房地產(chǎn)前期策劃和營銷策劃（房地產(chǎn)營銷策劃方案）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于房地產(chǎn)前期策劃和營銷策劃的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、房地產(chǎn)營銷策劃書

• 2、房地產(chǎn)營銷活動的策劃方案

• 3、房地產(chǎn)前期策劃和后期營銷哪個更重要？收入更高？謝謝

• 4、什么是房地產(chǎn)前期策劃

一、房地產(chǎn)營銷策劃書

房地產(chǎn)營銷策劃書精選

營銷策劃對于廣告行業(yè)市場的競爭日趨激烈，營銷策劃愈發(fā)顯得重要。成為一名出色的營銷策劃人，除了需要豐富的工作經(jīng)驗和專業(yè)知識外，還要懂的制作一份完美的營銷策劃書。下面我為大家?guī)砹朔康禺a(chǎn)營銷策劃書，僅供參考，希望能夠幫到大家。

篇1：房地產(chǎn)營銷策劃書

一、營銷概況：

房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創(chuàng)意理念：

房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2、富于競爭，且樂此不倦;

3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);

4、感性認(rèn)識和理性認(rèn)識相處融洽;

5、注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重未來。

三、構(gòu)思框架：

1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;

2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費群生活心態(tài)。

四、實戰(zhàn)流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：

1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

3、繪制效果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進(jìn)銷售。此階段廣告費用投入相對較少。

第三階段(二期工程交樓至整體竣工)：此階段的廣告任務(wù)重點是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。

6、廣告表現(xiàn)：

在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。(具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié)，另視情策劃)。

預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。

7、首期廣告內(nèi)容及時間間安排：

內(nèi)部認(rèn)購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：

①樓盤效果圖。

②樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計制作。

④工地圍板的設(shè)計、繪制。

⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計制作。

⑥展銷場地道路指導(dǎo)牌的制作。

⑦展板(兩套，每套12張)的設(shè)計、制作和擺放。

⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。

⑨報紙廣告首5期的設(shè)計、完稿及定版。

⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。

五、勾勒賣點途徑。

1、確立行銷要求：

樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤產(chǎn)品的價值，進(jìn)而滿足購屋大眾獨有的品味與格調(diào)。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發(fā)展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產(chǎn)品，下列幾點是營銷方面應(yīng)重點考慮的問題。

①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態(tài)的變革與提升。

②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。

③安全性：各項設(shè)備充實，設(shè)施完善，以強化生活安定性。

④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。

⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。

⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。

⑦自由性：使生活、休閑、購物緊密結(jié)合。

2、進(jìn)行消費者背景分析：

①選購本樓盤的動機(jī)：

a、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤。

b、經(jīng)過比較競爭后，認(rèn)同本樓盤的價位。

c、想在此地長久居住者。

d、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財力潛力。

f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購買動機(jī)。

②排斥本樓盤的理由：

a、消費者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。

b、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤。

c、購買個體者較少，對后市看空。

③購買本樓盤的理由：

a、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。

b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。

3、設(shè)計完美的行銷動作：

①塑造產(chǎn)品的獨特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢與形象，使客戶在選擇有獨特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。

②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導(dǎo)第二次購屋、換屋或投資客進(jìn)場購買。

③根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。

④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個案銷售講習(xí)，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實現(xiàn)。

⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準(zhǔn)備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現(xiàn)“訂屋便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。

六、房地產(chǎn)營銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略：

1、引導(dǎo)期：

首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購買欲

①工地現(xiàn)場清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部(視情形需要，制作樣品屋)。

②合約書、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。

③講習(xí)資料編制完成。

④價格表完成。

⑤人員講習(xí)工作完成

⑥刊登引導(dǎo)廣告

⑦銷售人員進(jìn)駐。

注意事項：

①對預(yù)約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。

②現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要即時修正。

③定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會，振奮士氣。

④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區(qū)域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。

⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。

⑥主控臺位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。

2、公開期及強銷期：

公開期(引導(dǎo)期之后7-15天)及強銷期(公開后第7天起)。

⑴、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團(tuán)隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。

⑵、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會議進(jìn)行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。

⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(sp)項目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計劃。

⑷、擬定派發(fā)宣傳單計劃表，排定督報人員表及(sp)活動人員編制調(diào)度表。

⑸、于sp活動前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。

⑹、若于周六、周日或節(jié)日sp活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動策略、進(jìn)行方式及如何配合。

⑺、每逢周六、周日或節(jié)目sp活動期間，善用3-5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現(xiàn)場人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛達(dá)到最高點。

⑻、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會，對本日來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動優(yōu)缺點進(jìn)行總結(jié)與獎懲。

⑼、實施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。

⑽、隨時掌握補足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補足或簽約。

⑾、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便于休息時間或廣告期間實施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。

⑿、每逢周日，節(jié)日或sp期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時間打電話至現(xiàn)場做假洽訂(電話線若為兩條，則輪流打)以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。

3、持續(xù)期(最后沖刺階段)：

⑴、正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認(rèn)識程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點追蹤以期達(dá)到成交目的。

⑵、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。

⑶、回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會極大。

⑷、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。

⑸、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐。

篇2：房地產(chǎn)營銷策劃書

地產(chǎn)營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營銷的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實際cao作性更高。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。

一、營銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：

(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的'構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問題的對策。

(二) 簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強，具有實際cao作指導(dǎo)意義。

(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。

(四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點子”(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。

二、營銷策劃書的基本內(nèi)容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。

因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

(一)策劃目的

要對本營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。

企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：

初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。

某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計新的營銷方案。

企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

發(fā)展商原營銷實施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。

房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。

發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。

一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進(jìn)行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠(yuǎn)、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。

(二)、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況

對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認(rèn)識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析

房地產(chǎn)市場總體概述;

區(qū)域競爭性樓盤分析;

樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況;

市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。

目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。

2、對樓市影響因素進(jìn)行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費結(jié)構(gòu)的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。

(三)市場機(jī)會與問題分析。

所謂的營銷實施方案，就是對市場機(jī)會的把握和策略的運用，因此分析市場機(jī)會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機(jī)會，策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;

項目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣;

樓盤價格定位不當(dāng);

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢;

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤;

廣告投入太少，難以啟動市場;

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒;

售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點，進(jìn)行市場細(xì)分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機(jī)會。

(四)營銷目標(biāo)

營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為XX天。

(五)營銷戰(zhàn)略

1、營銷宗旨

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。

以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。

2、競爭策略

通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。

1)項目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。

4) 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

5)價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則;

銷售當(dāng)時的市場環(huán)境;

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況;

樓盤自身的客觀條件;

銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;

發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo);

以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。

3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?/p>

4、廣告宣傳計劃。

(1)、原則

服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。

強調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

強調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。

不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時機(jī)，及時、靈活的進(jìn)行。

(2)、廣告目標(biāo)

建立并樹立項目品牌形象。

明確提出將項目包裝成何種效果。

有力促進(jìn)樓盤銷售。

(3)、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。

(4)、廣告風(fēng)格

自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中;

重點突出項目的各項優(yōu)勢;

注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊;

強調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。

(5)、賣點整合

項目適合炒作的概念。

樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。

(6)實施步驟可按以下方式進(jìn)行：

策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告

各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。

節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。

把握時機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動，接觸消費者。

積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。

5、具體行動方案

根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細(xì)致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。

六、策劃方案各項費用預(yù)算。

這一部分記載的是整體營銷方案推進(jìn)過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定。

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二、房地產(chǎn)營銷活動的策劃方案

為了確定工作或事情順利開展，通常會被要求事先制定方案，方案屬于計劃類文書的一種。那么優(yōu)秀的方案是什么樣的呢？以下是我收集整理的關(guān)于房地產(chǎn)營銷活動的策劃方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

關(guān)于房地產(chǎn)營銷活動的策劃方案1

一、活動背景：

教師節(jié)即將到來之際，為了向我們敬愛的人民老師致敬，xxxx將開展慶祝活動。xxxx項目周圍毗鄰xx中、xxxx中兩所市重點學(xué)校，教育師資雄厚，長期在此任教，第一考慮的是置家問題，居住需求量較為可觀，同時教師對居住環(huán)境要求較高，我項目小區(qū)配套正好能滿足其需求(書吧、高爾夫會所、室內(nèi)羽毛球館、游泳池等)xx風(fēng)格人文社區(qū)，綠化率高是首選居家之處。

二、活動目的：

1、提升形象：通過本次活動，進(jìn)一步宣傳提升公司聲譽以及項目形象，提高公司影響力以及龍登和城項目在客戶中的知名度和美譽度;

2、促進(jìn)成交：通過該活動吸引教師與市民的關(guān)注，最大限度轉(zhuǎn)化成交率，減少公司積房壓力，并提高市場占有率;

3、聚集人氣：增加客戶來訪量，拉近客戶與項目的距離，促進(jìn)客戶對項目認(rèn)可，增加項目在市場上的優(yōu)勢與特色;

三、活動時間：

20xx年8月xx日至20xx年9月xx日

四、活動對象：

所有客戶群體;

五、活動內(nèi)容：

1、活動期間，凡購房者均可享受xx元/每平米優(yōu)惠;

2、活動期間，每天前60名意向看房客戶均可轉(zhuǎn)取幸運轉(zhuǎn)盤機(jī)會;

3、活動期間，意向購房客戶可抽取千元購房券紅包(1000元紅包190個，20xx元紅包10個);

4、老帶新客戶再享3600元優(yōu)惠;

5、一次性付款總房款減5000元;

6、活動期間，老師或家人、親友購房三天內(nèi)簽合同再享總房款優(yōu)惠31000元/套;

六、物料準(zhǔn)備

1、活動物料：

幸運轉(zhuǎn)盤、紅色A4紙、宣傳單頁、紅包、紅包墻、購房券、展架;

2、物料到位時間：8月10日到位;

七、幸運轉(zhuǎn)盤活動：(只針對每天前60名來訪意向看房客戶)

1、輪盤設(shè)計：

(1)面積劃分均等的16塊;

(2)獎項分別劃為：

現(xiàn)金獎：100元現(xiàn)金、90元現(xiàn)金、80元現(xiàn)金、70元現(xiàn)金、60元現(xiàn)金、50元現(xiàn)金、40元現(xiàn)金、30元現(xiàn)金、20元現(xiàn)金、10元現(xiàn)金;

獎品：茶具、抱枕、雨傘(公司已有)

2、活動規(guī)則：

(1)本次活動只針對8月xx日至9月xx日期間每天前60名來訪客戶;

(2)來訪客戶僅有一次轉(zhuǎn)動輪盤的機(jī)會;

(3)老師及家人或親友來訪都可獲得兩次轉(zhuǎn)動輪盤機(jī)會;

(4)客戶轉(zhuǎn)動輪盤，當(dāng)轉(zhuǎn)盤上的獎品項停留在“幸運指針”上時，搖獎人獲得該獎項;

(5)客戶在輪盤轉(zhuǎn)動過程中，不得用手或其它外力影響轉(zhuǎn)盤轉(zhuǎn)動，否則結(jié)果無效;

(6)若輪盤指針停留在兩個獎項的中間線上時，客戶可重新轉(zhuǎn)動輪盤一次;

八、紅包抽獎：(只針對意向購房客戶)

1、紅包設(shè)計：將100個裝有1000元及20xx元購房券的紅包放置在紅包墻上;

2、抽獎規(guī)則：

(1)本次抽取紅包活動只針對意向購房客戶(由置業(yè)顧問確定);

(2)每位客戶只能抽取紅包一次;

(3)紅包獎項為價值不等的購房券;

(4)客戶所抽購房券只能充抵房款不可兌換現(xiàn)金：

九、推廣：

1、網(wǎng)站通欄：xxxx敏謝師恩，絕版多層八月火爆推出幸運轉(zhuǎn)盤、千元購房券、老帶新、教師節(jié)優(yōu)惠，一度升溫;景觀高層特惠一口價房源激情一夏!

2、短信群發(fā)、報紙、展架、網(wǎng)站軟文

3、公交站牌

關(guān)于房地產(chǎn)營銷活動的策劃方案2

時間：

20xx年xx月xx日

地點：

1、xx廣場;

2、現(xiàn)場售樓處

活動目的：

聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響xx首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動方式：

現(xiàn)場搖號、活動助興、抽獎酬賓

活動安排：

一、前期廣告宣傳

xx著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號參加辦法、地點、時間等信息告知。發(fā)布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：未來城都市居住典范，xx首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

引領(lǐng)都市時尚，坐居xx海岸。

xx海岸xx月xx號日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)xx。

因為珍稀，所以珍貴。

xx開盤有好禮，驚喜大獎等你拿。

二、搖號現(xiàn)場布置

1、搖號方式：現(xiàn)場公開，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。

(確定小高層購買資格，建議搖號總數(shù)比實際戶數(shù)多30%)

2、地點選定：xx廣場

(a、需要一定活動場地，b、場地方有舉辦活動經(jīng)驗，c、有聚集人氣的先例)

3、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個;大型氣拱門1個;30平方左右舞臺1個;樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個;宣傳折頁1000份;周遍跨街橫幅、燈箱20套

4、員工統(tǒng)一著裝

三、活動進(jìn)程(xx月xx日)

1、下午14：00正式開始(13：50——14：00禮炮、獎品展示)

2、14：00——14：30

主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、搖號開始(14：30——15：00)同時登記匯總

4、搖號抽獎(15：00——16：00)

獎品分1、2、3等獎和紀(jì)念獎(100份)

5、現(xiàn)場答謝演出、小娛樂活動(16：00——17：00)工作人員休息

6、公布搖號和抽獎結(jié)果(17：10——17：30)

7、獲獎群眾領(lǐng)獎(17：30——17：50)

四、搖號辦法

1、一期總銷售戶

數(shù)為xx套，暫定搖號總?cè)藬?shù)與實際銷售戶數(shù)為5：1，參加群眾不定。

2、搖號采取實名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。

3、凡登記在冊的準(zhǔn)購房者，登記同時需交納1000元保證金，搖號當(dāng)天如登記人中號并獲得購房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費用。

4、搖號登記時間自20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日，為期5天。

5、登記地點：xx房地產(chǎn)公司售樓處

6、搖號工具使用公開搖獎設(shè)備進(jìn)行搖號決定。(中號比例為5：1)

7、關(guān)于沒有中號群眾的解決辦法。均以紀(jì)念品贈送。并登入二期開盤購房檔案。

五、工作人員分工

xx房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作;xx廣告做活動監(jiān)測和媒體聯(lián)絡(luò)工作。

六、媒體發(fā)布

邀請當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w具體：xx電視臺、xx之聲廣播臺、xx專遞、xx晚報、xx網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動，并給予現(xiàn)場報道。

七、經(jīng)費預(yù)算

1、環(huán)境布置

高空氣球4個xx元/4個

大型氣拱門1個xx元

30平方左右舞臺1個xx元

樓盤效果展示牌1套xx元/10張

廣告宣傳易拉寶4個xx元/4個

宣傳折頁3000份xx元

周遍跨街橫幅、燈箱20套

2、場地租賃xx元

3、公證人邀請費xx元

4、媒體邀請費xx元

5、設(shè)備租賃費xx元

6、管理費xx元

7、主持人xx元

8、演員演出費xx元

9、現(xiàn)場應(yīng)急費xx元

關(guān)于房地產(chǎn)營銷活動的策劃方案3

一、活動目的：

通過“辭舊歲.送愛心”主題公益活動，把新老業(yè)主邀約到九座花園，維系客戶感情，講解項目最新動態(tài)，爭取老業(yè)主轉(zhuǎn)介;邀約陌電新客戶，了解項目，促成意向成交。

二、活動內(nèi)容：

置業(yè)顧問通知前期老業(yè)主和陌電客戶，于規(guī)定時間來九座花園參加太白印象組織的“辭舊歲.送愛心”公益活動。

在分類客戶送來的'愛心物品后，送客戶新年小禮包。

帶老業(yè)主參觀產(chǎn)品推薦室，將項目最新動態(tài);對陌電客戶進(jìn)行產(chǎn)品推薦。

拍照留影，評選最佳笑容做太白印象的“愛心形象大使”。

三、活動時間及地點：

時間：20xx年12月30號下午2點——20xx年1月3號

地點：xxxx

四、邀約客戶：

為了確保最大數(shù)量的客戶到達(dá)現(xiàn)場，邀約分兩次進(jìn)行;第一次邀約時間為：20xx年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客戶和陌電客戶活動時間及地點。第二次邀約時間為20xx年12月30日星期日，電話邀約客戶下午2點參加。

老業(yè)主邀約說辭：xxxx先生士，我是你的置業(yè)顧問小xx，昨天給你發(fā)的信息你收到了吧?咱們小區(qū)與西安愛心聯(lián)盟組織的“辭舊歲.送愛心”活動安排在今天下午2點，家里一些閑置的衣物，咱們集中起來，一是獻(xiàn)出我們的愛心，二來也可以為咱們節(jié)省打理時間，屆時咱們還要評選一個太白印象的“愛心大使”，還有新年禮品相送，你看你下午幾點能到?

陌電客戶邀約說辭：xxxx先生士，我是太白印象的置業(yè)顧問小xx，昨天給你發(fā)的信息收到了吧?是這樣的，我們和西安愛心聯(lián)盟組織的捐獻(xiàn)舊衣物獻(xiàn)愛心活動，今天下午兩點舉行，誠邀你參加，你肯定是一個有愛心的人，我和您預(yù)約一下下午的時間。

p分頁標(biāo)題e

一、活動時間：

9月1日至9月10日(后邊緊接著中秋、國慶活動)

二、活動對象：

教師，以及持教師證客戶;

三、活動方式：

主推26樓，大幅優(yōu)惠，強力促銷

四、活動內(nèi)容：

1、看房送禮：

凡持教師證到售房部看房者，每天前十位送小禮品。價值在5—10元之間?？倲?shù)控制在50個左右。

2、26樓大幅優(yōu)惠：

整體推出26，為“園丁樓”，凡持教師證購買26樓者，一次性優(yōu)惠8888元，分期、按揭優(yōu)惠6888元。

3、額外優(yōu)惠：

凡教師認(rèn)購本案任何一套房源，根據(jù)教師工齡，額外再優(yōu)惠工齡年數(shù)xx100元的優(yōu)惠(工齡需要學(xué)校開具證明)。

4、旅游促銷：

在活動期間，凡持教師證購房者均送“西峽中原第一漂”旅游，九月十日教師節(jié)當(dāng)天組團(tuán)成行。放棄者充抵200元房款。

一般說服客戶放棄旅游，充抵房款，等于教師再額外優(yōu)惠200元。

五、宣傳手段

1、派單

8月30日，31日兩天一般為學(xué)生報道日期，針對學(xué)校高強度派單。三萬份單頁。

單頁設(shè)計框架：以第二十三個教師節(jié)尊師重教、回饋社會為切入點，以教師購房四重驚喜優(yōu)惠為賣點，以針對教師推出整棟“教師公寓”大幅優(yōu)惠為亮點，以額外優(yōu)惠和旅游吸引眼球。樹立本案社會公眾形象，打造人文社區(qū)。

2、流動字幕：

從8月30日至9月2日，連續(xù)做四天流動字幕。

流動字幕內(nèi)容：唐城錦苑在教師節(jié)來臨之際，特推出“教師公寓”，教師購房均可享受最高8888元優(yōu)惠，另有驚喜額外優(yōu)惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，機(jī)會不容錯過。售房地址：銀化路老化肥廠南門，熱線：xxxx。

3、短信群發(fā)：

公司短信平臺，針對原積累客戶，全部發(fā)送一遍。

短信內(nèi)容：參照流動字幕內(nèi)容。

六、預(yù)期目標(biāo)：

26樓銷售十套左右。

此次教師節(jié)活動，有教師借口，暫不漲價。教師節(jié)后再漲，然后緊接著是整個“金九銀十”的高潮部分，中秋、國慶雙節(jié)，主推六樓，大張旗鼓的宣傳，掀起銷售狂潮。

三、房地產(chǎn)前期策劃和后期營銷哪個更重要？收入更高？謝謝

工作都一樣重要，要說在整個房地產(chǎn)開發(fā)流程來說，肯定是前期重要，前期工作做得越充分，后期營銷推廣等工作就會越簡單；論收入就沒意思了，作為策士，工作的目的是興趣，而不是收入，你為收入工作，做出的策劃可想而知的泛著銅臭味了，不可取，盡早端正心態(tài)為上。

四、什么是房地產(chǎn)前期策劃

通常意義上的房地產(chǎn)項目開發(fā)可分為決策階段和實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。

1 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃工作的任務(wù)主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險策劃。各個組成部分的具體內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境、建設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)設(shè)施)以及建筑環(huán)境(風(fēng)格、主色調(diào)等)等,從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發(fā)或建設(shè)的目的、宗旨以及指導(dǎo)思想，并確定項目的規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資以及開發(fā)或建設(shè)周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設(shè)和經(jīng)營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟(jì)策劃注重于項目開發(fā)中的成本效益分析,制定資金需求量計劃和融資方案；技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環(huán)境和文化策劃關(guān)注項目規(guī)劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；風(fēng)險分析包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、組織風(fēng)險、管理風(fēng)險以及營銷風(fēng)險等。通過對以上各因素的分析,可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案,從而對開發(fā)項目做出決策。

以上就是小編對于房地產(chǎn)前期策劃和營銷策劃問題和相關(guān)問題的解答了，如有更多相關(guān)問題，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信。

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