什么是商業(yè)運(yùn)營

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于什么是商業(yè)運(yùn)營的問題，以下是小編對(duì)此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、商業(yè)運(yùn)營具體工作是做什么

• 2、電子商務(wù)運(yùn)營模式是什么？

• 3、什么是運(yùn)營公司？

• 4、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式是怎么樣的

一、商業(yè)運(yùn)營具體工作是做什么

從另一個(gè)角度來講，運(yùn)營管理也可以指為對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)。在當(dāng)今社會(huì)，不斷發(fā)展的生產(chǎn)力使得大量生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)移到商業(yè)、交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、通訊、公共事業(yè)、保險(xiǎn)、金融和其他服務(wù)性行業(yè)和領(lǐng)域，傳統(tǒng)的有形產(chǎn)品生產(chǎn)的概念已經(jīng)不能反映和概括服務(wù)業(yè)所表現(xiàn)出來的生產(chǎn)形式。因此，隨著服務(wù)業(yè)的興起，生產(chǎn)的概念進(jìn)一步擴(kuò)展，逐步容納了非制造的服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，不僅包括了有形產(chǎn)品的制造，而且包括了無形服務(wù)的提供。過去，西方學(xué)者把與工廠聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “production”或“manufacturing”,而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“operations”?，F(xiàn)在的趨勢(shì)是將兩者均稱為 “運(yùn)營”,生產(chǎn)管理也就演化為運(yùn)營管理?，F(xiàn)代管理理論認(rèn)為，企業(yè)管理按職能分工，其中最基本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場(chǎng)營銷和人力資源管理。這五項(xiàng)職能既是獨(dú)立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是這五大職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程，企業(yè)為了達(dá)到自身的經(jīng)營目的，上述五大職能缺一不可。運(yùn)營管理的對(duì)象是運(yùn)營過程和運(yùn)營系統(tǒng)。運(yùn)營過程是一個(gè)投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個(gè)勞動(dòng)過程或價(jià)值增值的過程，它是運(yùn)營的第一大對(duì)象，運(yùn)營必須考慮如何對(duì)這樣的生產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織和控制。運(yùn)營系統(tǒng)是指上述變換過程得以實(shí)現(xiàn)的手段。它的構(gòu)成與變換過程中的物質(zhì)轉(zhuǎn)換過程和管理過程相對(duì)應(yīng)，包括一個(gè)物質(zhì)系統(tǒng)和一個(gè)管理系統(tǒng)。企業(yè)運(yùn)營管理要控制的主要目標(biāo)是質(zhì)量，成本，時(shí)間和柔性，它們是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的根本源泉。因此，運(yùn)營管理在企業(yè)經(jīng)營中具有重要的作用。特別是近二三十年來，現(xiàn)代企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品本身的技術(shù)和知識(shí)密集程度不斷提高，產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)過程日趨復(fù)雜，市場(chǎng)需求日益多樣化、多變化，世界范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，這些因素使運(yùn)營管理本身也在不斷發(fā)生變化。尤其是近十幾年來，隨著信息技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，為運(yùn)營增添了新的有力手段，也使運(yùn)營學(xué)的研究進(jìn)入了一個(gè)新階段，使其內(nèi)容更加豐富，范圍更加擴(kuò)大，體系更加完整。現(xiàn)代運(yùn)營管理涵蓋的范圍越來越大。現(xiàn)代運(yùn)營的范圍已從傳統(tǒng)的制造業(yè)企業(yè)擴(kuò)大到非制造業(yè)。其研究內(nèi)容也已不局限于生產(chǎn)過程的計(jì)劃、組織與控制，而是擴(kuò)大到包括運(yùn)營戰(zhàn)略的制定、運(yùn)營系統(tǒng)設(shè)計(jì)以及運(yùn)營系統(tǒng)運(yùn)行等多個(gè)層次的內(nèi)容。把運(yùn)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù)看作一個(gè)完整的“價(jià)值鏈”，對(duì)其進(jìn)行集成管理。信息技術(shù)已成為運(yùn)營管理的重要手段。由信息技術(shù)引起的一系列管理模式和管理方法上的變革，成為運(yùn)營的重要研究內(nèi)容。近30年來出現(xiàn)的計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)（CAD）、計(jì)算機(jī)輔助制造（CAM）、計(jì)算機(jī)集成制造系統(tǒng)（CIMS）、物料需求計(jì)劃（MRP）、制造資源計(jì)劃（MRPII）以及企業(yè)資源計(jì)劃（ERP）等，在企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營中得到廣泛應(yīng)用。運(yùn)營管理的全球化。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)的加劇，“全球化運(yùn)營”成為現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營的一個(gè)重要課題，因此，全球化運(yùn)營也越來越成為運(yùn)營學(xué)的一個(gè)新熱點(diǎn)。運(yùn)營系統(tǒng)的柔性化。生產(chǎn)運(yùn)營的多樣化和高效率是相矛盾的，因此，在生產(chǎn)運(yùn)營多樣化前提下，努力搞好專業(yè)化生產(chǎn)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)多樣化和專業(yè)化的有機(jī)統(tǒng)一，也是現(xiàn)代運(yùn)營追求的方向。為做到這一點(diǎn)，現(xiàn)代運(yùn)營實(shí)踐中努力推廣柔性運(yùn)營系統(tǒng)。例如，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的并行工程、快速原型法、虛擬制造技術(shù)、CAD／CAM技術(shù)、模塊化技術(shù)等，產(chǎn)品制造中的數(shù)控機(jī)床、柔性制造單元、成組技術(shù)等。供應(yīng)鏈管理成為運(yùn)營管理的重要內(nèi)容。企業(yè)開始致力于整個(gè)供應(yīng)鏈上物流、信息流和資金流的合理化和優(yōu)化，與供應(yīng)鏈上的企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，以應(yīng)對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。運(yùn)營管理是現(xiàn)代企業(yè)管理科學(xué)中最活躍的一個(gè)分支，也是近年來新思想、新理論大量涌現(xiàn)的一個(gè)分支。

二、電子商務(wù)運(yùn)營模式是什么？

電子商務(wù)運(yùn)營模式指的是在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境和大數(shù)據(jù)環(huán)境中，基于一定技術(shù)基礎(chǔ)的商務(wù)運(yùn)作方式和盈利模式，主要包括B2B、B2C、O2O等，可以從多個(gè)角度建立不同的分類框架，具體的類型如下：

1、B2C，即Business to Consumer，企業(yè)與消費(fèi)者之間的電子商務(wù)。

2、B2B，即Business to Business，企業(yè)與企業(yè)之間的電子商務(wù)。

3、C2C，  即Consumer to Consumer，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間的電子商務(wù)。C2C商務(wù)平臺(tái)就是通過為買賣雙方提供一個(gè)在線交易平臺(tái)，使賣方可以主動(dòng)提供商品上網(wǎng)拍賣，而買方可以自行選擇商品進(jìn)行競(jìng)價(jià)。

4、O2O，即Online To Offline，線下商務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)之間的電子商務(wù)。線下服務(wù)可以用線上來攬客，消費(fèi)者可以用線上來篩選服務(wù)，還有成交可以在線結(jié)算，很快達(dá)到規(guī)模。這種模式最重要的特點(diǎn)是：推廣效果可查，每筆交易可跟蹤。

5、BoB，即Business-Operator-Business，意指供應(yīng)方（Business）與采購方（Business）之間通過運(yùn)營者（Operator）達(dá)成產(chǎn)品或服務(wù)交易的一種新型電子商務(wù)模式。

6、B2Q，通過在采購環(huán)節(jié)中引入第三方工程師技術(shù)服務(wù)人員，提供售前驗(yàn)廠驗(yàn)貨、售后安裝調(diào)試維修等服務(wù)。

三、什么是運(yùn)營公司？

就是運(yùn)輸營業(yè)公司，搞貨物運(yùn)輸?shù)摹?

四、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式是怎么樣的

商業(yè)地產(chǎn)有什么運(yùn)營的模式啊?看完我整理的商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式后你就會(huì)明白了!文章分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!

1、分割出租

開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、分割，以長期出租方式招租。

由于缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和有序的經(jīng)營管理，這種方式往往會(huì)產(chǎn)生招商不成功、商業(yè)地產(chǎn)無商業(yè)利潤的風(fēng)險(xiǎn)，最后開發(fā)商被迫將商業(yè)地產(chǎn)出租后又以返租方式招商經(jīng)營的局面。

2、分割出售

分割出售作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種模式，在讓開發(fā)商快速回籠資金、減輕開發(fā)商財(cái)務(wù)壓力的同時(shí)，如果缺乏整體的規(guī)劃、有效的管理，往往會(huì)為日后的經(jīng)營埋下隱患。

商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)被徹底分離，而且產(chǎn)權(quán)人人數(shù)眾多。從而影響商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營效益，實(shí)際回報(bào)與預(yù)期收益可能相差甚遠(yuǎn)。

3、售后返租

分割出售模式使完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被徹底分離。為了彌補(bǔ)該模式的不足，解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，開發(fā)商提出在商業(yè)地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營，這就是所謂的售后返租模式。

售后返租有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式吸引買家入場(chǎng)。同時(shí)，因?yàn)槭酆蠓底獗仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷售過程中。

4、地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)作同步并存模式

地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)作并存的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中一種較新的模式。房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些商業(yè)企業(yè)參與相關(guān)的工作，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。與先建設(shè)后招商的傳統(tǒng)模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點(diǎn)，既能吸引投資者的關(guān)注和購買信心，又能較大程度地保證該地產(chǎn)的商業(yè)增值空間，更適應(yīng)變化中的市場(chǎng)環(huán)境。

5、專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尤其是酒店經(jīng)營模式不甚了解的投資者，在諸如產(chǎn)權(quán)式酒店等形式的商業(yè)地產(chǎn)投資過程中，前期不調(diào)查開發(fā)商是否具有經(jīng)營和擔(dān)保實(shí)力，后期也不調(diào)查管理公司是否具有經(jīng)營管理能力，只要看到高回報(bào)就盲目購買，近年來已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)例。

產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，讓越來越多的投資者開始意識(shí)到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道保險(xiǎn)引入專業(yè)擔(dān)保的這種銷售模式，專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按照商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場(chǎng)、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場(chǎng)、步行街、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)中心等。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營常用模式

1、只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場(chǎng)面積消化的難題。大部分都用出售后返租，并以高回報(bào)租金、若干年后回購為吸引人的口號(hào)，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)近年來成為商鋪市場(chǎng)主流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場(chǎng)分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時(shí)保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主(投資者)與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎(chǔ)。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場(chǎng)稱之為產(chǎn)權(quán)式商鋪。至今這種營銷模式被普通運(yùn)用，并受到投資者的信賴。

2、只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。開發(fā)商通過對(duì)招商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。

3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤;還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營;還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。

4、商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟?，F(xiàn)在最吸引人們眼球的是萬達(dá)模式。大連萬達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為訂單地產(chǎn)。萬達(dá)集團(tuán)得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時(shí)間和機(jī)會(huì)成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。

三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理

運(yùn)營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從商業(yè)管理蛻變成物業(yè)管理，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

統(tǒng)一的運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。運(yùn)營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。

雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理(立足長遠(yuǎn))、統(tǒng)一營銷(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中統(tǒng)一招商管理又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。

雖然運(yùn)營管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，但在運(yùn)營管理之前，要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開發(fā)、進(jìn)展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營的基礎(chǔ)。

四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中法律風(fēng)險(xiǎn)防范

結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)價(jià)值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營主要包括開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、管理幾個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個(gè)都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會(huì)遇到以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)

宏觀調(diào)控是指利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對(duì)某些過熱的市場(chǎng)進(jìn)行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對(duì)商鋪熱發(fā)布了《關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。該通知以行政手段對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營行為進(jìn)行了規(guī)范。

2、規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)

規(guī)劃是行政對(duì)某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計(jì)劃，屬于法規(guī)范疇，具有強(qiáng)制性，如果規(guī)劃失誤，也會(huì)造成商鋪貶值。同時(shí)，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯(cuò)誤。一項(xiàng)成功的規(guī)劃更多依賴于市場(chǎng)調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。

3、租金差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商出售商鋪后，消費(fèi)者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營，租金相對(duì)低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報(bào)率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金;要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。同時(shí)由于租金高額的租賃稅，對(duì)于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導(dǎo)。

4、大型商家經(jīng)營不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)

若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力支付租金給開發(fā)商，將導(dǎo)致開發(fā)商不能支付固定回報(bào)率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些優(yōu)質(zhì)大商家租客，以獲得一個(gè)長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報(bào)率。這主要取決與招商這個(gè)特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進(jìn)駐率，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽(yù)等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時(shí)間更為嚴(yán)重。

5、售后包租帶來的風(fēng)險(xiǎn)

采取售后包租的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系;二是購房人與第三方的委托租賃關(guān)系?，F(xiàn)在，有部分開發(fā)商采取委托經(jīng)營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托經(jīng)營合同。開發(fā)商應(yīng)特別重視委托經(jīng)營合同，因?yàn)檫@是保障投資收益的法律文書。

6、產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來統(tǒng)籌安排商場(chǎng)未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運(yùn)作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。

7、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

商用物業(yè)(尤其是商鋪)單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收取、分?jǐn)偂⑹褂煤凸芾恚坏┕芾?、服?wù)不善，計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費(fèi)者(投資者)與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。

此外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開發(fā)商的項(xiàng)目實(shí)施能力不強(qiáng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中面臨重重風(fēng)險(xiǎn)，需要聘請(qǐng)專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資保持持續(xù)增長。2007年,中國商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%，連續(xù)三年保持在17%左右。同時(shí)，當(dāng)前從緊的貨幣政策，對(duì)前期火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制作用日益顯現(xiàn)。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)以其利潤較高、市場(chǎng)逐漸成熟，成為了房地產(chǎn)投資的良好避風(fēng)港。然而，相當(dāng)多的商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，存在著前期招商或者是后期運(yùn)營的難題，除去運(yùn)作能力的差異以外，項(xiàng)目運(yùn)營模式選擇不當(dāng)是前述難題產(chǎn)生的癥結(jié)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，絕對(duì)不可能像住宅那樣相對(duì)簡(jiǎn)單，需要具備相當(dāng)?shù)馁Y源整合能力，亦即精準(zhǔn)的商業(yè)開發(fā)定位能力以及后期的運(yùn)營能力。也就是說，針對(duì)具體商業(yè)地產(chǎn)，合適的運(yùn)營模式的選擇至為重要。本文就商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的選擇作一探討，以期能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)選擇合適的時(shí)機(jī)、采用合理的運(yùn)營模式提供參考。

目前世界各地對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并無一致的定義，中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒將進(jìn)行商業(yè)零售和其他實(shí)物當(dāng)場(chǎng)交易或面對(duì)大眾有償服務(wù)的經(jīng)營場(chǎng)所稱為商業(yè)營業(yè)用房，這個(gè)稱法是國內(nèi)廣泛使用的商業(yè)地產(chǎn)概念。本文討論的商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，其經(jīng)營模式、功能和用途區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。

一、商業(yè)地產(chǎn)主要運(yùn)營模式

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完畢后，通常會(huì)采用以下三種模式進(jìn)行運(yùn)營：

第一,產(chǎn)權(quán)持有。這種模式對(duì)于開發(fā)商的招商及商業(yè)運(yùn)營能力有一定的要求。區(qū)域略顯劣勢(shì)的項(xiàng)目，則更需要在業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃布局上下足工夫。這種方式可以分為兩元和三元兩種格局。產(chǎn)權(quán)持有的二元格局，以開發(fā)商為產(chǎn)權(quán)人+出租人+管理者，經(jīng)營者為承租人形成。而產(chǎn)權(quán)持有的三元格局，以開發(fā)商為產(chǎn)權(quán)人+出租人，專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司為管理者，經(jīng)營者為承租人形成。由于商業(yè)運(yùn)營往往不是開發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)所在，因此采用三元格局的居多。

第二,租售并舉。這種模式在開發(fā)之前，先確定主力目標(biāo)商家，并以其為龍頭，吸引中小商家的進(jìn)駐，集群效應(yīng)因此形成。由于通常會(huì)選擇行業(yè)大型品牌為主力目標(biāo)商家，因此這種方式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)日后的長期穩(wěn)定的運(yùn)營有著很強(qiáng)的保障意義和升值保證。該種方式目前方興未艾，有著一定的市場(chǎng)前景。

第三,產(chǎn)權(quán)出售。實(shí)際情況中，包括整體銷售和小單元出售兩種形式。由于這種模式對(duì)于開發(fā)商最大的好處在于能夠快速回籠資金，取得現(xiàn)金流，進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。但同時(shí)開發(fā)商也喪失了獲取長期回報(bào)的機(jī)會(huì)。在此種方式中具體體現(xiàn)為四元格局，即開發(fā)商為出售人、小業(yè)主為買受人、商業(yè)管理公司為管理人、租賃戶為經(jīng)營者/承租人。但在小單元出售方式中，有時(shí)會(huì)省略商業(yè)管理公司的角色。這樣的缺省，往往使得該商業(yè)地產(chǎn)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)品質(zhì)由此降低，經(jīng)營者風(fēng)險(xiǎn)而隨之增大。

二、適合模式的選擇

以上三種方式應(yīng)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)和企業(yè)經(jīng)營的具體情況而選擇。

第一種產(chǎn)權(quán)持有模式，對(duì)于開發(fā)商的資金實(shí)力、商業(yè)運(yùn)營與品牌，要求都很高。該模式是開發(fā)商自行招商管理，或者開發(fā)商委托專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司招商管理。而整個(gè)商業(yè)能否形成規(guī)模效應(yīng)，是日后能否為開發(fā)商帶來良好的現(xiàn)金流的前提保證。因此，這種模式中，開發(fā)商自身的品牌與能力其實(shí)占據(jù)了很大的權(quán)重。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營到繁榮，乃至帶來持續(xù)良好的經(jīng)營收益，需要一個(gè)較為漫長的過程，這樣就需要開發(fā)商具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力。這種方式中，如果經(jīng)營過程中出現(xiàn)問題的話，往往對(duì)于經(jīng)營收益乃至物業(yè)自身升值都會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的負(fù)面作用。其實(shí)在市場(chǎng)中，經(jīng)?？梢钥吹揭恍╉?xiàng)目出現(xiàn)了以下的惡性循環(huán)，經(jīng)營不善、商家退鋪、租賃困難、物業(yè)經(jīng)營收益受損、物業(yè)自身價(jià)值下降。因此，只有資金實(shí)力雄厚，擁有優(yōu)秀經(jīng)營管理人才的大型房地產(chǎn)企業(yè)或投資企業(yè)才會(huì)采用此種模式。

這種模式最為典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由開發(fā)商建設(shè)，建成后將商業(yè)出租，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。這使得所有的商業(yè)能以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)商家分別經(jīng)營各自的產(chǎn)品，充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。這種模式是由專業(yè)公司招商，實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營者相分離，可提高管理水平。這種模式中優(yōu)秀的主題、專業(yè)店對(duì)于商業(yè)中心的成功運(yùn)作非常關(guān)鍵。但是，很多著名品牌都要求較低的租金。應(yīng)當(dāng)看到，開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營回報(bào)有所下降，但在與商業(yè)相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售方面，開發(fā)商仍然可獲取高額的利潤。

第二種租售并舉模式對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求仍然較高，而且往往要借助主力目標(biāo)商家已經(jīng)具有的行業(yè)號(hào)召力，來提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后的市場(chǎng)口碑與向心力，以保證商業(yè)項(xiàng)目日后的運(yùn)營成功。不過由于主力目標(biāo)商家屬于大面積租賃的類型，因此，在前幾年來自租賃的收益并不高，甚至遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情。但由于商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀運(yùn)營，物業(yè)自身升值可以對(duì)沖掉經(jīng)營上的收益不足。這種模式能夠迅速地確立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，提高人氣。通過開發(fā)商與品牌商家的訂單開發(fā)方式，雙方的優(yōu)勢(shì)得以充分互動(dòng)，物業(yè)升值的速率將是非常快的。

這種模式最為典型的例子是大連萬達(dá)模式。這種運(yùn)營模式是引入一家知名商業(yè)品牌公司的主力店。以較低的價(jià)格將大部分商鋪?zhàn)饨o主力店，這種模式可帶來大量的人流和商機(jī)。然后開發(fā)商將底層好位置的商鋪出售給小業(yè)主，由于主力店的帶動(dòng)，使得底層商業(yè)能以較高的價(jià)格售出，回收部分投資，小業(yè)主自主招商經(jīng)營。

第三種產(chǎn)權(quán)出售模式是通過整體或拆零銷售，達(dá)到迅速銷售、迅速回籠的目的。往往在預(yù)售階段就開始銷售，因此可以在最大程度上降低開發(fā)商的資金壓力，并形成快速開發(fā)――快速銷售――快速回籠――再次開發(fā)的循環(huán)。這種模式相對(duì)比較適合中小開發(fā)商。因?yàn)檫@些開發(fā)商往往對(duì)資金較敏感。這種模式可以實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格一般是有限的，遠(yuǎn)無法與成熟商業(yè)相比較。同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營的不確定性和商業(yè)管理公司誠信上的不確定性，對(duì)于投資者而言，使得選擇這種模式的業(yè)主都具有一定風(fēng)險(xiǎn)。

三、三種模式對(duì)比

產(chǎn)權(quán)持有 租售并舉 產(chǎn)權(quán)出售

運(yùn)營方式 開發(fā)商持有物業(yè)，自行招租或?qū)⑵湔w出租給一家專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司。開發(fā)商將商業(yè)大部分出租給大型的主力店，將小部分出售給小業(yè)主，藉此在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。 開發(fā)商通過整體或拆零迅速銷售商業(yè)單元、快速回籠資金。

優(yōu)勢(shì)

1、便于統(tǒng)一經(jīng)營定位和管理，較好地控制商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);

2、物業(yè)租金逐年遞增，利潤源泉穩(wěn)定;

3、可將物業(yè)抵押融資，等待增值。

4、業(yè)態(tài)可控，大租戶、小業(yè)主的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目能維持較高的經(jīng)常性收益;

5、出售部分物業(yè)使回報(bào)期縮短。

6、主力店使物業(yè)增值快。

7、短期可有回報(bào)。

8、整體出售銷售周期較長，客戶少;

劣勢(shì) 1、專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司談判實(shí)力強(qiáng)，有時(shí)開發(fā)商租金回報(bào)不及運(yùn)營商經(jīng)營回報(bào);

2、回報(bào)期長;

3、初期投入資金壓力大。

4、對(duì)主力店招商能力要求極高;

5、回報(bào)期長;

6、初期投入資金壓力大。

7、后期可能缺乏統(tǒng)一管理、規(guī)劃，小業(yè)主經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高;

8、不享有地產(chǎn)增值的效益。

適用條件

1、開發(fā)商以商業(yè)地產(chǎn)為長期經(jīng)營的資產(chǎn);

2、資金實(shí)力雄厚;

3、擁有優(yōu)秀經(jīng)營管理人才。

4、盈利周期短;

5、資金實(shí)力雄厚;

6、短期內(nèi)要求回報(bào);

7、資金實(shí)力不夠;

8、人才缺乏。

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式應(yīng)把握以下三個(gè)關(guān)鍵問題。第一個(gè)問題是，開發(fā)商或投資商首先要考慮自身是否具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力。自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，其選擇的運(yùn)營模式將難以駕馭。根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大小，開發(fā)商或投資商決定是出售、出租，還是采用其他適合的運(yùn)營模式。第二個(gè)問題是，開發(fā)商或投資商考慮自身是否具備運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)和人才。如果這些專業(yè)團(tuán)隊(duì)和人才缺乏經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的理念，只是簡(jiǎn)單地套用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維，不僅不能盈利，反而會(huì)導(dǎo)致投資的失敗。第三個(gè)問題是，要調(diào)整好開發(fā)商、運(yùn)營商、經(jīng)營者的利益分配關(guān)系。只有爭(zhēng)取多贏，才能使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈能長期運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在資金充足的前提下，在開發(fā)完畢后，出售該商業(yè)地產(chǎn)并不是最好的選擇。如果在開發(fā)完畢后，繼續(xù)持有商業(yè)地產(chǎn)，則開發(fā)商或投資者既可以坐享物業(yè)的經(jīng)營收益與升值，也同樣可以把項(xiàng)目進(jìn)行資本運(yùn)作。如果一定要出售商業(yè)地產(chǎn)，最好的出售時(shí)機(jī)也不應(yīng)在預(yù)售階段，而應(yīng)選擇在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營相對(duì)成熟之后，這樣才可以獲得更高的投資回報(bào)。

以上就是小編對(duì)于什么是商業(yè)運(yùn)營問題和相關(guān)問題的解答了，如有更多相關(guān)問題，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信。

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