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杭州連邦房地產(chǎn)（杭州鏈邦房地產(chǎn)有限公司）

發(fā)布時(shí)間：2023-04-08 17:24:11 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 734

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本文目錄:

1、投資美國(guó)房產(chǎn)需要繳納哪些稅
2、為什么賣家具的說地產(chǎn)的和成都的沒有廣東好
3、美國(guó) 日本政府調(diào)控過房地產(chǎn)嗎
4、中國(guó)人投資美國(guó)房產(chǎn)需要繳納哪些稅

杭州連邦房地產(chǎn)（杭州鏈邦房地產(chǎn)有限公司）

一、投資美國(guó)房產(chǎn)需要繳納哪些稅

美國(guó)的投資類房產(chǎn)，相關(guān)交易行為會(huì)和以下這些稅種打交道。

一、個(gè)人所得稅Income Tax

客戶在美國(guó)買完房產(chǎn)之后，將其出租，出租所產(chǎn)生的收入需要繳納個(gè)人所得稅。談到個(gè)人所得稅，需要注意幾個(gè)概念和節(jié)點(diǎn)：

第一，納稅人識(shí)別號(hào)，也叫稅號(hào)，英文是ITIN，是Individual Taxpayer Identification Number（個(gè)人納稅者識(shí)別號(hào)）的縮寫。作為外國(guó)人在美國(guó)出租自己的房產(chǎn)，稅務(wù)部門需要扣除（Withholding）租金收入的30%作為預(yù)扣稅（請(qǐng)注意此處提到的是租金收入作為個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入的預(yù)扣稅，與我后面講到的關(guān)于房產(chǎn)出售的外國(guó)人預(yù)扣稅15%是兩回事，請(qǐng)注意區(qū)分）。

所以僑外移民建議各位客戶可以在準(zhǔn)備購房或者購房之后馬上申請(qǐng)一個(gè)稅號(hào)（ITIN），拿到稅號(hào)之后再收租金就不需要繳納預(yù)扣稅了。預(yù)扣稅在個(gè)人申請(qǐng)到稅號(hào)之后也是可以找國(guó)稅局退稅的，但是操作不那么容易，所以建議客戶還是在收租金之前就將稅號(hào)準(zhǔn)備好。

關(guān)于稅號(hào)的申請(qǐng)，需要找會(huì)計(jì)師幫忙，僑外移民有合作的美國(guó)專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，可以幫客戶申請(qǐng)。申請(qǐng)周期一般要1-3個(gè)月，取決于美國(guó)國(guó)稅局的審批速度。

第二，免稅額（Personal Exemption）。2017年度美國(guó)國(guó)稅局規(guī)定個(gè)人的免稅額度是每人每年$4050。即如果年納稅額少于4050美金，那么客戶就不必繳納個(gè)人所得稅。不過還是需要報(bào)稅，只是所繳納的稅款為0。

第三，2017年聯(lián)邦個(gè)人所得稅稅階，如下所示。

美國(guó)是聯(lián)邦制的國(guó)家，聯(lián)邦有聯(lián)邦的稅收體系，每個(gè)州有每個(gè)州的稅收體系。從個(gè)人所得稅來講，一般來說納稅人需要同時(shí)繳納聯(lián)邦個(gè)人所得稅和州個(gè)人所得稅兩種個(gè)人所得稅。例如加州（California）的個(gè)人所得稅也是有稅階之分，從1%到12.5%不等。但是有些州是不需要交個(gè)人所得稅的，如得克薩斯州(Texas)和佛羅里達(dá)州（Florida）等。正是因?yàn)槿绱?，更多精明的投資者會(huì)選擇德州和佛羅里達(dá)州去投資置業(yè)。

第四，美國(guó)的稅務(wù)年度是從每年的1月1日截止到當(dāng)年的12月31日。

第五，每年的報(bào)稅截至日期，對(duì)于美國(guó)居民（持有美國(guó)護(hù)照）截止日期是每年的4月15日午夜12點(diǎn)。對(duì)于非美國(guó)居民報(bào)稅的截止日期是每年的6月15日。

二、資本增值稅Capital Gains Tax

客戶持有房產(chǎn)一年之后想要賣出，賣出價(jià)與買入價(jià)中間的增值部分，需要繳納資本所得稅。如果是一年之內(nèi)賣出，增值部分的收益按照個(gè)人所得稅來征收，對(duì)于投資者來說非常不劃算。

增值部分在37,951到418,400美元，稅率為15%；增值部分高于418,401美元的，稅率為20%。

資本所得稅的個(gè)人免稅額依然是$4050。

此外，由投資所得到的額外收入，如股票、地產(chǎn)、債劵、共同基金、藝術(shù)品和其它任何有價(jià)值的東西等，每年必須申報(bào)。但申報(bào)與繳稅是兩回事，也就是說有可能不需要繳稅。

三、房產(chǎn)稅Property Tax

美國(guó)和加拿大都有房產(chǎn)稅，這個(gè)稅收是投資者作為房子的業(yè)主每年都需要交給國(guó)稅局的。如果有欠款記錄，很有可能客戶的信用記錄會(huì)收到影響，這樣如果客戶以后要申請(qǐng)美國(guó)移民，或者向銀行申請(qǐng)貸款都有可能收到影響。并且如果房產(chǎn)稅拖欠時(shí)間久了，政府有權(quán)利拍賣你的房產(chǎn)。所以房產(chǎn)稅是無論如何一定要按時(shí)交，不能拖欠。

各州的房產(chǎn)稅率各不相同，加州的房產(chǎn)稅率一般在1.2%上下，佛羅里達(dá)州房產(chǎn)稅大約在1.75%上下，紐約州的房產(chǎn)稅率在1.9%左右，德克薩斯州的房產(chǎn)稅率2%-3.75%不等。有的新開發(fā)的大社區(qū)的房產(chǎn)，除了房產(chǎn)稅之外，還會(huì)收房產(chǎn)的附加稅，CFD或者叫Mello-Roos。稅收的主要用途是作為社區(qū)發(fā)展的費(fèi)用，用于修建和維護(hù)當(dāng)?shù)氐墓苍O(shè)施，如馬路、路燈、警察局、醫(yī)院、學(xué)校、公園等等。社區(qū)發(fā)展稅不像房產(chǎn)稅是永久征收，會(huì)有固定的征收年限，如30年。

四、關(guān)于轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的稅例第1031條 Section 1031

客戶用于商業(yè)或者投資的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)售時(shí)，如果新購置的房產(chǎn)與賣出的房產(chǎn)等值或者價(jià)格高于舊有房產(chǎn)，并且還符合以下條件時(shí)，就可以避免繳納舊有房產(chǎn)增值所產(chǎn)生的資本利得稅（Capital Gain Tax）。

首先舊有房產(chǎn)出售后的45天之內(nèi)需要指定新購置房產(chǎn)，其次，在180天內(nèi)需要完成過戶。

因?yàn)榭蛻舫鍪叟f有房產(chǎn)所得到的收益全部用于購置新房產(chǎn)，理論上客戶并沒有多余的收入產(chǎn)生，所以也沒有可以納稅的稅基，因此客戶可以不用繳納資本利得稅。

不過具體的操作還是需要依靠專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)和稅務(wù)師為客戶量身策劃，在客戶想要轉(zhuǎn)賣舊有房產(chǎn)時(shí)就開始做全面的考慮與規(guī)劃，以在過戶之前與過戶公司進(jìn)行必要的溝通。

五、外資房產(chǎn)投資預(yù)扣稅Foreign Investor Withholding Tax

美國(guó)的《外國(guó)投資者預(yù)扣稅法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，縮寫為FIRPTA）屬于聯(lián)邦稅法，目的是杜絕外國(guó)人、非永久居民和外國(guó)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時(shí)偷稅漏稅。根據(jù)規(guī)定，任何買家從外國(guó)籍的賣家中買房，就必須從合同成交額中預(yù)扣15%的稅（這個(gè)數(shù)字在2016年2月17日之前是10%），并且還要在成交后的20天內(nèi)，把這筆稅金上繳美國(guó)聯(lián)邦稅務(wù)局，否則罰款可高達(dá)一萬美元（針對(duì)買家的罰款）。但如果賣主是美國(guó)人或者持有美國(guó)綠卡，就不必繳納這筆預(yù)扣稅。買賣雙方完成交易，國(guó)稅局在扣除必要的稅款（如資本增值稅）之后如果15%的稅款仍有剩余，會(huì)在報(bào)稅之后60-90天退回給賣方。

以上是個(gè)人客戶在投資美國(guó)房產(chǎn)時(shí)常見的稅種，具體稅號(hào)的申請(qǐng)與報(bào)稅。建議客戶還是委托專業(yè)的會(huì)計(jì)師來幫自己操作打理。僑外有自己常年合作的專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，可以為廣大投資客戶服務(wù)，同時(shí)，僑外集團(tuán)旗下海外房產(chǎn)公司 --- 僑業(yè)國(guó)際房產(chǎn)咨詢有限公司也致力于為客戶甄選美國(guó)乃至全球的優(yōu)質(zhì)房源，為中國(guó)高凈值人群提供量身定制的海外置業(yè)規(guī)劃及后續(xù)服務(wù)。

二、為什么賣家具的說地產(chǎn)的和成都的沒有廣東好

中國(guó)有四大家具主產(chǎn)區(qū)：

以順德樂從為中心的華南珠江三角洲地區(qū)
以香河為集散中心的華北家具和東北家具
以江蘇蠡口為中心的華東家具
以四川成都為中心的西南家具

廣東家具最開始主要是外貿(mào)市場(chǎng)，也就是給老外做代工，產(chǎn)品風(fēng)格多樣，材質(zhì)也涉及比較廣泛；川派家具主要客戶為國(guó)內(nèi)，而且農(nóng)村包圍城市的成功案例就是他們的杰作，產(chǎn)品主要以板式為主，代表品牌為全友和掌上明珠。

以順德樂從為中心的華南珠江三角洲地區(qū)是我國(guó)現(xiàn)代家具的發(fā)源地，家具產(chǎn)值占全國(guó)的40％以上，沿著325國(guó)道，樂從家具城發(fā)展至今，延綿十余里，經(jīng)營(yíng)商鋪面積達(dá)200多萬平方米，非常壯觀，其中的羅浮宮獲“國(guó)家AAAA旅游景區(qū)”稱號(hào)，是首個(gè)兼具“購物與觀光”的大型家居賣場(chǎng)，其中以芝華仕、歐派、左右家居、聯(lián)邦、興利、斯帝羅蘭、南洋迪克等品牌為杰出代表，淘寶上很多軟體、板木家具多產(chǎn)自這里。

還有一點(diǎn)就是每個(gè)區(qū)域由于受原材料、氣候、商業(yè)環(huán)境、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響都有各自的優(yōu)勢(shì)，比如說東北、華北區(qū)域、山東地區(qū)由于溫濕度自然條件比較好，實(shí)木家具會(huì)相對(duì)擅長(zhǎng)，因?yàn)殚_裂和變形會(huì)控制的比較好，河北霸州勝芳鎮(zhèn)由于本地有很大的鋼材集團(tuán)，因此該區(qū)域的五金家具享譽(yù)全球，江蘇蘇州的軟體、四川地區(qū)的板式、廣東地區(qū)每個(gè)方面相對(duì)都比較均衡。

三、美國(guó) 日本政府調(diào)控過房地產(chǎn)嗎

當(dāng)然有調(diào)控過，只是力度和方式不同而已，經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行到一定時(shí)期，都存在政府干預(yù)市場(chǎng)的行為，

美國(guó)方法比較成功，日本是一個(gè)失敗典型，也是中國(guó)在引以為戒的。

日本政府將增加住房的自有率作為住房政策的目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，政府設(shè)計(jì)了刺激住房供給與需求的一整套制度體系，其核心包括“三個(gè)支柱”：1950年頒布的《住房金融公庫法案》、1951年頒布的《公共住房法案》和1955年頒布的《住房公庫法案》。

1985年以來，日本住房?jī)r(jià)格快速上漲，基于住房供給短缺會(huì)推高房?jī)r(jià)的假設(shè)，日本政府采取了增加住房供給的應(yīng)對(duì)措施，具體做法主要是擴(kuò)大住房金融公庫貸款并降低利率。

日本做法導(dǎo)致房地產(chǎn)拖垮了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

美國(guó)沒有中國(guó)意義上的宏觀調(diào)控概念，嚴(yán)格的說，應(yīng)該從美國(guó)憲法規(guī)定的國(guó)會(huì)調(diào)控權(quán)來理解有關(guān)宏觀調(diào)控的理論與實(shí)踐。在美國(guó)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控職能的生成依據(jù)是聯(lián)邦憲法第一條第八款第三項(xiàng)的“貿(mào)易條款”。

在房地產(chǎn)財(cái)稅立法方面，美國(guó)非常重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，并以之作為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的重要手段和地方財(cái)政收入的重要來源。在金融方面，為了保障貨幣政策的實(shí)施，實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的國(guó)家傾向于制定一系列與金融決策相適應(yīng)的金融法規(guī)。1913年，美國(guó)頒布了《美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備法》(即中央銀行法)；20世紀(jì)30年代起，美國(guó)政府開始從金融領(lǐng)域著手大規(guī)模地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)；1934年，《住宅法》的出臺(tái)以法律的形式預(yù)設(shè)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向。

在土地方面，20世紀(jì)60年代，聯(lián)邦政府與州政府共同通過環(huán)境保護(hù)立法的方式部分規(guī)定了“土地利用規(guī)劃”問題；州政府也頒布了一系列調(diào)控地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范。

美國(guó)政府相繼建立了預(yù)先批準(zhǔn)制度，加強(qiáng)了對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的限制；同時(shí)又采取一系列住房?jī)?yōu)惠決策，對(duì)購房消費(fèi)者提供了更多的保護(hù)；頒布、實(shí)施各種與土地利用相關(guān)的城市規(guī)劃和管理法規(guī)，加強(qiáng)了政府對(duì)土地的控制；通過設(shè)立土地使用價(jià)值稅、土地填空稅收優(yōu)惠、選址地價(jià)稅等房地產(chǎn)稅收決策，限制房地產(chǎn)商的投資、開發(fā)行為；通過提供政府補(bǔ)貼住房等優(yōu)惠決策，保障低收入群體的住房利益；此外，收集、管理房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)也是美國(guó)聯(lián)邦政府的一項(xiàng)基本職責(zé)

四、中國(guó)人投資美國(guó)房產(chǎn)需要繳納哪些稅