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住宅小區(qū)案例分析

發(fā)布時間：2023-04-26 07:15:27 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1364

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于住宅小區(qū)案例分析的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、物業(yè)管理案例分析:
2、物業(yè)管理案例分析題
3、物業(yè)管理合同糾紛案例分析
4、案例分析：樓上漏水到樓下，原因是水管堵住，問誰來承擔責任？

住宅小區(qū)案例分析

一、物業(yè)管理案例分析:

1、水、電、氣、暖的供應是業(yè)主本人的，業(yè)主有這個權(quán)利給自己停水電氣，物業(yè)公司可以協(xié)助。

2、物業(yè)管理公司不能接受業(yè)戶的要求，打開該租戶門鎖，將里面所有物品搬出。物業(yè)公司沒有職能為業(yè)主提供這些服務(wù)，完全可以拒絕。而且，也不合法。

3、租戶講的話有道理，這就是物業(yè)公司的職責。

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二、物業(yè)管理案例分析題

1、物業(yè)環(huán)境管理早期介入方面就是為了日后物業(yè)環(huán)境管理能走上正軌。早期介入的要點可以從規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施以及日常環(huán)境保護三個方面著手。具體的請參照參考資料的鏈接。

2、建筑面積100萬平方米的住宅小區(qū)，必須要實行物業(yè)管理招投標。根據(jù)“建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知（建住房[2003]130號）<a href=" http://www.wyfwgw.com/laws/622.html" target="_blank"> http://www.wyfwgw.com/laws/622.html</a>”的文件精神，凡是在2003年9月1日后的物業(yè)都得按照此辦法執(zhí)行，有地方規(guī)定的按地方規(guī)定執(zhí)行。

3、投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

三、物業(yè)管理合同糾紛案例分析

大家入住小區(qū)都希望能夠得到一個良好的物業(yè)管理、維護服務(wù)，因此很多小區(qū)物業(yè)都會與小區(qū)住戶簽訂物業(yè)管理合同，雖然合同具有約束性，但也避免不了一些因物業(yè)服務(wù)不到位而產(chǎn)生的糾紛，下面我們就來看一個物業(yè)管理合同糾紛案例，了解與物業(yè)管理合同有關(guān)的知識。

物業(yè)管理合同糾紛案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物業(yè)管理有限公司

原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位于ss14幢樓下編號分別為1421、1425的兩個摩托車車位，用以停放車牌號分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費用，被告委托工商銀行代收上述費用等。2004年1月21日18時30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時發(fā)現(xiàn)摩托車丟失。原告即告知被告的保安員并向公安機關(guān)報案。該轄區(qū)的宏基派出所對此案立案偵查，但至今該案尚未偵破。原告起訴認為，按原、被告雙方的管理合約，被告負責ss住宅小區(qū)的管理事務(wù)，其職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》及《中山市物業(yè)管理實施細則》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，內(nèi)容包括安全防范服務(wù)。因此，被告有法定的義務(wù)對車輛的停放進行管理并保障其安全?，F(xiàn)由于被告未能對車輛履行足夠的管理，導致原告摩托車失竊，被告應對此承擔賠償責任。被告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關(guān)系，不是保管合同關(guān)系，因此被告對原告的車輛只有一般的治安保障義務(wù)，沒有保管義務(wù)。而被告已在小區(qū)的4個出口設(shè)立門崗，并實行24小時保安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強對車輛的進出及泊位管理的義務(wù)。且在公安機關(guān)偵破案件之前，不能僅根據(jù)原告的陳述就認定其摩托車是在小區(qū)內(nèi)被盜的。因此，請求法院駁回原告的訴訟請求。

[裁判要點]

中山市人民法院經(jīng)審理認為，首先，關(guān)于原告摩托車是否在ss住宅小區(qū)內(nèi)丟失，根據(jù)原告的陳述，原告于2004年1月21日下午將其使用的粵t9f786號摩托車停放在第14幢樓下編號為 1421的停車位上，至同月23日11時許發(fā)現(xiàn)摩托車丟失，遂通知小區(qū)值班保安并向公安機關(guān)報案。原告的上述陳述與其在公安派出所報案的材料一致。依照最高院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條關(guān)于高度蓋然性證明標準的規(guī)定，在案件尚未偵破的情況下，應認定蓋然性高的事實，即原告的粵t9f786號摩托車在ss住宅小區(qū)內(nèi)丟失的事實。其次，關(guān)于原、被告之間屬何種法律關(guān)系及被告應否對原告車輛的丟失承擔賠償責任的問題，因原、被告簽訂的管理合約對車輛的保管并無一致意思表示，雙方當事人之間并未成立保管合同，原告作為業(yè)主按月向被告交納物業(yè)管理費，被告作為物業(yè)管理公司按政府規(guī)定的收費標準提供相應的物業(yè)管理服務(wù)，雙方形成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。而對車輛的管理屬物業(yè)服務(wù)合同的一部分，被告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時，對小區(qū)內(nèi)的車輛等財產(chǎn)負有合理、謹慎的注意義務(wù)。被告雖配有值班、巡邏的保安人員，采取了一定的保安措施，但對出入的車輛并無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務(wù)，故對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對此亦有一定的責任。鑒于此，原、被告雙方責任各半，被告對此應承擔50%的民事賠償。

一審宣判后，被告不服，向中山市中級人民法院提出上訴。中山市中級人民法院認為中山市人民法院認定的事實和作出的判決并無不當，維持原判。

[評析]

本案是一起典型的物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件，其中的關(guān)鍵在于對雙方法律關(guān)系的性質(zhì)及車輛是否在小區(qū)內(nèi)丟失的認定。以下對此分別分析，以期對審理此類案件有所裨益。

物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)、特點及物業(yè)管理者保安責任的范圍

“物業(yè)”一詞的含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等，這是一個廣義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。而所謂的“物業(yè)管理”，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，即是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。其中，物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù),業(yè)主支付服務(wù)費用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，是業(yè)主的權(quán)利保障書，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，成立了物業(yè) 管理服務(wù)合同關(guān)系。合約明確約定，被告的職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》及《中山市物業(yè)管理實施細則》的規(guī)定，物業(yè) 管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，物業(yè)管理的內(nèi)容包括安全防范服務(wù)。因此，被告對原告停放的車輛有進行管理并作安全保障的義務(wù)。但是，我們也不能憑借這些約定和規(guī)定就認為被告對原告的車輛負有保管的義務(wù)，而應該辯證地分析。

首先，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十七條：“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”。由此可見，物業(yè)管理的保安職能被我國的相關(guān)行政法規(guī)定位為“協(xié)助”，物業(yè)管理企業(yè)本身并不能獨立承載轄區(qū)內(nèi)的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，業(yè)主只能通過與物管企業(yè)約定更優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)來增加安全系數(shù)，而決不能將物業(yè)管理理想化成保險柜。

其次，物業(yè)管理合同是一種委托服務(wù)合同，不同于保管合同。物業(yè)管理中安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，是一種廣義上的社會安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務(wù)即可，不能要求其保障區(qū)域內(nèi)所有的人身和財產(chǎn)安全。而保管合同則不同，它是對特定財產(chǎn)的監(jiān)管，它要求管理者履行較大的注意義務(wù)。

再次，從物業(yè)管理費的構(gòu)成來看，業(yè)主交納的保安費用與其要求換取的安全服務(wù)水平差距太大，顯失公平。根據(jù)民法的公平原則和權(quán)利義務(wù)對等原則，業(yè)主不能憑借交納微薄的保安費而要求物業(yè)管理企業(yè)提供天衣無縫的安全防范服務(wù)。

綜上所述，就本案而言，雖然被告對原告的車輛不負有保管義務(wù)，但基于雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，被告對原告的車輛負有管理并作安全保障的義務(wù)，而被告對出入的車輛并無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務(wù)，故被告對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。根據(jù)公平原則和權(quán)利義務(wù)對等原則，由被告對原告丟失的車輛承擔50%的賠償責任是比較合理的。

（以上回答發(fā)布于2014-06-13，當前相關(guān)購房政策請以實際為準）

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四、案例分析：樓上漏水到樓下，原因是水管堵住，問誰來承擔責任？

因為下水管道堵塞了，造成跑水需造成相鄰人財產(chǎn)損失的，須分清被堵塞的情況及形成原因來決定責任的承擔方式。

一、住戶的衛(wèi)生間馬桶堵了，如果是分管道（入戶管道）堵塞情況，屬于使用人的責任，那么造成了他人損失的，應當承擔侵權(quán)責任。

二、要是下水主管道（共用管道）堵了，在不能查清責任人的情況下，所有關(guān)連人、使用人、受益人都可能存在造成堵塞的因素或可能，因此樓上使用此管道的住戶都要分攤損失賠償。

三、還有一種情況是主管道“自然”堵塞，也就是主管道多年未疏通而積垢致管道堵塞，屬于物業(yè)維護不到位的過失造成的，這種情況下如果交納了物業(yè)費，則要物業(yè)公司來承擔損失賠償，沒有交物業(yè)費的由關(guān)連住戶均攤損失（見：中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》）。

法律依據(jù)：

一、《侵權(quán)責任法》

第六條行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應當承擔侵權(quán)責任。

根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。

第八十五條　建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。

二、中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》

三級（最基本級）

（五）保潔服務(wù)

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

三、在《民法通則》及司法解釋、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)中對此也有相應的規(guī)定。

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