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杭州2023土拍第二批（杭州第二輪土拍）

發(fā)布時(shí)間：2023-04-01 00:25:46 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1045 當(dāng)前文章關(guān)鍵詞排名出租

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州2023土拍第二批的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、如何看待杭州房產(chǎn)730新政，建立品質(zhì)現(xiàn)房銷售？
2、重磅房地產(chǎn)報(bào)告即將發(fā)布全國297個(gè)城市憑什么才具有投資價(jià)值
3、2023不動(dòng)產(chǎn)關(guān)鍵詞：新周期存在6個(gè)已知數(shù)
4、土拍新規(guī)下項(xiàng)目利潤被釋放，重點(diǎn)城市進(jìn)入“拿地?fù)u號”時(shí)代

杭州2023土拍第二批（杭州第二輪土拍）

一、如何看待杭州房產(chǎn)730新政，建立品質(zhì)現(xiàn)房銷售？

這樣的制度可能更有利于整合市場方面，對房屋的銷售和買賣更加正規(guī)化

二、重磅房地產(chǎn)報(bào)告即將發(fā)布全國297個(gè)城市憑什么才具有投資價(jià)值

房地產(chǎn)市場正發(fā)生著深刻變化。

2020年以來，中央堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不變，強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時(shí)調(diào)控攻策由過去的抑制需求端為主，逐漸向供給端發(fā)力轉(zhuǎn)變，長效機(jī)制不斷完善，金融、土地、財(cái)稅等方面的調(diào)控政策接連發(fā)布，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

在此背景下，全國各級城市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何？未來的發(fā)展前景怎樣？10月26日，以“錨定價(jià)值，理性求進(jìn)”為主題的第十一屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)將在深圳舉行，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中指研究院將重磅發(fā)布《全國297個(gè)地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力白皮書》(以下簡稱《白皮書》)，從人口、交通、產(chǎn)業(yè)等方面對297個(gè)地級以上城市的房地產(chǎn)投資吸引力進(jìn)行深入分析。

近日，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜在接愛《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)，就《白皮書》相關(guān)問題進(jìn)行了說明。

房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為活躍

總體來看，房地產(chǎn)市場仍舊向好。2020年全國商品房銷售面積為17.6億平方米，同比增長2.69%。其中商品住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長3.2%。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月份，全國商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1~9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1~9月份增長20.9%，兩年平均增長10%。

“2021年，地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP100城市中，成都、西安、長沙等部分中西部核心二線以及合肥、無錫、惠州、常州等熱點(diǎn)城市群內(nèi)部城市排名上升較快?！?/p>

黃瑜認(rèn)為，2020年以來，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為活躍，但不同城市分化更加明顯，東部核心城市群城市恢復(fù)節(jié)奏快，交易市場及土地市場熱度均較高，而東北、中西部的部分城市，市場活力不足。

“其中，成都作為國家歷史文化名城之一，多年來經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速和高質(zhì)量發(fā)展，電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢不斷提升，疊加人才引進(jìn)政策頻發(fā)，人口持續(xù)流入，近十年常住人口增加582萬人；近兩年成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃利好釋放、交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善等，進(jìn)一步提升了城市投資吸引力，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力提升至全國第6位。”

總體來看，面對“三道紅線”融資新規(guī)、“兩道紅線”房貸新規(guī)、22城“兩集中”供地等政策，房企投資、營銷等經(jīng)營管理難度加大，未來深耕具有發(fā)展?jié)摿η疫m合自身特點(diǎn)的城市將是企業(yè)投資的重要聚力點(diǎn)。

三四線城市樓市分化將加劇

《白皮書》中的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評價(jià)模型”包括2大維度、12個(gè)方面、近50項(xiàng)具體指標(biāo)。市場容量和增值潛能是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力的兩大維度，其中市場容量涉及人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通配套等八個(gè)方面，增值潛能涵蓋供求關(guān)系、房價(jià)支撐、市場熱度、需求滿足等四個(gè)方面。

“在這些因素中，人口因子是決定房地產(chǎn)市場容量和增值潛能的關(guān)鍵因素，人口聚集是城市競爭力的直接體現(xiàn)，城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、收入、交通等因素都將通過影響人口流向，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場容量產(chǎn)生影響，此外，人口基礎(chǔ)也通過需求端間接影響市場增值潛能?！秉S瑜表示，區(qū)域的人口、產(chǎn)業(yè)、交通相互作用共同決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力。

在政策引導(dǎo)下，城市群和都市圈的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力將進(jìn)一步增強(qiáng)，未來京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群及都市圈，房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)勢將更加凸顯。

針對不同城市，黃瑜表示，“一線銷售存量房市場相對較大，新房市場成交量相對有限。2021年下半年全國市場調(diào)整壓力增加，一線城市市場韌性較強(qiáng)，供應(yīng)端改善下成交規(guī)模保持高位，一線銷售占比有望保持穩(wěn)定?！?/p>

而二線城市新房市場規(guī)模較大，杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增長迅速，住房需求增加，新房市場空間較大，這部分城市隨著新房供應(yīng)量的不斷增加，短期市場規(guī)模仍有一定支撐；另有部分城市市場處于調(diào)整通道，如部分東北、西南地區(qū)城市，短期市場規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)縮量，但中長期來看，二線城市作為全省或區(qū)域的中心城市，未來市場仍有釋放機(jī)會(huì)。綜合來看，二線城市市場份額仍有望穩(wěn)中有增。

針對三四線城市，黃瑜認(rèn)為“市場分化將加劇”，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱的三四線城市人口持續(xù)凈流出，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定程度上有所放緩，新房市場規(guī)?？s小或?qū)⒀永m(xù)。熱點(diǎn)城市群內(nèi)部部分三四線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較好，疊加城市群區(qū)域規(guī)劃不斷落實(shí)，城市發(fā)展或?qū)⒂兴涌欤康禺a(chǎn)開發(fā)投資潛力亦有所提升。整體來看，三四線城市的市場份額或穩(wěn)中略降。

土拍市場降溫短期影響有限

近期，重點(diǎn)城市第二批集中供地整體降溫但城市間和城市內(nèi)市場熱度分化進(jìn)一步加劇，深圳等城市多宗地塊競價(jià)達(dá)到地價(jià)上限，武漢和重慶多數(shù)地塊以底價(jià)成交，北京也有多幅地塊因無人報(bào)名而延期。

顯然，這是土地供應(yīng)市場自今年2月以來22城實(shí)施“兩集中”供地政策以來的調(diào)控結(jié)果，集中供地政策給房企投資、營銷、融資等均帶來新的挑戰(zhàn)。

對造成近期土地市場迅速降溫的原因，黃瑜表示，“一是資金持續(xù)承壓下房企拿地能力及拿地意愿下降。三季度企業(yè)融資環(huán)境偏緊，疊加樓市降溫、房貸放款變慢導(dǎo)致銷售回款受阻，房企資金壓力不斷加大，拿地能力下降。同時(shí)，企業(yè)對當(dāng)前市場預(yù)期普遍較為悲觀，拿地再投資意愿不足?！?/p>

“二是第二批集中土拍規(guī)則調(diào)整對房企要求提升，同時(shí)部分遠(yuǎn)郊區(qū)地塊吸引力有限。土拍規(guī)則調(diào)整提高了企業(yè)參拍門檻，嚴(yán)格房企購地自有資金來源審查，競品質(zhì)、定品質(zhì)等要求提高，部分城市采取競自持、競?cè)瞬殴ⅰF(xiàn)房銷售等方式，企業(yè)拿地意愿減弱。同時(shí)，部分城市二批次的部分地塊區(qū)位相對較差，且所在區(qū)域潛在供應(yīng)多，競爭激烈，導(dǎo)致最終撤牌或流拍?！?/p>

不同企業(yè)面對如今的市場環(huán)境有不同的機(jī)遇，黃瑜表示，“今年下半年以來，各地調(diào)控政策密集出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度各地出臺(tái)調(diào)控100余次，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，市場調(diào)整壓力增加，疊加房地產(chǎn)金融審慎管理發(fā)力下房企資金端持續(xù)承壓，房企拿地意愿在一定程度上受到抑制。國企經(jīng)營杠桿普遍較低，且資金和融資存優(yōu)勢，今年以來在土地市場表現(xiàn)較為活躍，在重點(diǎn)城市第一批、第二批集中供地中積極擴(kuò)儲(chǔ)。”

值得注意的是，當(dāng)前重點(diǎn)城市土拍規(guī)則普遍要求達(dá)到最高限價(jià)后搖號或一次性報(bào)價(jià)確定競得人，疊加全國土地市場整體降溫，經(jīng)營穩(wěn)健的民企亦迎來拿地窗口期。除此之外，民企持續(xù)深耕具有品牌、資源優(yōu)勢的城市和地區(qū)，或能更好地把握市場機(jī)會(huì)。

但黃瑜也同時(shí)認(rèn)為，土拍市場的表現(xiàn)并未改變城市基本面?！澳壳皝砜?，土地市場降溫是房企拿地能力、拿地意愿下降及土拍規(guī)則升級造成的短期階段性現(xiàn)象，而城市基本面并沒有發(fā)生太大變化”。

“土地市場熱度是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力指標(biāo)體系當(dāng)中的一個(gè)重要指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力有一定影響，但短期影響有限。”

三、2023不動(dòng)產(chǎn)關(guān)鍵詞：新周期存在6個(gè)已知數(shù)

出品 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

fengcaixun

作者 | 王婷婷

ivywong

“2023年，再也不能把賺不到錢歸結(jié)到疫情了?！?/p>

這看起來像一句玩笑話，卻也道出了2023和過去三年的一個(gè)最大不同。伴隨中國疫情政策調(diào)整，國家“全面搞經(jīng)濟(jì)”，中央層面頻繁釋放積極信號，是時(shí)候抽離悲觀情緒，是時(shí)候改變思路審視未來。

尤其是被視作近年“最大悲觀之一”的房地產(chǎn)，更需要振作起來看到新機(jī)會(huì)。就像郁亮說的“悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路?！?/p>

風(fēng)財(cái)訊年終策劃系列之《2023不動(dòng)產(chǎn)關(guān)鍵詞》，擬匯聚不動(dòng)產(chǎn)多個(gè)領(lǐng)域具有發(fā)言權(quán)的聲音，來給2023年相應(yīng)領(lǐng)域做預(yù)判，希望觸發(fā)您的新思路、新視角。

維穩(wěn) 宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞中國GDP增速4%-6%

多家研究機(jī)構(gòu)：目前世界銀行、國際貨幣基金組織（IMF）等國際組織和高盛、瑞銀、野村等多家國際機(jī)構(gòu)對2023年中國經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期集中在4%-5%之間，國內(nèi)機(jī)構(gòu)的預(yù)測則多集中在5%-6%之間。

除防疫形勢外，房地產(chǎn)能否企穩(wěn)、外需放緩程度、政策對沖力度，都將影響2023年中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。

翻篇地產(chǎn)政策關(guān)鍵詞保穩(wěn)防險(xiǎn)，過時(shí)政策逐漸取消

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：釋放房地產(chǎn)政策“保穩(wěn)”“保住”“防險(xiǎn)”的三大基調(diào)。

什么是房地產(chǎn)新的發(fā)展模式？

房改課題組組長、中房集團(tuán)原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇認(rèn)為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式就是“雙軌制租購并舉”。

具體而言是向兩個(gè)方面發(fā)展，一是堅(jiān)定地“完善住房市場體系和住房保障體系”，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障；一方面鼓勵(lì)租購并舉，解決好新市民和青年人等住房問題，比如允許保障性租賃房以租代購、補(bǔ)交資金后可入市。

一些已經(jīng)明顯不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策應(yīng)該會(huì)逐漸去除。

也由此劉曉博等業(yè)內(nèi)人士預(yù)測大部分二線城市將取消限購、限售；一線城市限制政策將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。

微降2023新房關(guān)鍵詞存量供應(yīng)為主、房價(jià)先降后穩(wěn)

貝殼研究院：2023年一手房價(jià)格預(yù)計(jì)先降后穩(wěn)。

由于項(xiàng)目滯銷、土拍熱度不高等因素，各地對新房項(xiàng)目備案價(jià)下調(diào)幅度的容忍度提高。

2023年需求面尚未完全企穩(wěn)之前，企業(yè)依然有以價(jià)換量的動(dòng)力，新房供應(yīng)價(jià)格有進(jìn)一步下行空間。

2023年供應(yīng)主基調(diào)是盤活存量、去庫存。

拿地減少，2023年會(huì)新房供應(yīng)緊缺的局面？不會(huì)。

市場仍有大量存貨。截至2022年10月，狹義庫存累計(jì)同比上升約17%。一二線城市平均出清周期升至16個(gè)月，三四線城市平均出清周期超過20個(gè)月。

(各線城市2014-2022.9商品房銷售面積走勢)

讓步 2023二手房關(guān)鍵詞供應(yīng)增長，議價(jià)空間先升后落

貝殼研究院：二手房供應(yīng)量穩(wěn)定增長。

貝殼研究院監(jiān)測的重點(diǎn)50城的當(dāng)前庫存房源量較2021年末上升14%，2021年末較2020年末上升13%，二手房庫存供應(yīng)量變化基本穩(wěn)定。

因?yàn)閮r(jià)格下跌下消費(fèi)者預(yù)期不強(qiáng)，購房意愿減弱，以換房為主導(dǎo)的市場，不買也就意味著不賣，所以新增庫存變化幅度相對平穩(wěn)。

二手房議價(jià)空間先增后降。

當(dāng)前重點(diǎn)城市二手房平均議價(jià)空間（掛牌價(jià)和成交價(jià)的差額占掛牌價(jià)比例）已升至10%，處于近幾年高位。

買賣雙方達(dá)成合意價(jià)需要賣方做出更大的價(jià)格讓步，這一特征還將延續(xù)，直到更多買方入場后議價(jià)空間逐步回落。

洗牌 2023房企關(guān)鍵詞微光變曙光、穿新鞋走新路

萬科：微光變曙光

12月16日萬科的股東大會(huì)上，郁亮對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷已經(jīng)從“微光”進(jìn)化成了“曙光”。

“時(shí)隔20年房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的政策面逐步向好，政策力度、廣度都全面超出萬科的預(yù)期。”

隨之，萬科總裁祝九勝指出，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機(jī)會(huì)。萬科會(huì)開始做一些積極動(dòng)作，比如在補(bǔ)充開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)、公開市場拿地、開拓經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)等。

保利：穿新鞋走新路

保利發(fā)展透過房地產(chǎn)行業(yè)白皮書預(yù)判，行業(yè)運(yùn)行邏輯發(fā)生根本性改變，過去是高杠桿驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長，現(xiàn)在邏輯反轉(zhuǎn)，企業(yè)投資需要高度依賴經(jīng)營現(xiàn)金流，依賴銷售回款，需求變化領(lǐng)先供給調(diào)整。

所以大分化時(shí)房企要繼續(xù)向上，穩(wěn)定向前，就必須穿新鞋、走新路。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)呈現(xiàn)去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化的五大特點(diǎn)，所以房企要將粗放的三高模式，轉(zhuǎn)為精細(xì)化的“內(nèi)生模式”，注重構(gòu)建動(dòng)態(tài)能力。

大浪淘沙是必然，一些房企要放棄幻想。

分化 2023城市關(guān)鍵詞核心城市先恢復(fù)、長珠三角領(lǐng)先

中指研究院：雖然疫情防控形勢仍是最大變量，但二線城市的政策優(yōu)化空間較大，核心二線城市市場有望穩(wěn)步恢復(fù)，如杭州、成都、西安、武漢、重慶、鄭州、天津等城市。

三四線城市的市場成交規(guī)?；蚶^續(xù)下行，部分熱點(diǎn)城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。人均住房建筑面積超40㎡的三四線城市，部分城市甚至超過50㎡，這部分城市新增住房空間較小，短期市場調(diào)整壓力仍較大。

歷史來看，長三角和珠三角地區(qū)在下行周期后，均率先恢復(fù)，2022年下半年同樣如此。

（圖：2016年以來各城市群代表城市商品住宅成交面積月度同比走勢/中指院整理自各地房管局）

長三角、珠三角住宅成交面積同比降幅收窄最明顯；但惠州、珠海短期庫存較高，或拖累市場修復(fù)，肇慶、江門市場或延續(xù)底部盤整態(tài)勢。

京津冀短期區(qū)域市場調(diào)整壓力較大，預(yù)計(jì)2023年北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)城市持續(xù)底部運(yùn)行。

長江中游、成渝疫情影響下短期市場調(diào)整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動(dòng)核心城市市場有望企穩(wěn)恢復(fù)，比如成都放松了樓市政策，有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)；短期武漢、長沙等城市均有政策優(yōu)化預(yù)期。

李光斗的一句話說得好：

開放，迎來了1992年中國經(jīng)濟(jì)新的高潮；

放開，則會(huì)迎來2023年中國經(jīng)濟(jì)新的周期。

《日本失去的十年》一書中描述日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的社會(huì)是“低欲望社會(huì)”。但中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到那個(gè)經(jīng)濟(jì)成熟度、也沒有到那種危機(jī)度。

疫情和調(diào)控正在“翻篇”，房企和地產(chǎn)人可能會(huì)有PTSD，但也無法忽略中國房地產(chǎn)的萬億空間。

所以與其悲觀預(yù)測“低欲望社會(huì)”的到來，不如重回積極主義。

歷史不會(huì)停步、社會(huì)仍在前行，每個(gè)人也還能夠?yàn)椤盎畹酶谩倍鴬^斗。

四、土拍新規(guī)下項(xiàng)目利潤被釋放，重點(diǎn)城市進(jìn)入“拿地?fù)u號”時(shí)代

8月6日，深圳成為首個(gè)中止第二批集中供地的城市，隨后上海、青島、濟(jì)南等城市跟進(jìn)。直至8月18日，杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊后，已有16城推遲和調(diào)整了二輪集中土拍出讓時(shí)間與內(nèi)容。

第二輪土拍“變局”背后，與近期業(yè)內(nèi)盛傳的自然資源部閉門會(huì)議中，對集中供地試點(diǎn)城市土地出讓政策調(diào)整有關(guān)。從已完成土拍調(diào)整的城市來看，調(diào)整內(nèi)容集中于房企資質(zhì)審查、資金來源，調(diào)整土拍規(guī)則及溢價(jià)上限。

新的土拍機(jī)制已陸續(xù)呈現(xiàn)，多個(gè)城市的調(diào)整，印證了此前自然資源部的相關(guān)規(guī)定：單宗土地溢價(jià)上限不得超過15％；不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際地價(jià)；到達(dá)上限后通過搖號、一次性報(bào)價(jià)、競高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。一個(gè)大的趨勢是，未來重點(diǎn)城市土拍將進(jìn)入搖號時(shí)代。

值得注意的是，競配建的土拍規(guī)則被更完善的制度所替代，未來在不競配建，加上溢價(jià)率15％上限約束，房地產(chǎn)企業(yè)不斷被壓縮的項(xiàng)目利潤空間也有望回歸合理水平，不同城市而言，此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。

高比例配建大幅抬升實(shí)際地價(jià)

隨著22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中土拍結(jié)束，一些變相抬高地價(jià)不穩(wěn)定因素被放大。

據(jù)CRIC梳理發(fā)現(xiàn)，首輪集中土拍的22城中，大部分城市土地競拍方式均采取了“限地價(jià)＋競配建（自持）”，其中，僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對于土拍競爭激烈的城市而言，競配建比例甚至高達(dá)30％，高比例的配建壓縮了項(xiàng)目可售住宅面積，也變相太高了土地成交實(shí)際地價(jià)，房企的生存空間被擠壓。

杭州、成都等熱點(diǎn)二線城市最為典型，已成交地塊中大部分項(xiàng)目到了競配建的要求，配建比例在30％以上的地塊不在少數(shù)。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30％以上。

高比例配建或自持地塊，其名義地價(jià)與實(shí)際地價(jià)拉開較大差距，項(xiàng)目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例，該宗地成交樓板價(jià)為17816元／平方米，名義地價(jià)看似不高，但該項(xiàng)目還有38％的自持要求，實(shí)際可售樓板價(jià)接近2．9萬元／平方米。

CRIC進(jìn)一步對22城首輪成交名義地價(jià)和考慮配建后的實(shí)際可售地價(jià)比對，發(fā)現(xiàn)深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個(gè)城市實(shí)際可售樓板價(jià)均值均高出名義地價(jià)均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價(jià)超過2020年宅地成交價(jià)格，部分城市首輪成交實(shí)際地價(jià)漲幅更高，這明顯有悖于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求。

溢價(jià)率15％＋不設(shè)配建，拿地?fù)u號成主流

目前來看，這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中，已有城市明確的新的土拍規(guī)則。比如天津計(jì)劃出讓的61宗宅地，除了對競買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)和購地資金來源提出嚴(yán)格審查，同時(shí)調(diào)整最高溢價(jià)率全部控制在15％以內(nèi)，新增搖號方式確定競得人。

濟(jì)南在嚴(yán)控開發(fā)資質(zhì)、馬甲、購房資金的同時(shí)，出讓方式由“限地價(jià)，競政府儲(chǔ)備性公有房”調(diào)整為“限地價(jià)，抽簽確定競得人”，住宅用地設(shè)定最高限價(jià)，溢價(jià)率不超15％。

從已公布最新土拍規(guī)則的城市來看，基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價(jià)率不得超高15％、在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)通過競一次性合理報(bào)價(jià)、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人等。

預(yù)計(jì)接下來更多城市將重新調(diào)整土地出讓方式及土拍細(xì)節(jié)，設(shè)置最高限價(jià)以及搖號等將成為重要內(nèi)容，重點(diǎn)城市將進(jìn)入“拿地?fù)u號”時(shí)代。

深、杭等多地利潤空間將釋放

值得注意的是，倘若接下來重點(diǎn)22城的集中土拍均采取搖號、一次性報(bào)價(jià)、競高標(biāo)方案等方式，整體地價(jià)走勢將進(jìn)一步穩(wěn)定，部分盈利空間明顯壓縮的城市項(xiàng)目利潤也會(huì)因此得到釋放。

哪些城市將成為釋放利潤空間的主力？

結(jié)合22城首輪成交地價(jià)與實(shí)際地價(jià)差距以及首輪成交溢價(jià)水平來看，CRIC將這些城市分為了三大類：高溢價(jià)、高配建比例的城市；低溢價(jià)、高配建比例或高溢價(jià)、低配建比例的城市；低溢價(jià)、低配建比例的城市。

這三類城市中，高溢價(jià)、高配建比例的城市成交項(xiàng)目利潤空間釋放最大，利潤漲幅基本可以在20％以上。低溢價(jià)、高配建比例或高溢價(jià)、低配建比例的城市利潤空間也將會(huì)有一定幅度的釋放，漲幅大多約在15％以內(nèi)。而低溢價(jià)、低配建比例的城市利潤空間則較此前無較大變化。

具體城市而言，深圳、杭州、廈門、合肥、寧波等城市是高溢價(jià)、高配建比例的典型。以深圳為例，其首輪集中土拍成交溢價(jià)率高達(dá)31％，部分熱點(diǎn)地塊最高限價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)到45％，加上人才房配建要求，深圳首輪集中成交地塊實(shí)際可售樓板價(jià)平均高達(dá)2．51萬元／平方米。假設(shè)按照溢價(jià)率15％封頂，在不競配建的條件下，首輪成交地塊可售樓板價(jià)平均則降至約1．5萬元／平方米，拿地成本減少五成以上。

此外，對于配建比例極高的成都、北京和溢價(jià)率最高的重慶而言，土拍規(guī)則調(diào)整下利潤空間釋放幅度多在15％以內(nèi)。以成都為例，首輪集中土拍成都出讓地塊溢價(jià)率上限多在10％以內(nèi)，平均溢價(jià)率僅有7％，但成交地塊平均自持比例高達(dá)16％，因此成都首輪成交地塊實(shí)際可售樓板價(jià)平均達(dá)12173元／平方米，較名義成交地價(jià)高出了28％。若不競配建后，即使成都將溢價(jià)率上限調(diào)升至15％，成交項(xiàng)目利潤空間也會(huì)提升兩成左右。重慶作為首輪集中土拍成交平均溢價(jià)率最高的城市，“價(jià)高者得”的出讓方式下，市區(qū)成交地塊平均溢價(jià)率高達(dá)43％，若溢價(jià)率上限為15％，首輪成交項(xiàng)目的平均遞交較調(diào)整前至少下降24％，利潤空間也會(huì)相應(yīng)提升。

青島、長春、蘇州、上海這些本身就是低溢價(jià)和低配建的城市，利潤空間變化不大。

整體來看，一旦土拍新規(guī)“靴子落地”，溢價(jià)率不超過15％和地價(jià)上限后采取搖號、一次性報(bào)價(jià)、競品質(zhì)等方式?jīng)Q定土地歸屬，在房價(jià)穩(wěn)定的前提下，超過一半的城市接下來成交項(xiàng)目的利潤空間較首輪都將有所提升，同時(shí)也有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力。

接下來，深圳、杭州等熱點(diǎn)城市將迎來優(yōu)質(zhì)用地的拿地機(jī)會(huì)，而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市，單位拿地成本預(yù)計(jì)較此前可減少兩成，二三輪集中拍地時(shí)值得重點(diǎn)關(guān)注。

值得注意的是，在新的土拍規(guī)則下，土地市場或?qū)㈤L期出現(xiàn)低中簽率與流拍并存的冷熱不均現(xiàn)象，這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市，在確定供地結(jié)構(gòu)和出讓條件設(shè)置上提出了較高的要求，防止出現(xiàn)大規(guī)模流拍的現(xiàn)象。

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