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2023杭州第一次土拍限價(jià)（杭州2021年第三次土拍）

發(fā)布時(shí)間：2023-04-25 05:45:56 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1343

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于2023杭州第一次土拍限價(jià)的問題，以下是小編對(duì)此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、杭州官方上調(diào)新房限價(jià)
2、半年土拍1375億！這座熱點(diǎn)城市再出新規(guī)
3、土地拍賣規(guī)則巨變，土地財(cái)政落幕？
4、二手房量價(jià)齊跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也涼了

2023杭州第一次土拍限價(jià)（杭州2021年第三次土拍）

一、杭州官方上調(diào)新房限價(jià)

原標(biāo)題《杭州官方上調(diào)新房限價(jià) 開發(fā)商說“有利潤保證，才能更好地提升樓盤品質(zhì)”》

杭州13個(gè)板塊新房限價(jià)上調(diào)，最高的漲2000元/平方米。

上周六，杭州第三批集中出讓地塊正式掛牌，共包括35宗地塊（含1宗租賃用地），其中過半數(shù)為主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)于12月21日集中出讓。此前的傳聞也得到證實(shí)——杭州原有新房限價(jià)體系被打破，多個(gè)板塊限價(jià)普漲，部分區(qū)域漲幅不小。

隨著這批地塊的掛牌，相關(guān)限價(jià)情況及土拍規(guī)則變化也正式公布。

其中，規(guī)則里明確恢復(fù)預(yù)勾地制度，減輕房企拿地負(fù)擔(dān)；取消“競品質(zhì)”，改為“定品質(zhì)”，即由政府規(guī)定品質(zhì)要求，房企承諾按要求建設(shè)，不太受房企歡迎的“現(xiàn)房銷售”試水舉措徹底消失。

與此同時(shí)，“杭州上調(diào)新房限價(jià)”也一度沖上微博同城熱搜榜第一。

房企有了利潤空間

此前，一份由杭州住房保障和市場管理局印發(fā)的《關(guān)于第三批宅地房屋銷售限價(jià)調(diào)整的函》在網(wǎng)上流傳，對(duì)杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價(jià)、毛坯最高銷售單價(jià)和最高裝修價(jià)格作出調(diào)整。部分地塊的新房限價(jià)有所提升，地塊起價(jià)較此前第二批掛牌時(shí)的地價(jià)有所下調(diào)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州13個(gè)板塊的限價(jià)得到提升，包括艮北、運(yùn)河新城、蕭山經(jīng)開區(qū)、筧橋、丁橋等，漲幅在200-2000元/平方米之間。

今年10月，杭州市規(guī)劃和自然資源局公告，第二批集中供地中的17幅土地終止出讓。首次試水的10宗競品質(zhì)現(xiàn)房銷售地塊“全軍覆沒”，沒有開發(fā)商愿意接，原本計(jì)劃分兩天進(jìn)行的土拍，一天內(nèi)就匆匆結(jié)束。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，杭州本次放寬土地出讓條件，與其在前一輪土拍中“陡然遇冷”不無關(guān)系。

此次在規(guī)則層面多維度降低了土拍門檻，包括放寬房企準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、取消現(xiàn)房銷售、下調(diào)溢價(jià)率等?；謴?fù)了預(yù)勾地制度，減輕了房企拿地負(fù)擔(dān)。

張波表示，“一升多降”之下，房企拿地利潤空間得到明顯提升。房企報(bào)名較二批次集中供地積極許多，三批次集中土拍大概率將有所回溫，屆時(shí)也將呈現(xiàn)不少看點(diǎn)。

調(diào)低土地的起拍價(jià)以及調(diào)高未來的售價(jià)，都是根據(jù)當(dāng)下市場形勢，結(jié)合房企實(shí)際情況作出的適度調(diào)整。對(duì)于杭州來說，第三次集中供地較為重要，一方面今年供地計(jì)劃距離既定規(guī)劃還有一定差距，土地出讓任務(wù)較重；另一方面由于第二次土拍流拍數(shù)量較多，對(duì)本次土拍難免會(huì)形成一定影響。因此，從第三次土拍來說，整體門檻有所降低，會(huì)更有利于提升房企拿地的積極性。

一二手房價(jià)格倒掛猶在

不過，盡管限價(jià)上調(diào)，供給端的問題得到逐步改善，但需求端依然得不到滿足，新房和二手房之間的價(jià)差，沒有因此得到全面彌合。

一位品牌房企的杭州區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，土地起始價(jià)下調(diào)以及新房限價(jià)的上調(diào)，都給開發(fā)商留出了更多利潤空間。有利潤，開發(fā)商才能更好地提升樓盤品質(zhì)，讓真正愿意房住不炒的購房者們，住上更高品質(zhì)的房子。

該負(fù)責(zé)人表示，下調(diào)地價(jià)上限的，是讓市場不會(huì)出現(xiàn)高價(jià)地王。從此，市場情緒會(huì)更穩(wěn)定，大眾對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期閾值會(huì)隨之降低。這又是打消炒房獲利念頭的手段。

目前，在杭州的新房市場上，200萬元左右是入門級(jí)純剛需水平，也是新入杭州的購房者的主流需求。

以申花核心區(qū)為例，該區(qū)域的限價(jià)漲到了5.5萬元/平方米，而該區(qū)域目前的二手房均價(jià)已經(jīng)突破6萬元/平方米，價(jià)差依然存在。再如艮北新城，該區(qū)域的普遍二手房價(jià)已經(jīng)在5萬元/平方米，哪怕新房限價(jià)從兩年前的4萬元/平方米跳到現(xiàn)在的4.4萬元/平方米，價(jià)差依然明顯。

哪怕是“門檻級(jí)”的大江東，新房和二手房之間，也存在著數(shù)千元價(jià)差。

除了價(jià)差大的區(qū)域，其他如筧橋、崇賢、小和山等，價(jià)差相對(duì)較小，但大部分板塊，新房和二手房之間，依然存在著比較大的鴻溝。

張波表示，只有新房和二手房之間的價(jià)差沒有那么大了，紅盤才能從市場上隱退，新房市場的熱度才會(huì)慢慢下去。隨著第三批集中供地的推行，杭州樓市明后的年供應(yīng)量有了保障，也打消了大眾對(duì)未來供應(yīng)不足，可能要漲價(jià)的心理預(yù)期。

有購房人告訴記者，他們覺得是好事，至少能夠適當(dāng)?shù)叵欢址績r(jià)格之間的鴻溝。

“如果對(duì)開發(fā)商限制太多的話，他們就沒有意愿拿地，那我作為消費(fèi)者來說，就沒有好的項(xiàng)目可以買了，因?yàn)楹贾莸膯栴}是一二手倒掛太厲害。”

另一位購房人則表示，杭州的新房真的太難買了，已經(jīng)受夠了動(dòng)不動(dòng)就來個(gè)萬人搖，很多炒房者都是沖著一二手倒掛去的，讓他們這些真正想買房的剛需苦不堪言。

還有購房人告訴記者，小區(qū)的房子一下又漲了20萬元，調(diào)高新房限價(jià)，意味著二手房價(jià)格水漲船高，所以這個(gè)政策對(duì)于剛需人群來說并不友好。

二、半年土拍1375億！這座熱點(diǎn)城市再出新規(guī)

讓公告中對(duì)地塊未來“銷售均價(jià)”“最高銷售單價(jià)”和“裝修價(jià)格”進(jìn)行明確約定。

如位于蕭山區(qū)的蕭政儲(chǔ)出(2019)24號(hào)居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積15.19萬平方米。起始價(jià)30.38億元，上限價(jià)格為39.48億元；毛坯銷售均價(jià)不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于37400元/平方米；如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于3500元/平方米。

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟樵兊谌狡脚_(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價(jià)在38000元/平方米左右。

同樣位于蕭山區(qū)的蕭政儲(chǔ)出(2019)26號(hào)居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬平方米。起始價(jià)34.9億元，上限價(jià)格為45.3億元；毛坯銷售均價(jià)不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于44550元/平方米；如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于4500元/平方米。

目前，上述地塊周邊在售二手房均價(jià)在49000元~56000元/平方米。

而此次出讓起始總價(jià)最高的是位于上城區(qū)望江單元的杭政儲(chǔ)出（2019）41號(hào)商住地塊，出讓面積9.34萬平方米，地上規(guī)劃建筑面積39.39萬平方米，起始總價(jià)94.22億元，上限價(jià)格為122.42億元；毛坯銷售均價(jià)不高于63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于70180元/平方米；如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于6000元/平方米。

該地塊周邊目前在售二手房均價(jià)在59000元~77000元/平方米。

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咦⒁獾?，盡管此次9宗涉宅地塊均對(duì)銷售均價(jià)進(jìn)行了明確約定，但限價(jià)與周邊在售二手房或新房價(jià)格基本相當(dāng)。

浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，根據(jù)出讓公告，此次限房價(jià)不僅限制毛坯均價(jià)，也限制了毛坯最高價(jià)和精裝價(jià)格。“拍地前標(biāo)明限價(jià)的規(guī)則，與之前的限價(jià)政策相比，至少?zèng)]有違反契約精神；減少了行政自由裁量權(quán)，降低了權(quán)力尋租的可能性，也改變了市場對(duì)‘未來價(jià)格有所突破’的預(yù)期?！?/p>

半年1375億元

杭州土地出讓金持續(xù)領(lǐng)跑全國

值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對(duì)出讓規(guī)則進(jìn)行微調(diào)并不是首次。今年4月2日，杭州在主城區(qū)2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價(jià)率由之前的50%下調(diào)至30%，而這一土地出讓規(guī)則也延續(xù)至今。

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咦⒁獾?，無論是將封頂溢價(jià)率從50%下調(diào)至30%，還是此次在土拍前明確限價(jià)，其背景均是杭州土地市場的升溫。

去年4月底，杭州實(shí)施“搖號(hào)購房”，隨后樓市逐漸回歸理性，土地市場也逐漸開始降溫。當(dāng)年5月21日、30日的兩場土拍中，杭州主城區(qū)多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下，最終均被“封頂溢價(jià)率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現(xiàn)降溫，“50%溢價(jià)率+自持比例”也再未出現(xiàn)。當(dāng)年7月土拍綜合溢價(jià)率達(dá)到14%，8月份降至4%，零溢價(jià)成交地塊漸多，而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢。

今年1月份杭州土拍繼續(xù)“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商業(yè)地塊的綜合溢價(jià)率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價(jià)率成交，但成交均價(jià)卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍風(fēng)向突變，呈現(xiàn)升溫之勢。3月29日，杭州最后一波溢價(jià)率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價(jià)率達(dá)到50%的上限，其余3宗溢價(jià)率也在10%至31%不等?！?0%封頂溢價(jià)率+自持比例”再現(xiàn)土拍市場。

而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達(dá)到30%的封頂溢價(jià)率，并進(jìn)入競自持階段。而另外2宗位于未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價(jià)率，但因其較高的起拍價(jià)，未拍就已是區(qū)域“地王”。

在2022年杭州亞運(yùn)會(huì)及巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入刺激下，杭州土地出讓金近年來領(lǐng)跑全國。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州土地出讓金已經(jīng)連續(xù)兩年超過2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經(jīng)達(dá)到1375億元，僅次于去年同期的1420億元，繼續(xù)領(lǐng)跑全國土地市場。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾叻治稣J(rèn)為，目前杭州土拍溢價(jià)率的上升，與早前融資環(huán)境的相對(duì)寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關(guān)系。

值得注意的是，5月底杭州發(fā)布人才落戶細(xì)則，規(guī)定全日制普通高校大專（35周歲以下，含高職）學(xué)歷，在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請落戶。據(jù)了解，?？粕恍枥U納1個(gè)月社保即可申請落戶杭州。而此前，?？粕鋺艉贾菪枰先罩凭o缺專業(yè)目錄及繳納1年以上社保。

“從出發(fā)點(diǎn)來看，杭州人才政策的主要目的在于優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提振地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在要求。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“這些政策雖然更多的是‘引智’而非‘救市’，但無疑對(duì)帶動(dòng)商品住宅消費(fèi)具有積極作用?！?/p>

據(jù)而瑞數(shù)據(jù)，5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米，環(huán)比增長10%，同比大幅增長161%。

“大幅降低落戶門檻的同時(shí)，一定要防范房價(jià)快速上漲、樓市過熱的現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)表示：“必須嚴(yán)格落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控政策，才能確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

三、土地拍賣規(guī)則巨變，土地財(cái)政落幕？

“15%土拍溢價(jià)率紅線之后，爭搶地王的事情將成為歷史。在控制‘面包’價(jià)格這么久后，終于要全面控制‘面粉’價(jià)格了。”在地產(chǎn)行業(yè)工作多年的張紅感嘆。

2021年8月29日，深圳市發(fā)布的2021年第二批住宅用地集中出讓公告宣布，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后即搖號(hào)。

此前，8月26日廣州公共資源交易中心也宣布，集中出讓48宗住宅用地使用權(quán)，掛牌地價(jià)最高溢價(jià)率不超15%，地價(jià)最高的海珠江泰路地塊更將溢價(jià)率限死在9%。同一天，杭州市發(fā)布的第二批住宅用地集中出讓公告也明確，一般地塊溢價(jià)率上限調(diào)整為15%，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%等。

據(jù)悉，天津、青島、成都、合肥等地也陸續(xù)發(fā)布第二批集中供地詳情，新一輪供地制度正在形成，整個(gè)土地市場將迎來全新洗牌。

有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開閉門會(huì)議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%，且不得通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率。

15%溢價(jià)率紅線之后，房價(jià)會(huì)降嗎？土地財(cái)政又將走向何方？

土拍往事與瘋狂溢價(jià)

1987年底，全國第一宗土地拍賣在深圳舉行。這是大陸第一次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，這也是中國土拍的開始，更是中國三十余載房地產(chǎn)市場化的開始。

多年后，著名地產(chǎn)人王石在自傳中這樣評(píng)價(jià)1987年末的這場拍賣會(huì)：中國房地產(chǎn)發(fā)展的最基本基石就是由此奠定的。這一槌，打破了我國土地使用制度的歷史，直接促成了憲法的修改，堪稱中國房地產(chǎn)開天辟地的“一拍”。

值得注意的是，當(dāng)時(shí)全面參考的對(duì)象是香港。

在此前的1986年12月，一份名為《深圳市房地產(chǎn)改革赴港考察報(bào)告》被送到深圳市領(lǐng)導(dǎo)的案頭。

這份報(bào)告全面介紹了香港的土拍制度，報(bào)告寫道：“香港政府把全港土地收歸政府，在全面規(guī)劃和初步開發(fā)基礎(chǔ)上，采取高地價(jià)政策，通過政策和公開拍賣的形式，為香港政府獲取巨額收入。香港政府通過供應(yīng)和拍賣經(jīng)過規(guī)劃的土地，有效地控制了整個(gè)城市建設(shè)，控制了基建規(guī)模，刺激并帶動(dòng)了金融、股市和香港整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！?/p>

也是在1986年，《中華人民共和國土地管理法》頒布，當(dāng)年8月國家土地管理局正式成立。關(guān)于土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，國家土地管理局在1987年11月正式向國務(wù)院提交了試點(diǎn)報(bào)告，并公布了包括深圳、上海、天津、廣州、廈門等試點(diǎn)城市。

第一個(gè)實(shí)行政策的是特區(qū)深圳。在第一拍之前，深圳方面早已觀摩并熟悉香港的土地拍賣。彼時(shí)，準(zhǔn)備拍賣的編號(hào)為H409—4的地塊，緊靠深圳水庫，面積8588平方米，規(guī)劃為住宅用地，使用年限50年。

在第一拍競拍現(xiàn)場，除了44家競拍企業(yè)代表，還有來自全國17個(gè)城市的市長。

整個(gè)拍賣過程持續(xù)了17分鐘，深圳第一拍以超出底價(jià)300多萬元，525萬元的總價(jià)成交，平均地價(jià)為611元/平方米。

從此，土拍模式迅速在全國各地推廣。之后，國內(nèi)不少城市的土拍市場，土拍高溢價(jià)率現(xiàn)象屢見不鮮。2010年，合肥E1002地塊溢價(jià)率高達(dá)325%。2016年，經(jīng)過56輪報(bào)價(jià)，杭州蕭山23號(hào)地塊溢價(jià)率達(dá)到323%；25號(hào)地塊溢價(jià)率更達(dá)到325%。

直到2021年，高溢價(jià)地塊仍屢見不鮮。2021年4月，廣東佛山，在“激戰(zhàn)”111輪后，華潤置地最終以總價(jià)64.5億元，溢價(jià)率106%，奪下陳村地塊。

“面粉”與“面包”

在如火如荼的大基建時(shí)代，土拍政策讓處于高速發(fā)展的中國城市受益。此后三十余載，土地收入成為不少城市建設(shè)經(jīng)費(fèi)的主要來源。

2020年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入8.4萬億元，同比增長15.9%。當(dāng)年，全國賣地收入超過1000億的城市達(dá)14個(gè)。這其中不少城市對(duì)于賣地收入的依賴度超過100%。2019年，中國最主要的50個(gè)城市賣地收入高達(dá)4.16萬億元，是稅收收入的120%，12個(gè)城市的土地財(cái)政依賴度超過了100%。土地收入堪稱地方政府重要的財(cái)政支柱。

中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長劉守英曾對(duì)媒體表示，急劇膨脹的土地財(cái)政幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。同時(shí)，這些賣地收入支撐了中國幾百個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有力地推動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化、工業(yè)化進(jìn)程。

近年來，在城市建設(shè)方面深受贊譽(yù)的新一線城市杭州，2020年賣地收入高達(dá)2574億，土地財(cái)政依賴度高達(dá)122.96%。僅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢價(jià)率高達(dá)21.37%。

然而，“面粉”價(jià)格往往決定著“面包”定價(jià)。

比如，2014年龍光地產(chǎn)以2.5萬元/平方米樓面價(jià)拍得深圳龍華一宗地，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)周圍的房價(jià)水平。此后，招商、華僑城、金茂等開發(fā)商也紛紛進(jìn)入龍華，所拍土地樓面價(jià)大多遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)周邊住宅。此后，龍華房價(jià)持續(xù)上漲。

直到2021年，高溢價(jià)土地仍然是不少城市地產(chǎn)市場的“強(qiáng)心針”。

2016年10月，佛山開始實(shí)施限購區(qū)土拍限價(jià)。但2020年4月，佛山又開始大范圍取消了土拍限價(jià)。

2020年佛山出讓110宗經(jīng)營性用地，共計(jì)收入1243.83 億元，同比大增70.01%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1～3月佛山合計(jì)網(wǎng)簽成交321.35萬平方米商品住宅，同比增長94.8%，累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)28660套，同比增長93%，一季度成交總額高達(dá)563.55億元，刷新近5年歷史新高，且同比大漲122.6%。

土地財(cái)政的終局？

房價(jià)上漲、土地財(cái)政依賴，似乎到了非解決不可的時(shí)刻。

有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開閉門會(huì)議，明確要求二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過15%，且不得通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率。

易居研究院首席研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國新聞周刊表示，深圳等城市的相關(guān)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了地產(chǎn)限價(jià)政策繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。過去全國不少城市有各類限價(jià)政策，但是深圳等城市顯然不滿足既有的限價(jià)政策，在既有基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)低限價(jià)的價(jià)格線，目的在于進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)格的穩(wěn)定。

不少分析稱，除了抑制房價(jià)過快上漲，15%的土地溢價(jià)率，也在倒逼地方政府逐步走出對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴。

廣東住房政策研究院首席分析師李宇嘉對(duì)中國新聞周刊表示，多年以來，國內(nèi)很多城市依靠蓋新房擴(kuò)張城市的邊界，這個(gè)過程已經(jīng)趨于結(jié)束。很多城市在國土空間規(guī)劃實(shí)施以后，建設(shè)用地的規(guī)模將得到控制，“在這種情況下，城市發(fā)展想靠新增低成本供地去賣房，是不可持續(xù)的”。

早在2018年，時(shí)任中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長楊保軍就表示，城市的迅猛擴(kuò)張是一個(gè)“非常態(tài)”，中國城市大規(guī)模擴(kuò)張的“高潮”已經(jīng)過去，未來城市的更新將是“常態(tài)”。

劉守英也對(duì)媒體表示，隨著城市化速度下降以及“以地謀發(fā)展”模式潛在的諸多問題不斷暴露，土地作為經(jīng)濟(jì)增長發(fā)動(dòng)機(jī)的功能將不再繼續(xù)，新一輪的土地管理制度應(yīng)契合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的轉(zhuǎn)化。

2021年6月，國家財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知，將由自然資源部門負(fù)責(zé)征收的國有土地使用權(quán)出讓收入等4項(xiàng)政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。

這是在土拍設(shè)溢價(jià)率紅線之外，今年事關(guān)土地財(cái)政的另一則重磅消息。土地財(cái)政的終局，或許已經(jīng)到來。

四、二手房量價(jià)齊跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也涼了

杭州樓市長達(dá)5年只漲不跌的神話終于破滅了。

虛火旺盛的杭州二手樓市，進(jìn)入了量價(jià)齊跌的下行通道，預(yù)計(jì)8月成交量相比4個(gè)月前腰斬，不少大戶型業(yè)主開始降價(jià)百萬出貨，有熱門小區(qū)房價(jià)跌了三成。

在2015年觸底后，從2016年開始至今杭州樓市已經(jīng)度過5年“慢牛期”，杭州牛市周期之長，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北上廣深。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，杭州房價(jià)均價(jià)從2016年1月份的17271元/平方米，一路漲至今年8月份的31667元/平方米。根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)，杭州住宅平均單價(jià)從2017年時(shí)的兩萬出頭達(dá)到了現(xiàn)在的接近38000元/平方米。受到城市規(guī)劃概念利好，部分熱點(diǎn)板塊漲幅更是驚人。

瘋狂搶人、天量賣地，一二手嚴(yán)重倒掛導(dǎo)致“打新”謀求暴利的風(fēng)氣充斥全城，曾經(jīng)的電商網(wǎng)紅之城被貼上如同深圳一樣的“炒房之城”標(biāo)簽。

“8·5調(diào)控新政”出臺(tái)后，“萬人搖”消失了，二手房價(jià)格下行，杭州樓市正在重回正軌。

二手房“逃頂”時(shí)刻提前來臨

“很多杭州人都認(rèn)為亞運(yùn)會(huì)是樓市‘逃頂’最后機(jī)會(huì)，沒想到這個(gè)時(shí)刻提前來了?！比ツ辍按蛐隆绷撕贾菀惶追孔拥男潞贾萑伺＾睂?duì)第一財(cái)經(jīng)說。

在“8·5樓市新政”出臺(tái)后，杭州大約30%的房票被廢，隨即2萬多套新房集中入市，讓虛高的二手房市場雪上加霜，終于有業(yè)主按捺不住開始降價(jià)。

新政頒布首日，杭州就有多達(dá)711套二手房降價(jià)，是漲價(jià)房源的4倍多。降價(jià)也賣不動(dòng)，成了杭州二手樓市的常態(tài)。

在杭州價(jià)值最高、最熱門板塊錢江新城，近一個(gè)月不少豪宅房源開始降價(jià)。

“我這邊一套總價(jià)3150萬的房子，上周業(yè)主降價(jià)100萬；還有一套1550萬的房子，在調(diào)控出臺(tái)5天以后降了50萬。這幾套房子近一個(gè)月都只有個(gè)位數(shù)的帶看，基本沒有成交意向。”杭州錢江新城一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人告訴第一財(cái)經(jīng)。

大熱板塊錢江世紀(jì)城有亞運(yùn)會(huì)概念加持，紅盤不斷，但二手房也進(jìn)入下行通道?！坝幸惶?00多萬的房子，業(yè)主一直在糾結(jié)要不要降價(jià)，降10萬、漲5萬這樣反復(fù)操作，但是新政以后還是一下子降了20萬。最近一個(gè)月很多帶看是0的房源，我們也會(huì)打電話勸業(yè)主把價(jià)格再下調(diào)些。”錢江世紀(jì)城板塊一位中介表示。

從杭州二手房過往成交歷史看，月成交量達(dá)到12000套，是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。這樣大的起伏在不到半年間已在杭州市場上演。

今年3月，由于大批購房者在1月-2月的一輪樓市“打新”中鎩羽而歸，杭州二手房市場迎來一波高潮，當(dāng)月成交超過11500套，4月為10029套，但之后就在不斷下滑。

5月份，杭州二手房成交量跌破一萬套，為9013套；6月份成交量僅剩8000多套；7月實(shí)現(xiàn)四連降，只有6314套。8月前三周頹勢加劇，全月預(yù)計(jì)大概率跌倒6000套以下，同比也大降約40%。

從4月到8月，杭州二手房市場成交量“腰斬”，上一次月成交量跌破6000套還是三年前。

一開始多數(shù)業(yè)主還抱持惜售心態(tài)，市面上降價(jià)房源非常少，到了7月份，由于對(duì)調(diào)控政策有預(yù)判，杭州所有區(qū)域內(nèi)的降價(jià)小區(qū)數(shù)量均已超過漲價(jià)小區(qū)，降價(jià)趨勢十分明顯。

根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)，今年7月杭州13個(gè)區(qū)縣中，只有四個(gè)區(qū)的平均單價(jià)是環(huán)比上漲的，還有9個(gè)區(qū)均下跌，最高環(huán)比跌幅接近7%。

根據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，跌幅最大的小區(qū)是濱江區(qū)繽紛西苑，跌幅為30.71%，杭州主城區(qū)大戶型二手房降價(jià)百萬也不是個(gè)案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天鑾等小區(qū)都有降價(jià)超過100萬的二手房。

“房子是這幾年來杭城最熱話題，但大家肯定不認(rèn)為房價(jià)能一直漲，從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，很多城市在辦完大型運(yùn)動(dòng)會(huì)以后，房價(jià)就會(huì)下跌?！迸＾闭f。

在一些市民眼里，部分熱點(diǎn)板塊過去幾年漲幅尤其驚人。錢江新城，從五年前單價(jià)約4萬多元，漲至現(xiàn)在掛牌價(jià)普遍超過10萬元/平方米；錢江世紀(jì)城，借著亞運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，從2016年是兩三萬的價(jià)格，漲至如今二手掛牌價(jià)達(dá)八九萬；未來科技城從2.5萬元漲至6萬元；不限購的臨安近5年從7000元/平方米的均價(jià)漲到現(xiàn)在的兩萬均價(jià),房價(jià)翻了3倍。

“我希望杭州的房價(jià)能跌一跌，現(xiàn)在很多板塊的二手房價(jià)是虛高的，根本不合理。這次樓市調(diào)控新政終于沒有玩虛的，確實(shí)讓杭州樓市降火了。”在一家國企工作十多年的楊蔓已經(jīng)在杭州買了兩套房，手中沒有了房票，她認(rèn)為二手房價(jià)虛高對(duì)有意置換的市民來說并無好處。

紅盤“打新”信念正在動(dòng)搖

杭州樓市有個(gè)熱門詞匯——紅盤。

不是區(qū)位好、質(zhì)量好或者開發(fā)商品牌響，就能被稱為“紅盤”。在杭州買房，要學(xué)會(huì)區(qū)分紅盤、偽紅盤、粉盤、雞肋盤。紅，代表著熱度，即參與打新的人數(shù)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，如果出現(xiàn)上萬人報(bào)名登記，樓盤就穩(wěn)居紅盤范疇之內(nèi)。

杭州第一個(gè)“萬人搖”紅盤是良渚的融信瀾天，當(dāng)時(shí)凍資剛開始實(shí)行，浩浩蕩蕩的搖號(hào)大軍擠滿了杭州各大銀行，后來，杭州人對(duì)這種現(xiàn)象已見怪不怪。

紅盤背后，往往是板塊內(nèi)一二手房的嚴(yán)重倒掛。嚴(yán)重到什么程度？很多杭州人認(rèn)為，只要打新到一套紅盤的房子，紙面財(cái)富就能增加幾百萬乃至幾千萬，相比上班掙錢來說這才是真正的“躺贏”。還有不少外地人把戶口遷到杭州，就是為了掙一次樓市打新紅利。

比如核心板塊錢江新城，一二手房的最高價(jià)差達(dá)到了6萬元/平方米，新房限價(jià)7萬元/平方米，板塊內(nèi)部分次新二手房單價(jià)高達(dá)十二三萬。對(duì)于購房者來說，“買一套、賺一套”的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

因此，雖然北上廣深、蘇州、南京都經(jīng)歷了樓市周期波動(dòng)，從2018年4月起實(shí)施購房搖號(hào)的杭州，其樓市熱度卻經(jīng)久不絕。

而動(dòng)輒5%以下甚至1%以下的中簽率，也讓很多急著買房的購房者流向了二手房市場，板塊內(nèi)二手房又因?yàn)樾路康碾y買程度而繼續(xù)抬價(jià)，新房因二手房房價(jià)上漲而更加火爆、去化更快。

如今，隨著二手房市場量價(jià)齊跌，紅盤的倒掛神話也在破滅。

原本市場期待度超高的“亞運(yùn)村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奧體板塊的一二手倒掛價(jià)差來算，無論搖中哪一套，都能“賺”個(gè)三五百萬。結(jié)果，紅盤“褪色”，最終登記情況略冷，已結(jié)束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率高達(dá)15.2%，既不觸發(fā)限售，也不觸發(fā)拼社保。

“我幸運(yùn)地?fù)u中綠城亞運(yùn)村第一批的大戶型，但是最終放棄了?！痹谝粋€(gè)杭州本地購房群中，網(wǎng)友“曉艾”對(duì)第一財(cái)經(jīng)說。

曉艾表示，亞運(yùn)村大戶型房源非常好，但是自己預(yù)算不夠，搖中后，他一度想找親朋好友合作購房，結(jié)果被拒絕了，“這在以前很難想象，現(xiàn)在大家都怕高位接盤，一是對(duì)虛高二手房的后市不太看好，二是現(xiàn)在杭州的貸款利率也非常高，超過6.2%”。

杭州人民可以參考的一個(gè)城市是深圳。一年多前，深圳也有嚴(yán)重的一二手倒掛和“萬人搖”現(xiàn)象，在經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控后，深圳二手樓市速凍。

“最近一直有消息在傳，說杭州也可能學(xué)習(xí)深圳，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，這可是針對(duì)房價(jià)虛高的大殺器?！睍园硎?。

今年3月，杭州就已經(jīng)開始管控二手房房價(jià)，要求中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息，所有二手房掛牌之前，都必須通過官方二手房備案系統(tǒng)審核。這被稱為二手房價(jià)管控的“杭州模式”，相較深圳模式更溫柔一點(diǎn)，但很難說更嚴(yán)厲的調(diào)控是否已經(jīng)在路上。

賣地第一城

5年前，作為電商網(wǎng)紅之城，擁有數(shù)量較多的新興科技企業(yè)，且房價(jià)低于一線城市，杭州被很多青年人才視為友好的安家落戶之地。

而現(xiàn)在，經(jīng)歷瘋狂搶人、天量賣地、調(diào)整區(qū)劃等一系列“精準(zhǔn)”的操作，杭州維持了超長周期的樓市慢牛。一次次樓市“萬人搖”、上千萬元的“炒樓”暴利以及火爆的土拍，讓杭州短期很難撕下“炒房之城”的標(biāo)簽。

從2017年起，杭州開始領(lǐng)跑新一線城市的搶人大戰(zhàn)，并且不斷放寬落戶條件，至2019年時(shí)只要求大專及以上人才在杭工作即可落戶。

到了2020年，杭州常住人口達(dá)到1194萬，比2010年多了324萬。這三百多萬人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。

從2011-2014年，杭州每年新增常住人口僅為3.76萬、6.4萬、4.2萬、4.8萬人、12.6萬人。

根據(jù)杭州發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到了最近五年，杭州年均增加了55萬人！人口突然大量涌入，造成了短期樓市供不應(yīng)求的局面，杭州二手房房價(jià)的暴漲也正契合人口上漲周期。

吸入人口的同時(shí)，杭州開啟了天量賣地。2018年，杭州賣地?cái)埥?440億元，超過北上廣深；2019年全年賣地2840億元，再居全國首位；2020全年賣地收入2500億，僅此于上海，是深圳5倍；今年上半年，賣地收入超過2000億，又回到了全國第一。

配合大規(guī)模賣地，杭州調(diào)整區(qū)劃，擴(kuò)大城區(qū)面積，錢江新城、錢江世紀(jì)城、未來科技城、錢塘新區(qū)、奧體、城西科創(chuàng)大走廊、杭州云城等各種板塊崛起，一方面，基礎(chǔ)建設(shè)水平大幅提高，城市布局趨向更合理；而另一方面，許多熱點(diǎn)板塊的房價(jià)被炒至虛高。

今年5月，杭州第一次集中供地，又創(chuàng)下一個(gè)全國攬金第一名的紀(jì)錄，44宗土地到達(dá)封頂價(jià)，多個(gè)板塊創(chuàng)樓面價(jià)新高，但這也許是杭州土拍最后的瘋狂。

杭州地價(jià)高到本地房企都受不了了。宋都股份寧愿損失5000萬保證金也要退地，本土房企“老大哥”濱江對(duì)投資者公開訴苦稱拿地利潤率只剩下1%-2%，也有外來拿地房企測算要虧損10%以上。

原本房價(jià)相對(duì)友好的杭州，成為了處處炒樓市概念的城市，就連去年螞蟻集團(tuán)籌備A H股上市，都成為了未來科技城板塊樓市炒作的理由，結(jié)果螞蟻上市之路中斷，杭州樓市現(xiàn)在也終至拐點(diǎn)。

最新的消息是，杭州重新發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，未來土拍不會(huì)再有超過15%的溢價(jià)。

以上就是關(guān)于2023杭州第一次土拍限價(jià)相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。