景觀設(shè)計(jì)成本把控PPT（景觀設(shè)計(jì)成本的控制方法）

大家好！今天讓小編來(lái)大家介紹下關(guān)于景觀設(shè)計(jì)成本把控PPT的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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文章目錄列表:

• 1、房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案

• 2、如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)

• 3、園林景觀設(shè)計(jì)的要素有哪些

• 4、如何合理的控制成本?

一、房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案

2017房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案

房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案有利于對(duì)前期方案與擴(kuò)初過(guò)程中的景觀控制，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目品質(zhì)及景觀效果起到重要的作用。下面的房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案，供大家參考!

1.方案設(shè)計(jì)階段

1.1根據(jù)建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、空間關(guān)系及項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確立景觀設(shè)計(jì)方向、原則及風(fēng)格定位等基本策略。

1.2對(duì)建筑規(guī)劃布局(包括消防通道、人防入口、排風(fēng)井、采光井、住戶入口等的設(shè)置)反提建議，確保景觀空間構(gòu)架格局的完整性。

1.3展示區(qū)的重點(diǎn)設(shè)計(jì)

展示區(qū)是開(kāi)發(fā)商為消費(fèi)者創(chuàng)造了一個(gè)“全景體驗(yàn)”的區(qū)域，在這里，購(gòu)房者不僅能看到居住的硬件標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)，還能體會(huì)到入住后的物業(yè)服務(wù)、家居景觀。

這就需要關(guān)注顧客的體驗(yàn)，以體驗(yàn)為導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計(jì)，提出景觀設(shè)計(jì)的創(chuàng)意和亮點(diǎn)意向，合理組織展示區(qū)的營(yíng)銷路線(停車場(chǎng) —售樓處 —體驗(yàn)區(qū)—樣板房)，著力營(yíng)造景觀記憶點(diǎn)，充分體現(xiàn)景觀概念價(jià)值，提升展示區(qū)品質(zhì)。

1.4小區(qū)內(nèi)活動(dòng)配套場(chǎng)地及面積要求：

a.兒童活動(dòng)(0.25m2/戶)

b.老人活動(dòng)(0.25m2/戶)

c.運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地(0.75m2/戶)

d.泳池(0.5m2/戶)

1.5 把控項(xiàng)目投資概算

嚴(yán)格按照甲方的設(shè)計(jì)限額值控制項(xiàng)目成本，了解所有材料價(jià)格，做到在有限成本中完成效果最大化。在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段都要提供投資概算，以便對(duì)成本的.有效控制，減少后期因成本控制而產(chǎn)生的圖紙修改。

2.擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)階段

2.1鋪裝設(shè)計(jì)

2.1.1鋪裝材料要分主次，高檔的材料應(yīng)該應(yīng)用在主要的景觀節(jié)點(diǎn)。

2.1.2特別注意鋪裝的防滑問(wèn)題，以燒面、荔枝面為主，少用光面材質(zhì)的面層鋪裝，宜用100、150、200、300、600規(guī)格的石材，規(guī)格較小的適宜用在波打線。大面積的鋪裝由于施工時(shí)難以對(duì)縫，不宜大量使用100以下規(guī)格的石材對(duì)縫鋪貼。

2.1.3材鋪裝厚度：在不行車區(qū)域(包括平時(shí)不行車的消防通道)用20-30厚，行車區(qū)域用40-50厚。

2.1.4同一鋪裝平臺(tái)出現(xiàn)不同材質(zhì)鋪貼且厚度相差較大時(shí)(例如：20厚的石材和60厚的建菱磚)，厚度小的材料不宜大面積使用，只用于波打線分隔。

2.1.5弧型石材鋪貼宜采用小規(guī)格石材，容易保證弧線美感;使用較大規(guī)格石材時(shí)必須采用弧形切割，石材按圓周長(zhǎng)均分，且所有拼縫需指向圓心。

2.1.6拼鋪裝要明確鋪貼要求：碎拼的最大及最小邊長(zhǎng)、邊數(shù)要求、縫寬要求、對(duì)縫要求(不能通縫)。冰裂紋鋪裝在邊長(zhǎng)上采用3～6邊為宜，塊面積大小不宜相差超過(guò)1倍;龜裂紋采用5～6邊，邊長(zhǎng)在300～400之間(視鋪裝面積大小而定)，縫寬在6～8左右。

2.1.7道路不宜大面積使用卵石、自然面和蘑菇面等過(guò)粗糙的石材以及光面石材鋪裝。

2.1.8石鋪裝要求標(biāo)注選材標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)格、顏色、形狀、及鋪裝要求。

2.1.9裝跨越在兩種不同基礎(chǔ)之上時(shí)，要在分界處預(yù)留伸縮縫，并在鋪裝圖案上給予對(duì)應(yīng)。

2.1.10園路范圍若遇深回填區(qū)域，墊層增加配筋，防止不均勻沉降開(kāi)裂。

2.2墻或景墻

2.2.1花基或景墻等立面部分采用的石材鋪貼，板材的規(guī)格要按高度模數(shù)等分，不能出現(xiàn)高度不一的效果。

2.2.2景墻飾面石材如無(wú)造型上的特殊要求，應(yīng)避免使用厚度30mm以上的板材，當(dāng)厚度超過(guò)30mm或板材規(guī)格較大時(shí)，需采用干掛或濕掛方式鋪貼。

2.2.4壓頂石材交接應(yīng)采用45°角切割拼接方式。

2.2.5立面濕貼的石材須做六面防水處理，以防泛堿。

2.2.6每20-30米需設(shè)1沉降縫，沉降縫位置設(shè)置在轉(zhuǎn)角或鐵欄桿一側(cè)等隱蔽位置。

2.3水體設(shè)計(jì)

2.3.1水池壁與池底須整體澆筑，同時(shí)不能跨越在兩種不同基礎(chǔ)之上，防止沉降造成池壁開(kāi)裂。

2.3.2水景鋪裝要有有效的防泛堿處理，建議石材用防水涂料處理后采用低堿水泥找平再用石材膠鋪貼，并用專業(yè)填縫劑填縫。

2.3.3泵井、回水溝等水景循環(huán)系統(tǒng)所需的設(shè)施同樣需要進(jìn)行有效防泛堿處理，建議用石材膠隔絕砂漿層與水接觸。

2.4游泳池設(shè)計(jì)

2.4.1居住區(qū)泳池設(shè)計(jì)必須符合游泳池設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)定，洗腳池緊挨著下游泳池的臺(tái)階。泳池根據(jù)功能需要盡可能分為兒童泳池和成人泳池，兒童泳池深度為0.6m為宜，成人泳池的淺水區(qū)為0.9m為宜，深水區(qū)以1.2～1.6m為宜。

2.4.2泳池形狀及內(nèi)部布置應(yīng)避免產(chǎn)生隱蔽部位，保持所有角落都能為救生員視線所及，同時(shí)還應(yīng)避免出現(xiàn)不安全的凸角。

2.4.3泳池周邊須設(shè)護(hù)欄，便于管理，同時(shí)增加安全性。

2.5植物設(shè)計(jì)

2.5.1按植物層次分列，植物的配置遵循五重垂直綠化的方式。

第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木

可選植物：秋楓、樟樹(shù)、盆架子、高山榕、雷州榕、細(xì)葉榕、大葉榕、尖葉杜英、樹(shù)菠蘿、鳳凰木、南洋楹、洋蒲桃、水蒲桃、水翁木、幌傘楓、臘腸樹(shù)、荔枝、龍眼、芒果、麻楝、人面子、桃花心木、木棉、美麗異木棉、細(xì)葉欖仁、樸樹(shù)、五味子、鐵冬青。 第二重：高4-5米，大灌木、小喬木

可選植物：紅花紫荊、垂柳、串錢(qián)柳、白蘭、荷花玉蘭、雞冠刺桐、金脈刺桐、桂花、雞蛋花、大葉紫薇、水石榕、陰香、海南紅豆、黃花風(fēng)鈴木、黃槐、羅漢松、狐尾椰子、銀海棗、老人葵、蒲葵、金山葵。

第三重：2-3米高的灌木

可選植物：桂花、垂榕、琴葉榕、火山榕、造型層榕、高樁黃榕、高樁花葉榕、金葉垂榕、星光榕、千層金、石榴、琴葉珊瑚、大葉傘、福木、塔形羅漢松、多頭馬尾鐵、荷蘭鐵、千年木、龍血樹(shù)、孔雀木、旅人蕉、散尾葵、三藥檳榔。

第四重：花卉、小灌木

可選植物：黃榕球、灰莉、紅繼木球、紅絨球、細(xì)葉紫薇、山瑞香、狗牙花、梔子花、含笑、米蘭球、九里香球、小桂花、黃金葉球、尖葉木樨欖、毛杜鵑球、勒杜鵑球、龍船花球、細(xì)葉棕竹、美麗針葵、蘇鐵、矮蒲葵、夾竹桃。

第五重：草坪、地被等

可選植物：美國(guó)槐、洋金鳳、紅花夾竹桃、大葉青鐵、朱蕉、南天竹、七彩大紅花、黃金葉、大紅花、紅繼木、胡椒木、毛杜鵑、鴨腳木、琴葉珊瑚、非洲茉莉、龜背竹、春羽、海芋、梔子花、狗牙花、黃蟬、軟枝黃蟬、花葉良姜、金脈爵床、希茉莉、勒杜鵑、福建茶、腎蕨、野牡丹、蜘蛛蘭、銀邊山菅蘭、花葉假連翹、日本星花、馬纓丹、銀邊草、蔥蘭、玉龍草、花生藤、長(zhǎng)春花、比利時(shí)杜鵑、變?nèi)~木、龍船花、繁星花、白蝴蝶、銀邊吊蘭、白掌、銀皇后、花葉萬(wàn)年青、彩葉竹芋、孔雀竹芋;時(shí)花類：黃蝦花、醉蝶花、玫瑰花、繡球花、鳳仙花、一串紅、三色堇、矮牽牛、波斯菊、孔雀草。

2.5.2綠化其它注意事項(xiàng)

植物設(shè)計(jì)開(kāi)始時(shí)要首先考慮甲方開(kāi)盤(pán)時(shí)的季節(jié)及氣候，選擇在開(kāi)盤(pán)當(dāng)時(shí)生長(zhǎng)形態(tài)最好的苗木品種。冬季開(kāi)盤(pán)時(shí)要減少下列落葉及怕凍植物的用量：大葉榕、樹(shù)菠蘿、鳳凰木、南洋楹、臘腸樹(shù)、麻楝、人面子、桃花心木、木棉、美麗異木棉、細(xì)葉欖仁、鐵刀木、樸樹(shù)、紅花紫荊、垂柳、雞冠刺桐、金脈刺桐、大葉紫薇、黃花風(fēng)鈴木、黃槐、石榴、紅絨球、細(xì)葉紫薇、美國(guó)槐、洋金鳳、龍吐珠、花生藤、長(zhǎng)春花、變?nèi)~木、彩葉草。

落葉量較大植物(特別是葉片較小植物)，避免種植在水體、鋪裝及園路附近(不利于清潔)。如：黃槐、鐵刀木、南洋楹、鳳凰木、臘腸樹(shù)、美國(guó)槐、細(xì)葉紫薇、細(xì)葉欖仁、紅絨球、洋金鳳等。

海南蒲桃由于果實(shí)容易污染鋪裝，同樣避免種植在鋪裝附近。

兒童游樂(lè)場(chǎng)周圍不宜種植遮擋視線的樹(shù)木，保持較好的可通視性，便于成人對(duì)兒童進(jìn)行目光監(jiān)護(hù)，旁邊不能應(yīng)用有毒有刺植物。

住戶門(mén)前不宜種植3株相同品種的植物(特別是落葉或高瘦形態(tài)的植物)。

住宅大門(mén)、窗口前不種大樹(shù);大樹(shù)種植要距離建筑窗口5米以外，不要影響住戶

光線，最好處在兩幢建筑之間，讓建筑的角隅有背景襯托，也不影響建筑采光、通風(fēng)和視線。(注意首層的同時(shí)還須特別注意二層的門(mén)窗同樣有此要求)。

主要景點(diǎn)及主要道路旁不宜用落葉樹(shù)，影響即時(shí)效果。

常綠與落葉、速生與慢生相結(jié)合，避免大面積落葉植物群植。

泳池四周綠化要求密植，遮擋視線，盡量采用棕櫚科植物，禁用小葉型落葉植物，及落果落花植物，大葉型落葉植物只能用于點(diǎn)綴。

樁景樹(shù)應(yīng)種植在草坪中，不宜在其周邊配置地被植物及過(guò)多灌木，以免作為樁景樹(shù)最大景觀價(jià)值的樹(shù)樁受到遮擋。

帶刺植物不能種植在道路及活動(dòng)場(chǎng)所周邊。

二、如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)

如何給我們的潛在客戶說(shuō)園林？

給自己定目標(biāo)，讓設(shè)計(jì)公司做事，給客戶說(shuō)事。做得好，也要說(shuō)的好，我們需要用通俗易懂的語(yǔ)言，給客戶介紹我們的產(chǎn)品，我們的園林。比如說(shuō)，我們前面說(shuō)的南山北水，實(shí)至名歸，就是通過(guò)易記的詞語(yǔ)，讓我們的銷售人員很容易的記住我們的園林特色，向客戶介紹我們的產(chǎn)品。

景觀建造，需要統(tǒng)一的思路，貫徹于整個(gè)建設(shè)的過(guò)程。

方案一經(jīng)確認(rèn)，需要堅(jiān)決執(zhí)行。

拍板的人越少越好，既要民主，更要集中。

如何選服務(wù)商？

用材要本地化，就是本地容易找到的材料，配合也很重要。

客戶與設(shè)計(jì)師

房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)有兩個(gè)作者，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商，一個(gè)是設(shè)計(jì)公司。這兩者合作的水平，決定了設(shè)計(jì)的水平。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商的眼光，也很重要。

設(shè)計(jì)企業(yè)

尋找設(shè)計(jì)公司最重要的原則是門(mén)當(dāng)戶對(duì)。設(shè)計(jì)公司要有實(shí)力，同時(shí)我們的項(xiàng)目能引起設(shè)計(jì)單位高度關(guān)注及投入，還需要有良好的配合和后期服務(wù)。有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司，一般設(shè)計(jì)師的水平都比較高，而且內(nèi)部有設(shè)計(jì)把控流程，不至于低劣的設(shè)計(jì)產(chǎn)品流入市場(chǎng)。

施工企業(yè)

有完善的服務(wù)架構(gòu)和專業(yè)人才，有良好的業(yè)績(jī)，有經(jīng)驗(yàn)也很重要。

團(tuán)隊(duì)

一個(gè)好的景觀設(shè)計(jì)師，成就一個(gè)好的項(xiàng)目；方案一旦選定，設(shè)計(jì)師就決定了整個(gè)園林布局。要求設(shè)計(jì)公司派出最好的設(shè)計(jì)師作為主創(chuàng)設(shè)計(jì)師。

一個(gè)成功的園林景觀作品的完成，更離不開(kāi)一個(gè)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的配合。需要設(shè)計(jì)、施工、協(xié)調(diào)管理三方面的緊密合作

共同成長(zhǎng)

合作關(guān)系要建立在伙伴的平臺(tái)上，善待配合單位，這樣設(shè)計(jì)公司（施工企業(yè)）就能幫助企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值，提供超值的服務(wù)。

紅樹(shù)灣的成功合作，讓開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)公司（施工企業(yè)）得到一加一大于二的結(jié)果。

榮譽(yù)是設(shè)計(jì)公司另外一種重要收入，它能為日后帶來(lái)更豐厚的報(bào)酬。紅樹(shù)灣的成功，給設(shè)計(jì)公司，施工企業(yè)帶來(lái)不少的新項(xiàng)目。

溝通

積極與與設(shè)計(jì)師溝通，避免工程施工中出現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷。

施工前的技術(shù)交底

通過(guò)研究和會(huì)審圖紙，廣泛聽(tīng)取各方意見(jiàn)，既可使參與施工的人員了解設(shè)計(jì)意圖、技術(shù)要求、施工工藝等，又可以提醒設(shè)計(jì)師，受某些條件限制，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不了，設(shè)計(jì)上配合作出調(diào)整。有時(shí)候，也要向現(xiàn)實(shí)低頭。

關(guān)注細(xì)節(jié)

從大處著眼，小處著手，踏踏實(shí)實(shí)做好每一個(gè)細(xì)節(jié)

細(xì)節(jié)成就整體之美

在有限的空間挖掘出一塊休閑天地

在生態(tài)地下室采光井種植的鳳凰木，枝條飄逸，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)

經(jīng)過(guò)處理之后，消防路就不會(huì)顯得呆板，并充滿生機(jī)和情趣

設(shè)計(jì)的實(shí)施和現(xiàn)場(chǎng)再創(chuàng)作

設(shè)計(jì)在實(shí)施階段，現(xiàn)場(chǎng)的把控和再創(chuàng)造，同樣不可少。

比如說(shuō)，模仿自然的山水園林的實(shí)現(xiàn)，我認(rèn)為，現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)人士再創(chuàng)作，同樣不可缺少。

在實(shí)施的過(guò)程中，添加了石頭和蜻蜓雕塑，賦予了景觀空間更多的內(nèi)涵，品味得到進(jìn)一步提升。

中心水景區(qū)在施工過(guò)程中不斷完善，經(jīng)過(guò)改造提升，北區(qū)中心水景顯得更柔，更自然。添加一些天然石頭，讓山庭的韻味更足。同時(shí)，我們體會(huì)到，自然石頭、水生植物，是軟化駁岸的好材料，是秩序與自然的過(guò)渡，給綠化生長(zhǎng)的時(shí)間，景色會(huì)更加宜人。

景觀樹(shù)

景觀大樹(shù)在空間的營(yíng)造、氛圍的烘托中，起到意想不到的效果。在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)用大樹(shù)假植苗，能把空間構(gòu)架，搭起來(lái)。如有可能，盡早安排大樹(shù)的種植，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，能感受到更多的綠意，效果會(huì)更好。

園林燈光

夜景效果，是另一種景觀，可以發(fā)揮出不同于日間的景觀效果。許多單位在園林的實(shí)施過(guò)程中，忽略了夜間效果的營(yíng)造。

雕塑小品

中信紅樹(shù)灣的雕塑，以與景觀環(huán)境相容為原則，分為寫(xiě)實(shí)和抽象兩大類，散發(fā)濃郁的嶺南生活氣息。雕塑小品起到聚焦的作用，雕塑小品也起到點(diǎn)題的作用。水牛、牧童、潤(rùn)澤水面，勾起我們對(duì)嶺南水鄉(xiāng)童年生活的回憶。

展示區(qū)的營(yíng)造

作為地產(chǎn)項(xiàng)目，營(yíng)銷展示區(qū)的營(yíng)造，是需要濃墨重彩的地方，必須提前統(tǒng)籌安排。其實(shí)，在營(yíng)銷階段，園林環(huán)境是吸引顧客的重要內(nèi)容。我們認(rèn)為，有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！

情景模式的營(yíng)造

通過(guò)開(kāi)展活動(dòng)，吸引人氣。人是園林中的主體，缺少人，則缺乏生機(jī)。在園林中增加一些園林家具、兒童游樂(lè)設(shè)施，健身器材以及其他小品，營(yíng)造氛圍。

做好多專業(yè)施工協(xié)調(diào)管理

園林工程牽涉的面較廣，有防水工程?土方工程（及微地形）?園林給排水?鋪裝工程?綠化種植、鋼結(jié)構(gòu)、強(qiáng)弱電及燈光工程?假山工程，又有雕塑?健身娛樂(lè)設(shè)施等的配套工程，工作的先后次序，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的把控和推進(jìn)，減少交叉作業(yè)的干擾，起到至關(guān)重要的作用。

進(jìn)度計(jì)劃

管理者和施工單位必須編制工程進(jìn)度計(jì)劃，并在施工中不斷修正。

工期安排

項(xiàng)目景觀施工中，工序多，周期長(zhǎng)，必須在充分熟悉圖紙內(nèi)容的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的情況，集中力量保證重點(diǎn)工序的施工。先難后易，把工作安排早，安排細(xì)，安排好。比如說(shuō)，先把園林中的主路，泳池結(jié)構(gòu)、大的構(gòu)筑物先安排施工。

成本控制

需要有一個(gè)合理的預(yù)算。如果想得到好的設(shè)計(jì)結(jié)果，必須并且準(zhǔn)備合理的預(yù)算。按景觀面積計(jì)算：普通園林200元/平方米、中等園林400元/平方米左右、高等園林600元/平方米、高上800元/平方米、頂級(jí)園林1000元/平方米以上。工程成本控制要貫穿園林工程建設(shè)的全過(guò)程，比如說(shuō)，一些地方的石材厚度減少，大樹(shù)不一定要很大，但是樹(shù)冠要好。

三、園林景觀設(shè)計(jì)的要素有哪些

晟景文旅：新場(chǎng)古鎮(zhèn)景觀

園林景觀設(shè)計(jì)要素1、地形。

它是園林景觀設(shè)計(jì)中最基本的場(chǎng)所，因?yàn)槠溆嗟囊囟家谒幕A(chǔ)上建立?？梢苑譃樯降?、盆地、平原與丘陵這4類。地形設(shè)計(jì)必須具有整體的連續(xù)性，用地邊緣必須與周圍建筑物的標(biāo)高相協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)的土方填挖量應(yīng)保持內(nèi)部平衡，并盡量利用原地形，減少土方工程量，對(duì)于較高的土山，設(shè)計(jì)者應(yīng)充分考慮到原有地形的承載能力，需要時(shí)進(jìn)行特殊施工和加固措施。這樣既可以保護(hù)環(huán)境又可以減少開(kāi)發(fā)成本。

園林景觀設(shè)計(jì)要素2、植物。

它是園林景觀設(shè)計(jì)中最重要的要素，一所園林一半以上都是植物。設(shè)計(jì)時(shí)要巧妙的把草坪、樹(shù)木和花結(jié)合在一起，要顯得相得益彰。所種植的植物也不能是有毒的，因?yàn)閳@林景觀里的人流量都很大。在植物設(shè)計(jì)這方面，應(yīng)該表現(xiàn)園林的時(shí)序景觀，，形成一定的空間變化，形成地域景觀特點(diǎn)，創(chuàng)造觀賞價(jià)值。

園林景觀設(shè)計(jì)要素3、水景。

水是園林中的重要組成要素，園林水體具有調(diào)節(jié)空氣濕度的作用，可以溶解有害氣體。在設(shè)計(jì)水景的時(shí)候，要注意觀賞性和功能性。前者最典型的就是池塘，后者最典型的就是地面灌溉系統(tǒng)。這兩個(gè)的設(shè)計(jì)都不容小覷，一個(gè)關(guān)系著園林的風(fēng)格，一個(gè)關(guān)系著園林的地下系統(tǒng)。

園林景觀設(shè)計(jì)要素4、道路。

就是園林里所有的人行道與車行道，人行道一般是由鵝暖石鑲嵌的可以按摩石子路，車行道一般是有地標(biāo)線的瀝青路。另外，需要根據(jù)道路的使用功能進(jìn)行設(shè)計(jì)。例如人行道設(shè)置應(yīng)考慮車輛的爬坡能力，園林道路應(yīng)該主次分明，曲折有度，既應(yīng)該方便旅客，也應(yīng)該起到美觀的作用。

四川晟景文旅，專注文化、旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。以資源價(jià)值盤(pán)活與開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向，以“運(yùn)營(yíng)前置”的思維，致力為“文化旅游目的地、生態(tài)旅游目的地、農(nóng)業(yè)旅游目的地”提供文旅融合整體解決服務(wù)。

四、如何合理的控制成本?

淺談如何控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

邸國(guó)永

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境急劇變化，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。開(kāi)發(fā)商單純依靠簡(jiǎn)單的戰(zhàn)術(shù)措施已難以保證在激烈地競(jìng)爭(zhēng)中維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要性越來(lái)越被開(kāi)發(fā)商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。因?yàn)?，在短期?nèi)，開(kāi)發(fā)商所定位的產(chǎn)品價(jià)格受到市場(chǎng)的約束，市場(chǎng)需求也是企業(yè)發(fā)展的外在因素，開(kāi)發(fā)商無(wú)法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤(rùn)的重要途徑。

一、投資決策階段

投資決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書(shū)、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)成本管理。

1.組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)

項(xiàng)目行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、造價(jià)工程師、營(yíng)銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術(shù)人員、投資分析人員、經(jīng)營(yíng)管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。

在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中，成本控制人員主要對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

2.進(jìn)行詳細(xì)的成本分析

(1)土地開(kāi)發(fā)成本

土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30％，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：

①土地出讓金

土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。

②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計(jì)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償,其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。

(2)前期工程費(fèi)用估算

前期開(kāi)發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別?！叭ㄒ黄健?quot;和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。

前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。

(3)建筑安裝工程造價(jià)成本

建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。

(4)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)

社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。

區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。

小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅(jiān)持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？?。

(5)園林環(huán)境工程費(fèi)

園林環(huán)境一般為項(xiàng)目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。

(6)投資決策階段的費(fèi)稅分析

管理費(fèi)：根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入2-3％。

銷售費(fèi)用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意選擇好適當(dāng)?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。

財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對(duì)開(kāi)發(fā)商最終利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。

稅金：在決策階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持，減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。

(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價(jià)變化、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的5-8％。

二、設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率

項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

2.做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。

3.實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確獎(jiǎng)懲辦法

對(duì)設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：

(1)每平方米鋼筋含量指標(biāo)；

(2)每平方米砼含量指標(biāo)；

(3)單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；

(4)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。

4.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用

對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開(kāi)發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)事前控制的力度。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。

三、招投標(biāo)與合同洽商階段

項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。

1.做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)主要措施

根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商條款。

招標(biāo)階段控制造價(jià)的主要方法有：

(1)單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門(mén)、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實(shí)行單方造價(jià)包干。

(2)甲供材料方面：對(duì)于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購(gòu)。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)定價(jià)，公司必須確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，避免損傷承包商的積極性。

(3)區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。

(4)智能化工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)，超過(guò)此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大）。

(5)土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制的重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)。

招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免"魚(yú)目混珠"擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來(lái)難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。另一方面，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。

2.合同管理體系中的成本控制

(1)合同的嚴(yán)密性

除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。

(2)合同的可操作性

合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。

四、施工階段的成本控制

施工單位與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：

1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理

施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理

完善的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

(1)自行采購(gòu)

自行采購(gòu)既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中采購(gòu)。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。

(2)總承包單位采購(gòu)

開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而調(diào)動(dòng)其積極性。

(3)甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)

一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來(lái)確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。

上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。

3.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控

(1)資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。

(2)施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過(guò)資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。

(3)資金計(jì)劃與成本的動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合，可使公司更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

五、結(jié)算階段的成本控制

結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是："大量性、集中性、復(fù)雜性"。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：

1.會(huì)議確認(rèn)制

結(jié)算原則采用會(huì)議確認(rèn)制。通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問(wèn)題以及合同沒(méi)有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。

2.二次復(fù)核、審計(jì)制

建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強(qiáng)內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。

3.獎(jiǎng)懲制度

結(jié)算完畢后，對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門(mén)）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎(jiǎng)罰。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，其控制的重點(diǎn)在于前期的決策、設(shè)計(jì)階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其在二線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)還不是很高的情況下，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能使公司贏得最大的利潤(rùn)。

以上就是小編對(duì)于景觀設(shè)計(jì)成本把控PPT問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了，如有疑問(wèn)，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信。

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