正文

商業(yè)地產(chǎn)百問(wèn)百答100條（房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)300問(wèn)）

發(fā)布時(shí)間：2023-05-23 07:03:01 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 143

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)百問(wèn)百答100條的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

開(kāi)始之前先推薦一個(gè)非常厲害的Ai人工智能工具，一鍵生成原創(chuàng)文章、方案、文案、工作計(jì)劃、工作報(bào)告、論文、代碼、作文、做題和對(duì)話答疑等等

只需要輸入關(guān)鍵詞，就能返回你想要的內(nèi)容，有小程序、在線網(wǎng)頁(yè)版、PC客戶端和批量生成器

問(wèn)友Ai官網(wǎng)：https://ai.de1919.com。

本文目錄:

房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)！
購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)需要注意些什么
商業(yè)房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)
房地產(chǎn)銷(xiāo)售百問(wèn)的內(nèi)容包括哪些？
房地產(chǎn)銷(xiāo)售客戶百問(wèn)內(nèi)容包括哪些

商業(yè)地產(chǎn)百問(wèn)百答100條（房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)300問(wèn)）

房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)！

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)（又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)）。

房產(chǎn)房屋及其權(quán)利（占有、使用、收益、處分等）的總稱(chēng)。

地產(chǎn)土地及其權(quán)利（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等）的總稱(chēng)。

房地產(chǎn)業(yè)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：土地開(kāi)發(fā)，房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓?zhuān)课菟袡?quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在依法取得土地使用權(quán)的土地上，按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電通信、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。

土地開(kāi)發(fā)將生地（指未經(jīng)開(kāi)發(fā)、尚未開(kāi)成建設(shè)用地條件的土地）開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。

房屋開(kāi)發(fā)由取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類(lèi)房屋以及公共設(shè)施。

能源系統(tǒng)包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。

給水、排水系統(tǒng)包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。

經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買(mǎi)，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買(mǎi)。

商品房開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。

商品房的“五證兩書(shū)一表”

五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。

兩書(shū)：《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。

一表：《商品房竣工驗(yàn)收備案表》。

爛尾樓未能完成施工、中途停建的樓盤(pán)。造成樓盤(pán)爛尾的原因主要有：資金不足，設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題等。

樓花已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，距離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠，買(mǎi)了后又可轉(zhuǎn)賣(mài)，賺取差價(jià)。

期房具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房（價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料和質(zhì)量）。

現(xiàn)房已經(jīng)過(guò)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房（即買(mǎi)即住、價(jià)格高、戶型過(guò)時(shí)、選擇空間不大）。

二手房已經(jīng)辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。

起價(jià)即“起步價(jià)”，指物業(yè)所有房源中最低的銷(xiāo)售價(jià)格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)從幾十元到幾百元不等）。

基價(jià)即“基礎(chǔ)價(jià)”，指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。基價(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系（樓層、朝向不同，價(jià)格也不同）。

均價(jià)即物業(yè)的平均銷(xiāo)售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)。

土地所有權(quán)土地所有者依法對(duì)土地占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

集體土地所有權(quán)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)依法屬于其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)出讓國(guó)家以土地所有者的身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。

房屋的所有權(quán)對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。

物業(yè)管理由專(zhuān)業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。

物業(yè)管理內(nèi)容對(duì)房屋及其附屬設(shè)備實(shí)施管理、維修，對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理，向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。

業(yè)主代表大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。

業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。

同比指今年第n月與去年第n月的比。例如，今年2月份比去年2月份，今年6月份比去年6月份。同比增長(zhǎng)速度=（本期數(shù)-去年同期數(shù)）/去年同期數(shù)×100%。

環(huán)比與上一統(tǒng)計(jì)段的比較。例如，2015年7月份與2015年6月份相比較，叫環(huán)比。環(huán)比增長(zhǎng)速度=（本期數(shù)－上期數(shù)）/上期數(shù)×100%。

建筑基礎(chǔ)知識(shí)

三通一平在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。

七通一平通給水、通排水、通電力、通電信、通燃?xì)狻⑼崃?、通道路和土地平整?span style="display:none">ZjN創(chuàng)意嶺 - 安心托付、值得信賴(lài)的品牌設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃公司

開(kāi)間住宅房子的橫向?qū)挾取?span style="display:none">ZjN創(chuàng)意嶺 - 安心托付、值得信賴(lài)的品牌設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃公司

進(jìn)深住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。

層高下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。

凈高層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。

陽(yáng)臺(tái)有雨遮、有腳踏之面，沒(méi)有擋風(fēng)墻的突出建筑體外的部分。

露臺(tái)沒(méi)有雨遮、有腳踏的部分。

外飄窗突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40～60厘米左右。

剪力墻房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體。

玄關(guān)登堂入室的第一扇門(mén)進(jìn)去的地方，開(kāi)門(mén)區(qū)域。

公寓兩層以上，供多戶人家居住的建筑。

純辦公樓專(zhuān)為各類(lèi)公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。

綜合樓將居家、辦公、商場(chǎng)等集合于一體的大樓。

商住住宅SOHO性質(zhì)，集居家、辦公于一體。

SHOPPINGMALL集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體的一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(guó)，也稱(chēng)第六商業(yè)業(yè)態(tài)。

躍層一套房屋占用兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯連接。

復(fù)式起源于躍層，又優(yōu)于躍層，一般的房型是客廳或餐廳位置上下兩層連通，其他位置上下兩層區(qū)分，有內(nèi)部樓梯。

閣樓（夾層）實(shí)為一層樓，只是層高比單層高一些，一般在3.5～4.5米之間。與復(fù)式樓最大的區(qū)別就是層高不同，在結(jié)構(gòu)上是按單層樓的結(jié)構(gòu)來(lái)做，在房產(chǎn)面積中也只算一層樓的面積。

錯(cuò)層標(biāo)準(zhǔn)的單層建筑（層高2.8米），層高比復(fù)式、夾層（閣樓）、躍式的層高都低，只是通過(guò)將部分功能分區(qū)的地面和頂面都抬高幾十厘米，然后做幾步臺(tái)階連接，達(dá)到豐富縱向空間形式的效果。

磚混結(jié)構(gòu)由磚和混凝土組成承重墻，四面及梁柱都不能動(dòng)。

框架結(jié)構(gòu)以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。

房屋的耐用年限房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑用的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。一般而言，鋼筋結(jié)構(gòu)：60～80年；磚混結(jié)構(gòu)：40～60年；磚木結(jié)構(gòu)：30～50年；其他結(jié)構(gòu)：15年以下。

房屋分類(lèi)

按功能用途分：居住用房（小區(qū)、高檔住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉(cāng)庫(kù)）、商業(yè)用房（門(mén)面、商場(chǎng)）、辦公用房（寫(xiě)字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房）。

按建筑結(jié)構(gòu)分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。

按所有權(quán)歸屬分：公房（直管公房和自管公房等）和私房。

土地分類(lèi)

按開(kāi)發(fā)利用程度分：生地和熟地。

按建筑功能分：建筑用地和非建筑用地。

按用途分：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。

土地使用權(quán)

土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地加以利用的權(quán)利（即依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利）。

土地公有制采取兩種形式，即集體所有制和國(guó)家所有制。農(nóng)村土地采用集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取國(guó)家所有制的形式，屬于全民所有。任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。

土地使用獲得的方式

劃撥：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程。

出讓?zhuān)簭膰?guó)家有償取得使用權(quán)。包括協(xié)議出讓?zhuān)ㄈ?00萬(wàn)～250萬(wàn)/畝）、招標(biāo)出讓?zhuān)ㄌ岢龅變r(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣(mài)出讓?zhuān)▋r(jià)高者得，在不違法的前提下，通過(guò)正規(guī)渠道取得）3種方式。

房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)分為以下三級(jí)：

一級(jí)市場(chǎng)：以土地為主體（也稱(chēng)土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）。

二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)后，投入一定的資金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)給需求者（新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)）。

三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃（二手房）。

土地使用年限

國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)，雙方約定的土地使用者可以使用的年限。

土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國(guó)家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行。

土地使用年限到期后如何處理：國(guó)家有權(quán)無(wú)條件收回該土地；建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門(mén)檢驗(yàn)后不屬危房，且項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金即可繼續(xù)使用，即以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)買(mǎi)使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無(wú)條件收回。《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

住宅樓層劃分的規(guī)定

低層住宅：1～3層;多層住宅：4～6層；中高層住宅：7～9層；高層住宅：10～30層；超高層住宅：30層以上。

各種面積：

基底面積建筑物底層勒腳外圍水平面積，即建筑物首層的建筑面積。

總建筑面積建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積的之和。

分戶建筑面積每戶（或每單位）擁有的建筑面積。顧客購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)常說(shuō)的“建筑面積”或“銷(xiāo)售面積”，即指“分戶建筑面積”。

套內(nèi)面積全名套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積3個(gè)部分組成。

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積，按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和，套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積，不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周?chē)膲λ嫉拿娣e。墻有公用墻和非公用墻兩種：公用墻包括各套之間的分隔墻，本套與公共建筑空間的墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻，如套內(nèi)自由墻體，按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

實(shí)用面積與使用面積

實(shí)用面積＝建筑面積-結(jié)構(gòu)面積。結(jié)構(gòu)面積指房屋混凝土、磚砌體等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積。實(shí)用面積也叫地毯面積、凈面積或有效面積、套內(nèi)使用面積，即往地面鋪地毯，鋪滿以后地毯的面積。

使用面積＝建筑面積-結(jié)構(gòu)面積-輔助面積。輔助面積指廚房、衛(wèi)生間等輔助用房所占面積。所以，實(shí)用面積>使用面積。

公共建筑面積與公攤面積

公共建筑面積指建筑物主體內(nèi)、戶門(mén)以外可使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。

應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等，即公攤建筑面積。在日常使用中，一般也簡(jiǎn)稱(chēng)公攤面積或公攤。

不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e是指除前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共建筑面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，包括機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會(huì)公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。

公共建筑面積（包括應(yīng)分?jǐn)偟暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由房屋物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴步ㄖ娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門(mén)不得改變其使用功能或有償出租（售）。

公式以上各種面積的定義為書(shū)面語(yǔ)言，為了便于理解，現(xiàn)梳理各面積的關(guān)系如下：

常說(shuō)的建筑面積＝分戶建筑面積。

常說(shuō)的套內(nèi)面積＝套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。

總建筑面積＝分戶建筑面積之和＝單層建筑面積×樓層數(shù)。

實(shí)際計(jì)算的建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+公攤面積。

各種比率

容積率容積率=總建筑面積÷可建設(shè)用地面積。

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)容積率：別墅：1～0.8，一般是0.8；高檔小區(qū):2～2.5；中檔小區(qū):3；低檔小區(qū):4。

建筑密度（覆蓋率）建筑密度＝建筑物底層占地面積÷可建設(shè)用地面積。

綠地率與綠化覆蓋率

綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。

綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹(shù)的影子、露天停車(chē)場(chǎng)中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際上不少是綠化覆蓋率。

去化率（銷(xiāo)售率）在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域，去化率是指在一定時(shí)間內(nèi)的銷(xiāo)售率，該說(shuō)法來(lái)自臺(tái)灣。在房地產(chǎn)領(lǐng)域稱(chēng)為銷(xiāo)售率，主要指某一特定時(shí)期內(nèi)某產(chǎn)品的銷(xiāo)售量占總量的百分比。去化量，即銷(xiāo)售量。去化率=銷(xiāo)售套數(shù)÷總套數(shù)。

分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)=應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e÷建筑面積，即公攤面積÷建筑面積。

實(shí)用率（得房率）與使用率

實(shí)用率（得房率）＝套內(nèi)面積÷建筑面積＝（使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積）÷建筑面積＝1-分?jǐn)傁禂?shù)。

使用率＝使用面積÷建筑面積。

擴(kuò)展資料

關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧

1、將重要的賣(mài)點(diǎn)放在前面說(shuō)

根據(jù)首因效應(yīng)這個(gè)銷(xiāo)售心理學(xué)的理論，較先和客戶介紹的賣(mài)點(diǎn)將獲得有效的效果，也將獲得深刻印象。因此，要把樓盤(pán)顯著的賣(mài)點(diǎn)放在前面說(shuō)。

2、形成客戶的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧的基礎(chǔ)。信任可以分對(duì)樓盤(pán)的信任和對(duì)人的信任，這兩點(diǎn)都不能疏忽。大家應(yīng)該學(xué)習(xí)一些如何證實(shí)產(chǎn)品的銷(xiāo)售技巧.

3、信任自己的房子

每個(gè)房子都有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，切不可因?yàn)槿秉c(diǎn)就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底氣就不足，客戶就會(huì)察覺(jué)。把房子當(dāng)成自己的孩子，孩子總是自己的較好。有了這種情緒，你就會(huì)做得很好。這是重要的房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧。

4、結(jié)尾要有亮點(diǎn)

要將重要的放在開(kāi)頭，但也不要忽略了結(jié)尾，不能虎頭蛇尾，因?yàn)檫€有個(gè)近因效應(yīng)，客戶還會(huì)對(duì)較后聽(tīng)到的形成較深刻的印象?？梢园岩恍┎惶匾臇|西放在中間說(shuō)，而結(jié)尾的時(shí)候要留一些亮點(diǎn)，戛然而止讓客戶余香滿嘴、激動(dòng)不已。你的介紹結(jié)束，客戶就應(yīng)該有購(gòu)買(mǎi)的激情。

參考資料

百度百科-銷(xiāo)售技巧

購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)需要注意些什么

1、注意商業(yè)地產(chǎn)的地理位置
商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率和地段決定了該商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，其買(mǎi)賣(mài)價(jià)格一般是商業(yè)地產(chǎn)年租金的18至30倍。購(gòu)買(mǎi)前一定要實(shí)地考察，確認(rèn)人流、周?chē)呐涮自O(shè)施以及目前租金水平等。
2、理清交易稅費(fèi)
商業(yè)地產(chǎn)在二手房市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)，出讓方繳納的稅費(fèi)較多，總計(jì)為本手買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)與上手買(mǎi)進(jìn)合同價(jià)差額的50%左右。一般個(gè)人出售商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)要求凈到手價(jià)，即出售該房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)都由買(mǎi)受人承擔(dān)。因此，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，要對(duì)承擔(dān)的稅費(fèi)心中有數(shù)，不要超出自己的預(yù)算和承受能力。
3、查清楚產(chǎn)權(quán)歸屬
查清賣(mài)方資格購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，驗(yàn)看房地產(chǎn)權(quán)證原件、交易出具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查信息、房地產(chǎn)權(quán)利人的身份證明文件等。如果不是房地產(chǎn)權(quán)利人本人，則應(yīng)出具有效的委托證明。
4、問(wèn)清有無(wú)租賃
如果該商業(yè)地產(chǎn)存在租約，則應(yīng)要求出讓方提供租賃合同，并提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明文件。按照目前國(guó)家法律的規(guī)定，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，未取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
5、繳清物管費(fèi)用
商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)用一般較高，如果該物業(yè)長(zhǎng)期閑置，則會(huì)產(chǎn)生較高的物業(yè)管理費(fèi)，有可能超出房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)所留的尾款。為防范此類(lèi)情況產(chǎn)生，在簽署合同時(shí)應(yīng)保留足夠的尾款(即在房產(chǎn)交接后支付的款項(xiàng))以覆蓋出讓方應(yīng)支付的費(fèi)用(包含物業(yè)管理費(fèi)、房產(chǎn)出租的租金及押金等費(fèi)用)，從而保證交易的順利進(jìn)行。
商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)
商業(yè)房地產(chǎn)的主要分為以下四種：
1、傳統(tǒng)商鋪：商業(yè)地產(chǎn)最開(kāi)始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹纳啼?，具有很大的靈活性。
2、大型商業(yè)中心：集購(gòu)物、休閑、美食等生活消費(fèi)功能為一體的，為人們提供“一站式”配套服務(wù)。
3、商住兩用房：集辦公與居住為一體，符合現(xiàn)代人追求快節(jié)奏與時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣。
4、甲級(jí)寫(xiě)字樓：商業(yè)地產(chǎn)的高級(jí)表現(xiàn)形式。此外，還有中心綜合商業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)中心、休閑度假商業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等類(lèi)型。商業(yè)地產(chǎn)中，傳統(tǒng)商鋪規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，而大型商業(yè)中心、寫(xiě)字樓通常只租不售，占?jí)嘿Y金太大。開(kāi)發(fā)商為了保證足夠的現(xiàn)金流，就必須想辦法做點(diǎn)剛需充沛、容易變現(xiàn)的類(lèi)住宅產(chǎn)品。于是，就出現(xiàn)了具有中國(guó)特色的、能夠分割銷(xiāo)售、具有類(lèi)居住功能的各種公寓產(chǎn)品。這種兼具住宅和商業(yè)、辦公性質(zhì)的房子就是商住兩用房。

商業(yè)房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)

實(shí)際上商業(yè)房產(chǎn)的屬性也是有廣義和狹義之說(shuō)的，如果是狹義的商業(yè)地產(chǎn)，那其實(shí)就是所謂的商業(yè)交易場(chǎng)所，但如果是廣義的商業(yè)房產(chǎn)，那通常包含了商場(chǎng)，寫(xiě)字樓，公寓，酒店等等。只要是用來(lái)銷(xiāo)售以及經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的形式，都是可以被稱(chēng)之為商業(yè)地產(chǎn)的。商業(yè)地產(chǎn)算是一種房地產(chǎn)產(chǎn)品，這里面包含了購(gòu)物中心，商業(yè)街，主題商場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)，折扣店等等。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是包含了很大的一個(gè)范圍。
什么是商業(yè)類(lèi)房產(chǎn)？
商業(yè)用房指得是土地使用限制為40年的住房。商業(yè)用房通常是指各類(lèi)商店，飯店，菜市場(chǎng)，理發(fā)店，大眾浴室，旅社，酒店等從事商業(yè)和為居民生活提供服務(wù)所用的房子等等。
商業(yè)性質(zhì)的房屋和住宅的區(qū)別：
1、土地性質(zhì)二者的不同在于土地性質(zhì)，商業(yè)性質(zhì)的住房的土地性質(zhì)是商業(yè)用地，而住房的土地性質(zhì)是居住用地。
2、產(chǎn)權(quán)年限，商業(yè)性質(zhì)的住房大多是40年產(chǎn)權(quán)，而住宅大多數(shù)都是70年。
3、價(jià)格，商業(yè)性質(zhì)的住房?jī)r(jià)格往往是同地段住房的70%至80%，價(jià)格更低。
商業(yè)類(lèi)房產(chǎn)年限？
商業(yè)類(lèi)房產(chǎn)大多指的就是我們常說(shuō)的商住兩用型的房產(chǎn)和普通的住房有著較大的區(qū)別，商住兩用的話，最高的使用年限能夠達(dá)到50年，商業(yè)類(lèi)住房的具體使用年限還是要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，土地使用權(quán)出讓的最高年限會(huì)根據(jù)用途來(lái)進(jìn)行確定。
1、商業(yè)用地或者是娛樂(lè)用地，使用年限是40年。
2、工業(yè)用地、教育、文化、衛(wèi)生或者是科技用地，通常使用年限是50年，綜合用地使用年限也是50年。

商業(yè)地產(chǎn)百問(wèn)百答100條（房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)300問(wèn)）

房地產(chǎn)銷(xiāo)售百問(wèn)的內(nèi)容包括哪些？

1、房產(chǎn)
是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地產(chǎn)
是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。
3、房地產(chǎn)
是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。
4、房地產(chǎn)業(yè)
是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。
6、土地開(kāi)發(fā)
是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。
7、土地所有制
現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。
8、集體土地
是指農(nóng)村集體所有的土地。
9、征用土地
指國(guó)家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。
10、土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。
11、房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？
房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國(guó)家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年，自開(kāi)發(fā)商取得該土地使用證書(shū)之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國(guó)家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。
12、合作建房
是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。
13、土地所有權(quán)
土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。
14、土地使用權(quán)的出讓
指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
15、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
是指土地使用者通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
16、土地使用權(quán)劃撥
是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
17、什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？
我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類(lèi)面積等內(nèi)容。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱(chēng)。
18、生地
指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。
19、熟地
指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。
20、宗地
是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。
21、宗地圖
是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。
22、證書(shū)附圖
即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。
23、樓花
一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說(shuō)法即指未正式交付之前的商品房。
24、期房
是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱(chēng)為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。
25、現(xiàn)房
是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。
26、毛坯房
房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門(mén)框沒(méi)有門(mén)，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
27、成品房
是指對(duì)墻面、天花、門(mén)套、地板實(shí)行裝修。
（1）內(nèi)墻面為普通仿瓷涂料
（2）客廳樓地板為普通瓷磚
（3）普通鋁合金窗
（4）普通膠合板門(mén)
28、商品房
是指以完全的市場(chǎng)價(jià)格向購(gòu)房者出售的房子。
29、空置商品房
指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。
30、存量房
即二手房的書(shū)面稱(chēng)呼，是相對(duì)首次成交的商品房而言。
31、二手房
通常是指再次進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易的住房。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買(mǎi)賣(mài)，這些都稱(chēng)為二手房。
32、經(jīng)濟(jì)適用房
根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。
33、房改房
在房改政策出臺(tái)后，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，我們把為類(lèi)公房稱(chēng)之為房改房。
34、安居房分為哪幾種？
安居房包括按規(guī)定出售出租給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。
35、個(gè)人住房基金
有些單位建立了個(gè)人住房基金。職工個(gè)人住房基金是由個(gè)人的勞動(dòng)收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲(chǔ)蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。
36、住房補(bǔ)貼
住房補(bǔ)貼是國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。
37、房屋的折舊
房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的使用中，雖然保留原有的實(shí)物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。
38、房屋的所有權(quán)
是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。
39、房屋的占有權(quán)
通常由所有權(quán)人來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。
40、房屋的使用權(quán)
是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)利。通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。
41、房屋的收益權(quán)
是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。
42、房屋的處分權(quán)
是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。
43、房地產(chǎn)交易形式
房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。
44、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”
是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。
45、住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”
是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。
46、房產(chǎn)互換
是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎(chǔ)上，采用等價(jià)不等價(jià)加補(bǔ)償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。一般分為所有權(quán)互換和使用權(quán)互換兩種形式。
47、建筑物
是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門(mén)窗基礎(chǔ)。
48、構(gòu)筑物
是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁等。
49、商品房的結(jié)構(gòu)
售房的樓書(shū)常見(jiàn)用語(yǔ)，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
50、磚混結(jié)構(gòu)
主要是磚墻承重，部分是鋼盤(pán)混凝土承重的結(jié)構(gòu)。
51、磚木結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。
52、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。
53、住宅的開(kāi)間
就是住宅的寬度。
54、住宅的進(jìn)深
就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。
55、住宅的層高
是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。
56、住宅的凈高
是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。
57、居住小區(qū)總用地
是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。
58、住宅總用地
指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。
59、公建總用地
指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。
60、房屋的基底面積
房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
61、道路、廣場(chǎng)用地
指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車(chē)、回車(chē)廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和。
62、庭院、綠化面積
指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。
63、人均總占地面積（平均米/人）
人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。
64、人均住宅用地面積（平方米/人）
人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。
65、總建筑面積（平方米）
指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。
66、住宅的建筑面積
亦稱(chēng)建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。
67、結(jié)構(gòu)面積
是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。
68、使用面積
是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。
69、輔助面積
指臥室以外的凈面積，包括過(guò)道、衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)等。
70、公用面積
是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?
71、套內(nèi)建筑面積
房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。
72、套內(nèi)墻體面積
是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
73、公用建筑面積
各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。
74、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？
如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無(wú)分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。
75、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?
應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
76、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?
不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備用房等。
77、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
78、套內(nèi)使用面積
指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過(guò)廳、起居室、內(nèi)走道、陽(yáng)臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。
79、套外使用面積
指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。
80、建筑容積率
是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
81、建筑密度
即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
82、人口毛密度
人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。
83、平均每平方米造價(jià)（元）
平均每平方米造價(jià)建筑物總造價(jià)/建筑面積。
84、使用面積系數(shù)K1（%）
使用面積系數(shù)=總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。
85、居住面積系數(shù)K2（%）
居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。
86、結(jié)構(gòu)面積系數(shù)K3（%）
結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=總結(jié)構(gòu)面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。
87、綠地率
是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
88、綠化率
是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
89、銷(xiāo)售率
指售出的戶數(shù)占可銷(xiāo)的總戶數(shù)的比例。
90、得房率
指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。
91、公共能耗費(fèi)
是小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱(chēng)為公共能耗，由此所產(chǎn)生的費(fèi)用為公共能耗費(fèi)。
92、商品房預(yù)售
俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷(xiāo)商在取得受買(mǎi)人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買(mǎi)人。
93、商品房現(xiàn)售
是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
94、外銷(xiāo)房
是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。
95、內(nèi)銷(xiāo)房
是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)審批，建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門(mén)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。
96、規(guī)劃形態(tài)
是指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。
97、住宅組團(tuán)
是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。
98、單元式住宅
是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門(mén)，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱(chēng)為一個(gè)居住單元。
99、居住單元
是指一個(gè)單元里有幾戶。俗稱(chēng)：一梯兩戶、一梯四戶等。
100、戶型
是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱(chēng)：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售客戶百問(wèn)內(nèi)容包括哪些

要想成為一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，就要對(duì)客戶提出的問(wèn)題給予精準(zhǔn)的回答。那么房地產(chǎn)銷(xiāo)售客戶百問(wèn)內(nèi)容包括哪些呢？下面就跟著小編一起來(lái)看看吧！
房地產(chǎn)銷(xiāo)售客戶百問(wèn)內(nèi)容包括哪些：
一、環(huán)境篇
1、小區(qū)處于哪個(gè)行政區(qū)，前景如何?
2、本案的具體地理位置?
3、本案周邊的交通情況?
4、最近的公交線路有哪些?
5、周邊的主要市政配合和商業(yè)配套?
6、附近有幾家大賣(mài)場(chǎng)、購(gòu)物中心?
7、附近有幾所小學(xué)、中學(xué)，是否需要贊助費(fèi)?
8、附近有幾所大學(xué)?
9、周邊有無(wú)證券所，有幾家，營(yíng)銷(xiāo)方式有無(wú)特色?
10、附近有幾家24小時(shí)便利店、超市?周邊最近的藥店在哪里?
11、今后會(huì)有哪些交通線路以及周邊的發(fā)展?
12、本案周邊有哪些同類(lèi)的住宅產(chǎn)品?
二、產(chǎn)品篇
1、本案的立面風(fēng)格如何?
3、本案的總面積為多少?
4、本案的總建筑面積為多少?
5、本案何時(shí)交房?
6、本案的容積率是多少?綠化率是多少?集中綠化面積是多少?
7、小區(qū)面寬、進(jìn)深多少?
8、是否送花園、露臺(tái)?面積各為多少?
9、是否有地下停車(chē)?多少車(chē)位?
10、小區(qū)小高層為何結(jié)構(gòu)?
11、小區(qū)地塊原來(lái)是做什么用途?
12、樣品房有無(wú)，哪幾種房型?
13、小區(qū)內(nèi)是否設(shè)水箱?以何種方式供水?
14、水箱體積多少?
15、小區(qū)內(nèi)居民飲用水來(lái)自哪里?
16、小區(qū)內(nèi)使用煤氣還是天然氣?
17、小區(qū)內(nèi)的污水、雨水如何排放?
18、小區(qū)地底有無(wú)暗流?
19、一旦斷電，小區(qū)供水會(huì)不會(huì)受影響?
20、小區(qū)內(nèi)是否有化糞池?
21、小區(qū)是否有變電站?在何處?
22、中庭綠化景觀設(shè)計(jì)理念和特點(diǎn)?
23、樓地板厚度、柱距、柱寬?
24、基地面寬、縱深?
25、小道路路幅、面寬?
26、窗戶的材質(zhì)?有無(wú)特色?
27、什么標(biāo)準(zhǔn)交房?
三、物業(yè)篇
1、本案的物業(yè)公司名稱(chēng)?
2、物業(yè)管理費(fèi)為多少?如何繳納?
3、本案的安保系統(tǒng)如何?
4、陽(yáng)臺(tái)是否封閉?可否自行封閉?
5、物業(yè)提供哪些服務(wù)?
6、小區(qū)內(nèi)有無(wú)水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)代收服務(wù)?
7、臨時(shí)停放的車(chē)輛如何收費(fèi)?物業(yè)如何確保安全?
8、小區(qū)規(guī)劃中的河流如何做到?jīng)]有異味?物業(yè)公司采取何種方式進(jìn)行清理?
四、背景篇
1、某某項(xiàng)目名都的發(fā)展商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位情況?
2、開(kāi)發(fā)商曾開(kāi)發(fā)過(guò)什么樓盤(pán)?
3、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)是哪家公司?
4、建筑公司的資質(zhì)如何?曾建設(shè)那些項(xiàng)目?這些項(xiàng)目的質(zhì)量如何?
五、法務(wù)篇
1、如果購(gòu)買(mǎi)是否為個(gè)人產(chǎn)權(quán)?
2、土地使用年限，從何時(shí)到何時(shí)?
2、本案是否可作為商業(yè)用房使用?
3、采用何種版本的銷(xiāo)售合同?
4、簽約時(shí)客戶需備齊哪些文件?
5、是否可以委托他人代簽合同?需提交哪些文件?
6、辦理銷(xiāo)售合同需涉及哪些費(fèi)用和稅務(wù)?
7、簽訂銷(xiāo)售合同后，是否可以轉(zhuǎn)讓?如何轉(zhuǎn)讓?
文章總結(jié)：好了，關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售客戶百問(wèn)內(nèi)容包括哪些的相關(guān)知識(shí)就介紹到這里了，有需要了解更多資訊的朋友，請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注齊家網(wǎng)，后續(xù)我們將有更好、更精彩的內(nèi)容為您奉上。

以上就是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)百問(wèn)百答100條相關(guān)問(wèn)題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問(wèn)題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。