一年多的二手房市場具有強大的殺傷力，打擊炒房投機效果明顯，幾個月下來，深圳二手房市場降溫明顯，量價齊跌。

隨后，多個城市相繼跟進(jìn)，包括廣州、東莞、東莞、合肥、西安、成都、紹興、無錫、寧波、衢州、金華、三亞等城市發(fā)布二手小區(qū)成交參考價或進(jìn)行價格核驗，針對重點或熱點區(qū)域進(jìn)行價格指導(dǎo)。

在熱點城市調(diào)控轉(zhuǎn)向二手房市場后，推出二手房參考價是必然趨勢，也是政府發(fā)揮有形之手，維護(hù)供應(yīng)市場基礎(chǔ)秩序，彌補市場缺陷的需要。

5、限跌令

在熱點城市抑制房價過快上漲的同時，一些非熱點城市進(jìn)行“逆向”調(diào)控，防止房價過快下跌。下半年以來，包括張家口、昆明、唐山、江陰、株洲、岳陽等多個城市，通過發(fā)布政策或約談房企的形式來調(diào)控房企大幅降價行為。

限跌令背后是樓市的整體降溫。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價變動數(shù)據(jù)顯示，11月份，新房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量達(dá)到59個，是2015年3月份以來房價下跌城市數(shù)量最多的一次，而僅3個城市二手房銷售價格出現(xiàn)環(huán)比上漲。

大漲大跌都可能引發(fā)預(yù)期波動，“限跌令”的出臺，再一次說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。

6、房地產(chǎn)稅試點啟動

從立法到試點，房地產(chǎn)稅在今年邁向一個實質(zhì)性進(jìn)展。5月份，房地產(chǎn)稅改革試點提出。10月份，《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》通過，房地產(chǎn)稅征稅對象劃定為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)；試點5年，條件成熟時，及時制定法律。

在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)稅在國家的稅費體系里十分重要，立法周期相對比較漫長，推進(jìn)亦需要嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)密，試點是很重要的“試金石”，將為后續(xù)的立法工作提供重要支撐。

不過，何時開始試點？哪些城市率先進(jìn)入試點名單？具體的免稅范圍、稅率如何？仍有更多疑問待解。

7、城市更新防止大拆大建

今年，城市更新迎來新的轉(zhuǎn)折點。8月31日，《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》正式落地，其中強調(diào)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，除了違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

與此同時，上述通知要求嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2；要求應(yīng)留盡留，全力保留城市記憶，保持老城格局尺度，不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理。

城市更新是解決“城市病”的重要手段，為城市發(fā)展提供新的增長點。但是在推進(jìn)過程中，出現(xiàn)了大拆大建、急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。

新規(guī)定明確了城市更新的底線，確定了未來城市更新的主基調(diào)，由過去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”的轉(zhuǎn)變，避免重走城市粗放開發(fā)建設(shè)的老路。

8、樣板間須“所見即所得”

近年來，在新房市場，“貨不對板”“嚴(yán)重減配”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。8月16日，北京住建委正式印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，其中最引人關(guān)注的是設(shè)置交付樣板間，開發(fā)商在預(yù)售商品住房前，應(yīng)按照經(jīng)審圖機構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。項目有多個戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型（不少于兩個）交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區(qū)應(yīng)至少保留至項目交付三個月后。

在商品房預(yù)售制度下，樣板間對于購房者購買新房至關(guān)重要，對樣板間的直觀體驗往往成為購房者決策的重要依據(jù)。但是，在樣板間裝修設(shè)置的時候，開發(fā)商所展示的裝修方案更為高級，所用家電門窗品牌也為“高配”，但是，在實際交付中，購房者往往發(fā)現(xiàn)“貨不對板”“嚴(yán)重減配”。

可以說，北京商品房銷售新規(guī)切中了購房者痛點，解決買房信息嚴(yán)重不對稱的現(xiàn)象，切實保障交房質(zhì)量，讓“樣板間”成為真正的“樣板”。

9、首部地方版住房租賃條例將出臺

繼住建部公開住房租賃條例后，首部地方版的住房租賃條例有望出臺。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》（簡稱“征求意見稿”），面向社會公開征求意見。

針對住房租賃市場存在的疑難雜癥和頑疾重疾，征求意見稿創(chuàng)新舉措、對癥下藥，諸如對于房租顯著上漲，政府可“出手”干預(yù)，單次收房租金額一般不超3個月，超收將受監(jiān)管；嚴(yán)懲嚴(yán)罰“甲醛房”，最高擬罰30萬；發(fā)布虛假租房信息者，將由互聯(lián)網(wǎng)平臺刪除屏蔽等。

長期以來，住房租賃行業(yè)亂象叢生，“黑中介”“群租房”“哄抬租金”“搶占房源”等現(xiàn)象不斷發(fā)生。住房租賃條例的出臺，不僅將能夠掃除亂象，維護(hù)租房者合法權(quán)益，還將進(jìn)一步推動了租房市場的長期可持續(xù)發(fā)展。

更為關(guān)鍵的是，這是全國首部地方版租賃條例，具有非常重要的標(biāo)志性意義，意味著未來其他城市將有跟進(jìn)的可能，對于住房租賃市場來說將會產(chǎn)生深刻的變革，甚至有可能成為市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。

10、北京封堵“假離婚”買房

為了遏制“假離婚”購房，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》，其中提出，自2021年8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房。

此前，北京離婚購房政策出臺于2017年，對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。這意味著，對于“假離婚”購房者，此前雖然從信貸政策上進(jìn)行了限制，但并未從購房資格上加以調(diào)控，政策存在漏洞。

北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。這既影響了調(diào)控的效果，也容易產(chǎn)生一系列法律風(fēng)險和道德風(fēng)險。

北京此次出重拳封堵“假離婚、真買房”，補上了離婚購房的“漏洞”，不僅能夠有效降低樓市成交熱度，更能夠從道德層面，讓婚姻回歸本質(zhì)，讓“假離婚”的昏招和鬧劇終止。

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