惠州學(xué)校綠化景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)（惠州學(xué)校綠化景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)公示）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于惠州學(xué)校綠化景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)的問題，以下是小編對(duì)此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)，服務(wù)客戶遍布全球各地，如需了解景觀設(shè)計(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)請(qǐng)撥打電話175-8598-2043，或添加微信：1454722008

本文目錄:

• 1、惠州商貿(mào)旅游高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校有哪些專業(yè)

• 2、豐湖書院的保護(hù)改造

• 3、綠化圖紙?jiān)趺纯?

• 4、想找個(gè)景觀設(shè)計(jì)公司,招標(biāo)流程是怎樣的

一、惠州商貿(mào)旅游高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校有哪些專業(yè)

學(xué)校簡(jiǎn)介

惠州商貿(mào)旅游高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校新校區(qū)位于惠州市三棟鎮(zhèn)福工嶺，東臨惠南大道，校區(qū)中間有惠大鐵路穿過。校區(qū)占地面積30萬平方米，規(guī)劃建筑面積為202200平方米，在校生規(guī)模1萬人。

新校分為東、西兩校區(qū)。其中東校區(qū)以商貿(mào)、旅游類專業(yè)為主，同時(shí)，設(shè)有行政辦公區(qū)、實(shí)訓(xùn)區(qū)、教學(xué)區(qū)、文化生活區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)與生態(tài)園林區(qū)等六大區(qū)域。行政區(qū)主要是行政辦公樓，分為對(duì)外接待與對(duì)內(nèi)管理兩大部分；實(shí)訓(xùn)區(qū)主要是綜合實(shí)訓(xùn)大樓，是省級(jí)實(shí)訓(xùn)中心；文化生活區(qū)包括有圖書館、學(xué)生宿舍、食堂、教師公寓、培訓(xùn)樓；運(yùn)動(dòng)區(qū)則由風(fēng)雨操場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、排球場(chǎng)組成；生態(tài)園林區(qū)位于東校區(qū)的核心，由校園自由山體與大面積景觀綠化、靜湖水岸相組成，是整個(gè)校園的景觀核心。

西校區(qū)主要功能分為教學(xué)區(qū)、實(shí)訓(xùn)區(qū)、生活區(qū)與運(yùn)動(dòng)區(qū)。以工科專業(yè)為主。

該校將擁有財(cái)經(jīng)教學(xué)樓、商貿(mào)教學(xué)樓、旅游服務(wù)教學(xué)樓、服裝工藝樓、信息技術(shù)樓、汽車教學(xué)樓、綜合實(shí)訓(xùn)樓、辦公樓、圖書館、單身教師宿舍、風(fēng)雨操場(chǎng)、技能培訓(xùn)樓、實(shí)訓(xùn)工廠各1棟，數(shù)控工藝樓2棟，以及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及附屬配套設(shè)施等，總建筑面積約20.2萬平方米，投資估算為8.87億元。

項(xiàng)目分兩期進(jìn)行，第一期工程于昨日啟動(dòng)，按照滿足全住宿學(xué)生7000人的需要設(shè)計(jì)建設(shè)，2011年8月竣工交付使用，2011年9月招生開學(xué)；第二期工程將于2011年4月啟動(dòng)，計(jì)劃于2012年7月底前全部建成并交付使用。

暫定下學(xué)期9月5日文科專業(yè)大部分搬去新校區(qū),其他專業(yè)在商業(yè)學(xué)校校區(qū)

首先大家最想了解的應(yīng)該是學(xué)雜費(fèi)和學(xué)校地址了

學(xué)校類型：中職學(xué)校

學(xué)校性質(zhì)：公辦

招生范圍：面向全國招生

住 宿：學(xué)生全寄宿，每間宿舍住6人，房間有空調(diào)（按目前老師對(duì)我們的說法）

校 址：惠州市惠城區(qū)三棟鎮(zhèn)福長(zhǎng)嶺（惠州市職中新城）/惠州市江北文華二路86號(hào)（商業(yè)學(xué)校校區(qū)）

二、豐湖書院的保護(hù)改造

豐湖書院的拆遷工作已正式啟動(dòng)，主要對(duì)書院內(nèi)的教學(xué)樓、學(xué)生宿舍等公共建筑進(jìn)行拆遷，惠州學(xué)院原豐湖校區(qū)的招待所和教師宿舍暫時(shí)保留。預(yù)計(jì)一個(gè)月左右即可完成拆遷工作，之后將進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)算編制和招投標(biāo)工作。建設(shè)計(jì)劃2011年完工豐湖書院景點(diǎn)首期建設(shè)用地面積為6.5萬平方米，建筑占地面積0.53萬平方米，綠化率72%，概算投資1億元，是惠州西湖美化工程中面積最大、投資最多、品位最高的一個(gè)項(xiàng)目，首期建設(shè)計(jì)劃于2011年完工。

豐湖書院景點(diǎn)的建設(shè)，依據(jù)惠州西湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，以素雅幽深的山水為特征、歷史文化為底蘊(yùn)、休閑和觀光為主要功能，集文化、休閑、旅游、園林等為一體，打造惠州西湖核心人文生態(tài)景觀、頂級(jí)景點(diǎn)；以豐湖書院為主線、園林建筑為主體，打造富有歷史文化的新景觀和具有嶺南特色的建筑群。豐湖書院共規(guī)劃景點(diǎn)33處，園內(nèi)主要建筑與景觀分為五個(gè)組團(tuán)，即豐湖書院區(qū)、游客服務(wù)區(qū)、中心園林區(qū)、泌園和水鄉(xiāng)食坊。 根據(jù)《惠州“豐湖書院”修建性詳細(xì)規(guī)劃》，豐湖書院的生態(tài)保護(hù)和生態(tài)恢復(fù)也進(jìn)行規(guī)劃。生態(tài)保護(hù)和生態(tài)恢復(fù)原則上不允許對(duì)自然環(huán)境的人為消極作用，控制和降低人為負(fù)荷；保持和維護(hù)原有生物種群、結(jié)構(gòu)及其功能特征，保護(hù)典型而有示范性的自然綜合體。

根據(jù)規(guī)劃，對(duì)于豐湖書院內(nèi)的古樹名木，力求做到原地保護(hù)，與規(guī)劃相結(jié)合，充分發(fā)揮其景觀和歷史文化作用。景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)存的306棵古樹名木分析歸類：一類樹木在規(guī)劃中予以完全保留，并配合景觀設(shè)計(jì)，掛牌保護(hù)并說明，共294棵；二類樹木配合整體規(guī)劃設(shè)計(jì)宜進(jìn)行保留，或近距離移植，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，共11棵；三類樹木嚴(yán)重影響規(guī)劃整體布局，需遠(yuǎn)距林移植，只有1棵。 1號(hào)方案

總體構(gòu)思：將豐湖書院建設(shè)為觀光游覽和休閑游憩的綜合游覽區(qū)，以書院遺址、文化紀(jì)念為主要特征，突出秀美的自然景觀特色。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為一心、兩調(diào)、三景、四區(qū)、五組。一心是指中心廣場(chǎng)；兩調(diào)是指整個(gè)豐湖書院景區(qū)集歷史文化和山水園林兩種表現(xiàn)格調(diào)；三景是指景區(qū)規(guī)劃為三大景群，即北部的豐湖書院和博覽館文景，南部的泌園景和西部的水鄉(xiāng)食坊景，各有鮮明的特征；四區(qū)是指四個(gè)游覽區(qū)，分別是紫荊廣場(chǎng)區(qū)、豐湖書院區(qū)和博覽館區(qū)、泌園區(qū)、半島鳥林區(qū)；五組是指主要建筑與景觀小品有五組，分別是豐湖書院、博覽館、紫荊廣場(chǎng)、泌園和水鄉(xiāng)食坊。

專家點(diǎn)評(píng)

優(yōu)點(diǎn)：豐湖書院選址及其空間組織良好，建筑細(xì)部、節(jié)奏得體；古樹林木的保護(hù)和南部綠地規(guī)劃控制較好；游覽配套設(shè)施設(shè)計(jì)充分考慮島的特征，富有鮮明特色。

缺點(diǎn)：整體布局形態(tài)有些紊亂，氣氛轉(zhuǎn)換較為生硬；豐湖書院體量過大，建筑風(fēng)格嶺南特色不夠明顯；道路系統(tǒng)及廣場(chǎng)設(shè)計(jì)與豐湖書院風(fēng)格匹配欠佳。

2號(hào)方案

總體構(gòu)思：以豐湖書院為主線，打造富有歷史縱深感的新景觀；以園林建筑為主體，打造以宋代風(fēng)格為主的具有嶺南特色的建筑群，精雕細(xì)琢環(huán)湖建筑及小品；集文化、休閑、旅游、園林等為一體，打造西湖核心人文生態(tài)景觀，將其建設(shè)成為惠州頂級(jí)景區(qū)。以陳公堤和黃塘村入口為一個(gè)半島規(guī)劃中軸線，將整個(gè)半島分為南、北兩個(gè)區(qū)域，南部區(qū)域規(guī)劃為泌園，北部區(qū)域規(guī)劃為豐湖書院和歷史文化廣場(chǎng)。

專家點(diǎn)評(píng)

優(yōu)點(diǎn)：地形分析全面，整體布局與地形結(jié)合較好；園林小中見大富有特色，游覽品種豐富，且分期實(shí)施操作性較強(qiáng)；交通組織及入院廣場(chǎng)設(shè)計(jì)較為科學(xué)、合理。

缺點(diǎn)：總體功能定位不明確，豐湖書院選址欠佳；軸線設(shè)計(jì)過于生硬，鋪裝和水體面積過大；花島作為廣場(chǎng)與實(shí)際地形不符。

3號(hào)方案

總體構(gòu)思：湖城共賞，重構(gòu)西湖風(fēng)景區(qū)的旅游路線，引入城市功能片區(qū)，完善景區(qū)配套；相互交融，將外圍景觀要素以“借景”的形式融入到本地塊中，再以“造景”的形式融入到整個(gè)景區(qū)中；傳承重生，傳承千百年蘊(yùn)含于“書院”當(dāng)中的人文精神，恢復(fù)“文膽”的實(shí)質(zhì)性內(nèi)涵；以“琴心”為立意，弘揚(yáng)愛國志士的高尚情操與惠州人文精神。湖印三園——追溯城市歷史，恢復(fù)豐湖書院、黃塘晚鐘及泌園歷史文化印象；并依此分為書院文化地塊、宗教文化地塊和休閑娛樂地塊。

專家點(diǎn)評(píng)

優(yōu)點(diǎn)：豐湖書院選址及建筑體量較適宜；整個(gè)景區(qū)建筑布局依山就勢(shì)，節(jié)奏自然松弛；道路交通系統(tǒng)規(guī)劃基本合理，島內(nèi)外交通較為流暢。

缺點(diǎn)：島內(nèi)規(guī)劃水體過多，水質(zhì)、水位等都難以維護(hù)；景區(qū)內(nèi)建筑整體布局缺乏節(jié)奏變化，且建筑風(fēng)格與嶺南園林風(fēng)格不相適宜；泌園建筑過于簡(jiǎn)單、生硬、張揚(yáng)，連廊、亭閣設(shè)置過多。

4號(hào)方案

總體構(gòu)思：擬恢復(fù)豐湖書院的歷史外貌，營造古樸、儒雅的書院環(huán)境，成為惠州人文展示和文化交流的重要載體。根據(jù)歷史考證，安排場(chǎng)地的空間結(jié)構(gòu)，形成“一點(diǎn)兩片”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，布置三大景觀功能區(qū)，分別是：書院區(qū)、泌園和西湖博覽苑。

專家點(diǎn)評(píng)

優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)基本合理，易于分期組織實(shí)施；建筑布局張馳有度，建筑單體設(shè)計(jì)具有一定功力；島內(nèi)外交通連接較為自然，出入口、停車場(chǎng)等設(shè)施較合理。

缺點(diǎn)：豐湖書院建筑群軸線過長(zhǎng)，且院內(nèi)假山、水塘設(shè)置過多；人工雕琢太重，影響自然氛圍；廊橋設(shè)置一定程度上影響了島內(nèi)自然岸線的完整性；島內(nèi)植物配置和綠地系統(tǒng)分區(qū)與景區(qū)定位不相適宜。

5號(hào)方案

總體構(gòu)思：復(fù)原豐湖書院的舊貌，重現(xiàn)西湖歷史傳統(tǒng)文化風(fēng)貌；再生葉氏泌園、聚賢堂，以嶺南園林藝術(shù)鍛造西湖新景觀。采用“南泌園北書院中綠谷”的三分格局：以陳公堤和指狀半島所圍合的凹形對(duì)應(yīng)的用地范圍為中部，以此往北為書院部分，往南為泌園部分。

專家點(diǎn)評(píng)

優(yōu)點(diǎn)：整個(gè)景區(qū)功能布局較合理，建筑尺度較為適宜；建筑單體造型有理有據(jù)，建筑風(fēng)格基本符合嶺南園林建筑風(fēng)格要求；淤泥、建筑廢料造山提議較有創(chuàng)意，駁岸處理較為合理。

缺點(diǎn)：未處理好豐湖書院與文學(xué)院、書畫院的設(shè)置與關(guān)系；景區(qū)內(nèi)雕像設(shè)置過多，與景區(qū)定位不相適宜；建筑風(fēng)格仍需進(jìn)一步深化、完善。

6號(hào)方案

總體構(gòu)思：豐湖書院定位為人文生態(tài)風(fēng)景區(qū)。根據(jù)南宋建筑特色，保持漢族固有建筑傳統(tǒng)，但無大規(guī)模建設(shè)，木構(gòu)建筑有較強(qiáng)的地方特色，體現(xiàn)豐湖書院的歷史。整個(gè)豐湖書院規(guī)劃以書院文化為核心，主入口至?xí)褐黧w建筑區(qū)域是書院的核心分布區(qū)；兩端為黃塘古寺、葉氏泌園和旅游休閑觀賞區(qū)，以及遠(yuǎn)期的商業(yè)休閑區(qū)、創(chuàng)意文化與旅游休閑購物區(qū)。

專家點(diǎn)評(píng)

優(yōu)點(diǎn)：方案獨(dú)特新穎，大膽創(chuàng)新。

缺點(diǎn)：功能設(shè)置過多，建筑容量過大，密度過高，與景區(qū)功能定位不相適宜。

三、綠化圖紙?jiān)趺纯?

怎樣學(xué)習(xí)看園林綠化圖紙

園林圖紙分為：總平面圖：反應(yīng)園林的總體布局。

1，先看指南針，座標(biāo)，長(zhǎng)度單位，比例。

2，查看編寫說明，圖例。

3，植物種植，種類。

立面圖： 注意標(biāo)高符號(hào)，有東、西、南、北方向立面圖的示意圖。旁邊附有圖例和比例

斷面圖： 剖面圖，理解單體工程的結(jié)構(gòu)，圖紙?bào)w現(xiàn)：長(zhǎng)度，高度，間距。

效果圖 ： 透視圖，非專業(yè)人士也可以理解的圖紙。

施工圖 ： 先看總平面圖，再看斷面圖，最后看施工詳圖，管線布置圖，植物施工圖。

園林施工圖紙?jiān)趺纯?

看目錄：先把目錄看一遍，了解是什么類型的建筑，建筑面積的大小，建筑層數(shù)，建設(shè)與設(shè)計(jì)單位，選用標(biāo)準(zhǔn)圖，圖紙種類編號(hào)及張數(shù)，設(shè)計(jì)人員姓名等。

看數(shù)量：按照目錄檢查各類圖紙是否齊全，編號(hào)與圖名是否符合，應(yīng)準(zhǔn)備的標(biāo)準(zhǔn)圖集。

看說明：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說明非常重要，據(jù)此可以了解建筑概況，技術(shù)要求，結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。

看總圖：了解建筑物的地理位置、高程、座標(biāo)、朝向、周邊環(huán)境等，并為施工的平面布置，如鋼筋工棚、料棚、料庫、辦公室的安排做好準(zhǔn)備。

看建筑施工圖：通過看平面圖了解建筑的長(zhǎng)度、寬度、軸線尺寸、開間大小、內(nèi)部布局；通過看立面圖了解建筑各外立面的造型線條、檐口、裝飾、門窗等情況；通過看剖面圖了解建筑樓(地)面標(biāo)高、墻體結(jié)構(gòu)，裝飾裝修等情況；通過看建筑詳圖了解一些部位的細(xì)部做法。

看結(jié)施圖：結(jié)合建筑平面圖來看基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)圖；結(jié)合建筑樓層平面圖和立面圖、剖面圖來看主體結(jié)構(gòu)圖及結(jié)構(gòu)詳圖。

園林圖紙?jiān)趺纯?

簡(jiǎn)單說：總分總看法。

1、總，看項(xiàng)目名稱，分圖集等?？礀|南西北（大的位置）；看類型（道路、小區(qū)。公園）；看內(nèi)容（綠化范圍：景觀范圍：水景：道路燈）

2、分?？锤乓?，即水景在哪里？什么內(nèi)容？結(jié)構(gòu)如何？綠化在哪里？什么樹種？各個(gè)比例?？从操|(zhì)，車型路、人行路、廣場(chǎng)分別在哪里。

3、總。整體風(fēng)格是什么，大約分區(qū)心中有數(shù)。

綜上，一套圖紙基本上做到心中有數(shù)了，下一步就需要結(jié)合專業(yè)頁頁細(xì)看。

怎么才能看懂園林圖紙

一般園林綠化工程師在開工之前，需識(shí)圖、審圖，再進(jìn)行圖紙會(huì)審工作。長(zhǎng)期從事園林綠化工作的人，都有識(shí)圖、審圖經(jīng)驗(yàn)，掌握一些要點(diǎn)，則事半功倍。但是，不是園林綠化專業(yè)人員要看懂園林圖紙，首先要學(xué)習(xí)建設(shè)部發(fā)布《園林基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，掌握?qǐng)@林綠化設(shè)計(jì)基本知識(shí)，了解各種代碼、標(biāo)識(shí)?？炊畧@林圖紙，要先熟悉擬建園林綠化工程的功能；熟悉、審查工程平面尺寸；熟悉、審查工程立面尺寸；檢查施工圖中容易出錯(cuò)的部位有無出錯(cuò)；檢查有無改進(jìn)的地方。例如：

1、鋪裝的石材的種類,圖片；

2、常見的苗木，灌木、喬木、地被植物等；

3、水景里面常有的給水、排水、突泉、涌泉、,瀑布、跌水；

4、常有的背景音樂，射燈、路燈、照明燈等的燈型，線路、規(guī)格、型號(hào)、連接方式等；

5、系統(tǒng)標(biāo)高；

6、園林道路，路面、路基、路牙、箅子、排水；

7、與綜合管線的配合，如電力管、燃?xì)夤堋⒆詠硭?、排水管、弱電信?hào)管等等。

工程綠化圖紙?jiān)趺纯?

標(biāo)準(zhǔn)三視圖。和其它圖紙一樣

綠化施工圖中方格網(wǎng)是什么

是座標(biāo)方格，目的是定位施工需要，否則不規(guī)則的綠化設(shè)施，你放線、分區(qū)施工不便使用圖紙。

如何識(shí)讀園林綠化施工圖？？？ 100分

首先找到方向，中心點(diǎn)，中心建筑，最高建筑，根據(jù)道路區(qū)分找到所用景觀點(diǎn)，查看綠化設(shè)計(jì)，注意等高線，標(biāo)高，，查看植物目錄，找到大樹位置依次中型苗木，小苗木，灌木，綠籬色帶等

綠化有哪些圖紙？

重慶齊生設(shè)計(jì)學(xué)校為你解答：

1平面圖，2立面圖，3剖面圖，4效果圖（鳥瞰圖），5局部景觀圖，6景觀軸線圖，7功能分區(qū)圖，8，意向圖，9現(xiàn)狀分析圖，總平圖等。

一般做設(shè)計(jì)交方案就是這些。

但是如果是比較大的小區(qū)而且還參與到了招投標(biāo)的話，那么還得加上控制箱詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

控制性詳細(xì)規(guī)劃包括下列內(nèi)容：

（1）詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界限，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件允許建設(shè)建筑類型；　（2）規(guī)定各地塊的控制指標(biāo)（包括：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、建筑間距、建筑后退紅線距離、機(jī)動(dòng)車出入口方位等）；

（3）確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高；

（4）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；

（5）制定相應(yīng)的土地使用及建筑管理規(guī)定。

修建性詳細(xì)規(guī)劃可以由有關(guān)單位依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門)提出的規(guī)劃條件，委托城市規(guī)劃編制單位編制。

修建性詳細(xì)規(guī)劃需收集的基礎(chǔ)資料，除控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)資料外，還應(yīng)增加：

（一）控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)本規(guī)劃地段的要求；

（二）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等資料；

（三）各類建筑工程造價(jià)等資料。

修建性詳細(xì)規(guī)劃的成果

（一）規(guī)劃說明書

1、現(xiàn)狀條件分析；

2、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思；

3、用地布局；

4、空間組織和景觀特色要求；

5、道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；

6、各項(xiàng)專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合；

7、豎向規(guī)劃；

8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一般應(yīng)包括以下各項(xiàng)：

1）總用地面積；

2）總建筑面積；

3）住宅建筑總面積，平均層數(shù)；

4）容積率、建筑密度；

5）住宅建筑容積率，建筑密度；

6）綠地率。

7）工程量及投資估算。

（二）圖紙

1、規(guī)劃地段位置圖。標(biāo)明規(guī)劃地段在城市的位置以及和周圍地區(qū)的關(guān)系；

2、規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。圖紙比例為1/500～1/2000，標(biāo)明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等；

3、規(guī)劃總平面圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明規(guī)劃建筑、綠地、道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、河湖水面的位置和范圍；

4、道路交通規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明道路的紅線位置、橫斷面，道路交叉點(diǎn)座標(biāo)、標(biāo)高、停車場(chǎng)用地界線；

5、豎向規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上標(biāo)明道路交叉點(diǎn)、變坡點(diǎn)控制高程，室外地坪規(guī)劃標(biāo)高；

6、單項(xiàng)或綜合工程管網(wǎng)規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明各類市政公用設(shè)施管線的平面位置、管徑、主要控制點(diǎn)標(biāo)高，以及有關(guān)設(shè)施和構(gòu)筑物位置；

7、表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的模型或鳥瞰圖。

建筑圖紙中綠化帶的圖示怎么畫？

一般我是把總平面圖中的綠地截取一塊作為圖例

在綠化設(shè)計(jì)圖紙中怎樣插入植物圖例

是CAD嗎？選擇插入，然后選擇光柵圖像參照物就好了

四、想找個(gè)景觀設(shè)計(jì)公司,招標(biāo)流程是怎樣的

房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式是什么?

在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目成本越來越高、利潤(rùn)率越來越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。

根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有84％的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，有15％的企業(yè)同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)（含）以上；其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中90％進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)?？梢哉f，多項(xiàng)目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”

多項(xiàng)目開發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

◎ 公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；

◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核；

◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理；

◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；

◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；

◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；

◎ 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。

這些問題是“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo)）。

一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說：“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了?！毕氡叵襁@位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

為什么會(huì)出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”？原因主要有三個(gè)方面：

第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，土地一級(jí)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會(huì)城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問題都必須在多項(xiàng)目開發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。

第二、資源配置不合理

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)展的過程是資源配置的過程，企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià)值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi)；有的以“長(zhǎng)板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開的一個(gè)大玩笑。

第三，規(guī)章制度不健全

企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對(duì)不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：

行政事務(wù)管理體系；

信息管理體系；

法律事務(wù)管理體系；

人力資源管理體系；

財(cái)務(wù)管理與成本控制體系；

投資者關(guān)系管理體系；

供方管理與采購管理體系；

項(xiàng)目（工程）管理體系；

營銷管理體系；

客戶關(guān)系管理體系，等。

健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)少、人員少，只有一本簡(jiǎn)單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。

不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

或許是快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》后，將萬科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

以萬科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：

第一，沒有可比性。

截至2005年末，萬科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。2005年，萬科實(shí)際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長(zhǎng)37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時(shí)的、客觀的、個(gè)人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒有什么可比性。再說，萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對(duì)萬科是成功的，但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對(duì)每一家企業(yè)來說，適合自己的，就是最好的。

第二，萬科的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式

鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局，萬科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司－區(qū)域公司－城市公司－項(xiàng)目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級(jí)管理機(jī)制設(shè)計(jì)的。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬科少，開發(fā)格局與萬科不同，一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－城市公司－項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）。

管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式，或者按照萬科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。

確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)

在進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性（比如同時(shí)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目），那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開發(fā)一樣單一、輕松。

所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類型。

通過長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅）；陽光100投資集團(tuán)的“ 陽光100國際新城”系列（在北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”），萬達(dá)集團(tuán)的“萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列（在全國十幾個(gè)城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）；SOHO中國的“SOHO” 系列 （SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以說，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素：

1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

2、區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。

3、確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。

4、目標(biāo)客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。

5、確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的“符號(hào)”，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開發(fā)的什么類型的項(xiàng)目。

6、設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項(xiàng)目。

7、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。

8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號(hào)”，也是最容易做到的。

建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵

如前所述，“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。

建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟：

第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）”兩級(jí)管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）是成本中心、利潤(rùn)中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：（1）完成目標(biāo)；（2）樹立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素：

◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求；

◎ 項(xiàng)目類型；

◎ 產(chǎn)品模式；

◎ 經(jīng)營模式（特別是外包模式）；

◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）；

◎ 企業(yè)文化。

多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

第二步，劃分項(xiàng)目類型

項(xiàng)目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目；按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目；按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等；按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。

劃分項(xiàng)目類型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡(jiǎn)”，通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類型：（1）本地直屬項(xiàng)目部；（2）異地項(xiàng)目公司；（3）控股項(xiàng)目公司；（4）參股項(xiàng)目公司。

第三步，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系

多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如，單項(xiàng)目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由營銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對(duì)各項(xiàng)開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。在流程設(shè)計(jì)工作完成后，就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：

一項(xiàng)目組織管理（包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等）；

二項(xiàng)目人力資源各類（包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等）；

三項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理；

四項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理；

五項(xiàng)目投資決策管理；

六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理；

七采購與招標(biāo)管理；

八項(xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）；

九項(xiàng)目營銷管理；

十項(xiàng)目客戶關(guān)系管理，等。

投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化

確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營模式，建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。

但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而已，而沒有真正意識(shí)到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因?yàn)榇砉荆质枪芾碇黧w（行使項(xiàng)目開發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個(gè)問題，也都在思考同一個(gè)問題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么？ 通過深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊(cè)成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。

項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項(xiàng)目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）；

◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)； ◆ 有利于財(cái)務(wù)核算； ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司（或再引入社會(huì)上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資）相對(duì)控股的（但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè)）具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處 ◆ 有利于控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用； ◆ 有利于實(shí)施有效的考核； ◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式。

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