福州工業(yè)園區(qū)景觀設(shè)計(jì)案例（福州工業(yè)園區(qū)景觀設(shè)計(jì)案例研究）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于福州工業(yè)園區(qū)景觀設(shè)計(jì)案例的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)，服務(wù)客戶遍布全球各地，如需了解景觀設(shè)計(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)請撥打電話175-8598-2043，或添加微信：1454722008

本文目錄:

• 1、工業(yè)園區(qū)打通圍欄綠化帶做商業(yè)大門是否違法

• 2、全球15大景觀設(shè)計(jì)公司

• 3、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式

• 4、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)怎么做？

一、工業(yè)園區(qū)打通圍欄綠化帶做商業(yè)大門是否違法

工業(yè)園區(qū)打通圍欄綠化帶做商業(yè)大門是違法的。

商場（mall），指聚集在一起的各種商店組成的市場，面積較大、商品比較齊全的大商店。如：廖仲愷《禁止商團(tuán)聯(lián)防總部成立布告》：“各埠商團(tuán)之設(shè)，原為自衛(wèi)商場。2020年12月31日，為深入貫徹落實(shí)國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制要求，商務(wù)部辦公廳印發(fā)《商場、超市疫情防控技術(shù)指南》。

工業(yè)園區(qū)是一個國家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，通過行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強(qiáng)度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場競爭和產(chǎn)業(yè)升級的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。

工業(yè)的快速發(fā)展，加劇了生態(tài)環(huán)境的惡化;工業(yè)的規(guī)?；a(chǎn)，使地球的有限資源變得越來越稀缺。生態(tài)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展則要求人們在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，兼顧與生態(tài)效益、社會效益的和諧統(tǒng)一。于是，人們開始對現(xiàn)行的工業(yè)體系產(chǎn)生了質(zhì)疑，是否可以模仿自然生態(tài)系統(tǒng)，使工業(yè)生態(tài)系統(tǒng)在其生產(chǎn)過程中提高資源利用率，同時(shí)減少廢物的產(chǎn)量。1990年，F(xiàn)rosch在英國工程師協(xié)會的報(bào)告會中對工業(yè)生態(tài)系統(tǒng)提出了新的見解，"工業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的概念與生物生態(tài)系統(tǒng)概念之間的類比不一定完美無缺，但如果工業(yè)體系模仿生物界的運(yùn)行規(guī)則，人類將受益無窮"。現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)及各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加注重整體的環(huán)境景觀及企業(yè)形象展示，這既是企業(yè)走向國際化的需求，也是城市發(fā)展對工業(yè)園區(qū)的必然要求。

二、全球15大景觀設(shè)計(jì)公司

全球15大景觀設(shè)計(jì)公司

景觀設(shè)計(jì)是經(jīng)常被人忽視的專業(yè)，但是作為景觀設(shè)計(jì)人卻不能不關(guān)注自己行業(yè)的發(fā)展，下面這全球15大景觀設(shè)計(jì)公司，你都知道嗎?

Balmori Associates事務(wù)所

Balmori Associates事務(wù)所成立于1990年，是紐約市的一家城市和景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所

Balmori Associates事務(wù)所獲得廣泛贊譽(yù)是因其景觀與建筑的創(chuàng)意性融合，并利用研究和合作打破自然與結(jié)構(gòu)之間的界限。該事務(wù)所堅(jiān)持在其項(xiàng)目中建造“綠色基礎(chǔ)設(shè)施”——產(chǎn)生社區(qū)互動并顯示人工和自然協(xié)作的設(shè)計(jì)，如公園、開放空間或休閑區(qū)。最近的項(xiàng)目包括郭瓦納斯運(yùn)河上的GrowOnUs漂浮景觀以及與OMA 事務(wù)所合作的Rebuild by Design項(xiàng)目Hoboken: Resist, Delay, Store, Discharge。

Gustafson Guthrie Nichol(GGN)事務(wù)所

該事務(wù)所創(chuàng)辦于1999年，位于西雅圖，共有45位員工——都是精通景觀設(shè)計(jì)、建筑、藝術(shù)、工程和生態(tài)的專業(yè)人士。GGN事務(wù)所為客戶提供復(fù)雜的城市背景下高效利用、景觀造型方面的技術(shù)。該事務(wù)所會深入研究每個區(qū)域的歷史、生態(tài)、社區(qū)文化以及不同規(guī)模和類型的區(qū)別，從校園和主體規(guī)劃方案到裝置多個方面。其著名的項(xiàng)目包括非裔美國人歷史和文化國家博物館、千禧公園的盧瑞公園以及比爾與美琳達(dá)•蓋茨基金會園區(qū)。

Hood Design事務(wù)所

Hood Design事務(wù)所創(chuàng)建于1992年，專于營造人們生活、工作、游玩的動態(tài)、文化環(huán)境。該事務(wù)所尋求融入城市景觀，讓居民能夠在這里共享文化、社會和經(jīng)濟(jì)資源，這些多維背景為社區(qū)再發(fā)展和復(fù)興問題建立了強(qiáng)大的信心。這個加利福尼亞事務(wù)所具有25多年的歷史，其項(xiàng)目備受贊譽(yù)，如Splash Pad公園和與Herzog & de Meuron事務(wù)所合作的de Young博物館。

James Corner Field Operations(JCFO)事務(wù)所

該事務(wù)所在紐約和倫敦都有辦公室，以其創(chuàng)意性、現(xiàn)代化設(shè)計(jì)干預(yù)措施而聞名，覆蓋多種項(xiàng)目類型和規(guī)模，從大型城市規(guī)劃到復(fù)雜的后工業(yè)區(qū)修復(fù)。該事務(wù)所致力于多樣化、動態(tài)的公共區(qū)域設(shè)計(jì)，追求人與自然共存。其最著名的項(xiàng)目包括高線公園、Freshkills公園和伊麗莎白女王奧運(yùn)公園。

Martha Schwartz Partners事務(wù)所

該事務(wù)所位于倫敦，具有35多年設(shè)計(jì)花園、廣場、公園、機(jī)構(gòu)加企業(yè)景觀和公共裝置的經(jīng)驗(yàn)。該事務(wù)所本身位于景觀、公共藝術(shù)和城鎮(zhèn)化交界處，象征其城市景觀將成為人工和自然環(huán)境協(xié)同發(fā)展的平臺。MSP的跨學(xué)科員工與城市建設(shè)者合作構(gòu)思和實(shí)施遵循環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展原則的項(xiàng)目。該事務(wù)所在合作項(xiàng)目中，獲得了在復(fù)雜的城市、社會背景下參與各種類型和規(guī)模項(xiàng)目的機(jī)會。著名的項(xiàng)目包括Dublin Docklands、英國曼徹斯特交易廣場和亞利桑那州梅沙市藝術(shù)中心。

!melk事務(wù)所

!melk事務(wù)所創(chuàng)辦于2010年，是紐約一家城市設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)公司。該事務(wù)所建造了各種各樣的國際項(xiàng)目，在項(xiàng)目構(gòu)思、細(xì)化和實(shí)施階段具有長達(dá)20多年的項(xiàng)目。其公園和濱水項(xiàng)目的指導(dǎo)原則是擁抱每個社會、政治和經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，將這些作為生產(chǎn)區(qū)域特色和尋求解決措施的動力。該事務(wù)所的優(yōu)點(diǎn)是其創(chuàng)意性方法，包括研究、先進(jìn)的技術(shù)、對細(xì)節(jié)和質(zhì)量的關(guān)注，還有其收益和膽量。主要的項(xiàng)目：“The Park”、與Studio Libeskind 事務(wù)所合作的Kodrina建筑群主體規(guī)劃方案以及與West 8事務(wù)所合作的總督島公園。

Mia Lehrer+Associates事務(wù)所

Mia Lehrer+Associates事務(wù)所位于加利福尼亞州洛杉磯，是一個能提供全方位服務(wù)的國際景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所，參與了各種各樣的公共和私人項(xiàng)目。從大型城市公園和社區(qū)再發(fā)展到私人花園空間，MLA事務(wù)所高度重視每個項(xiàng)目的整體性、公眾參與以及創(chuàng)意方法。該事務(wù)所的設(shè)計(jì)干預(yù)措施就是培養(yǎng)豐富、層次化的經(jīng)驗(yàn)，使用自然和人工元素的體驗(yàn)性以及材料的短暫性。MLA的'一些項(xiàng)目反映了其雄厚的專業(yè)技術(shù)知識和獨(dú)創(chuàng)性，如洛杉磯河和好萊塢公園主體規(guī)劃方案以及道奇體育場。

Michael Van Valkenburgh Associates事務(wù)所

Michael Van Valkenburgh Associates事務(wù)所總共有80個人，進(jìn)行了各種類型和規(guī)模的項(xiàng)目，從大型公共公園和大學(xué)校園到個人花園和私人景觀。該跨學(xué)科事務(wù)所的指導(dǎo)原則是建造動態(tài)景觀和社區(qū)，個性突出，增強(qiáng)日常體驗(yàn)、豐富日常生活。MVVA事務(wù)所的工作室很注重高質(zhì)量規(guī)劃、環(huán)境性能、財(cái)政資源和技術(shù)創(chuàng)新。該事務(wù)所的突出項(xiàng)目是布魯克林大橋公園和淚珠公園。

Michel Desvigne Paysagiste事務(wù)所

該事務(wù)所創(chuàng)辦于1988年，合作進(jìn)行重大項(xiàng)目較多，如與Herzog & de Meuron事務(wù)所合作設(shè)計(jì)的明尼阿波里斯市沃克藝術(shù)中心以及與Norman Foster事務(wù)所和REX/OMA事務(wù)所合作的達(dá)拉斯表演藝術(shù)中心。該事務(wù)所的優(yōu)點(diǎn)是城市區(qū)域的農(nóng)業(yè)美學(xué)和方法設(shè)計(jì)。MDP事務(wù)所更喜歡引入靈活的框架和種植策略，建造出多樣化、不可預(yù)測的密度和圖形，不像如今已風(fēng)靡的修剪、規(guī)范化空間。通過這個方法，MDP事務(wù)所的項(xiàng)目利用時(shí)間和繼承性(植被生長、季節(jié)性變化的短暫體驗(yàn))，實(shí)現(xiàn)了許多預(yù)期和可能性目標(biāo)。

Mikyoung Kim Design事務(wù)所

這個具有20年歷史的事務(wù)所主要是美洲和亞洲的項(xiàng)目，因其文化敏感性景觀而聞名，解決共同的人類體驗(yàn)和環(huán)境問題。該事務(wù)所通過層次化、多年齡層的市民體驗(yàn)活躍和療養(yǎng)類公共區(qū)域，深入了解材料和技術(shù)的詳細(xì)內(nèi)容并完成設(shè)計(jì)。MKD事務(wù)所的美術(shù)和音樂背景可以幫其雕琢設(shè)計(jì)，模糊景觀設(shè)計(jì)與環(huán)境藝術(shù)之間的界限。各種景觀設(shè)計(jì)(從游樂場到公園和主體規(guī)劃方案)都須深入了解水利和照明以及全息技術(shù)，如ChonGae運(yùn)河修復(fù)項(xiàng)目。

OLIN事務(wù)所

OLIN事務(wù)所在費(fèi)城和洛杉磯都有辦公室，通過景觀設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)和規(guī)劃產(chǎn)生積極影響。該事務(wù)所利用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯?、分析和最新的設(shè)計(jì)程序，吸收該區(qū)域及其社區(qū)的本質(zhì)，藝術(shù)性地改造其項(xiàng)目，如城市區(qū)、校園、市民公園和生態(tài)系統(tǒng)。該事務(wù)所最近的項(xiàng)目包括與OMA事務(wù)所合作的第11街橋公園項(xiàng)目、布萊恩公園修復(fù)項(xiàng)目和華盛頓紀(jì)念碑的森林劇院。

Sasaki Associates事務(wù)所

Sasaki事務(wù)所由佐佐木英夫創(chuàng)建于1953年，總共有270位員工，提供景觀設(shè)計(jì)、建筑、市政工程、城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)、圖形設(shè)計(jì)以及品牌和數(shù)據(jù)科學(xué)方面的高質(zhì)量服務(wù)。該事務(wù)所的核心原則是“我們的建筑將改變生活”，聚焦整體、內(nèi)部聯(lián)系的框架和視野，營造運(yùn)行中的城市和校園環(huán)境。其備受矚目的項(xiàng)目有芝加哥濱河道和林肯紀(jì)念景觀。

SCAPE/Landscape Architecture事務(wù)所

該事務(wù)所是紐約的一家景觀設(shè)計(jì)和城市設(shè)計(jì)公司，將自然循環(huán)和系統(tǒng)融入到其眾多項(xiàng)目當(dāng)中，解決再生性基礎(chǔ)設(shè)施和公共景觀問題。項(xiàng)目規(guī)模各不相同，從區(qū)域生態(tài)方案到城市口袋公園，綜合該事務(wù)所及其合作商的各種技術(shù)完成方案。SCAPE事務(wù)所大膽地讓社區(qū)和利益相關(guān)者參與其中，將其構(gòu)思轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)景觀，將社區(qū)與現(xiàn)在和未來的棲息地重新結(jié)合起來。著名的項(xiàng)目：現(xiàn)代藝術(shù)博物館的Oyster-Tecture和Living Breakwaters項(xiàng)目。

West 8事務(wù)所

這個景觀設(shè)計(jì)和城市設(shè)計(jì)事務(wù)所創(chuàng)建于1987年，在鹿特丹、紐約和布魯塞爾都有辦公室。West 8事務(wù)所是一個國際團(tuán)隊(duì)，包括70多個建筑師、景觀設(shè)計(jì)師、城市設(shè)計(jì)師和工業(yè)工程師，解決復(fù)雜項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)豐富，包括大尺度城市主體規(guī)劃和設(shè)計(jì)、濱水景觀、公園和廣場。West 8事務(wù)所將荷蘭和景觀遺產(chǎn)結(jié)合起來，應(yīng)用基于實(shí)用和必需的設(shè)計(jì)邏輯，建造能解決雨洪管理問題、人口增長以及增強(qiáng)文化認(rèn)同性的景觀。主要的項(xiàng)目包括總督島公園、Schouwburgplein公共廣場和多倫多濱水區(qū)的4個WaveDecks。

土人設(shè)計(jì)

土人設(shè)計(jì)的作品極富創(chuàng)意，兼顧環(huán)境和文化意義，廣受國際贊譽(yù)，公司現(xiàn)有員工600多名，業(yè)務(wù)包含了景觀、建筑、城市規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計(jì)等多方面。土人設(shè)計(jì)秉承“天人合一”的理念，僅在中國，就已完成了1000余個項(xiàng)目，遍布300多個生態(tài)城市。其主要項(xiàng)目包括紅飄帶湯河公園、26公頃的金華燕尾洲公園以及上海后灘公園。

三、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住宅商品化起著積極的推動作用。下面是我為大家整理的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式相關(guān)內(nèi)容，文章僅供大家借鑒參考！

摘要：本文從物業(yè)管理權(quán)利與實(shí)施主體角度對物業(yè)管理模式概念做了劃分界定，歸納了常見的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式，分析比較了各種模式的內(nèi)涵及利弊；圖解細(xì)分了委托管理模式的主要類型：全權(quán)委托統(tǒng)一管理模式、代理監(jiān)管模式、并行委托管理模式；揭示了一個典型的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式選擇實(shí)例。旨在促進(jìn)業(yè)界認(rèn)清、優(yōu)化物業(yè)管理模式，促成工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理效率的提高。

關(guān)鍵詞：工業(yè)園，物業(yè)管理，模式

中圖分類號：F290

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001—9138—（2012）06—0045—52

工業(yè)園區(qū)主要有兩種類型：多用戶工業(yè)園區(qū)與單用戶工業(yè)園區(qū)。多用戶工業(yè)園區(qū)通常是地方政府或投資集團(tuán)規(guī)模開發(fā)，然后分區(qū)域、分單元出租出售給眾多公司或企業(yè)使用。單用戶工業(yè)園區(qū)往往由一家大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)獨(dú)立開發(fā)，全部或大部分供內(nèi)部使用，兩者的物業(yè)服務(wù)需求總體上有一對多（一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱物業(yè)公司）對眾多的園區(qū)用戶企業(yè)）與一對一（物業(yè)服務(wù)只針對單一業(yè)主單位）的明顯不同。無論哪種工業(yè)園區(qū)，選擇合適的物業(yè)管理模式，對提高工業(yè)園區(qū)的服務(wù)效率，保障園區(qū)的正常、高效運(yùn)營均十分必要。

1、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式的界定與劃分

“模式”一般是指某種事物或工作的標(biāo)準(zhǔn)形式，是別人也可以“照此辦理”解決同類問題的（系列）方法、方案。討論工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式，需要先對一些概念進(jìn)行厘清與界定。一種是從權(quán)利、實(shí)施（責(zé)任）主體角度界定區(qū)分管理模式。從這個角度，工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的主要模式主要有3大類：自建自管、合作管理、委托管理。這其中，建設(shè)單位（業(yè)主單位）有時(shí)為了使管理服務(wù)工作更有保障或更有品牌影響，還會聘請國內(nèi)或境外的知名企業(yè)作為顧問單位從旁協(xié)助，稱之為顧問管理模式：另一種物業(yè)管理模式劃分是從管理服務(wù)所呈現(xiàn)的方式或采取的手段角度，如封閉式管理、開放式管理模式，智能網(wǎng)絡(luò)化管理模式、酒店式管理模式、管家式物業(yè)管理模式、一站式管理模式等：還有一種是從物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)取方式不同劃分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他還有從業(yè)務(wù)盈利來源、組織性質(zhì)與治理方式等多種角度劃分的物業(yè)管理模式。本文重點(diǎn)是從物業(yè)管理權(quán)利主體、業(yè)務(wù)實(shí)施（責(zé)任）主體角度論述物業(yè)管理模式，從這種意義上，物業(yè)管理參與方的不同組合就構(gòu)成物業(yè)管理的不同模式，本文重點(diǎn)討論的是委托管理模式的不同細(xì)分形式。另外，為了避免把問題引向過于復(fù)雜，本文沒有從物業(yè)管理服務(wù)主體是否與物業(yè)經(jīng)營主體分離的角度區(qū)分物業(yè)管理模式。

2、各種主要模式的內(nèi)涵及利弊分析

2.1自建自管、合作管理、委托管理模式

2.1.1自建自管

自建自管，即由建設(shè)單位（業(yè)主單位）直接管理自己投資建造的物業(yè)，其中又有成立子公司、項(xiàng)目部或管理中心（后期按法律要求也必須轉(zhuǎn)成獨(dú)立法人資格的公司）的不同形式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，上下級溝通便利，上級單位能直接指揮下屬部門或公司，具體管理服務(wù)單位能直接按上級意圖進(jìn)行物業(yè)管理運(yùn)作，上級意圖能較好得到貫徹：同時(shí)，管理服務(wù)需要的各種資源更容易得到建設(shè)單位支持，工作計(jì)劃也更容易被批準(zhǔn)實(shí)施：建設(shè)單位不會受制于專業(yè)公司，能節(jié)約必須用于支付給專業(yè)公司的酬金或利潤。但其缺點(diǎn)是：自己的隊(duì)伍可能水平不夠，管理服務(wù)效果差、成本高：建設(shè)單位及其下屬單位需要承擔(dān)全部管理責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)內(nèi)部人事關(guān)系復(fù)雜，從業(yè)人員容易攀比主業(yè)人員的工資待遇，協(xié)調(diào)管理難度大，不容易追究管理責(zé)任，也不利于企業(yè)專注于主營業(yè)務(wù)。這種模式要求建設(shè)單位有較強(qiáng)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，儲備有足夠的專業(yè)管理人才。一般的工業(yè)園區(qū)都不具備自管條件。

2.1.2合作管理

合作管理是指建設(shè)單位（業(yè)主單位）與專業(yè)物業(yè)公司合作進(jìn)行項(xiàng)目的物業(yè)管理。合作的常見形式是雙方共同出資、出人成立項(xiàng)目管理公司，并且通常由建設(shè)單位派出一般的管理人員與操作人員，專業(yè)公司派出骨干專業(yè)管理人員，共同承擔(dān)項(xiàng)目管理服務(wù)任務(wù)。管理服務(wù)過程中，專業(yè)公司對建設(shè)單位的人員進(jìn)行“傳幫帶"和培訓(xùn)，后期建設(shè)單位會隨著經(jīng)驗(yàn)的積累逐步獨(dú)立。這種模式適合于建設(shè)單位有富余人員需要安置，也愿意介入物業(yè)管理行業(yè)的情況。該種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是，能將雙方資源配合使用，對建設(shè)單位來說，即能分流一部分員工，又能鍛煉隊(duì)伍、培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗(yàn)。對物業(yè)公司來說，可以更為便利地取得管理項(xiàng)目，拓展業(yè)務(wù)范圍。缺點(diǎn)是，不同的企業(yè)，文化不同，工作習(xí)慣要求不同，員工間溝通協(xié)調(diào)渠道不暢，容易出現(xiàn)利益紛爭、責(zé)任不明的情況。

2.1.3委托管理

委托管理是指建設(shè)單位委托專業(yè)物業(yè)公司或機(jī)電、保潔、綠化等專業(yè)公司從事項(xiàng)目管理，包括全權(quán)委托（物業(yè)公司包攬整體管理服務(wù)事務(wù)，可以再分包）、委托代理監(jiān)管（不同的工作委托不同的專業(yè)公司承擔(dān)，專業(yè)公司的選擇與監(jiān)管由建設(shè)單位負(fù)責(zé)）、并行委托（部分主要的物業(yè)管理工作，如房屋管理、設(shè)備設(shè)施管理、秩序維護(hù)、車場管理、保潔綠化管理、客戶服務(wù)等委托給物業(yè)公司（部分項(xiàng)目物業(yè)公司可以再分包），核心業(yè)務(wù)如專用設(shè)備的維修維護(hù)委托給專業(yè)公司）等主要形式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，委托方可以專注于主營業(yè)務(wù)，廣泛選擇社會上優(yōu)秀的物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司承擔(dān)項(xiàng)目管理服務(wù)事項(xiàng)，充分發(fā)揮社會化專業(yè)分工的優(yōu)勢，權(quán)責(zé)分明，管理服務(wù)專業(yè)性強(qiáng)、適用范圍大、效率高，風(fēng)險(xiǎn)主要由專業(yè)公司承擔(dān)，監(jiān)管也相對容易。其缺點(diǎn)是，需要為專業(yè)管理服務(wù)另行支付費(fèi)用，另外，建設(shè)單位可能受制于專業(yè)公司的信息封鎖，難以了解項(xiàng)目運(yùn)作的真實(shí)成本和情況，合同到期后更換服務(wù)商容易出現(xiàn)交接問題等。

2.2封閉式與開放式管理模式

2.2.1封閉式管理

封閉式管理的特點(diǎn)是整個物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專門保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專用通行憑證，外來人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)后方可入內(nèi)。這種方式適用于政府機(jī)關(guān)、部隊(duì)等一些要害部門或別墅、高級寫字樓、高檔工業(yè)園區(qū)等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人對安全有特別要求的物業(yè)管理。其優(yōu)點(diǎn)是保安嚴(yán)密，安全、秩序有保障，業(yè)主、使用人放心。其缺點(diǎn)是安全方面用人較多，人工成本占比大，有時(shí)會給業(yè)主、使用人、來訪者造成不便，產(chǎn)生受限、不尊重感，導(dǎo)致糾紛。

2.2.2開放式管理

開放式管理模式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件進(jìn)出物業(yè)，且外來人員只要著裝整潔、行為正常也可自由進(jìn)出。這種方式適合于一些公共商業(yè)樓宇、沒有圍合條件的住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等。實(shí)行完全開放式物業(yè)管理的物業(yè)不多，一些公共商業(yè)樓宇在非辦公時(shí)間也采用封閉式管理，以確保業(yè)主、使用人的財(cái)產(chǎn)安全。與封閉式管理相比，開放式管理不會影響人流進(jìn)出速度，給人以自由親和感，也不需占用大量人力，但容易導(dǎo)致秩序失控，引發(fā)安全事故。

2.3包干制與酬金制管理模式

2.3.1包干制模式

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制由于費(fèi)用包干，會激發(fā)物業(yè)公司的節(jié)約意識，節(jié)約得越多，剩余的利潤越多。但正因?yàn)槿绱?，可能產(chǎn)生物業(yè)公司在合同期內(nèi)該修不修、能省則省的問題，導(dǎo)致部分設(shè)施設(shè)備得不到及時(shí)保養(yǎng)，小毛病積累成大問題，小修變成大修（大修可以動用專項(xiàng)維修資金或備用金），甚至釀成事故。克服的辦法是制定細(xì)化的合同與工作要求，并且有嚴(yán)密的監(jiān)管、控制體系。

2.3.2酬金制模式

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。與包干制不同，實(shí)行酬金制的物業(yè)公司不會有過于節(jié)省的沖動，但可能反過來亂造計(jì)劃，大手大腳花錢。因?yàn)楣ぷ髑У迷蕉?，花錢越多，酬金越多（酬金往往按總支出的一定比例給付）。解決的辦法是，限定物業(yè)公司要嚴(yán)格按實(shí)際需要制定開支計(jì)劃，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主及時(shí)公布資金使用情況和年度預(yù)決算，接受業(yè)主的檢查監(jiān)督，還可實(shí)行固定酬金合同，遏制服務(wù)企業(yè)花錢的沖動。

不管是包干制還是酬金制，若合同雙方誠信守約，實(shí)施效果差別不大。但有兩個方面區(qū)別明顯：

一是按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，包干制模式下物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要向國家交稅，酬金制情況下物業(yè)服務(wù)開支不用向國家交營業(yè)稅等稅項(xiàng)；

二是包干制形式下法規(guī)沒有規(guī)定物業(yè)公司要向業(yè)主方公布成本開支，酬金制模式下法規(guī)明確規(guī)定服務(wù)企業(yè)每年不少于一次要向業(yè)主方公布服務(wù)支出情況。

因此，目前大多數(shù)服務(wù)企業(yè)都選擇包干制合同（酬金制是否真能免稅，實(shí)施過程中還要稅務(wù)部門認(rèn)可）。

3、委托管理模式的.細(xì)分與選擇

科學(xué)的管理模式是質(zhì)量與效率的保證，如何選擇應(yīng)由業(yè)主方根據(jù)物業(yè)規(guī)模、自身能力、物業(yè)公司資質(zhì)、資源情況，專業(yè)公司資質(zhì)情況，管理服務(wù)需求情況等因素，從實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)效率與效益最大化角度綜合考慮。委托專業(yè)公司管理物業(yè)是現(xiàn)代社會分工的必然產(chǎn)物，是國內(nèi)外物業(yè)管理的主流趨勢，也是多數(shù)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式的·必然選擇。根據(jù)工業(yè)園區(qū)具體規(guī)模、組成項(xiàng)目和管理服務(wù)業(yè)務(wù)的不同，委托管理模式還可進(jìn)一步細(xì)分為如下類型。

3.1全權(quán)委托統(tǒng)一管理模式

這種模式業(yè)主將工業(yè)園區(qū)全部物業(yè)管理事務(wù)統(tǒng)一委托給一家專業(yè)物業(yè)公司負(fù)責(zé)，由物業(yè)公司直接管理所有項(xiàng)目或?qū)⒉糠止芾矸?wù)項(xiàng)目再分包給專業(yè)公司，物業(yè)公司直接監(jiān)管專業(yè)公司，如圖1所示。

這種模式是由業(yè)主方與物業(yè)公司簽訂總包合同，要求物業(yè)公司綜合管理服務(wù)能力很強(qiáng)，并熟悉如何選聘監(jiān)管專業(yè)分包商。需要說明的是，并不是一個分包商僅對應(yīng)一個項(xiàng)目，可能是一個項(xiàng)目群。這種模式適用于園區(qū)物業(yè)管理事務(wù)不太復(fù)雜，業(yè)主方對物業(yè)管理事務(wù)不熟或無暇顧及的情形。

3.2代理監(jiān)管模式

即業(yè)主委托授權(quán)物業(yè)公司代表業(yè)主分包所有項(xiàng)目，選擇分包商并監(jiān)督其工作，委托管理服務(wù)合同由業(yè)主直接與專業(yè)分包商簽訂。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)監(jiān)管，不設(shè)操作層，是純粹的管理型公司，其扮演的是物業(yè)服務(wù)代理商、集成商、監(jiān)管者的腳色。這在境外是一種主要做法，但國內(nèi)受限于物業(yè)公司、專業(yè)公司的能力與專業(yè)性，實(shí)際應(yīng)用例子不多。此種情況如圖2所示。

3.3并行委托管理模式

即業(yè)主將主要物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目交由物業(yè)公司實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理（部分項(xiàng)目物業(yè)公司可再分包），將一些重要的、物業(yè)公司不擅長的項(xiàng)目交由專業(yè)化公司承擔(dān)，業(yè)主直接監(jiān)管。此種情況如圖3所示。

4、委托管理模式應(yīng)用案例

以下是我們?yōu)槟惩ㄐ趴偛抗I(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)的委托物業(yè)管理模式。該園區(qū)物業(yè)有很多專業(yè)通信設(shè)施設(shè)備，食堂餐飲提供與管理也納入園區(qū)管理工作。由于物業(yè)公司對食堂餐飲和特定的通信設(shè)施的管理與監(jiān)管均不擅長，業(yè)主方在長期的實(shí)戰(zhàn)中已經(jīng)積累了對通信代維公司的選聘監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，所以在該園區(qū)物業(yè)管理模式選擇中，我們優(yōu)選了并行委托管理模式，其實(shí)際管理模式如圖4所示。

在這一具體管理案例中，園區(qū)業(yè)主方選聘一家一級資質(zhì)物業(yè)公司實(shí)施大部分項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)本體小修、常規(guī)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、一般性客戶服務(wù)（服務(wù)受理、投訴受理、樓層接待、會務(wù)服務(wù)、來訪接待等）、秩序維護(hù)、公寓服務(wù)等大園區(qū)范圍的主要物業(yè)服務(wù)由一級資質(zhì)物業(yè)公司下設(shè)服務(wù)中心直接實(shí)施。部分專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（如房屋大修、電梯維養(yǎng)、消防設(shè)施檢修、部分設(shè)備大修、保潔、綠化、郵件收發(fā)、商品代購、洗衣等）由物業(yè)公司發(fā)包給專業(yè)公司實(shí)施，物業(yè)公司指導(dǎo)服務(wù)中心監(jiān)管。非物業(yè)公司擅長項(xiàng)目（通信及相關(guān)動力設(shè)備維護(hù)、餐飲服務(wù)等）由業(yè)主直接發(fā)包給專業(yè)公司，直接監(jiān)管，物業(yè)公司配合。因?yàn)橥ㄐ偶跋嚓P(guān)動力設(shè)備關(guān)系到網(wǎng)絡(luò)安全，影響面大，物業(yè)公司不擅長管理，業(yè)主積累有長期監(jiān)管、合作經(jīng)驗(yàn)，直接發(fā)包監(jiān)管效果更好。

食堂餐飲提供與管理的專業(yè)性一般物業(yè)公司不具備，專業(yè)餐飲公司才能確保管理服務(wù)品質(zhì)。圖4中物業(yè)管理委員會由業(yè)主方代表、園區(qū)普通用戶代表、物業(yè)公司及服務(wù)中心代表共同組成，目的是及時(shí)溝通洽商物業(yè)管理服務(wù)事宜，及時(shí)提出物業(yè)管理服務(wù)工作改進(jìn)意見與建議，監(jiān)督管理服務(wù)方提供合格的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)督促業(yè)主方提供必要的工作支持與配合。

5、結(jié)語

物業(yè)管理模式涉及物業(yè)服務(wù)參與方的組合形式、服務(wù)實(shí)施方式及對應(yīng)的程序與合同安排，形式上是物業(yè)管理任務(wù)的發(fā)包分派方式，本質(zhì)上是物業(yè)管理具體操作權(quán)及相關(guān)責(zé)任的轉(zhuǎn)移（同時(shí)也意味著風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移），是在當(dāng)前階段（社會分工、業(yè)主與專業(yè)企業(yè)技術(shù)水平、資質(zhì)狀況、物業(yè)規(guī)模與服務(wù)復(fù)雜程度、法律規(guī)制背景下）為提高物業(yè)管理服務(wù)效率選擇的專業(yè)分工與合作形式。優(yōu)化物業(yè)管理模式，不僅利于物業(yè)自身的增值保值，同時(shí)可以提高物業(yè)整體運(yùn)營效益（為業(yè)主和客戶同時(shí)創(chuàng)造價(jià)值）。本文所討論的委托管理模式多數(shù)情況下也適用于當(dāng)前的大型公共項(xiàng)目和大型商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理。

參考文獻(xiàn)：

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2.朱俊春李華光.集成商模式：引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來商業(yè)模式.城市開發(fā)（物業(yè)管理）.2010.3

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4.張一民.物業(yè)管理模式步入變革創(chuàng)新時(shí)代.中國物業(yè)管理.2010.4

基金項(xiàng)目：

本文為廣州市屬高校社科項(xiàng)目（08B076）研究成果。

作者簡介：

陳德豪，廣州大學(xué)商學(xué)院工程管理系教授、碩士生導(dǎo)師，主要從事房地產(chǎn)、物業(yè)管理研究。

四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)怎么做？

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要從城市土地使用與空間布局、市政配套以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧系統(tǒng)規(guī)劃，同時(shí)，要做好產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)需要扎實(shí)的專業(yè)知識支撐，同時(shí)不斷積累經(jīng)驗(yàn)。題主可以去關(guān)注下深規(guī)院的相關(guān)案例，像《長沙岳麓科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃》、《北京懷柔科學(xué)城產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃》、《光谷生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園概念規(guī)劃》、《溫州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃》、《浙江省義烏工業(yè)園區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》等大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目都非常有用。題主多了解下對自己的規(guī)劃能力提升很有幫助。

以上就是關(guān)于福州工業(yè)園區(qū)景觀設(shè)計(jì)案例相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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