物業(yè)多種經(jīng)營(yíng)方案ppt課件（物業(yè)多種經(jīng)營(yíng)方案ppt課件下載）

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本文目錄:

• 1、如何策劃物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式？

• 2、小區(qū)物業(yè)管理方案

• 3、如何制定小區(qū)物業(yè)管理方案

• 4、在物業(yè)管理中怎么做物業(yè)管理方案？

一、如何策劃物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式？

一、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義

我們對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義確定為二個(gè)方面：一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力；二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面的服務(wù)。上述經(jīng)營(yíng)型管理模式含義的描述核心為：將營(yíng)銷的概念深刻地溶合于管轄項(xiàng)目的物業(yè)管理工作之中，通過經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式和收益型物業(yè)管理有所不同，后者特指以出租經(jīng)營(yíng)型房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理，普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中，而前者指對(duì)管轄的各類物業(yè)都溶入經(jīng)營(yíng)的概念，通過對(duì)物業(yè)功能的開發(fā)，提高物業(yè)的效益潛力。前者包括后者，后者是前者的組成內(nèi)容，有些同行把經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理理解為有償?shù)母黝惣艺?wù)當(dāng)然是相當(dāng)片面的。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面，主要包括是租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。

二、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的市場(chǎng)需求

國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營(yíng)概念。以美國為例，經(jīng)歷60多年市場(chǎng)歷煉的美國物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)，美國注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè)，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯、歐思諾，無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，寓經(jīng)營(yíng)、管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我們會(huì)感悟到，香港規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理綜合服務(wù)為特色，香港物業(yè)管理市場(chǎng)需求的是綜合性的服務(wù)。我們始終認(rèn)為，由于深圳和香港的毗連關(guān)系、WTO入關(guān)在即，深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢(shì)上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗(yàn)，包括經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的運(yùn)作。

國內(nèi)客戶對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需求旺盛。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)日益擴(kuò)大，拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場(chǎng)空間。僅以租賃市場(chǎng)為例，目前全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶比例高達(dá)9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市住房調(diào)查顯示，分別有20.2%、26.8%、23%和28%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場(chǎng)的中介組織魚龍混雜，規(guī)范性、專業(yè)性十分欠缺，給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。香港三級(jí)市場(chǎng)成交量占總成交量的70%以上，而深圳目前三級(jí)市場(chǎng)所占比例只有28%，市場(chǎng)潛力巨大。當(dāng)三級(jí)市場(chǎng)啟動(dòng)后，住房交易大增，百姓對(duì)物業(yè)估價(jià)、交易咨詢、租賃代理的需求更甚，而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)都將發(fā)生必然的聯(lián)系，顯示出經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求旺盛。大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理，更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)。以CPM公司隸屬的中國航空工業(yè)總公司（原國家航空部）為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，航空工業(yè)總公司所屬廠、所、企業(yè)、院?？傎Y產(chǎn)中，超過65%屬于物業(yè)資產(chǎn)，而在這物業(yè)總資產(chǎn)中，大量物業(yè)未得到充分利用，甚至有大批物業(yè)長(zhǎng)期閑置。很多單位發(fā)工資很困難，但對(duì)懷中物業(yè)這個(gè)金娃娃無動(dòng)于衷。這種全國性的普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，提高經(jīng)營(yíng)水平。深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)管轄項(xiàng)目中，或多或少地存在著物業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)，業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場(chǎng)，將因?yàn)榉?wù)的局限性和海外兵團(tuán)的優(yōu)勢(shì)承受更大的市場(chǎng)壓力。

三、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利弊分析

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益成熟，房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價(jià)、咨詢等專業(yè)分工日趨細(xì)致，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行是否會(huì)因盲目地多元經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致不良后果？我們認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不屬于多元經(jīng)營(yíng)，對(duì)物業(yè)的營(yíng)銷本身應(yīng)該是物業(yè)管理內(nèi)含的應(yīng)有之義。從上述市場(chǎng)需求和香港同行企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)管理企業(yè)不但要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當(dāng)好管家，更要擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中，由物業(yè)顧問這個(gè)角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要，物業(yè)顧問必將成為服務(wù)范圍廣泛的熱門行業(yè)。

從目前的實(shí)踐看，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在：首先，該模式可以更好地滿足客戶需要；其次，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理一體化運(yùn)作，對(duì)客戶來講，提高了服務(wù)效率；再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間，租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力得到提高。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點(diǎn)：一是壓力大。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理權(quán)，同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng)性遠(yuǎn)大于管理傭金的波動(dòng)，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)壓力；二是風(fēng)險(xiǎn)大。一塊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定，每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn)，僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會(huì)無法言傳的市場(chǎng)歷煉；三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，有了人才，形成一個(gè)配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易，一但經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，將給公司造成無法挽回的損失。

四、 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐

深圳市中航物業(yè)管理有限公司1996年在認(rèn)真分析自身優(yōu)劣勢(shì)基礎(chǔ)上，確定了經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的模式作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過五年的實(shí)踐積累，這一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化，經(jīng)歷了多個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)磨合。以我公司實(shí)踐來看，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式具有較強(qiáng)的生命力。

案例一：公司管理的最大項(xiàng)目深圳中航苑，占地11萬平方米，總建筑面積35萬平方米，原為工業(yè)、貿(mào)易、公寓配套小區(qū)。1995年，CPM公司在做好苑區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)上，策劃、實(shí)施了中航苑整體功能轉(zhuǎn)換工程，使該苑區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榧虡I(yè)、寫字樓、娛樂、餐飲、住宅、公寓一體的多功能小區(qū)，租金收入當(dāng)年提高80%。近五年來，該小區(qū)租金純收入年年超過5000萬元，平均租金價(jià)位明顯高于周邊物業(yè)。由于經(jīng)營(yíng)措施得力，管理有方，中航苑已成為深圳福田區(qū)寸土方金的繁華旺地，CPM公司亦因經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)受到廣大業(yè)主、客戶的好評(píng)。

案例二：1999年3月，CPM公司通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)奪得了深圳工商銀行所屬物業(yè)的管理權(quán)。我們把經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式引入工商銀行物業(yè)，不但在銀行物業(yè)管理上全力保障，而且密切關(guān)注商業(yè)機(jī)會(huì)，不斷調(diào)整部分物業(yè)功能，千方百計(jì)挖掘物業(yè)潛力，受到甲方贊賞，進(jìn)而簽定了工商銀行物業(yè)租賃獨(dú)家代理合同。甲方為效益提升、管理成本明顯下降感到滿意，欲將更多的周邊物業(yè)委托CPM公司全面打理。

案例三：位于北京大北窟商貿(mào)區(qū)的AVIC物業(yè)群開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理實(shí)行議標(biāo)。甲方提出的條件是管理單位要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及整體項(xiàng)目回報(bào)做出測(cè)算，屬實(shí)經(jīng)營(yíng)、管理于一體的物業(yè)項(xiàng)目。這一特點(diǎn)恰恰迎合CPM公司優(yōu)勢(shì)，我們反復(fù)調(diào)查市場(chǎng)，認(rèn)真準(zhǔn)備方案，通過競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)拿到了該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、管理權(quán)。

在實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐中，我們注重以下三個(gè)重點(diǎn)：

（一）強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)觀念到位。要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理工作的應(yīng)有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要，而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目策劃、一個(gè)好點(diǎn)子，可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。當(dāng)一個(gè)管理處在做好管理工作的同時(shí)，不斷地迎合市場(chǎng)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)發(fā)生很大變化。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是動(dòng)態(tài)的，物業(yè)的營(yíng)銷永無止境，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)，才能使管轄物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮。

（二）注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是知識(shí)型、信息化產(chǎn)業(yè)，沒有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)人才，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式就是空談。因此，幾年來，CPM公司注重培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)骨干，適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才，初步建立了一支配合默契的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。1998年，天津津都花園物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公開招標(biāo)，香港梁行、歐思諾均在競(jìng)爭(zhēng)之列，經(jīng)過二輪拼搏，CPM公司的經(jīng)營(yíng)、管理方案以最高分奪標(biāo)。

（三）注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。隨著中國即將加入WTO，北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場(chǎng)管理以及與國際接軌過程中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理市場(chǎng)龐大，需要大量的法律、估價(jià)、測(cè)量、咨詢專業(yè)人才。CPM公司在物業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)差距仍然很大，因此我們近年來，始終與梁行深圳公司保持業(yè)務(wù)聯(lián)系，吸收經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)專業(yè)實(shí)力。去年，全球最大不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)--美國二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司進(jìn)入珠江三角洲后，我們及時(shí)參加交流培訓(xùn)，建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。在未來的五年內(nèi)，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)領(lǐng)域，我們還要認(rèn)真當(dāng)學(xué)生，才能縮短差距，迎頭趕上。

（四）根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目，安排經(jīng)營(yíng)、管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營(yíng)和管理相輔相成，相得益彰。在具體運(yùn)作中，還要注意物業(yè)管理費(fèi)用與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用保持相對(duì)獨(dú)立，體現(xiàn)不同業(yè)務(wù)的規(guī)范性。

經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延，是物業(yè)營(yíng)銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成，有著廣闊的市場(chǎng)空間，我們將不斷地探索下去。

二、小區(qū)物業(yè)管理方案

為保證事情或工作高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平開展，常常需要預(yù)先準(zhǔn)備方案，方案是書面計(jì)劃，具有內(nèi)容條理清楚、步驟清晰的特點(diǎn)。方案要怎么制定呢？下面是我?guī)痛蠹艺淼男^(qū)物業(yè)管理方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。

小區(qū)物業(yè)管理方案 篇1

第一章 地理位置

“xxx”小區(qū)，位于“國家4A級(jí)旅游度假區(qū)”xx位于xx，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點(diǎn)式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積x㎡；商鋪面積x㎡；地下停車場(chǎng)x㎡；地上停車場(chǎng)x㎡；車庫x個(gè)。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)?、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，背景音樂，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。

高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價(jià)值，從而確保小區(qū)保值、增值。xxxx公司是具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)等物業(yè)項(xiàng)目的管理工作。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)x多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭(zhēng)第一”。

我公司將利用我們“天時(shí)、地利、人和”的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢(shì)，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的管理隊(duì)伍，使xxx小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使xxx真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

第二章 物業(yè)管理要點(diǎn)

◆ 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；

◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；

◆ 結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；

◆ 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)：

1、完善服務(wù)、誠信待人。

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人

小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。

3、安全、消防真抓實(shí)干

為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。

公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

公司將通過良好的物業(yè)管理，使“xxx”保值、增值，真正為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。

一、公司追求目標(biāo)：

◆ 房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；

◆ 報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100％；

◆ 清潔管理無盲點(diǎn)；

◆ 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；

◆ 小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；

◆ 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；

◆ 有效投訴處理率100％；

◆ 服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

◆ 綠化完好率達(dá)到98％以上；

◆ 道路完好率達(dá)到98％；

◆ 各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

◆ 無服務(wù)安全事故發(fā)生。

二、主要措施

◆ 完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定；

◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；

◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；

◆ 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；

◆ 建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；

◆ 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi)；

◆ 制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施；

◆ 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的'實(shí)施；

◆ 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。

遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭(zhēng)第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。

三、組織運(yùn)行機(jī)制：

1、建立監(jiān)督機(jī)制；

2、建立信息反饋及處理機(jī)制；

3、制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃；

4、管理人員的培訓(xùn)管理；

5、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；

6、企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。

四、物業(yè)管理制度

1、管理處經(jīng)理職責(zé)；

2、管理人員崗位職責(zé)；

3、作業(yè)人員崗位職責(zé)；

4、員工培訓(xùn)；

5、管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；

6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；

五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程

1、內(nèi)部運(yùn)作管理辦法

2、小區(qū)秩序管理；

3、清潔管理；

4、綠化管理；

5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；

6、供配電設(shè)備管理；

7、給排水設(shè)備管理；

8、共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理；

9、安全操作規(guī)程；

10、特約服務(wù)管理規(guī)定。

（以上各種規(guī)定及制度略）

第三章 擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、辦公室

（1） 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲(chǔ)備人才。

（2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

（3） 負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。

（4） 負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷和招投標(biāo)。

（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。

2、保潔部

（1） 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。

（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。

（3） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

3、設(shè)備維修部

（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。

（3） 制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。

（4） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

4、綠化部

（1） 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。

（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。

（3） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

（3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。

（4） 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。

（5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

6、接待部

（1） 負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。

（2） 負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。

（3） 負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。

（4） 配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。

（5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)

xxx物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理辦公室

業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管

業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工

秩序管理員

備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 x人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡(jiǎn)高效。

第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。

1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。

2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

1、通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。

2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。

3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

在實(shí)際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。

小區(qū)物業(yè)管理方案 篇2

一、保安方面

1、本周重點(diǎn)是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號(hào)南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)商業(yè)保安服務(wù)的感受。

3、門崗崗?fù)ふ?、雜物清除、擺放滅火器。

4、加強(qiáng)對(duì)三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實(shí)行絕對(duì)責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

2、著裝、工號(hào)、防滑牌擺放等要求規(guī)范。

3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評(píng)比考核、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。

5、整理地下車庫的雜物，防范火災(zāi)事故。

6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。

三、工程方面

1、落實(shí)三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí)。

2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點(diǎn)對(duì)樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。

3、大廈加強(qiáng)對(duì)水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺(tái)門和地下室門的鎖閉。

4、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。

四、客服方面

1、本周重點(diǎn)配合做好三期車管，每天跟進(jìn)保安對(duì)車輛的情況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車位費(fèi)和落實(shí)車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對(duì)講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。

3、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí)，加強(qiáng)對(duì)片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作。

4、大廈完成對(duì)破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集，加強(qiáng)出入證管理，對(duì)材料出門實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度。

五、其他方面

1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調(diào)試。

3、落實(shí)重要商戶的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。

三、如何制定小區(qū)物業(yè)管理方案

人是一種群居動(dòng)物，但無論在生活在那個(gè)集體當(dāng)中，都需遵守一些規(guī)則，而生活中小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)是我們生活中最普遍，也是最息息相關(guān)的規(guī)則，這些規(guī)則也是人為制定而出的，那么該如何制定小區(qū)物業(yè)管理方案呢?

小區(qū)物業(yè)管理制度的目的

《物業(yè)管理?xiàng)l例》是為了保障物業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，其目的是為確保小區(qū)居住環(huán)境保持清新、整潔、文明、有序，而特別制定的方案。

如何制定小區(qū)物業(yè)管理方案

物業(yè)公司在制定物業(yè)管理方案時(shí)，應(yīng)從自身服務(wù)者的角度出發(fā)，而非管理者，這樣能避免很多和業(yè)主間的矛盾，其次在方案出臺(tái)前應(yīng)先公示，查看管理方案是否合理，能否有效的在小區(qū)內(nèi)推行;在方案出臺(tái)時(shí)應(yīng)確保人性化管理，畢竟制度是死的，人是活的，有效的管理比再好的管理方案更好。

小區(qū)物業(yè)管理制度

1、物業(yè)受全體業(yè)主委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)小區(qū)的樓房及相應(yīng)的配套設(shè)施進(jìn)行管理及維護(hù)，并進(jìn)行修繕和整治，并向業(yè)主提供綜合性的有償服務(wù)。

2、小區(qū)管理的物業(yè)公司應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，相關(guān)的人員都應(yīng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證，并有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。

3、物業(yè)公司與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)包含服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并向所在地的物業(yè)主管部門備案審批。

4、物業(yè)公司應(yīng)有固定的服務(wù)辦公場(chǎng)所，并有24小時(shí)專線值班電話，確保能為所有業(yè)主提供服務(wù)。

5、工業(yè)公司應(yīng)按資質(zhì)等級(jí)收取費(fèi)用，并對(duì)收取的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

物業(yè)公司在日常管理者，經(jīng)常出現(xiàn)收支不公示，收取的各種費(fèi)用無記錄等情況，且出現(xiàn)收錢不辦事，想盡一切辦法從業(yè)主口袋掏錢，導(dǎo)致了現(xiàn)在的物業(yè)滿意度極差，甚至出現(xiàn)業(yè)主對(duì)現(xiàn)狀不滿而不繳納物業(yè)費(fèi)，從而鬧上法庭等事件。

四、在物業(yè)管理中怎么做物業(yè)管理方案？

物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容 一、 企業(yè)的基本情況（物業(yè)的基本情況） 二、 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃（包括管理服務(wù)理念與模式 、管理服務(wù)目標(biāo)與承諾、擬采取的管理服務(wù)措施等） 三、 擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況 四、 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 五、 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 六、 針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合實(shí)際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo) 七、 社區(qū)文化活動(dòng)及服務(wù)措施 八、 投標(biāo)報(bào)價(jià)及經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 九、 日常管理工作 十、 物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施 十一、 企業(yè)的基本情況（物業(yè)的基本情況）除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，要指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和成果，并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場(chǎng)地情況等。 十二、 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃首先，分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)。 主要指出此次投標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)和日后管理上的特點(diǎn)、難點(diǎn)，可列舉說明，還耍分析租用戶對(duì)此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。以下分別對(duì)不同性質(zhì)物業(yè)管理中的重點(diǎn)，難點(diǎn)做出分析： (1)住宅小區(qū) 對(duì)于住宅小區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主最起碼的要求，高檔次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)則是其更高的享受追求，因此其物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出的是： ①環(huán)境管理。要求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。 ②衛(wèi)生綠化管理。定時(shí)對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。 ③治安管理。成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財(cái)產(chǎn)安全。 ④市政設(shè)施管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。 ⑤便利服務(wù)。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。 (2)高層住宅 高層住宅相對(duì)于普通住宅小區(qū)而言，其特點(diǎn)是建筑規(guī)模大、機(jī)電設(shè)備多、住戶集中，居住人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高。因此，這類物業(yè)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在： ①機(jī)電設(shè)備管理。這是大樓的核心部分，如發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、供水、消防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問題，必將嚴(yán)重影響住戶生活和工作。因此物業(yè)管理部門必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的培訓(xùn)，健全各項(xiàng)管理制度，保證能及時(shí)排除故障。 ②保衛(wèi)治安管理。須設(shè)保安班，24小時(shí)值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場(chǎng)所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個(gè)角落都能處在保安人員控制中。 ③衛(wèi)生清潔管理。堅(jiān)持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生。 ④保養(yǎng)維護(hù)。主要是對(duì)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所進(jìn)行定期檢查、維修。 (3)寫字樓 寫字樓作為辦公場(chǎng)所，要求環(huán)境應(yīng)保持寧靜、清潔、安全，其物業(yè)管理重點(diǎn)應(yīng)放在： ①安全保衛(wèi)工作。保證防盜及安全設(shè)施運(yùn)作良好，堅(jiān)持出入登記制度，24小時(shí)值班守衛(wèi)。 ②電梯、中央窄調(diào)、水電設(shè)施維護(hù)。保證工作時(shí)間上述設(shè)備正常工作，不允許出錯(cuò)。 ③清潔衛(wèi)生服務(wù)。這同高層住宅相類似，但要求更高，應(yīng)當(dāng)天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時(shí)保證上班時(shí)間的開水供應(yīng)。 (4)商業(yè)大廈管理 在商業(yè)大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的首要因素，其管理重點(diǎn)在于： ①安全保衛(wèi)工作。通常大型商業(yè)中心客流量較大，容易發(fā)生安全問題，故應(yīng)保證24小時(shí)專人值班巡邏，以及便衣保安人員場(chǎng)內(nèi)巡邏。 ②消防工作。管理維護(hù)消防設(shè)施，制定嚴(yán)格的消防制度。 ③清潔衛(wèi)生工作。有專職人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)巡回保潔、垃圾清掃，隨時(shí)保持商場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生。 ④空調(diào)或供熱設(shè)備管理。設(shè)立專職操作及維護(hù)人員，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 以上是針對(duì)各類型物業(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的重點(diǎn)和難點(diǎn)，但在具體編寫投標(biāo)書時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)針對(duì)物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細(xì)分析。其次，提出自己的管理服務(wù)理念與模式 、管理服務(wù)目標(biāo)與承諾、擬采取的管理服務(wù)措施等。 十三、 擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況工作計(jì)劃，包括：工作流程、各項(xiàng)管理維護(hù)服務(wù)項(xiàng)目和環(huán)節(jié)所需的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和短期安排。物資裝備，包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防范裝備及辦公用品等。 十四、 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 十五、 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 十六、 針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合實(shí)際情況制訂本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo) 十七、 社區(qū)文化活動(dòng)及服務(wù)措施 十八、 投標(biāo)報(bào)價(jià)及經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算，包括：應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測(cè)定，無文件規(guī)定的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)定。另外，應(yīng)列出收入盈虧情況測(cè)算和增收節(jié)支措施，體現(xiàn)該項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)發(fā)展后勁。 十九、 日常管理工作 二十、 物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施 物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項(xiàng) (一)物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素物業(yè)管理投標(biāo)書作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此，投標(biāo)公司必須對(duì)投標(biāo)書的基本要素有所了解。 1．計(jì)量單位計(jì)量單位是投標(biāo)書中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，統(tǒng)一計(jì)量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標(biāo)書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，不允許混合使用不同的度量制。 2．貨幣國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為"人民幣"，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。3．標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范0編制投標(biāo)書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。若采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)書中說明。 4．表述方式投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，因此，簡(jiǎn)潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求。編制投標(biāo)書時(shí)，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應(yīng)盡量做到言簡(jiǎn)意賅，措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。圖紙、表格較之于文字在表達(dá)上更為直接，簡(jiǎn)單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊(cè)，并和標(biāo)書中的文字表述保持一致。 5．理論技巧投標(biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合運(yùn)用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的理論和技巧。 6．資料真實(shí)性投標(biāo)文件應(yīng)對(duì)招標(biāo)文件的要求做出實(shí)質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性，以使其投標(biāo)文件對(duì)應(yīng)招標(biāo)文件的要求。否則，其投標(biāo)將被拒絕。 (二)物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意的問題 l_確保填寫無遺漏，無窄缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。因此投標(biāo)公司在填寫時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎。 2．不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。 3．填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫:除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。 4．不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。 5．計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。 6．報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。高于市場(chǎng)的報(bào)價(jià)難以被接受，低于成本報(bào)價(jià)將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無利可圖。因唱標(biāo)一般只唱正本投標(biāo)文件中的"開標(biāo)一覽表"，所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求填寫"開標(biāo)一覽表"、"投標(biāo)價(jià)格表"等。 7．包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。 8．報(bào)價(jià)方式規(guī)范。凡是以電報(bào)、電話、傳真等形式進(jìn)行的投標(biāo)，招標(biāo)方概不接受 9．對(duì)招標(biāo)書響應(yīng)若有偏離，應(yīng)做出說明，并附偏離度表。 10．嚴(yán)守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己的標(biāo)價(jià)或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià)；不得隱瞞事實(shí)真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律的制裁。

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