正文

明顯低于市場價格的認定（明顯低于市場價格的認定方法）

發(fā)布時間：2023-04-23 21:49:57 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 60

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于明顯低于市場價格的認定的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

專業(yè)抖音報白團隊，全類目報白，下店付費！服務(wù)客戶遍布全國，咨詢相關(guān)業(yè)務(wù)請撥打電話：175-8598-2043，或添加微信：1454722008

本文目錄:

如何認定領(lǐng)導(dǎo)干部低價購房
明顯低于市場價的認定標(biāo)準(zhǔn)
明顯低于市場價的認定標(biāo)準(zhǔn)
明顯低于市場價的認定標(biāo)準(zhǔn)

明顯低于市場價格的認定（明顯低于市場價格的認定方法）

如何認定領(lǐng)導(dǎo)干部低價購房

在日新月異的時代發(fā)展進程中,傳統(tǒng)犯罪往往披上新型的外衣,受賄犯罪亦是如此。其中,在買房時索取或接受特殊低價優(yōu)惠,成為相較于傳統(tǒng)現(xiàn)金型受賄更為隱蔽的犯罪手段。
      事實上,司法機關(guān)對此早有預(yù)見。早在2007年,******、最高人民檢察院(以下簡稱兩高)發(fā)布的《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》(以下簡稱《受賄意見》)中規(guī)定了十種有別于傳統(tǒng)現(xiàn)金型受賄的新型受賄行為,“低價買房型受賄”赫然在列。根據(jù)該《受賄意見》,
      國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益,以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋、汽車等物品的,以受賄論處。
      不論是司法人員還是辯護律師,在辦理此類受賄案件過程中,如何確定究竟是市場化的優(yōu)惠還是權(quán)錢交易的幌子,筆者就此作簡要論述,與諸位探討。
      一、是否明顯低于市場價格
      根據(jù)兩高的《受賄意見》,認定低價買房型受賄,行為必須符合以“明顯低于市場的價格”向請托人購買房屋這一條件。但刑法及相關(guān)司法解釋并未就何為“明顯”低于市場價確立標(biāo)準(zhǔn)。低于多少算“明顯”?多少又算“不明顯”?
      (一)差價的絕對數(shù)不是認定“明顯”的依據(jù)
      有觀點認為,買房人獲取優(yōu)惠的價格與市場價格的差價,達到受賄罪的構(gòu)罪金額標(biāo)準(zhǔn)3萬元即可認定為“明顯低價”。對此,筆者并不認同。在當(dāng)前房價高企的市場環(huán)境下,一套一線城市的普通房產(chǎn),開發(fā)商哪怕只給予1%的折扣,有時候也相差10萬元以上,如因此就認定國家工作人員涉嫌“低價購房型受賄”,顯然過于偏激。因為影響開發(fā)商定價的因素有很多,如銷售時間、付款方式、樓層、戶型等等,都會對售價產(chǎn)生影響,“砍價”能力較強的購房者,通過自己“砍價”,也有可能獲得相應(yīng)的優(yōu)惠。如僅僅以差價的絕對數(shù)達到受賄罪的構(gòu)罪標(biāo)準(zhǔn)就認定為“明顯”低于市場價,未免過于嚴苛。
      (二)民法的標(biāo)準(zhǔn)不能認定刑事犯罪
      還有人提出,根據(jù)《全國法院貫徹實施民法典工作會議紀(jì)要》(以下簡稱《民法典紀(jì)要》)的規(guī)定,“轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的,一般可以視為明顯不合理的低價?！币源说贸霭俜种恼劭勐士梢宰鳛樵u判是否屬于“明顯低價”的標(biāo)準(zhǔn)。
      筆者認為,民法與刑法所保護的法益不同,因此參考的標(biāo)準(zhǔn)絕不能一概而論。上述《民法典紀(jì)要》針對的是債務(wù)人為逃避債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)而實施的轉(zhuǎn)移財產(chǎn)行為,規(guī)定債權(quán)人對債務(wù)人可能影響債權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)的行為有權(quán)向法院申請撤銷。之所以確定不能“低于市場價百分之七十”的總價標(biāo)準(zhǔn),是因為民法除了要保護債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn),也要保護正常的個人財產(chǎn)交易流通。但刑法對受賄罪的規(guī)定,保護的法益是國家工作人員履行職務(wù)的廉潔性,懲處的是權(quán)錢交易的行為,因此,其嚴苛程度理應(yīng)較民法的規(guī)定要高。以《民法典紀(jì)要》規(guī)定的市場價的百分之七十作為評判受賄犯罪中“明顯”的標(biāo)尺,顯然失之過寬。
      (三)應(yīng)以差價的絕對數(shù)與相對比例綜合判斷
      綜上,筆者認為,對于“明顯低價”的考量,不僅要考慮正常市場售價與實際購房價之間的絕對差額,還要結(jié)合差價在總價中的比例,所處的城市市場環(huán)境、房產(chǎn)位置等因素進行綜合評價。比如,在上海市區(qū)核心地段,購買人獲得了5%的價格優(yōu)惠,該優(yōu)惠較開發(fā)商針對不特定人的優(yōu)惠僅低3%,但差價的絕對數(shù)額達到60萬元,則基本可以認定為“明顯”低于市場價。因為,盡管折扣率不高,但60萬元的差價根據(jù)常情常理一般人無法通過“砍價”獲得,拋開購房人國家工作人員的身份及手中的權(quán)力,開發(fā)商沒有讓利的理由。同時,辦案時應(yīng)當(dāng)結(jié)合開發(fā)商的銷售記錄以及內(nèi)部優(yōu)惠政策文件,排除開發(fā)商針對不特定人的實際銷售優(yōu)惠存在比該5%的優(yōu)惠更低的情況。
      二、優(yōu)惠條件的設(shè)定,是否針對特定人
      首先,要看優(yōu)惠交易條件是否事先設(shè)定。
      作為一種大交易額的商品,開發(fā)商對于
      房價的優(yōu)惠底線必然事先經(jīng)過測算,設(shè)定了獲取優(yōu)惠的前提條件,基本不可能臨時制定。
      如是在國家工作人員購房時臨時制定的優(yōu)惠政策,或在國家工作人員購房后為了掩飾真相而偽造的優(yōu)惠政策,則顯然不能認定相關(guān)優(yōu)惠屬于正常的市場價格。
      因此,在審查此類案件時,不僅要重視對相關(guān)證人證言的審查,還要收集諸如開發(fā)商內(nèi)部銷售政策文件、會議紀(jì)要等書證。
      審查優(yōu)惠政策制定時間與國家工作人員購房時間的先后,以此判斷優(yōu)惠條件是否事先設(shè)定
      其次,要看有無其他購買者享有相同的優(yōu)惠。
      鑒于言辭證據(jù)的易變性以及政策文件、會議紀(jì)要等書證也較容易偽造。
      如要充分證明國家工作人員所享有的優(yōu)惠并非因為其公職人員的身份所獨享,辦案人員在取證過程中應(yīng)當(dāng)注重對銷售記錄、房產(chǎn)網(wǎng)簽記錄等不太可能事后偽造的證據(jù)進行收集。
      如在國家工作人員之前,從未有人享有過所謂的優(yōu)惠,則開發(fā)商提供的優(yōu)惠政策文件的真實性則應(yīng)當(dāng)存疑。
      相反,如在國家工作人員購房之前就有人享受過相同、相近乃至更低價格的優(yōu)惠,在查明優(yōu)惠原因后,可較為準(zhǔn)確判斷國家工作人員所享受的優(yōu)惠是否正當(dāng)。
      最后,即便是針對房開商內(nèi)部人員才享有的優(yōu)惠,如國家工作人員享有,也不宜認定為屬于非正常優(yōu)惠。
      有觀點認為,具有特定身份者享受的購房優(yōu)惠價格,不能作為“市場價格”認定。
      否則,所有低價購房類受賄都可以辯解為特殊的優(yōu)惠購房行為,從而逃脫法律的制裁。
      筆者對上述觀點持反對意見。
      實踐中,開發(fā)商為了加快銷售,往往會針對內(nèi)部職工設(shè)定優(yōu)惠購房價格,盡管針對內(nèi)部員工設(shè)定的優(yōu)惠購房價格有員工福利的性質(zhì)在內(nèi),但是該優(yōu)惠并非具有絕對的排他性,有心者完全可以借員工名義為“馬甲”進行買房,從而獲取相應(yīng)優(yōu)惠。
      歸根結(jié)底,此類針對員工的內(nèi)部優(yōu)惠,仍然屬于正常的市場營銷手段。
      《刑事審判參考》第975號案例也印證了筆者的觀點。
      在該案例中,被告人胡偉富以7.5折的優(yōu)惠價購房,盡管優(yōu)惠幅度較大,但由于該優(yōu)惠事先已有內(nèi)部員工享受,故法院對于該節(jié)事實不認定為受賄。
      三、是否利用職務(wù)便利,為他人謀取利益
      如果說前面兩點是判斷低價買房型受賄的形式要件,權(quán)力尋租則是低價買房構(gòu)成受賄罪的實質(zhì)要件。受賄罪的本質(zhì)是權(quán)錢交易,在低價買房型受賄的情形下,賣方之所以愿意給予優(yōu)惠,根本原因是對國家工作人員的職務(wù)便利進行賄買,希望國家工作人員為為其謀取利益。因此,判斷國家工作人員是否利用職務(wù)便利為他人謀取利益,是認定“低價買房型受賄”的重中之重。
      (一)“收錢不辦事”,視為為他人謀取利益
      根據(jù)2003年《全國人民法院審理經(jīng)濟犯罪案件工作座談會紀(jì)要》國家工作人員為他人謀取利益包括承諾、實施和實現(xiàn)三個階段。只要具有其中一個階段的行為,便可認定為為他人謀取利益。
      例如,開發(fā)商在項目繳稅方面存在問題,其給予稅務(wù)機關(guān)工作人員明顯低于市場價的購房優(yōu)惠,并提出希望在交稅方面稅務(wù)機關(guān)給予關(guān)照,稅務(wù)機關(guān)工作人員即便僅僅是口頭應(yīng)允,事后并無具體行為,也沒有實現(xiàn)具體的關(guān)照。即“收了錢但不辦事”,也可以視為“為他人謀取利益”。
      (二)“看破不說破”,亦視為為他人謀取利益
      根據(jù)《******、最高人民檢察院關(guān)于辦理貪污賄賂刑事案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《貪污賄賂解釋》)第十三條的規(guī)定,明知他人有具體請托事項的,應(yīng)當(dāng)認定為“為他人謀取利益”。即前述案例中,開發(fā)商的稅收繳納存在問題,即便開發(fā)商與稅務(wù)機關(guān)工作人員對此心照不宣,雙方在進行行受賄時均未提及該事項,只要稅務(wù)機關(guān)工作人員主觀上明知開發(fā)商的意圖,但仍然接受開發(fā)商給予的特殊優(yōu)惠,即可認定該稅務(wù)機關(guān)工作人員承諾為開發(fā)商謀取利益,進而構(gòu)成受賄罪。在實踐中,此類“看破不說破”的主觀明知,主要以行受賄雙方的口供來證明,因此,控辯雙方均應(yīng)重視對供述真實性、合法性的審查。
      (三)接受“情感投資”,仍視為為他人謀取利益
      仍舉前述案例,假設(shè)開發(fā)商繳稅并無瑕疵,其之所以給稅務(wù)機關(guān)工作人員特殊優(yōu)惠,是為了與該稅務(wù)機關(guān)工作人員“搞好關(guān)系”進行“情感投資”。由于稅務(wù)機關(guān)工作人員與開發(fā)商之間存在稅收管理與被管理的行政管理關(guān)系,其具備將來為開發(fā)商謀取利益的職務(wù)便利條件,可能影響該稅務(wù)機關(guān)工作人員將來合法履職。在此種情形下,根據(jù)《貪污賄賂解釋》第十三條第二款的規(guī)定,對該稅務(wù)機關(guān)工作人員仍然視為“為他人謀取利益”,若認定其享受的特殊優(yōu)惠屬明顯低于市場價格,則仍可以認定該稅務(wù)機關(guān)工作人員構(gòu)成受賄犯罪。
      綜上所述,盡管本文所論述的“低價買房型受賄”披著市場交易的外衣,具有一定的迷惑性、隱蔽性,但只要抓住權(quán)錢交易這一本質(zhì)特征,以常識、常情、常理透視低價購房的價格因素、優(yōu)惠理由、職務(wù)關(guān)聯(lián)三要素,在司法實踐中便不難作出罪與非罪的判斷。

明顯低于市場價的認定標(biāo)準(zhǔn)

格低于市場價的合同，雙方協(xié)商一致，沒有法律規(guī)定的合同無效情節(jié)的，合同有效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（二）以合法形式掩蓋非法目的；
（三）損害社會公共利益；
（四）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。第五十五條有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：（一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；（二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。

明顯低于市場價格的認定（明顯低于市場價格的認定方法）

明顯低于市場價的認定標(biāo)準(zhǔn)

轉(zhuǎn)讓價格沒有達到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以認定為明顯低于市場價。明顯不合理的低價，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時交易地的物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認。
經(jīng)營者不得有下列不正當(dāng)價格行為：（一）相互串通，操縱市場價格，損害其他經(jīng)營者或者消費者的合法權(quán)益；（二）在依法降價處理鮮活商品、季節(jié)性商品、積壓商品等商品外，為了排擠競爭對手或者獨占市場，以低于成本的價格傾銷，擾亂正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，損害國家利益或者其他經(jīng)營者的合法權(quán)益；（三）捏造、散布漲價信息，哄抬價格，推動商品價格過高上漲的；（四）利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經(jīng)營者與其進行交易；（五）提供相同商品或者服務(wù)，對具有同等交易條件的其他經(jīng)營者實行價格歧視。
法律依據(jù):《中華人民共和國民法典》第五百三十九條債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯不合理的高價受讓他人財產(chǎn)或者為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，影響債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)，債務(wù)人的相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

明顯低于市場價的認定標(biāo)準(zhǔn)

明顯低于市場價的認定標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價格沒有達到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價70%的，一般可以認定為明顯低于市場價。法院應(yīng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時交易地的物價部門指導(dǎo)價或市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認。
債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民撤銷債務(wù)人的行為。撤銷權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。債權(quán)人行使撤銷權(quán)的必要費用，由債務(wù)人負擔(dān)。
認定“明顯低于市場的價格”的三個角度
一是交易價格是否具有隨意性。房地產(chǎn)開發(fā)商（包括銷售商）在房產(chǎn)銷售之前，通常會以企業(yè)內(nèi)部決策的方式事先設(shè)定不針對特定人的銷售優(yōu)惠政策，并以內(nèi)部文件的形式予以明確。一般來說，銷售優(yōu)惠政策屬于房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)秘密和營銷策略，不會面向社會公開，但在開發(fā)商內(nèi)部的把握標(biāo)準(zhǔn)是一致的，其面向的交易對象是不特定的多數(shù)人，屬于正常的市場價格，購房者在享受優(yōu)惠價格時，還需要履行相應(yīng)的審批程序。而房產(chǎn)交易型受賄中的交易價格具有較大的隨意性，經(jīng)常表現(xiàn)為開發(fā)商主要負責(zé)人與購房者私下聯(lián)絡(luò)、暗通款曲，擅自決定提高優(yōu)惠幅度，在交易價格確定上具有很強的隨意性。實踐中，有的開發(fā)商以召開公司董事會、辦公會等形式專題研究給予特定購房者大幅優(yōu)惠，從表面上看履行了企業(yè)決策程序，但實質(zhì)上是為了規(guī)避查處，其以“集體決策”形式設(shè)定的優(yōu)惠條件不屬于正常的市場價格。
二是交易價格是否具有獨享性。開發(fā)商事先設(shè)定的優(yōu)惠交易條件必須是不針對特定人的，即面向社會公眾，如果特定購房者享受了不適用于普通消費者、帶有“特殊關(guān)照”意味的價格優(yōu)惠，則屬于“明顯低于市場的價格”。該優(yōu)惠價格不是開發(fā)商事先設(shè)定的，而是根據(jù)特定購房者需要或應(yīng)其要求設(shè)定的，優(yōu)惠條件僅適用于個別對象，且該優(yōu)惠超出了一般商品交易中打折、讓利等正常銷售手段的范疇，社會上不特定多數(shù)人不可能享受到同等優(yōu)惠。實踐中，有國家工作人員享受了開發(fā)商事先針對單位內(nèi)部職工、拆遷改造回遷戶等特定主體制定的優(yōu)惠條件，盡管從表面看不屬于該國家工作人員“獨享”，但因其本身并不具備特定主體條件，因此在認定時仍應(yīng)當(dāng)從嚴把握。
三是交易價格是否具有合理性。優(yōu)惠交易條件作為房地產(chǎn)行業(yè)的營銷方式，在設(shè)定上要符合商業(yè)慣例和市場規(guī)則，有的受銷售周期影響，如地處黃金地段、配套設(shè)施齊全的樓盤往往一房難求，優(yōu)惠條件肯定與其他需要兩三年甚至更久時間清盤的樓盤不同；有的受銷售階段影響，如“預(yù)付排卡”和“尾盤清倉”時的優(yōu)惠幅度不同；有的受銷售策略影響，如團購優(yōu)惠、一次性付款優(yōu)惠、是否使用公積金貸款、節(jié)假日促銷等；有的受房產(chǎn)自身特點影響，如不同樓棟、樓層、朝向、位置的價格都會存在差別。但無論何種情況，優(yōu)惠交易條件的設(shè)置都應(yīng)當(dāng)符合市場規(guī)律，具備合理性。實踐中，有的被調(diào)查人會以“樓層不好”“朝向不佳”“尾盤清售”“購買樣板間”等原因作為辯解，有的開發(fā)商也以上述理由為購房者開脫，但根據(jù)行業(yè)常識和生活經(jīng)驗，這些因素對房價的影響有限，不足以證明大幅度優(yōu)惠的合理性。如果某一交易價格無法用市場因素解釋，不存在優(yōu)惠的合理原因，就可以認定為明顯背離市場價格。
國有公司的工作人員，在進行交易時，利用自己的職務(wù)之便，使交易價格低于當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，侵害了公司的經(jīng)濟效益，就構(gòu)成了為親友非法牟利罪中明顯低于市場價的規(guī)定，需要被追究刑事責(zé)任。
為親友非法牟利罪的構(gòu)成要件：
(一)客體要件
本罪侵犯的是國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位的財產(chǎn)權(quán)益。
(二)客觀要件
本罪在客觀方面表現(xiàn)為利用職務(wù)便利，為自己的親友進行經(jīng)營活動，非法提供便利，致使國家利益遭受重大損害的行為。所謂親友，泛指親戚與用友，宜作廣義理解，只要行為人為他人進行的經(jīng)營活動非法提供了便利，即可認定屬于為親友進行經(jīng)營活動非法提供便利。
(三)主體要件
本罪的主體為特殊主體，即國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位的工作人員。這里的工作人員，不僅僅只是指國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位的國家工作人員，而泛指國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位的所有工作人員。
(四)主觀要件
本罪在主觀上只能由故意構(gòu)成，并具有非法牟利的目的。即行為人明知自己利用職務(wù)便利為親友進行經(jīng)營活動提供便利條件是一種背信經(jīng)營的行為，但為獲取非法利益仍故意實施這種行為，過失不構(gòu)成犯罪。
進行產(chǎn)品交易時，實際支付的價格低于當(dāng)?shù)厥袌龅膬r格，就是明顯低于市場價。構(gòu)成為親友非法牟利罪，要滿足四個條件，首先是客體要件，侵犯國有公司或事業(yè)單位的財產(chǎn)權(quán)益;其次是客觀要件;第三是主體要件，犯該罪的是特殊主體;最后一個是主觀要件，故意牟取非法利益。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民法典》
第五百三十九條債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯不合理的高價受讓他人財產(chǎn)或者為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，影響債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)，債務(wù)人的相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

以上就是關(guān)于明顯低于市場價格的認定相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服（13067763222）進行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。