杭州土地市場（杭州土地市場分析）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州土地市場的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、杭州上調(diào)了新房限價，最高上調(diào)2000元一平，對房地產(chǎn)市場有哪些影響？

• 2、浙江國有土地多少一畝

• 3、2003-2007年杭州市城區(qū)商品房每平方米均價變化情況

• 4、2007年度杭州房地產(chǎn)市場分析報告

一、杭州上調(diào)了新房限價，最高上調(diào)2000元一平，對房地產(chǎn)市場有哪些影響？

可能會影響到購房者的購房意愿，同時也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題?？偟膩碚f，這是一個有利于房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整。

對于眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，當全國各地的房地產(chǎn)的樓盤價格下跌的時候，這些房地產(chǎn)企業(yè)本身的現(xiàn)金流情況非常簡單，這也會進一步加劇這些企業(yè)的債務(wù)壓力。我們要知道這些房地產(chǎn)企業(yè)本身背負著非常繁重的拿地壓力，如果這些房地產(chǎn)企業(yè)不能有效回籠資金，這些企業(yè)就難以償還銀行的貸款。也正是為了幫助這些房地產(chǎn)企業(yè)，杭州地區(qū)才會上調(diào)部分樓盤的銷售價格。

一、杭州上調(diào)了部分樓盤的價格。

雖然杭州的樓盤價格已經(jīng)非常貴了，有些地區(qū)的樓盤價格甚至已經(jīng)突破了6萬元一平米。在這樣的情況之下，杭州依然上調(diào)了部分樓盤的價格，有些板塊區(qū)域的樓盤價格甚至上調(diào)了2000元一平米。在這個消息發(fā)出來之后，眾多購房者大呼不解，因為很多人已經(jīng)買不起房子了，上調(diào)房價只會讓更多人買不起房子。

二、這會導致剛需購房者繼續(xù)觀望。

杭州的房價本身并不貴，一方面是因為杭州市場本身有著一定的發(fā)展?jié)摿Γ环矫媸且驗槌捶空叩倪^度炒作，杭州地區(qū)的房價在短短幾年內(nèi)上漲了5~10倍左右。在這樣的情況之下，因為杭州的房價在進一步走高，很多剛需購房者望而卻步，只能選擇繼續(xù)觀望。

三、這會幫助房地產(chǎn)企業(yè)回籠現(xiàn)金。

因為中國房地產(chǎn)企業(yè)本身背負著比較大的債務(wù)壓力，如果這些地區(qū)的樓盤價格過低的話，很多房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有辦法償還貸款。同時為了幫助這些房地產(chǎn)企業(yè)回籠現(xiàn)金，杭州地區(qū)才會提高相應(yīng)樓盤的售價。從某種程度上來說，這是以犧牲購房者的利益為前提的行為。

二、浙江國有土地多少一畝

目前國有土地的價位沒有一個非常詳細的價格，因為按照國家土地管理法來講，土地正常情況下是不可以進行買斷的，所以國家到目前為止還沒有制定有關(guān)這方面的價格。

浙江省的耕地價格主要受耕地類型、交通位置、附屬設(shè)施所影響。若是城區(qū)周邊的耕地，流轉(zhuǎn)價格一般在上千元一畝左右，根據(jù)土流網(wǎng)浙江土地市場所流轉(zhuǎn)的耕地價格可以看到，杭州余杭區(qū)52畝旱地出租，價格為每年3000元/畝。具體根據(jù)各地區(qū)要求而定。

如果說想要獲得國有土地，那么可以以承租的方式取得，也就是說自己向?qū)Ψ街Ц兑欢ǖ淖饨饋慝@得土地的使用權(quán)，但是最終的擁有權(quán)還歸國家所有，比如說后期國家想回收土地，那么承租人必須無條件將土地歸還給國家。

三、2003-2007年杭州市城區(qū)商品房每平方米均價變化情況

2008年4月杭州房地產(chǎn)市場簡報（第一部分）

焦點廣州房地產(chǎn)網(wǎng) gz.focus.cn 2008年05月12日12:57 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)

摘要

4月杭州市確定二套房貸的優(yōu)惠政策以及招行推出新的理財產(chǎn)品“房貸轉(zhuǎn)消費”，皆在刺激市場的購房及貸款欲望。

4月杭州市確定了東站交通樞紐的建設(shè)方案，同時錢江新城將建七星級酒店信息公布，將極大提升區(qū)域的形象。

4月份，杭州土地市場無住宅用地出讓信息，但本月公布了5月將初出讓的5塊住宅用地的信息，沉寂了近4個月的住宅用地出讓市場將在5月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。

4月杭州市商品房成交量較3月微降，較去年同期下降43.8%，但成交價格較3月上漲14%，較去年同期上漲66%。

4月杭州市住宅市場成交面積較3月上升28%，較去年同期下降39.7%，成交均價較3月上漲9.9%，較去年同期上漲71.6%。

4月杭州市二手房市場成較量變化不大，成交均價上漲5.6%，二手房市場平穩(wěn)回暖。

4月杭州市部分重點樓盤項目成交量較上月變化不大，成交量穩(wěn)定。

本期市場專題重點介紹江干區(qū)的部分樓盤項目，由于江干區(qū)沿江分布，且由于各區(qū)塊域規(guī)劃發(fā)展進度不一，目前區(qū)內(nèi)商品房價格差異較大。居住區(qū)以九堡、錢江新城板塊為主，目前九堡均價在12000元/平米左右，錢江新城中心區(qū)域從20000元/平米左右至40000元/平米左右不等。

第一部分

2008年4月杭州房地產(chǎn)市場政策及城市規(guī)劃動態(tài)

自去年房貸新政出臺后，杭州市購房貸款發(fā)放額度銳減，為照顧部分有實際需求的換房者，同時為刺激購房欲望，杭州市4月確定了二套房貸的優(yōu)惠政策。4月招行推出了“房貸轉(zhuǎn)消費”理財產(chǎn)品，也在一定程度上刺激了客戶的貸款熱情。

4月杭州市東站交通樞紐的建設(shè)方案確定以及杭州市將建七星級酒店的信息發(fā)布，對于各區(qū)域，乃至杭州市整體形象的提高都起到了積極的作用。

1.2008年4月杭州房地產(chǎn)市場政策

1.1金融快訊

銀行產(chǎn)品創(chuàng)新 “房貸轉(zhuǎn)消費”突圍放貸困局。據(jù)招商銀行相關(guān)負責人的介紹，該行無不良貸款記錄的房貸客戶，只要房貸額度尚未用滿，就可申請開通房貸“消費易”，將未用滿額度轉(zhuǎn)化為免息透支消費額度。并且，消費者到期無法還款時，銀行將自動向其發(fā)放一筆房貸用于還款。

簡評：

自房貸新政出臺以來，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期。銀行房貸放款金額減少，為保持利潤，銀行也在不斷的創(chuàng)新其理財產(chǎn)品。

1.2房地產(chǎn)政策及法律法規(guī)

刺激購房欲望 杭城第二套房房貸優(yōu)惠標準終敲定。4月8日從杭州市統(tǒng)計局綜合部相關(guān)負責人處獲息，2007年杭州市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)敲定，為28.78平方米。如果在今年買房，家庭人均住房面積低于28.78平方米的，再次向銀行申請住房貸款，將可享受二套房貸，即首付三成以及下浮15%利率的首套住房優(yōu)惠政策

簡評：

杭州第二套房房貸優(yōu)惠政策出臺，對于有實質(zhì)性換房需求的購房客戶將是一大利好。

2.城市區(qū)域熱點解析

2.1杭州東站樞紐確定未來形象 計劃年內(nèi)動工

作為全國鐵路九大樞紐站的“收官之作”，杭州東站樞紐于4月22日終于確定了其“未來形象”，仿佛是層波疊浪的錢江大潮，又如“子彈頭”列車線條圓潤流暢，未來的杭州東站充滿動感和時代感。3月26日起，東站4套方案正式向市民公示，時尚的1號方案最終勝出。東站樞紐計劃年內(nèi)啟動建設(shè)。以鐵路東站建設(shè)為契機，杭州市還將投資230億元，對東站周邊地區(qū)(秋濤路-石橋路、德勝快速路、滬杭高速、艮山西路圍合范圍)9.3平方公里進行改造和開發(fā)建設(shè)。今后，這里不僅是一個現(xiàn)代綜合交通樞紐，還將成為集現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)、旅游集散功能、居住功能為一體的“城東新城”。

2.2杭州錢塘江邊年底建七星級酒店 3年后建成

錢江新城核心區(qū)B-08地塊，東面是市民中心、解放東路，南邊是富春路。4個多月前，這塊“商業(yè)寶地”以16．8億元被來自廣州的高德置地集團收入囊中。 近期公司透露，此地塊將建杭州最豪華的酒店，今年年底，讓人充滿好奇的七星級酒店就會在此開建，同步啟動的還有甲級寫字樓、高級商場等，規(guī)劃總建筑面積30萬平方米，總投入6億美元，2011年完工。

簡評：

東站樞紐的建設(shè)將極大改善城東的交通狀況，提高城東居住區(qū)的生活便利性，提升城東的住居價值。

七星級酒店的建設(shè)將進一步提升錢江新城的區(qū)域形象。

四、2007年度杭州房地產(chǎn)市場分析報告

2007年度杭州房地產(chǎn)市場分析

2007年,杭州房地產(chǎn)市場有太多的話題值得我們關(guān)注，政策、開發(fā)商、土地、消費者……都是值得關(guān)注的對象，市場在發(fā)展中變化著，同時在這樣的變化中，市場的各種元素又表現(xiàn)出不同的時代特征，散發(fā)出一個發(fā)展階段特有的氣息。

一、2007宏觀調(diào)控政策一覽

2007是房地產(chǎn)調(diào)控年。今年政策出臺之密集、力度之大，前所未有。當然，樓市“變奏曲”尚未定音。今年對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，也許會在明年顯現(xiàn)出更大的威力。

1.清算土地增值稅

1月24日 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ烦雠_后，土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計征。

從此掀開2007年房地產(chǎn)稅費調(diào)控的大幕。按照新的計稅辦法，項目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款。這在一定程度上打擊了開發(fā)商囤積土地。

2.央行一年內(nèi)連續(xù)6次加息

自3月18日至12月20日，央行連續(xù)6次加息。從2007年12月21日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率提高到4.14%；一年期貸款基準利率提高到7.47%；其他各檔次存、貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。

2007年以來，宏觀經(jīng)濟保持了較快發(fā)展的勢頭，受食品、能源等結(jié)構(gòu)性因素的影響，居民消費物價指數(shù)不斷攀升，通貨膨脹壓力有所加大。央行希望通過加息，防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止物價由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹。

明年元旦起，新的貸款利率將會執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士分析，目前加息的影響沒有太多的體現(xiàn)，不過加息這個事情關(guān)鍵是其本身的延續(xù)性，此次加息的影響很有可能會在明年更多地體現(xiàn)出來。就現(xiàn)在來看，真正會受到影響的購房者主要有以下三種，一類是首付比例偏低的人群；一類是貸款期限相對較長的人群；還有一類就是購房資金成本較高的人群。不少購房者為了減輕新利率標準下所產(chǎn)生的高利息負擔，已經(jīng)紛紛向銀行提出還貸申請。

3.4月6日《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮?/p>

建設(shè)部、國土資源部、工商總局等部門，聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪危l(fā)布《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮?，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

4.打擊外資炒房

6月10日商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。通知強調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。

10月31日 國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類別中刪除。

5、6月27日《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》

《通知》宣布取消《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》第四條和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。同時，有關(guān)負責人也表示，對于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的征稅管理將加強。

減少土地出讓環(huán)節(jié)的優(yōu)惠政策無疑將加大房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，對我國目前房地產(chǎn)市場投資過熱的情況會有一定的抑制作用。同時可以完善房地產(chǎn)的稅收制度，加強監(jiān)管力度。但是，本政策可能會產(chǎn)生更多的土地隱形轉(zhuǎn)讓并使開發(fā)商將該部分費用轉(zhuǎn)嫁到房價中。

6.8月13日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》

《意見》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，明確廉租屋制度是解決城市低收入家庭住房問題的主要途徑。

隨著房價的不斷上漲，城市居民的住房問題越來越突出。該文件首次提到把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，把住房看成了重要的民生問題，并提出了一些具體的規(guī)定，這無疑將有助于解決低收入家庭的住房困難問題。

與此相關(guān)其他文件：

11月14日，財政部出臺《廉租住房保障資金管理辦法》

11月30日，建設(shè)部等七部門發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》

7.2007年9月12日打擊囤地

中國國土資源部發(fā)布下發(fā)通知，各省市須加快處置利用閑置土地，土地閑置費用原則上按出讓或撥土地價款的20%征收。業(yè)內(nèi)人士認為，面對如此高額的土地閑置費，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“圈地熱”有望至此降溫。

8.9月27日《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》首付提高至40%

《通知》規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關(guān)原則自主確定。

此次出臺房貸新政目的主要有三：降低銀行房貸風險，緩解流動性過剩，保護各商業(yè)銀行利益，防范金融風險；打擊房地產(chǎn)市場的投機行為，保障自住性需求，平抑房價；降低房地產(chǎn)投資熱度。首付門檻提高、利率上調(diào)，投資房地產(chǎn)的利潤空間進一步被壓縮，風險加大，對炒房者起到震懾作用，一定程度上抑制了投機性需求，短期內(nèi)購房總需求有可能出現(xiàn)下降，從而起到打壓房價的作用。

9.10月1日《中華人民共和國物權(quán)法》

物權(quán)法規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！?/p>

有人分析物權(quán)法的頒布對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要有以下六個方面：一、住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)期，提高了住宅類物業(yè)的內(nèi)在價值。二、實行嚴格的土地管理制度。三、土地出讓方式上有嚴格規(guī)定。四、拆遷補償?shù)囊?guī)定維護了物權(quán)擁有者的利益，但可能會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，延緩拆遷開發(fā)的速度。五、明晰小區(qū)公用部分的產(chǎn)權(quán)為規(guī)范房地產(chǎn)市場提供依據(jù)。六、為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)。

10.10月10日《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號令）

該《規(guī)定》定于2007年11月1日起施行?！兑?guī)定》明確將工業(yè)用地也納入了招拍掛的范圍，并明確如土地受讓方未繳清全部土地出讓價款，不得向其發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

從某種意義上來看，39號令從更細致的層面規(guī)范土地市場，是對土地市場政策規(guī)范的一種補充，有助于規(guī)范土地招拍掛程序；打擊囤積居奇、哄抬房價的行為；抑制土地出讓過程中的權(quán)利尋租行為。

11.杭州市對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度加強

杭州市《關(guān)于進一步加強商品房（預(yù)）銷售管理相關(guān)事宜的通知》，對杜絕樓市囤房惜售進行了一系列規(guī)定。

1）審批房源須一次性銷售

《通知》稱，對房屋用途為“住宅”的商品房在申請商品房（預(yù)）銷售審批時所有房源必須一次性全部上網(wǎng)對外公開銷售。對房屋用途為“辦公”、“商業(yè)”等公建用途的商品房在申請商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)時可以按期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售分別申報。開發(fā)企業(yè)申報的現(xiàn)房銷售房源在完成權(quán)屬初始登記的同時轉(zhuǎn)為現(xiàn)房公開上網(wǎng)對外銷售。

2）期房不得辦理在建工程抵押

《通知》規(guī)定，對辦理商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)后作期房預(yù)售的不得辦理在建工程抵押；作為現(xiàn)房銷售的房源，在未申請權(quán)屬初始登記前可辦理在建工程抵押，但在申請權(quán)屬初始登記時需辦理在建工程抵押注銷手續(xù)；對未申報商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)的商品房項目，不得辦理在建工程抵押；對完成權(quán)屬初始登記后的商品房項目不再辦理現(xiàn)房抵押手續(xù)。

3）開發(fā)商自留房將集中清理

杭州市房管局將對2004年1月1日至今各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的自留房進行集中清理，對符合現(xiàn)房銷售條件的均應(yīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)售房源對外公開銷售。

此外，對列入房地產(chǎn)開發(fā)計劃的商品房項目應(yīng)全部申報辦理商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)，實行公開上網(wǎng)銷售。對未申報商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)的商品房項目，在申請權(quán)屬初始登記之前需申報辦理商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)。

以上就是關(guān)于杭州土地市場相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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