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杭州2023第一批集中供地（杭州2023第一批集中供地公告）

發(fā)布時間：2023-03-31 04:22:24 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1313 當前文章關鍵詞排名出租

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于杭州2023第一批集中供地的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、新聞發(fā)布會與地方樓市適度放開路線圖
2、亦芷真悅
3、杭州精裝限價是最高單價嗎
4、城發(fā)恒偉西宸之光是什么時候拿地的?

杭州2023第一批集中供地（杭州2023第一批集中供地公告）

一、新聞發(fā)布會與地方樓市適度放開路線圖

4月18日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人就2022年一季度國民經(jīng)濟運行情況答記者問。

關于下階段房地產(chǎn)走勢情況，國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉提到，盡管當前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，進入四月以來，已有衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、臺州、蘇州、南京、昆明等近20城松綁樓市政策，涉及限購限貸、降首付比例、調(diào)整公積金貸款政策等多方面。

最早公布調(diào)整的是蘭州，4月1日，蘭州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布相關文件，提出降低個人購房門檻，二套住房首付款降至30%，同時提高公積金貸款額度、放松區(qū)域限購以及放寬限售條件。

4月2日，浙江衢州明確提出“非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關購房政策”，放松購房資格。

甘肅提高住房公積金個人貸款最高額度，自4月6日起，省住房資金管理中心將住房公積金個人貸款最高額度由已婚繳存職工60萬元調(diào)整為70萬元，單身繳存職工50萬元調(diào)整為60萬元。同時，2023年1月1日起，各市州、縣市區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建商品房全面實行“交房即交證”。

此后，蘇州調(diào)整政策，二手房限售5年調(diào)整為3年;荊州與資陽則出臺公積金新政，將二套房貸款首付比例下調(diào)至30%;福建提出，購買新房可提取公積金支付首付……鄭州、福州、哈爾濱等城市更是放松限購、限貸、限售、限價調(diào)控。

中國人民銀行在4月14日舉辦的2022年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上透露，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

今年政府工作報告中，首次明確指出，房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。

暖風下，樓市小陽春能否到來成為市場內(nèi)外關注的話題。

4月18日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%;其中，住宅投資20761億元，增長0.7%。1-3月全國累計商品房銷售金額29655億元，同比下降22.7%;全國累計商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%。

以此計算，商品房銷售均價約為9552元/平方米，較1-2月的商品房銷售均價9845元/平方米下降約2.98%。

與此同時，3月末，商品房待售面積56113萬平方米，同比增長8.2%。其中，住宅待售面積增長14.2%，庫存面積進一步提升。

3月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.66.較去年同期的101.32有所降低。房屋新開工面積中，住宅面積21558萬平方米，同比增加-20.3%;商品房銷售額中，住宅銷售26073億元，同比增加-25.6%;土地購置面積1339萬平方米，同比下降41.8%。

有資深分析人士指出，土地購置數(shù)據(jù)非常蕭條，說明房企拿地意愿非常弱。就現(xiàn)在房企的心態(tài)來看，如果銷售市場數(shù)據(jù)沒有實質(zhì)性改善，拿地方面的意愿確實會很弱。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的“2022年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”顯示，從頭部房企環(huán)比數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)寬松政策開始顯效，樓市正在逐步復蘇，但是受疫情影響，復蘇力度相對較弱。

3月份，前100房企實現(xiàn)權益總銷售金額3877億元，環(huán)比增加25.5%，但由于去年同期高基數(shù)，同比減少57%。

1-3月，前100房企累計實現(xiàn)權益總銷售金額11313億元，同比減少48.6%，降幅較1-2月擴大5.8個百分點。

不過對此，亦有行業(yè)研究機構分析師認為，盡管逾70個城市發(fā)布了積極政策，但市場和信心的修復還需時間，同時需求端的釋放和激勵政策將更有助于當前市場的底部修復。

投資繼續(xù)受市場低迷拖累，銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入，房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。

供給端，以率先完成今年首批集中供地的北京為例，2月成交地塊已陸續(xù)傳出拿證消息。

例如位于未來科學城的中海昌平創(chuàng)新基地項目，拿地45天后即取得預售證;順義新城第13街區(qū)地塊，拿地到取得項目規(guī)劃證用時26天，刷新北京市商品住宅供地項目審批新速度。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，僅3月18日以來，開發(fā)商加快取證節(jié)奏，共有11個期房項目取證，其中6個為純新盤。所有項目共推售4517套，取證套數(shù)環(huán)比上升76%，同比上升14%。

拉長時間線來看，2021年以來北京集中供地拿證速度正不斷刷新。去年第一批集中供地石景山融創(chuàng)長安悅璽99天拿證，第二批門頭溝龍湖北辰攬境66天拿證，第三批朝陽京能龍湖熙上更是相繼創(chuàng)下“36天核準、36天規(guī)證、37天開工證、47天不動產(chǎn)登記、55天預售證”等多項紀錄。

但在需求端，一季度商品房銷售并未回溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國商品房銷售面積約3.1億平方米，同比下降13.8%，其中住宅銷售面積下降18.6%;商品房銷售額約2.97萬億元，同比下降22.7%，其中住宅銷售額下降25.6%。

貨幣政策方面，4月15日晚間，央行發(fā)布降準公告，共計釋放長期資金約5300億元。貨幣政策正主動作為加大實施力度，繼續(xù)降準、降息紓困實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場或多或少將獲益。

盡管年初以來多地放松限購限售、調(diào)整公積金貸款、下調(diào)房貸利率、降首付比例，但從數(shù)據(jù)來看市場回溫仍需更長時間。

房地產(chǎn)市場銷售可能先抑后穩(wěn)，到三季度則可能逐步企穩(wěn)。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能明顯回暖。

付凌暉在發(fā)布會上表示，下階段，各地堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，完善房地產(chǎn)市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解;隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

4月15日，北京市住建委發(fā)布通知稱，將率先從新畢業(yè)大學生開始試點，啟動2022年保障性租賃住房青年公寓對接工作。首批分布在海淀、朝陽、房山、昌平區(qū)的4個項目試點房源共653套、近1000間房源將面向大學畢業(yè)生申請。

就在國家統(tǒng)計局發(fā)布一季度國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)同日，人民銀行、外匯局出臺23條舉措，其中提出“因城施策，合理確定商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

4月18日稍晚時候，南京市多家銀行再次下調(diào)房貸利率，主要銀行首套房貸利率基本在5.2%-5.4%之間，放款時長同樣縮短，最快一周審批辦結。此外，還有少數(shù)銀行表示，二手房貸款利率還可享受多種優(yōu)惠折扣，具體要看房屋品質(zhì)和個人信貸情況。

二、亦芷真悅

2020年新冠肺炎疫情在全球爆發(fā)并持續(xù)至今，極大地改變了人們的生活和工作方式，也對各行業(yè)造成了不同程度的沖擊和影響，逐漸塑造了新的社會格局。這個疫情遠未結束，但新舊產(chǎn)業(yè)的更替已經(jīng)開始。后疫情時代如何投資，成為我們不得不深入思考的課題。在這一系列研究中，我們著眼于后疫情時代對各行業(yè)進行深入分析，并展望相應的投資機會和風險。

短期來看，疫情將對建材物流和建筑施工產(chǎn)生影響，后續(xù)基建穩(wěn)增長需求將進一步增強。疫情對建材行業(yè)的短期影響體現(xiàn)在三個方面：1。相關工廠和物流明顯受到影響。參考2020年疫情，玻璃庫存和水泥廠開工率均大幅波動。2.下游基建地產(chǎn)建設相關業(yè)務受限，2020年行業(yè)數(shù)據(jù)將大幅下降。3.小區(qū)管控導致家裝施工困難，裝修建材C端銷售受到影響。從中期來看，疫情導致經(jīng)濟下行壓力加大，PMI數(shù)據(jù)明顯下滑，政府對基建投資穩(wěn)增長的意愿明顯增強。我們可以跟蹤疫情進展和PMI數(shù)據(jù)，把握基建穩(wěn)增長相關板塊的投資節(jié)奏。

短期：工廠生產(chǎn)物流，下游建設受限。

玻璃產(chǎn)品的物流和水泥工業(yè)的建設受到影響。參考2020年的疫情，作為連續(xù)生產(chǎn)行業(yè)，玻璃制品由于物流有限無法運往國外，庫存大幅上升。往年春節(jié)過后，建筑需求處于全年低點，庫存處于全年高位。2013-2019年同期全國庫存3800-4000萬重箱。2020年疫情期間，全國庫存升至9204萬重箱，部分地區(qū)出現(xiàn)爆倉，導致廠商紛紛降價清倉。2023年疫情在多地蔓延，玻璃行業(yè)庫存明顯高于往年。水泥粉磨站的啟動也有重大影響。2013-2019年行業(yè)平均水平約為20%。2020年全國軋機開工率最低降至零，恢復節(jié)奏較往年緩慢。2023年疫情開始后，中國提高軋機開工率的速度開始放緩。

下游房地產(chǎn)和基礎設施建設相關業(yè)務受到影響。2020年疫情期間，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主要受新開工面積和銷售面積增速影響。2020年2月同比增速分別為-44.9%和-39.9%，增速較上月分別回落52.3%和38.2%。代表基礎設施需求的交通固定資產(chǎn)投資和公共設施投資增速均為-30.1%，增速分別下降25.0%和34.0%。預計2023年疫情期間，房地產(chǎn)和基礎設施建設也會受到相應影響。

疫情封控難度大，相關建材C端出貨受影響。疫情期間，由于小區(qū)封閉管控，很多裝修建材施工無法進行。防水涂料、家用塑料管、內(nèi)墻涂料、瓷磚、石膏板等室內(nèi)裝修材料都需要在家里搭建。小區(qū)的封閉控制使得裝修施工無法進行，相應建材C端的出貨也受到影響。2020年疫情期間，建材家居景氣指數(shù)出現(xiàn)明顯下滑，建材家居行業(yè)管理者信心指數(shù)也受到明顯影響。預計2023年疫情期間，裝修建材行業(yè)也會受到影響。

中期：基建刺激需求反彈，房企經(jīng)營壓力巨大。

受疫情影響，經(jīng)濟下行壓力加大，政府

類似建材的周期形狀變了，水泥更長，玻璃纖維更高。在過去的幾年中，周期性建筑材料的周期形狀發(fā)生了明顯的變化。水泥周期變“長”，主要是需求端房地產(chǎn)基建政策調(diào)控以穩(wěn)為主，增速大部分時間保持穩(wěn)定。2017年以來，供應行業(yè)錯峰停窯，行政限產(chǎn)，新政嚴控產(chǎn)能，市場協(xié)同抬高水泥利潤率。行業(yè)逐漸進入高利潤的新穩(wěn)態(tài)，成長性和周期性減弱，在位企業(yè)可以享受行業(yè)紅利。玻璃纖維的周期變“高”了。主要原因是在外需整體疲軟的環(huán)境下，玻璃纖維對連續(xù)生產(chǎn)行業(yè)中小企業(yè)的產(chǎn)能更加謹慎。一旦需求好轉(zhuǎn)，就會出現(xiàn)嚴重的供需錯配，價格就會大幅上漲。企業(yè)頭部產(chǎn)能更靈活更有優(yōu)勢，可以充分享受周期性紅利。

碳減排和能耗指標啟動市場化供給側(cè)改革，水泥玻璃纖維企業(yè)啟動品類擴張。未來將把水泥等建材子行業(yè)納入碳排放權交易市場，通過基線法逐步收緊碳配額。中小企業(yè)在能耗和碳排放方面沒有明顯優(yōu)勢，未來將面臨生產(chǎn)成本上升或被迫購買碳匯。近日，國家發(fā)改委(NDRC)發(fā)布建材行業(yè)能耗指數(shù)水平，明確提出淘汰低能耗生產(chǎn)線，這意味著行業(yè)第二輪市場化供給側(cè)改革已經(jīng)啟動，頭部企業(yè)的領先優(yōu)勢有望進一步體現(xiàn)。而水泥玻璃纖維頭部企業(yè)逐漸開始品類擴張，水泥行業(yè)以骨料和混凝土為主的縱向擴張；玻璃纖維是光伏、風電、電子、新能源等高端領域的橫向拓展。

循環(huán)形式的重新定義

在過去的幾年里，行業(yè)周期發(fā)生了巨大的變化。如何定義循環(huán)？近年來，隨著外部經(jīng)濟形勢的變化，水泥、玻璃和玻璃纖維的循環(huán)形式發(fā)生了很大變化。我們認為，行業(yè)周期的景氣程度應該用企業(yè)利潤的整體水平來衡量。其中水泥景氣以(水煤差價產(chǎn)量)增長率衡量，玻璃景氣以((玻璃單價-純堿單耗-天然氣單耗)銷量)增長率衡量；玻璃纖維景氣度用增長率(玻璃纖維單價產(chǎn)量)來衡量。

水泥行業(yè)：利潤進入平臺期。

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水泥和玻璃玻纖周期出現(xiàn)不一樣的變化。復盤 2008 年以來水泥行業(yè)周期，我們認為水泥行業(yè)周期形態(tài)出現(xiàn)和玻璃玻纖不一樣的變化。水泥行業(yè)周期弱化，周期變”長”；玻璃玻纖行業(yè)周期強化，周期變”大”。水泥和玻璃玻纖行業(yè)形態(tài)出現(xiàn)不同變化背后是不同行業(yè)邏輯的驅(qū)動。

需求端：政策導向以穩(wěn)為主，地產(chǎn)基建需求增速保持穩(wěn)定。我們認為導致水泥周期變長的一個原因是政策端的干預，需求端趨穩(wěn)。2016 年地產(chǎn)“930”監(jiān)管以來，政策對地產(chǎn)和基建調(diào)控的目標均以穩(wěn)為主。在2020年“三道紅線”之前，地產(chǎn)基建對水泥行業(yè)形成的需求增速均維持相對穩(wěn)定水平，水泥產(chǎn)量也保持相對穩(wěn)定。

供給端：行政化限產(chǎn)、錯峰停窯、嚴控新增產(chǎn)能。供給端是導致水泥行業(yè)周期變長的另一個重要原因。2016 年以來行業(yè)供給側(cè)變化可概括為行政化限產(chǎn)、錯峰停窯、嚴控新增產(chǎn)能。供給側(cè)改革減少了水泥行業(yè)有效供給，明顯緩解了水泥行業(yè)產(chǎn)能過剩的現(xiàn)狀。在需求平穩(wěn)，供給明顯減少的情況下，水泥價格整體提升，水煤價差從 170 元/噸提升到 300 元/噸的平臺，水泥企業(yè)盈利水平明顯提升，迎來史上最長景氣周期。

市場化協(xié)同抬升了水泥的價格，海螺的沿江熟料，新疆的電石渣熟料。2016 年供給側(cè)改革后，水泥行業(yè)頭部企業(yè)在相關部門指導下開啟行業(yè)協(xié)同，維護各區(qū)域內(nèi)水泥行業(yè)秩序。在外部需求維持穩(wěn)定且錯峰停窯的環(huán)境下，區(qū)域內(nèi)企業(yè)最優(yōu)選擇是參與協(xié)同。長三角水泥企業(yè)協(xié)同有效地緩解了進口熟料對華東水泥的沖擊，新疆的協(xié)同置換則有效緩解了電石渣熟料對新疆區(qū)內(nèi)水泥價格沖擊。

水泥行業(yè)逐步進入新的穩(wěn)態(tài)，企業(yè)維持高盈利，但成長性減弱。在外部需求穩(wěn)定，供給側(cè)調(diào)控政策得以貫徹執(zhí)行的環(huán)境下，錯峰停窯和行業(yè)協(xié)同加強了行業(yè)的穩(wěn)定性，在位企業(yè)均可享受行業(yè)紅利。目前水泥價格得以保持高位運行，行業(yè)進入新的穩(wěn)態(tài)。我們認為未來行業(yè)格局將進一步趨于穩(wěn)定，企業(yè)有望保持高盈利水平，但水泥業(yè)務自身給企業(yè)帶來的成長性減弱。

玻璃玻纖：產(chǎn)品升級帶來上行周期拉長

玻璃和玻纖行業(yè)周期上行周期拉長，主要原因是高端產(chǎn)品逐步出現(xiàn)。玻璃玻纖行業(yè)周期形態(tài)不同于水泥，最近一輪周期都是行業(yè)歷史上從未出現(xiàn)過的大周期，行業(yè)上行周期明顯拉長。主要原因是產(chǎn)品升級下游需求高端化，高端產(chǎn)品持續(xù)緊缺帶來上行周期拉長。主要表現(xiàn)為玻璃纖維中，風電紗、熱塑紗、電子紗產(chǎn)品占比不斷提升，高端產(chǎn)品附加值較高，提升了企業(yè)的盈利額能力。玻璃企業(yè)中，光伏玻璃、電子玻璃、深加工玻璃占比不斷提升，同樣通過提升產(chǎn)品附加值提升了企業(yè)的盈利能力。

中小企業(yè)產(chǎn)能投放謹慎，無法適應行業(yè)需求結構變化，頭部企業(yè)充分享受行業(yè)紅利。導致上行周期變長的另一個原因是玻璃、玻纖都是連續(xù)生產(chǎn)行業(yè)，在外部經(jīng)濟走弱的環(huán)境下，中小企業(yè)對產(chǎn) 能投放更為謹慎，也無法適應行業(yè)需求高端化的變化，因此面對需求變化供需矛盾進一步激化，大中型企業(yè)能夠更好響應下游需求，充分享受行業(yè)紅利。

雙碳政策開啟市場化改革

建材有望納入碳排放交易

未來水泥等建材細分行業(yè)或?qū)⒓{入碳排放交易市場，經(jīng)過多年試點，目前國內(nèi)已經(jīng)形成較為成熟的碳排放權交易市場，近兩年加權平均碳價格約為 40 元/噸左右。建材行業(yè)作為能耗消耗主要行業(yè)之一，未來有望逐步納入碳排放交易市場。其中水泥行業(yè)碳排放達到建材行業(yè) 83%，是排放量最大的子行業(yè)，有望首當其沖納入碳排放交易。

未來預計將以基線法為主逐步收緊，龍頭企業(yè)份額逐步提升。參照前期試點經(jīng)驗，我們預計未來配額計算將以基線法為主（產(chǎn)量×基準值×減排因子），所以產(chǎn)能利用率高或者排放更低的企業(yè) 有優(yōu)勢，小企業(yè)只能被迫減產(chǎn)或者購買碳排放權，龍頭份額將逐步提升。

能效標桿水平出臺落后產(chǎn)能淘汰

行業(yè)能耗指標水平發(fā)布，水泥、玻璃、瓷磚等行業(yè)低能耗產(chǎn)線將逐步淘汰。2021年國家發(fā)改委發(fā) 布《高耗能行業(yè)重點領域能效標桿水平和基準水平（2021 年版）》，對水泥、玻璃、瓷磚等行業(yè) 能效標桿水平和基準水平做出要求。其中水泥行業(yè)要求 2025 年行業(yè)達到標桿水平產(chǎn)能占比大于 30%。據(jù)數(shù)字水泥網(wǎng)，目前行業(yè)達到基準水平的產(chǎn)線有 75%，達到標桿水平僅 5%，未來將有更多低能耗指標產(chǎn)線淘汰，玻璃和瓷磚行業(yè)也將面臨同樣情形。

預計低效產(chǎn)能淘汰將減少 8.2%熟料產(chǎn)能。2021 年山東省明確 2022 年底 2500t/d 以下產(chǎn)能將退出 50%。我們預計未來水泥行業(yè) 2500t/d 以下產(chǎn)線將陸續(xù)退出。我們選取海螺水泥等 14 家水泥行業(yè) 頭部企業(yè)為樣本進行測算，預計全國 2500t/d 以下產(chǎn)能達到 4.35 萬噸，占比 24.5%，按照 1：1.5 的置換比例，預計該部分產(chǎn)能退出將凈減少產(chǎn)能 1.45 萬噸，比當前產(chǎn)能減少 8.2%。

第二輪供給側(cè)改革開啟，頭部企業(yè)贏者通吃。我們認為碳排放交易和能耗指標退出將開啟周期類建材的第二輪供給側(cè)改革。第一輪改革以行政化限產(chǎn)為主，每個企業(yè)減少一部分供給，實際上是供給曲線的伸縮變化，體現(xiàn)為行業(yè)供給曲線斜率加大，供給減少但在位企業(yè)均可享受行業(yè)周期的紅利。第二輪改革以市場化淘汰為主，碳排放權抬升了企業(yè)成本，導致供給曲線上移；淘汰落后產(chǎn)能是直接減少行業(yè)供給，導致供給曲線左移。和第一輪供給側(cè)的根本差異是尾部企業(yè)直接退出行業(yè)，頭部企業(yè)贏者通吃。

華新水泥碳減排實現(xiàn)路徑。水泥行業(yè)碳排放約 60%主要來自石灰石分解，為達到減少碳排放的目標，《華新水泥低碳發(fā)展白皮書》已說明，將采用替代原/燃料，一體化項目熱聯(lián)產(chǎn)，富氧燃燒技術，提升摻和材料比例等方法，降低碳排放。公司計劃 2060 年噸水泥碳排放降為 166 公斤，相比 2020 年減少 74.5%；單方混凝土碳排放將為 43 公斤，相比 2020 年減少 78.1%。

周期建材企業(yè)積極品類擴張

水泥企業(yè)開啟橫向擴張，玻璃玻纖企業(yè)開啟縱向擴張。近年來周期類建材開始呈現(xiàn)縱向和橫向擴張的趨勢。其中水泥行業(yè)主要發(fā)展骨料、混凝土等縱向發(fā)展的道路，玻璃行業(yè)主要發(fā)展電子玻璃、光伏玻璃、藥用玻璃，玻纖行業(yè)主要發(fā)展風電紗、熱塑紗、電子紗等高附加值的橫向擴張。

企業(yè)高盈利低增長低分紅形成資源的閑置，是進行縱向擴張和橫向擴張的主要原因。我們認為企業(yè)進行擴張的主要原因是原有傳統(tǒng)業(yè)務成長性逐步減弱。以水泥為例，水泥行業(yè)維持 20%左右的 ROE 的同時，利潤增速逐年下滑，存量現(xiàn)金占比較高但股利分配率卻只維持 30-40%，如果不進行外部投資則是資源的閑置。

水泥企業(yè)縱向擴張將增加企業(yè)抵御周期能力，玻璃玻纖橫向擴張有望開辟企業(yè)第二成長曲線。我們認為隨著水泥行業(yè)沿上下游進行縱向擴張，企業(yè)利潤將隨骨料、混凝土相關業(yè)務擴張而增厚。從更長期角度來看，上下游聯(lián)動一定程度抵御了原材料和產(chǎn)品價格波動給企業(yè)迎來帶來的沖擊，未來影響企業(yè)業(yè)績主要來自周期需求波動帶來的銷量的變化。而玻璃玻纖向光伏、電子、風電等高端化領域擴張則將為企業(yè)開辟第二成長曲線，企業(yè)利潤有進一步成長空間。

新建地產(chǎn)需求放緩，存量地產(chǎn)和基建類帶來新市場

地產(chǎn)需求放緩，行業(yè)進入平臺期

竣工增速放緩，裝修建材行業(yè)需求進入平臺期。2020 年建筑裝飾行業(yè)產(chǎn)值 1.15 萬億元，YoY7.0%，與地產(chǎn)竣工同樣顯疲態(tài)。隨著裝修行業(yè)產(chǎn)值和房屋竣工增速放緩，裝修類建材行業(yè)需求也進入平臺期。我們選取防水、管材、瓷磚、涂料四類常見的裝修建材來判斷整體裝修建材的需求。防水產(chǎn)量增速從最高 2011 年的 16.7%下降至 2020 年的 3.9%；管材產(chǎn)量增速從 2010 年 44.8%下降至 2020 年 1.6%；瓷磚從 2006 年的 22.9%下降至最低 2018 年-11.2%；建筑涂料從 2010 年 34.4%下降至 2020 年 3.0%。主要裝修建材品類在過去 10 年行業(yè)增速都呈現(xiàn)趨勢性下滑。

2020 年以來地產(chǎn)整治政策情況：2020 年以來，國內(nèi)地產(chǎn)遭遇高強度監(jiān)管，從 2020 年 8 月份的 “三道紅線”，到 2020 年 12 月份的房地產(chǎn)貸款集中度限制，房企需求端、資金端均面臨較大壓力。2021 年 2 月份“雙集中供地”意味著地產(chǎn)監(jiān)管整治力度進入新的高度。2021 年 4 月份和 7 月份政治局和住建部重申房住不炒并持續(xù)加大地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管整治力度。

地產(chǎn)行業(yè)整治導致行業(yè)集中與精裝房滲透趨勢被打亂，地產(chǎn)需求渠道未來增長放緩結構優(yōu)化。地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管也導致行業(yè)集中趨勢和精裝房滲透趨勢被打亂。2021 年房地產(chǎn)銷售面積集中度情況自 2009 年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來首次回落。主要原因是部分民營大型房企信用風險爆發(fā)排名下滑，導致銷售面積集中度數(shù)據(jù)出現(xiàn)波動。根據(jù)奧維云網(wǎng) 2021 年精裝房開盤套數(shù)為 286.1 萬套，同比下降 12.0%。精裝房市場空間同樣經(jīng)歷下滑。我們認為地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管以及風險事件釋放將導致行業(yè)格局重新洗牌，未來房企會出現(xiàn)新的巨頭，行業(yè)集中度會重新提升。而精裝房作為長期政策方向，行業(yè)規(guī)模與滲透率也有望止跌回升。但隨著存量房屋面積達到新高，我們認為以地產(chǎn)為代表的大 B 端渠道總量未來難有明顯增長，結構有望優(yōu)化。

存量房增加，對沖下行風險

據(jù)估算，2021 年全國存量房屋面積可達 940 億平，竣工面積占存量房面積增速逐年下滑。根據(jù) 住建部《2005 年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》和《2016 年城鄉(xiāng)建設統(tǒng)計公報》披露的城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村存量房屋情況，結合每年住建部公布的城鎮(zhèn)和農(nóng)村房屋竣工情況，假設一定的拆遷率和城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)換比例，可推算出當前全國存量房屋狀況。我們估算 2021 年全國存量房屋建筑面積 940 億平，其中住宅 708 億平，其中城鎮(zhèn)住宅約 401 億平，農(nóng)村住宅 307 億平；城鎮(zhèn)非住宅 172 億平，農(nóng)村非住宅 59 億平。2021 年全國房屋竣工面積占存量建筑面積比重為 5.2%，占比持續(xù)下滑。我們認為當前國內(nèi)居民住宅需求已得到滿足，而竣工面積占存量建筑面積比重下降則預示著裝修建材中新建需求比重將逐步下降，而舊房翻新需求或?qū)⒅鸩教嵘?p>預計未來存量房需求占比將有所提升。以瓷磚為例，根據(jù)中國陶瓷網(wǎng)數(shù)據(jù)，我們估算 2017 年瓷磚需求 27.5%來自存量建筑，63.6%仍來自新建建筑，8.9%來自出口。我們假設未來房屋竣工面積逐年緩慢下滑，而出口隨著國內(nèi)生產(chǎn)成本優(yōu)勢逐步減小也呈現(xiàn)緩慢下滑趨勢，存量房翻新需求則隨著存量房數(shù)量提升占比同步提升。預計2025年存量房翻新需求、新房需求、出口需求占比分別為 35.6%、58.3%、6.1%。其他裝修建材下游需求結構或?qū)⒚媾R類似的情形。

基建市政需求成為新戰(zhàn)場

基建投資短期有改善，但長期不可持續(xù)。經(jīng)濟下行壓力加大背景下，2022Q1 基建投資增速達到 10.5%，不考慮疫情低基數(shù)效應則該增速達到 2018Q1 以來新高。我們認為政府存量債務目前水平較高，長期基建刺激并不可持續(xù)。

渠道下沉及品類擴張是擁抱變化的唯二選擇

渠道變革——集采催化 B 端集中，C 端空間有望提升

地產(chǎn)集采催化下，各細分品類龍頭集中度均出現(xiàn)明顯而持續(xù)的提升。過去 3 年地產(chǎn)精裝房集采和房企集中度提升已經(jīng)催生了各個建材細分品類行業(yè)集中度的初步提升。以產(chǎn)銷量統(tǒng)計，2014- 2020 年，防水三家上市龍頭市占率從 8.5%提升至 32.5%；瓷磚從 1.1%提升至 4.4%；涂料兩家龍頭市占率從 3.5%提升至 25.4%；管材四家龍頭上市占率從 17.0%提升至 23.6%。各個細分品類龍頭集中度均出現(xiàn)明顯而持續(xù)的提升。

石膏板、防水、管材集中度提升進度領先，石膏板、防水、涂料行業(yè)格局較為穩(wěn)定。不同細分板塊行業(yè)集中度進展不同，從 500 強房企建材首選率數(shù)據(jù)情況來分析，目前石膏板、防水、管材行業(yè)頭部企業(yè)優(yōu)勢較為明顯，集中度提升進展較快。而瓷磚企業(yè)集中度進展較慢，但也出現(xiàn)了較為穩(wěn)定的頭部企業(yè)和第二梯隊企業(yè)。從穩(wěn)定性角度來看，目前石膏板、防水、涂料行業(yè)集中格局較為穩(wěn)定，其中北新建材、東方雨虹、立邦行業(yè)龍一地位較為穩(wěn)固。

泛 C 端需求占比提升，專業(yè)化渠道公司有望出現(xiàn)。隨著存量住房增加，毛坯房將成為裝修建材重要的需求增量，泛 C 端需求占比未來將會有明顯增長。2021 年家裝建材零售渠道數(shù)據(jù)改善充分說明了 C 端建材需求仍有提升空間?？紤]國內(nèi)裝修以裝修公司為主，泛 C 端中的小 B 端是零售需求的重要增長力量。我們認為 C 端客戶相比 B 端客戶更為分散，相對廠商議價能力較弱，隨著 C 端需求占比提升出現(xiàn)大型平臺機構買斷廠商貨源提供價格優(yōu)惠是必由之路。

相比美國，平臺型公司更符合中國國情。參照美國，在存量建筑占比逐步提升，C 端需求占比逐步增長的環(huán)境下，美國出現(xiàn)了大型直營家居連鎖平臺，其中家得寶和勞氏兩大龍頭 DIY 客戶占比分別為 55%和 75%。相比中國，美國人工價格更高，DIY 客戶占比明顯高于專業(yè)客戶，在中國小 B 端有更高成長空間，平臺型公司對小 B 端提供服務將更為可行，堅朗五金是典型代表雛形公司。

品類擴張——龍頭成長必由之路

隨著行業(yè)增速放緩，橫向擴張是必經(jīng)之路。我們認為隨著行業(yè)增速放緩，品類擴張是必由之路。但不同建材品種行業(yè)、產(chǎn)品屬性截然不同，企業(yè)橫向擴張具有一定路徑。具體來說我們認為瓷磚行業(yè)單位貨值相對其他裝修建材較低，具有一定區(qū)域性，行業(yè)集中度提升天花板較低，行業(yè)下滑趨勢也較為明顯，未來也存在更高的橫向擴張擴品類的需求。從財務數(shù)據(jù)出發(fā)，防水、涂料、石膏板等綜合盈利能力較高。

從財務數(shù)據(jù)來看，裝修建材普遍偏輕資產(chǎn)，其中石膏板相對資產(chǎn)較重，利潤率較高；板材資產(chǎn)較輕無法形成規(guī)模效應，利潤率相對偏低。防水、瓷磚、管材、五金等建材 B 端渠道占比相對較高，整體賬期水平較高，涂料行業(yè)負債率相對較高。結合各類數(shù)據(jù)，防水、涂料、板材、吊頂、石膏板等板塊綜合盈利能力較高。

結合行業(yè)屬性判斷，瓷磚和管材切入意義較小。結合行業(yè)屬性判斷，我們認為產(chǎn)品標準化程度較高，功能屬性較強的賽道的企業(yè)相對容易切入，裝飾屬性較強，個性化程度太高的賽道則規(guī)模效應不明顯切換意義不大。而工程渠道屬性較強的賽道更容易快速切入實現(xiàn)產(chǎn)品快速放量，零售渠道屬性較強的賽道需要更長時間深耕經(jīng)營品牌。綜合判斷我們認為瓷磚、管材由于 SKU 過高、產(chǎn) 品細分品類繁雜等原因，規(guī)模效應較小，初期需要進行較長時間的庫存建設，切換意義相對較小。

綜合判斷防水、涂料是性價比較高的賽道，目前眾多龍頭選擇切入防水賽道。綜合判斷防水、涂料、石膏板是切入性價比較高的賽道?？紤]石膏板目前呈一家獨大的現(xiàn)狀，剩余防水、涂料是較好的方向；其中尤以防水工程屬性偏強，易于快速切入。從目前建材企業(yè)單品滲透情況來看，雨虹選擇了涂料，而北新、三棵樹、亞士創(chuàng)能等其他龍頭紛紛選擇切入防水。偉星堅持同心圓戰(zhàn)略，切入 C 端為主的室內(nèi)防水，相對較穩(wěn)健，需要更長時間看到成效。兔寶寶選擇切入石膏板。目前東方雨虹在防水、涂料、保溫板均有布局且均取得較為領先的行業(yè)地位，未來有較大的成長潛力。

龍頭的優(yōu)勢在于渠道協(xié)同和成本管控。隨著建材各品類龍頭紛紛選擇品類擴張，行業(yè)出現(xiàn)單品滲透的趨勢。各個賽道集中的趨勢下，不同賽道龍頭因為品類擴張，在同一細分賽道頭部直接競爭。最典型的就是防水的東方雨虹和北新建材。北新建材通過大規(guī)模的收購快速切入防水行業(yè)。我們認為頭部企業(yè)取勝的關鍵在于渠道協(xié)同和成本管控。渠道能力強大的企業(yè)可以快速實現(xiàn)新品投放，并通過成本管控能力快速形成規(guī)模優(yōu)勢。

海外經(jīng)驗：認知力強、執(zhí)行力強終將成長

海外龍頭保持中高速增長。我們認為海外擴張是未來建材企業(yè)發(fā)展的終極階段。目前幾大建材細分品類已經(jīng)形成全球性龍頭，分別是防水/減水劑的西卡；瓷磚的莫霍克；石膏板的優(yōu)時吉博羅；玻璃/石膏板的圣戈班；涂料的立邦。從財務數(shù)據(jù)看，全球建材龍頭依然維持著中高速的營收增長。

海外龍頭均通過大規(guī)模收購快速實現(xiàn)橫向擴張?；厮莺Ｍ饨ú凝堫^發(fā)展均有兩個共性：1.通過大幅收購實現(xiàn)海外配置和多品類的布局，2.產(chǎn)品與區(qū)域多元化。經(jīng)過了國內(nèi)集中度提升和品類擴張，企業(yè)增長已經(jīng)到了新的瓶頸，海外擴張是企業(yè)增長的終極階段。面對部分相對成熟的海外市場，快速收并購可實現(xiàn)快速切入海外市場并獲取業(yè)務資源以及具備比較優(yōu)勢的生產(chǎn)要素。即使是當前，海外龍頭也在不斷收購整合全球優(yōu)質(zhì)資源，鞏固自身優(yōu)勢。

海外企業(yè)具備先發(fā)優(yōu)勢，但國內(nèi)企業(yè)成長空間更大。我們認為企業(yè)進行海外擴張的本質(zhì)是對全球范圍內(nèi)具備比較優(yōu)勢的生產(chǎn)要素進行獲取與整合，以期創(chuàng)造價值并鞏固自身優(yōu)勢。海外企業(yè)成長更早，具備先發(fā)優(yōu)勢，并形成較為穩(wěn)定的格局。國內(nèi)企業(yè)目前仍具備成本優(yōu)勢，隨著國內(nèi)市場空間增速放緩，未來海外成長空間巨大。長期以來市場形勢復雜，裝修建材領域各公司不斷調(diào)整策略以尋求長期增長。東方雨虹作為防水行業(yè)龍頭，多次在市場變向的關鍵節(jié)點迅速響應保持向上態(tài)勢，是值得行業(yè)內(nèi)各公司學習的典范。

把握市場動向，戰(zhàn)略眼光長遠。2008-2011 年，公司借“四萬億”政策刺激，陸續(xù)承攬高鐵等國家重點工程項目。2012 年基建投資放緩，公司調(diào)整客戶結構，與大地產(chǎn)商建立長期戰(zhàn)略合作關系，進一步拓展全國渠道。2016 年，公司推行 PS 戰(zhàn)略和合伙人制度，以規(guī)模為先積極搶占市場份額。 2018 年地產(chǎn)調(diào)控政策施壓，公司由 PS 戰(zhàn)略調(diào)整為高質(zhì)量發(fā)展，開始注重經(jīng)營質(zhì)量，同時調(diào)整組織架構，發(fā)展多品類建材產(chǎn)品和服務。2020 年公司再次調(diào)整組織架構，聚焦下沉市場，同時規(guī)模化啟動“投資換訂單”模式，綁定區(qū)域政府資源，兩舉并行主動把握非房業(yè)務。公司管理層主動擁抱環(huán)境和市場變化，多次及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，維持了公司長期的良好經(jīng)營和高速增長。

執(zhí)行落地有聲，業(yè)績彰顯實力。公司的業(yè)績表現(xiàn)通常能夠直接體現(xiàn)發(fā)展策略的有效性?？傮w看， 2012-2021年，公司營收和歸母凈利 CAGR分別為 30.2%/41.2%，歸母凈利增速始終維持在 20% 以上，公司經(jīng)營長期向好。階段性而言，以 2018-2020年為例，公司戰(zhàn)略調(diào)整執(zhí)行到位。2018年公司戰(zhàn)略不再以規(guī)模為先，提出高質(zhì)量發(fā)展，將收入、利潤、應收賬款都納入考核。2019-2020 年公司現(xiàn)金流情況有明顯改善，遠勝同行業(yè)其他公司，公司戰(zhàn)略在相應發(fā)展階段內(nèi)執(zhí)行有力。

認知力、執(zhí)行力兼?zhèn)?，未來增長仍可期待。東方雨虹長期以來的市場表現(xiàn)反映了公司對行業(yè)和市場的認知力和執(zhí)行力，此次行業(yè)渠道變革，公司的增長預期依然可觀。據(jù)了解，2021 年 B 端收入結構中非房占比由 2020 年約 30%提升至 2021 年約 50%，增長超過 50%，增長主要來自于區(qū)域一體化公司。B 端收入結構的變化再次驗證了公司尋求非房業(yè)務增長邏輯的可行性和有效性。東方雨虹將憑借優(yōu)秀的認知力和執(zhí)行力在此次行業(yè)渠道變革中獲取更多的增長份額，進一步穩(wěn)固行業(yè)龍頭地位。

（本文僅供參考，不代表我們的任何投資建議。如需使用相關信息，請參閱報告原文。）

相關問答：建材價格為什么會漲？

鋼筋建筑價格的上漲是有多重利好因素疊加所致：一、北京天翔成01082759155“金三銀四”鋼材業(yè)傳統(tǒng)消費旺季即將到來；二、春節(jié)元宵過完后，下游集中開工，商家操作積極，提振市場信心；三、原材料鋼坯價格帶動期貨翻紅，成品的漲勢再度瘋狂；四、2016年12月份國家發(fā)改委改發(fā)了35個建筑基建項目；