杭州市土拍（杭州市土拍網(wǎng)）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州市土拍的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、2022年杭州第四次拍地

• 2、杭州官方上調(diào)新房限價(jià)

• 3、二手房量價(jià)齊跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也涼了

• 4、現(xiàn)房銷售”寫入多地土拍文件，商品房預(yù)售制會取消嗎？

一、2022年杭州第四次拍地

題主是否想詢問“2022年杭州第四次拍地時(shí)間”？2022年2月10日。杭州第四次拍地項(xiàng)目隸屬于杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，根據(jù)查詢杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司官網(wǎng)顯示，2022年杭州第四次拍地時(shí)間在2月10日。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，房屋建筑，商品房銷售，水電安裝，室內(nèi)外裝璜。

二、杭州官方上調(diào)新房限價(jià)

原標(biāo)題《杭州官方上調(diào)新房限價(jià) 開發(fā)商說“有利潤保證，才能更好地提升樓盤品質(zhì)”》

杭州13個(gè)板塊新房限價(jià)上調(diào)，最高的漲2000元/平方米。

上周六，杭州第三批集中出讓地塊正式掛牌，共包括35宗地塊（含1宗租賃用地），其中過半數(shù)為主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)于12月21日集中出讓。此前的傳聞也得到證實(shí)——杭州原有新房限價(jià)體系被打破，多個(gè)板塊限價(jià)普漲，部分區(qū)域漲幅不小。

隨著這批地塊的掛牌，相關(guān)限價(jià)情況及土拍規(guī)則變化也正式公布。

其中，規(guī)則里明確恢復(fù)預(yù)勾地制度，減輕房企拿地負(fù)擔(dān)；取消“競品質(zhì)”，改為“定品質(zhì)”，即由政府規(guī)定品質(zhì)要求，房企承諾按要求建設(shè)，不太受房企歡迎的“現(xiàn)房銷售”試水舉措徹底消失。

與此同時(shí)，“杭州上調(diào)新房限價(jià)”也一度沖上微博同城熱搜榜第一。

房企有了利潤空間

此前，一份由杭州住房保障和市場管理局印發(fā)的《關(guān)于第三批宅地房屋銷售限價(jià)調(diào)整的函》在網(wǎng)上流傳，對杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價(jià)、毛坯最高銷售單價(jià)和最高裝修價(jià)格作出調(diào)整。部分地塊的新房限價(jià)有所提升，地塊起價(jià)較此前第二批掛牌時(shí)的地價(jià)有所下調(diào)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州13個(gè)板塊的限價(jià)得到提升，包括艮北、運(yùn)河新城、蕭山經(jīng)開區(qū)、筧橋、丁橋等，漲幅在200-2000元/平方米之間。

今年10月，杭州市規(guī)劃和自然資源局公告，第二批集中供地中的17幅土地終止出讓。首次試水的10宗競品質(zhì)現(xiàn)房銷售地塊“全軍覆沒”，沒有開發(fā)商愿意接，原本計(jì)劃分兩天進(jìn)行的土拍，一天內(nèi)就匆匆結(jié)束。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，杭州本次放寬土地出讓條件，與其在前一輪土拍中“陡然遇冷”不無關(guān)系。

此次在規(guī)則層面多維度降低了土拍門檻，包括放寬房企準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、取消現(xiàn)房銷售、下調(diào)溢價(jià)率等。恢復(fù)了預(yù)勾地制度，減輕了房企拿地負(fù)擔(dān)。

張波表示，“一升多降”之下，房企拿地利潤空間得到明顯提升。房企報(bào)名較二批次集中供地積極許多，三批次集中土拍大概率將有所回溫，屆時(shí)也將呈現(xiàn)不少看點(diǎn)。

調(diào)低土地的起拍價(jià)以及調(diào)高未來的售價(jià)，都是根據(jù)當(dāng)下市場形勢，結(jié)合房企實(shí)際情況作出的適度調(diào)整。對于杭州來說，第三次集中供地較為重要，一方面今年供地計(jì)劃距離既定規(guī)劃還有一定差距，土地出讓任務(wù)較重；另一方面由于第二次土拍流拍數(shù)量較多，對本次土拍難免會形成一定影響。因此，從第三次土拍來說，整體門檻有所降低，會更有利于提升房企拿地的積極性。

一二手房價(jià)格倒掛猶在

不過，盡管限價(jià)上調(diào)，供給端的問題得到逐步改善，但需求端依然得不到滿足，新房和二手房之間的價(jià)差，沒有因此得到全面彌合。

一位品牌房企的杭州區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，土地起始價(jià)下調(diào)以及新房限價(jià)的上調(diào)，都給開發(fā)商留出了更多利潤空間。有利潤，開發(fā)商才能更好地提升樓盤品質(zhì)，讓真正愿意房住不炒的購房者們，住上更高品質(zhì)的房子。

該負(fù)責(zé)人表示，下調(diào)地價(jià)上限的，是讓市場不會出現(xiàn)高價(jià)地王。從此，市場情緒會更穩(wěn)定，大眾對未來房價(jià)的預(yù)期閾值會隨之降低。這又是打消炒房獲利念頭的手段。

目前，在杭州的新房市場上，200萬元左右是入門級純剛需水平，也是新入杭州的購房者的主流需求。

以申花核心區(qū)為例，該區(qū)域的限價(jià)漲到了5.5萬元/平方米，而該區(qū)域目前的二手房均價(jià)已經(jīng)突破6萬元/平方米，價(jià)差依然存在。再如艮北新城，該區(qū)域的普遍二手房價(jià)已經(jīng)在5萬元/平方米，哪怕新房限價(jià)從兩年前的4萬元/平方米跳到現(xiàn)在的4.4萬元/平方米，價(jià)差依然明顯。

哪怕是“門檻級”的大江東，新房和二手房之間，也存在著數(shù)千元價(jià)差。

除了價(jià)差大的區(qū)域，其他如筧橋、崇賢、小和山等，價(jià)差相對較小，但大部分板塊，新房和二手房之間，依然存在著比較大的鴻溝。

張波表示，只有新房和二手房之間的價(jià)差沒有那么大了，紅盤才能從市場上隱退，新房市場的熱度才會慢慢下去。隨著第三批集中供地的推行，杭州樓市明后的年供應(yīng)量有了保障，也打消了大眾對未來供應(yīng)不足，可能要漲價(jià)的心理預(yù)期。

有購房人告訴記者，他們覺得是好事，至少能夠適當(dāng)?shù)叵欢址績r(jià)格之間的鴻溝。

“如果對開發(fā)商限制太多的話，他們就沒有意愿拿地，那我作為消費(fèi)者來說，就沒有好的項(xiàng)目可以買了，因?yàn)楹贾莸膯栴}是一二手倒掛太厲害?！?/p>

另一位購房人則表示，杭州的新房真的太難買了，已經(jīng)受夠了動(dòng)不動(dòng)就來個(gè)萬人搖，很多炒房者都是沖著一二手倒掛去的，讓他們這些真正想買房的剛需苦不堪言。

還有購房人告訴記者，小區(qū)的房子一下又漲了20萬元，調(diào)高新房限價(jià)，意味著二手房價(jià)格水漲船高，所以這個(gè)政策對于剛需人群來說并不友好。

三、二手房量價(jià)齊跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也涼了

杭州樓市長達(dá)5年只漲不跌的神話終于破滅了。

虛火旺盛的杭州二手樓市，進(jìn)入了量價(jià)齊跌的下行通道，預(yù)計(jì)8月成交量相比4個(gè)月前腰斬，不少大戶型業(yè)主開始降價(jià)百萬出貨，有熱門小區(qū)房價(jià)跌了三成。

在2015年觸底后，從2016年開始至今杭州樓市已經(jīng)度過5年“慢牛期”，杭州牛市周期之長，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北上廣深。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，杭州房價(jià)均價(jià)從2016年1月份的17271元/平方米，一路漲至今年8月份的31667元/平方米。根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)，杭州住宅平均單價(jià)從2017年時(shí)的兩萬出頭達(dá)到了現(xiàn)在的接近38000元/平方米。受到城市規(guī)劃概念利好，部分熱點(diǎn)板塊漲幅更是驚人。

瘋狂搶人、天量賣地，一二手嚴(yán)重倒掛導(dǎo)致“打新”謀求暴利的風(fēng)氣充斥全城，曾經(jīng)的電商網(wǎng)紅之城被貼上如同深圳一樣的“炒房之城”標(biāo)簽。

“8·5調(diào)控新政”出臺后，“萬人搖”消失了，二手房價(jià)格下行，杭州樓市正在重回正軌。

二手房“逃頂”時(shí)刻提前來臨

“很多杭州人都認(rèn)為亞運(yùn)會是樓市‘逃頂’最后機(jī)會，沒想到這個(gè)時(shí)刻提前來了?！比ツ辍按蛐隆绷撕贾菀惶追孔拥男潞贾萑伺＾睂Φ谝回?cái)經(jīng)說。

在“8·5樓市新政”出臺后，杭州大約30%的房票被廢，隨即2萬多套新房集中入市，讓虛高的二手房市場雪上加霜，終于有業(yè)主按捺不住開始降價(jià)。

新政頒布首日，杭州就有多達(dá)711套二手房降價(jià)，是漲價(jià)房源的4倍多。降價(jià)也賣不動(dòng)，成了杭州二手樓市的常態(tài)。

在杭州價(jià)值最高、最熱門板塊錢江新城，近一個(gè)月不少豪宅房源開始降價(jià)。

“我這邊一套總價(jià)3150萬的房子，上周業(yè)主降價(jià)100萬；還有一套1550萬的房子，在調(diào)控出臺5天以后降了50萬。這幾套房子近一個(gè)月都只有個(gè)位數(shù)的帶看，基本沒有成交意向?！焙贾蒎X江新城一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人告訴第一財(cái)經(jīng)。

大熱板塊錢江世紀(jì)城有亞運(yùn)會概念加持，紅盤不斷，但二手房也進(jìn)入下行通道?！坝幸惶?00多萬的房子，業(yè)主一直在糾結(jié)要不要降價(jià)，降10萬、漲5萬這樣反復(fù)操作，但是新政以后還是一下子降了20萬。最近一個(gè)月很多帶看是0的房源，我們也會打電話勸業(yè)主把價(jià)格再下調(diào)些?！卞X江世紀(jì)城板塊一位中介表示。

從杭州二手房過往成交歷史看，月成交量達(dá)到12000套，是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。這樣大的起伏在不到半年間已在杭州市場上演。

今年3月，由于大批購房者在1月-2月的一輪樓市“打新”中鎩羽而歸，杭州二手房市場迎來一波高潮，當(dāng)月成交超過11500套，4月為10029套，但之后就在不斷下滑。

5月份，杭州二手房成交量跌破一萬套，為9013套；6月份成交量僅剩8000多套；7月實(shí)現(xiàn)四連降，只有6314套。8月前三周頹勢加劇，全月預(yù)計(jì)大概率跌倒6000套以下，同比也大降約40%。

從4月到8月，杭州二手房市場成交量“腰斬”，上一次月成交量跌破6000套還是三年前。

一開始多數(shù)業(yè)主還抱持惜售心態(tài)，市面上降價(jià)房源非常少，到了7月份，由于對調(diào)控政策有預(yù)判，杭州所有區(qū)域內(nèi)的降價(jià)小區(qū)數(shù)量均已超過漲價(jià)小區(qū)，降價(jià)趨勢十分明顯。

根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)，今年7月杭州13個(gè)區(qū)縣中，只有四個(gè)區(qū)的平均單價(jià)是環(huán)比上漲的，還有9個(gè)區(qū)均下跌，最高環(huán)比跌幅接近7%。

根據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，跌幅最大的小區(qū)是濱江區(qū)繽紛西苑，跌幅為30.71%，杭州主城區(qū)大戶型二手房降價(jià)百萬也不是個(gè)案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天鑾等小區(qū)都有降價(jià)超過100萬的二手房。

“房子是這幾年來杭城最熱話題，但大家肯定不認(rèn)為房價(jià)能一直漲，從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，很多城市在辦完大型運(yùn)動(dòng)會以后，房價(jià)就會下跌?！迸＾闭f。

在一些市民眼里，部分熱點(diǎn)板塊過去幾年漲幅尤其驚人。錢江新城，從五年前單價(jià)約4萬多元，漲至現(xiàn)在掛牌價(jià)普遍超過10萬元/平方米；錢江世紀(jì)城，借著亞運(yùn)會的東風(fēng)，從2016年是兩三萬的價(jià)格，漲至如今二手掛牌價(jià)達(dá)八九萬；未來科技城從2.5萬元漲至6萬元；不限購的臨安近5年從7000元/平方米的均價(jià)漲到現(xiàn)在的兩萬均價(jià),房價(jià)翻了3倍。

“我希望杭州的房價(jià)能跌一跌，現(xiàn)在很多板塊的二手房價(jià)是虛高的，根本不合理。這次樓市調(diào)控新政終于沒有玩虛的，確實(shí)讓杭州樓市降火了。”在一家國企工作十多年的楊蔓已經(jīng)在杭州買了兩套房，手中沒有了房票，她認(rèn)為二手房價(jià)虛高對有意置換的市民來說并無好處。

紅盤“打新”信念正在動(dòng)搖

杭州樓市有個(gè)熱門詞匯——紅盤。

不是區(qū)位好、質(zhì)量好或者開發(fā)商品牌響，就能被稱為“紅盤”。在杭州買房，要學(xué)會區(qū)分紅盤、偽紅盤、粉盤、雞肋盤。紅，代表著熱度，即參與打新的人數(shù)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，如果出現(xiàn)上萬人報(bào)名登記，樓盤就穩(wěn)居紅盤范疇之內(nèi)。

杭州第一個(gè)“萬人搖”紅盤是良渚的融信瀾天，當(dāng)時(shí)凍資剛開始實(shí)行，浩浩蕩蕩的搖號大軍擠滿了杭州各大銀行，后來，杭州人對這種現(xiàn)象已見怪不怪。

紅盤背后，往往是板塊內(nèi)一二手房的嚴(yán)重倒掛。嚴(yán)重到什么程度？很多杭州人認(rèn)為，只要打新到一套紅盤的房子，紙面財(cái)富就能增加幾百萬乃至幾千萬，相比上班掙錢來說這才是真正的“躺贏”。還有不少外地人把戶口遷到杭州，就是為了掙一次樓市打新紅利。

比如核心板塊錢江新城，一二手房的最高價(jià)差達(dá)到了6萬元/平方米，新房限價(jià)7萬元/平方米，板塊內(nèi)部分次新二手房單價(jià)高達(dá)十二三萬。對于購房者來說，“買一套、賺一套”的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

因此，雖然北上廣深、蘇州、南京都經(jīng)歷了樓市周期波動(dòng)，從2018年4月起實(shí)施購房搖號的杭州，其樓市熱度卻經(jīng)久不絕。

而動(dòng)輒5%以下甚至1%以下的中簽率，也讓很多急著買房的購房者流向了二手房市場，板塊內(nèi)二手房又因?yàn)樾路康碾y買程度而繼續(xù)抬價(jià)，新房因二手房房價(jià)上漲而更加火爆、去化更快。

如今，隨著二手房市場量價(jià)齊跌，紅盤的倒掛神話也在破滅。

原本市場期待度超高的“亞運(yùn)村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奧體板塊的一二手倒掛價(jià)差來算，無論搖中哪一套，都能“賺”個(gè)三五百萬。結(jié)果，紅盤“褪色”，最終登記情況略冷，已結(jié)束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率高達(dá)15.2%，既不觸發(fā)限售，也不觸發(fā)拼社保。

“我幸運(yùn)地?fù)u中綠城亞運(yùn)村第一批的大戶型，但是最終放棄了?！痹谝粋€(gè)杭州本地購房群中，網(wǎng)友“曉艾”對第一財(cái)經(jīng)說。

曉艾表示，亞運(yùn)村大戶型房源非常好，但是自己預(yù)算不夠，搖中后，他一度想找親朋好友合作購房，結(jié)果被拒絕了，“這在以前很難想象，現(xiàn)在大家都怕高位接盤，一是對虛高二手房的后市不太看好，二是現(xiàn)在杭州的貸款利率也非常高，超過6.2%”。

杭州人民可以參考的一個(gè)城市是深圳。一年多前，深圳也有嚴(yán)重的一二手倒掛和“萬人搖”現(xiàn)象，在經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控后，深圳二手樓市速凍。

“最近一直有消息在傳，說杭州也可能學(xué)習(xí)深圳，出臺二手房指導(dǎo)價(jià)，這可是針對房價(jià)虛高的大殺器?！睍园硎?。

今年3月，杭州就已經(jīng)開始管控二手房房價(jià)，要求中介機(jī)構(gòu)不得受理并對外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息，所有二手房掛牌之前，都必須通過官方二手房備案系統(tǒng)審核。這被稱為二手房價(jià)管控的“杭州模式”，相較深圳模式更溫柔一點(diǎn)，但很難說更嚴(yán)厲的調(diào)控是否已經(jīng)在路上。

賣地第一城

5年前，作為電商網(wǎng)紅之城，擁有數(shù)量較多的新興科技企業(yè)，且房價(jià)低于一線城市，杭州被很多青年人才視為友好的安家落戶之地。

而現(xiàn)在，經(jīng)歷瘋狂搶人、天量賣地、調(diào)整區(qū)劃等一系列“精準(zhǔn)”的操作，杭州維持了超長周期的樓市慢牛。一次次樓市“萬人搖”、上千萬元的“炒樓”暴利以及火爆的土拍，讓杭州短期很難撕下“炒房之城”的標(biāo)簽。

從2017年起，杭州開始領(lǐng)跑新一線城市的搶人大戰(zhàn)，并且不斷放寬落戶條件，至2019年時(shí)只要求大專及以上人才在杭工作即可落戶。

到了2020年，杭州常住人口達(dá)到1194萬，比2010年多了324萬。這三百多萬人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。

從2011-2014年，杭州每年新增常住人口僅為3.76萬、6.4萬、4.2萬、4.8萬人、12.6萬人。

根據(jù)杭州發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到了最近五年，杭州年均增加了55萬人！人口突然大量涌入，造成了短期樓市供不應(yīng)求的局面，杭州二手房房價(jià)的暴漲也正契合人口上漲周期。

吸入人口的同時(shí)，杭州開啟了天量賣地。2018年，杭州賣地?cái)埥?440億元，超過北上廣深；2019年全年賣地2840億元，再居全國首位；2020全年賣地收入2500億，僅此于上海，是深圳5倍；今年上半年，賣地收入超過2000億，又回到了全國第一。

配合大規(guī)模賣地，杭州調(diào)整區(qū)劃，擴(kuò)大城區(qū)面積，錢江新城、錢江世紀(jì)城、未來科技城、錢塘新區(qū)、奧體、城西科創(chuàng)大走廊、杭州云城等各種板塊崛起，一方面，基礎(chǔ)建設(shè)水平大幅提高，城市布局趨向更合理；而另一方面，許多熱點(diǎn)板塊的房價(jià)被炒至虛高。

今年5月，杭州第一次集中供地，又創(chuàng)下一個(gè)全國攬金第一名的紀(jì)錄，44宗土地到達(dá)封頂價(jià)，多個(gè)板塊創(chuàng)樓面價(jià)新高，但這也許是杭州土拍最后的瘋狂。

杭州地價(jià)高到本地房企都受不了了。宋都股份寧愿損失5000萬保證金也要退地，本土房企“老大哥”濱江對投資者公開訴苦稱拿地利潤率只剩下1%-2%，也有外來拿地房企測算要虧損10%以上。

原本房價(jià)相對友好的杭州，成為了處處炒樓市概念的城市，就連去年螞蟻集團(tuán)籌備A H股上市，都成為了未來科技城板塊樓市炒作的理由，結(jié)果螞蟻上市之路中斷，杭州樓市現(xiàn)在也終至拐點(diǎn)。

最新的消息是，杭州重新發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，未來土拍不會再有超過15%的溢價(jià)。

四、現(xiàn)房銷售”寫入多地土拍文件，商品房預(yù)售制會取消嗎？

合肥2022年第三批次一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷售；福建福州出現(xiàn)第一個(gè)“現(xiàn)房銷售”地塊……近日，多地將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。僅今年以來，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟(jì)南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷售”。

以合肥為例，8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價(jià)277.4億元，并將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊。其中，蜀山區(qū)SS202210號地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”。

據(jù)合肥在線，盡管此前的土地拍賣公告中多宗地塊對開發(fā)商建設(shè)進(jìn)度提出要求，達(dá)到一定比例才能開售，但是明確提出必須按現(xiàn)房銷售，在合肥尚屬首次。

另以北京為例，北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)首次試點(diǎn)競現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。據(jù)《北京日報(bào)》，該地塊共吸引3家企業(yè)競買，經(jīng)過17輪價(jià)格競拍達(dá)到土地合理上限價(jià)格37.84億元，又經(jīng)過23輪競“現(xiàn)房銷售面積”后成交，競報(bào)“現(xiàn)房銷售面積”5.4萬平方米，最終該項(xiàng)目中將有近一半的商品房實(shí)行“現(xiàn)房銷售”。

今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項(xiàng)目設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。而在北京今年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競報(bào)現(xiàn)房銷售面積程序；今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。

此外，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局在7月15日的一則公告顯示，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊在出讓要求中提到：地塊按現(xiàn)房銷售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)提出現(xiàn)房銷售多少受到近期爛尾樓風(fēng)波的影響，出于保交樓的立場而提出的，多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風(fēng)波事件導(dǎo)致購房者對商品房預(yù)售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，取消預(yù)售制度的言論一時(shí)之間議論紛紛。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，今年7月以來，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對購房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來不利影響，而現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。

已有多地探索現(xiàn)房銷售

對于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的探索，最早或可追溯至2014年。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，最終麗豐控股旗下東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競得，溢價(jià)62.54%，成交樓板價(jià)59859元，剔除保障房后樓板價(jià)達(dá)85810元/平。地塊在出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

到了2016年，為抑制房企拿地?zé)崆椋钲谝餐瞥鍪鬃诂F(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

同年，杭州、南京等地在土地拍賣時(shí)，均提出現(xiàn)房銷售要求。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至2020年間，房地產(chǎn)市場活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，抑制土地市場熱度。

以蘇州為例，2016年8月11日，蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》，共13條。其中規(guī)定，提高項(xiàng)目預(yù)售條件：土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)（不含市場指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請預(yù)售許可。

這一政策被業(yè)內(nèi)解讀為，一旦拍地價(jià)格過高，觸碰價(jià)格紅線，就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)，來辦理預(yù)售許可證。通俗說就是“地價(jià)較高的項(xiàng)目必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷售”。

2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》，按照政策，當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

這也讓海南成為全國首個(gè)省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。

對于實(shí)行現(xiàn)售制度的背景，時(shí)任海南省住建廳廳長霍巨燃在當(dāng)日舉行的新聞發(fā)布會上表示，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。

現(xiàn)房銷售試點(diǎn)效果如何？

不過，從上述提及現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市來看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段時(shí)間后，改變了土地出讓規(guī)則。

以杭州為例，2017年3月24日，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售。但是僅4個(gè)月后，杭州推出的土地出讓就改變規(guī)則——“溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除。

彼時(shí)，據(jù)《錢江晚報(bào)》2017年7月12日報(bào)道，2017年3月24日后的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內(nèi)無法形成有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房價(jià)上漲的預(yù)期。

不過，杭州于2021年重啟了“現(xiàn)房銷售”。2021年7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告，其中10宗宅地率先開展“競品質(zhì)”試點(diǎn)，即改變以往的價(jià)高者得，而是采取線下競“品質(zhì)方案“，獲得資格后進(jìn)入線上“競地價(jià)”階段。本次試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月。據(jù)《上證報(bào)》報(bào)道，為給土拍市場降溫，南京市規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當(dāng)住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，停止競爭地價(jià)，改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件顯示，取消了“競價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門檻，以及競價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

蘇州則在2020年2月19日發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》，提出延長土地出讓金繳納時(shí)限，調(diào)整超過市場指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則等，在一定范圍內(nèi)放松了房企預(yù)售的條件，也取消了執(zhí)行42個(gè)月的強(qiáng)制性現(xiàn)房銷售政策。

按照克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2016年8月，蘇州推出現(xiàn)房銷售政策，規(guī)定土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)10%的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請預(yù)售許可。現(xiàn)房銷售政策發(fā)布后，2016年出現(xiàn)12宗現(xiàn)房銷售地塊，現(xiàn)房率為40%。2017年全年現(xiàn)房銷售地塊達(dá)到49宗，現(xiàn)房率為82%，2018年前三季度現(xiàn)房銷售地塊為11宗，現(xiàn)房率為23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底價(jià)和低溢價(jià)成交，再無現(xiàn)房銷售地塊出現(xiàn)。

不過，在易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售，它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷售的目的是通過現(xiàn)房的模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系?，F(xiàn)在提現(xiàn)房是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護(hù)購房的權(quán)益角度來講，提出現(xiàn)房銷售模式。

“此前現(xiàn)房銷售政策的取消，是因?yàn)楹髞硎袌鼋禍匾院螅瑥膭?chuàng)造營商環(huán)境，優(yōu)化營商環(huán)境角度來講，優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷售政策。現(xiàn)在各地出讓的地塊中再次提及現(xiàn)房銷售，是在保交樓，防范爛尾背景下，重新提起現(xiàn)房銷售的概念?！眹?yán)躍進(jìn)說。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整周期，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)地塊成交率會有所下降，目前，各地的房地產(chǎn)相關(guān)政策正在不斷完善中。

從此輪設(shè)置“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)的城市來看，北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。從土拍成交情況看，12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”的地塊中，2宗地塊流拍，4宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊未觸及地價(jià)上限；3宗地塊達(dá)到上限價(jià)格后轉(zhuǎn)為競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積。

商品房預(yù)售制會取消嗎？

隨著多地試點(diǎn)，取消商品房預(yù)售，全面推行現(xiàn)房銷售的呼聲也越來越高，那么當(dāng)前全面推行現(xiàn)房銷售是否可取？

陳文靜認(rèn)為，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對商品房存量、開發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目優(yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并在試點(diǎn)過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍地推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

陳霄也提到，現(xiàn)房銷售可以盡可能地保證購房者的權(quán)益，避免出現(xiàn)爛尾樓、開發(fā)商跑路等現(xiàn)象，確保了購房者能如期拿房，降低了購房者和開發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能。

陳霄認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度乃是大勢所趨，但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，全面取消商品房預(yù)售制度尚且不是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)，甚至可能會加劇房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風(fēng)險(xiǎn)暴露，以試點(diǎn)方式逐步實(shí)施是當(dāng)前被認(rèn)可的最優(yōu)的推進(jìn)方式，在部分城市率先試點(diǎn)取消預(yù)售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行和良性循環(huán)。

以上就是關(guān)于杭州市土拍相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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