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杭州三塘地塊規(guī)劃圖2023年（杭州三塘地塊規(guī)劃圖2023年拆遷）

發(fā)布時間：2023-03-21 00:43:10 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 54 問大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于杭州三塘地塊規(guī)劃圖2023年的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、杭州首批60宗宅地4月出讓首創(chuàng)“次高報價者得”新規(guī)
2、杭州市政府規(guī)劃圖上的E61是什么意思
3、杭州留下原農(nóng)貿(mào)市場區(qū)域準備規(guī)劃什么？
4、杭州二次集中供地大幅提升保證金，避免房企“激情參拍”

杭州三塘地塊規(guī)劃圖2023年（杭州三塘地塊規(guī)劃圖2023年拆遷）

一、杭州首批60宗宅地4月出讓首創(chuàng)“次高報價者得”新規(guī)

3月23日，浙江省杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關于公布2022 年杭州市第一批住宅用地集中出讓的公告》。杭州市2022年第一批住宅用地集中出讓共60宗，面積3849畝（256.6085萬平方米），出讓起始價797.8699億元，出讓地上建筑面積530.5363萬平方米。報價時間為4月13日-4月25日。

從60宗地塊分布看，杭州市上城區(qū)有5宗、西湖區(qū)有2宗、拱墅區(qū)3宗、濱江區(qū)1宗，蕭山區(qū)16宗、余杭區(qū)11宗、臨平區(qū)10宗、錢塘區(qū)6宗、富陽區(qū)2宗、臨安區(qū)4宗。蕭山、余杭、臨平三區(qū)掛牌量達到了37宗，占比超過60%，供應充足，蕭山依然為供應量最大的區(qū)域。主城四區(qū)（上城、拱墅、西湖、濱江）僅11宗、593畝，占比15% 。

“次高報價者得”

出讓公告明確，杭州該批次地塊采取定品質(zhì)出讓，建筑品質(zhì)納入到掛牌文件中，需要簽署承諾書，并且在原有“定品質(zhì)”標準基礎上增加兩項要求：一是建筑層高提高至3米；二是一樓建設架空層4米以上。同時，掛牌出讓宗地設定土地中止價（約為起始價的10%）、上限價格（溢價率不高于12%）。值得一提的是，杭州此次土地出讓新規(guī)中首創(chuàng)了“次高報價者得”。根據(jù)出讓須知，當土地競價未達到中止價時，按照價高者得的原則確定競得人；當土地競價達到中止價時，網(wǎng)上競價中止，轉(zhuǎn)為在此價格基礎上通過線下一次報價的方式確定競得人。隨地塊信息一同發(fā)布的《杭州市區(qū)國有建設用地使用權(quán)出讓線下一次報價規(guī)則》顯示，進入一次性報價環(huán)節(jié)，若有2個及以上有效報價的，所有有效報價中金額第二高的報價為競得價，投報該報價的競買人為競得入選人；若有2個及以上競買人投報金額第二高報價的，通過現(xiàn)場搖號方式確定競得入選人，搖號順序號根據(jù)交易系統(tǒng)中競買人確認參加報價的時間先后確定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，原本的“價高者得”使得土地價格不斷“內(nèi)卷”，此次創(chuàng)新客觀上降低了房企的壓力和拿地成本，可以更好調(diào)控土地市場價格，房企也可以更多關注在住宅品質(zhì)上，有利于拿地的公平性，促進土地市場穩(wěn)定。

取消“預公告”和“勾地”

杭州貝殼研究院院長上官劍進一步指出，此次土地集中出讓的另一個亮點是取消了預公告和勾地。勾地的優(yōu)勢是按起始總價10%、以5000萬元為上限繳納勾地保證金，而此次正式公告發(fā)布后，有意向的開發(fā)商須繳足20%競買保證金后方可參與競買。上官劍說，這種變化提高了地塊報名門檻，但同時大大制約了房企報名競買地塊的宗數(shù)規(guī)模，從而降低了每宗地塊競拍的激烈程度，有利于進一步穩(wěn)定地價。

從起始價來看，此次供地起始價最高的為編號杭政儲出[2022]9號地塊，起始價約38.17億元，中止價41.9698億元，競買保證金 7.634億元。該地塊為上城區(qū)四堡七堡單元JG1404-47地塊，東至規(guī)劃紅普路，南至規(guī)劃綠化，西至規(guī)劃七華路，北至規(guī)劃大王廟路，土地面積約4.94萬平方米，用途為住宅（設配套公建）用地，建筑面積約11.86萬平方米。

杭州三塘地塊規(guī)劃圖2023年（杭州三塘地塊規(guī)劃圖2023年拆遷）

出讓須知規(guī)定，該宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于48500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于53350元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。

此次地塊掛牌未達到中止價時，實行自由競價，按照“價高者得”的原則確定競得人。一次報價區(qū)間為42.0698億元-上限價格42.7501億元（均含本數(shù)）。當競買人報價達到中止價時，網(wǎng)上競價中止，轉(zhuǎn)為通過線下一次報價方式確定競得人，一次報價應是報價區(qū)間內(nèi)任一萬元整數(shù)。

出讓地上建筑面積最大的是余政儲出[2022]3號地塊——余杭區(qū)良渚新城玉鳥路北杜文路東地塊，出讓土地面積7.8088萬平方米，土地用途為住宅用地，地上總建筑面積不大于21.86464萬平方米。

良渚新城地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于26100元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于28710元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3000元/平方米。

良渚新城地塊掛牌競拍未到中止價36.3157億元，實行自由競價，按照“價高者得”的原則確定競得人。一次報價區(qū)間為36.4157億元-上限價格36.9775億元（均含本數(shù)）。

占地面積最大的則是蕭政儲出[2022]9號地塊，為12.875萬平方米。該地塊為蕭山區(qū)聞堰南單元SJH-XS1501-06、07地塊，土地用途包含普通商品房及商務金融用地，起始價19.31億元，競買保證金3.86億元。

該地塊東至三江路，南至沿河路，西至規(guī)劃綠地，北至規(guī)劃聞安路。起始價19.31億元中，住宅（設配套公建）用地出讓起始價為15.2969億元，商業(yè)商務等其他用途用地出讓起始價為4.0156億元），中止價為21.2125億元，一次性報價區(qū)間為21.3125億-21.6300億元（均含本數(shù)）。地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于27360元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于30100元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3500元/平方米。

此外，出讓公告要求，同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買（含聯(lián)合競買）同一地塊。同一集團成員企業(yè)包括但不限于：與集團公司存在關聯(lián)關系的公司(含全資公司、控股公司、參股公司)。競買人的購地資金（含競買保證金、出讓價款）來源應符合我國法律法規(guī)政策規(guī)定。競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關聯(lián)企業(yè)借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

二、杭州市政府規(guī)劃圖上的E61是什么意思

是地塊編號。

E61是倉儲物流用地，用地面積1.64公頃，容積率小于百分之一，建筑密度小于百分之四十五，綠地率大于百分之二十。

三、杭州留下原農(nóng)貿(mào)市場區(qū)域準備規(guī)劃什么？

: (二)“四層次”發(fā)展模式:杭州城西特色休閑商業(yè)中心建設;區(qū)域商業(yè)中心建設,重點放在三墩和西城廣場;商業(yè)街區(qū)建設;社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點布局

四、杭州二次集中供地大幅提升保證金，避免房企“激情參拍”

7月30日，杭州第二批31宗涉宅地塊集中掛牌。值得注意的是，此次土拍杭州宣布調(diào)整土拍競價規(guī)則，除大幅提升保證金門檻、取消“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”外，還開展“競品質(zhì)”試點，要求試點地塊實行先核驗后銷售模式，即現(xiàn)房銷售。業(yè)內(nèi)人士指出，針對首輪集中供地出現(xiàn)的問題，杭州第二次供地打了不少“政策補丁”，大幅提升保證金門檻，令房企拍地更為理性，未來杭州市場有望降溫。

“競自持”變“競保障房”

7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告。此次杭州推出31幅涉宅地塊，總出讓面積191.55萬平方米，總出讓建筑面積466.02萬平方米，總起拍價為633.78億元，預計將在9月7日-8日陸續(xù)出讓。相比第一批集中供地，第二批供地在供地宗數(shù)、出讓建筑面積、起始價等各方面都出現(xiàn)“縮水”，其中僅出讓宗數(shù)就較首輪供地減少了46%。

此次集中出讓，31幅地塊中，主城區(qū)供地9宗，其他22宗地塊全部位于“九星”范圍內(nèi)，面積2279畝，約占第二批集中出讓總面積的80%。所謂“九星”即杭州九個郊區(qū)新城，包括濱江、蕭山、錢塘新區(qū)、余杭等。

31幅被擺上貨架的地塊中不乏重磅地塊。例如，杭騰未來社區(qū)地塊是云城出讓的首宗宅地，也是首個未來社區(qū)。該地塊出讓面積18.68萬平方米，容積率3.3，總建筑面積62.02萬平方米，總起價93.06億元，起始樓面價15006元/平方米。

值得注意的是，此次集中供地，杭州市規(guī)劃和自然資源局對競價規(guī)則進行了調(diào)整，在資金、品質(zhì)等方面對房企提出新一輪的挑戰(zhàn)。

例如，在首批集中供地中，房企繳納起拍價10%、以5000萬元為上限的預約保證金即可獲得參拍資格。而第二批集中供地取消了“預申請”流程，房企的參拍保證金被直接定為總起價的20%，余杭區(qū)杭騰未來社區(qū)地塊保證金更是高達30%；同時，達最高限價后由“競自持”轉(zhuǎn)為“競保障房”。即地塊到達封頂價后，由原來開發(fā)商競自持面積調(diào)整為競無償移交政策性租賃住房，而這些無償移交的政策性租賃住房由住房保障部門負責接收，并做好租賃管理。

最引人注目的是，此次杭州十區(qū)各推出一宗地塊試水 “競品質(zhì)”?；玖鞒淌恰皩徺Y格、競品質(zhì)、競地價”，競品質(zhì)階段得分最高的建設品質(zhì)標準作為競地價階段的報價依據(jù)和后續(xù)的建設標準。尤為值得一提的是，競品質(zhì)地塊需要現(xiàn)房銷售，通過竣工備案等驗收手續(xù)并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后方可銷售。同時，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%，其他地塊的封頂溢價從30%降至20%。

此外，杭州二次集中供地還細化了商服用地要求，堵上了房企打擦邊球建“商墅”的漏洞。公告顯示，本次集中出讓對住宅用地中規(guī)劃允許配建不超過10%的公建部分，提出集中建設公益性配套公建、沿街布置配套商業(yè)等要求。

資金門檻提高杜絕房企“激情參拍”

受訪人士普遍認為，杭州二次集中供地，在首輪集中供地的基礎上給集中供地政策打了不少“補丁”。相比第一次集中土拍的空前熱度，二次集中供地的土拍新規(guī)將給杭州市場帶來一定的“降溫”效果。

毫無疑問，二次集中出讓的不少新規(guī)頗為利好廣大購房剛需人群。比如，現(xiàn)房銷售能夠避免收房維權(quán)事件發(fā)生，而取消“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”，也意味著杭州政府將持有更多租賃性房屋、利好租房群體。

“杭州的幾宗地塊開啟現(xiàn)房銷售競爭品質(zhì)，是北京第一輪土拍政策的升級版，雖然只是嘗試，但也抑制了開發(fā)商繼續(xù)盲目搶地的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時報》記者分析指出，杭州政策里也逐漸改變企業(yè)持有變成政府公租房，有利于吸引人才，轉(zhuǎn)變成為人才公租房。

從房企角度來看，浙報傳媒研究院院長丁建剛認為，此次土地規(guī)則由原來的“競自持房屋”調(diào)整為“競無償移交政策性租賃住房”，房企不用考慮“利潤難測”的自持部分，成本測算更加明晰，合理確定自身出價能力，也避免盲目追高地價。

當然，杭州新的土拍規(guī)則也對房企產(chǎn)生了更多、更高的要求。在丁建剛看來，取消勾地政策提高了房企拿地門檻。

丁建剛向《華夏時報》記者分析稱，杭州此前實行勾地政策，房企只需繳納5000萬元勾地金進行勾地，在地塊掛牌后這筆勾地金即可轉(zhuǎn)為保證金。即便是競得地塊后悔退地，最大的損失就是沒收5000萬元。而杭州第二批集中供地直接采用保證金模式報名，競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買。比如，杭騰未來社區(qū)地塊保證金比例為30%，參拍保證金就高達近28億元?！斑@毫無疑問大幅提高了地塊報名門檻，增加了房企的資金壓力，避免’廣撒網(wǎng)式’參拍，從而降低每塊地競拍時的激烈程度?！倍〗▌偙硎尽?/p>

億翰智庫方面也指出，就本次集中供地而言，“預申請”流程的取消的確會在一定程度上對于房企的資金提出新的要求，旨在督促房企回歸理性拿地。同時，“競品質(zhì)”政策也旨在保障杭州住宅品質(zhì)的基礎上有效降熱度。在10個“競品質(zhì)”試點地塊，通過5000萬保證金 20%起始價的競買保證金提高參拍資金門檻限制，同時采取“開發(fā)資質(zhì) 競方案”的形式入選5-6家房企，最后由入圍房企進行出價，有效控制了參與房企數(shù)量，規(guī)避房企“激情參拍”。

不過，也有部分業(yè)內(nèi)人士直言，土拍新規(guī)提高了資金門檻，對于那些資金實力欠佳的中小房企而言并不友好?！敖酉聛砗贾菔袌龌旧暇褪谴蠓科蟮摹偧紙觥?，小開發(fā)商在杭州市場的機會幾乎沒了?！币幻鸗OP30房企人士認為，包括現(xiàn)房銷售地塊，未來也大概率只能是那些資金儲備較多的頭部開發(fā)商，或者資金成本較低的央企、國企才能有實力獲得了。

億翰智庫方面向《華夏時報》記者指出，控熱度政策下，綠城、大家等本土龍頭房企，保利、招商、萬科等國央企，在杭州高銷售額新增貨值不足的房企或許會加快入局。

作為長三角重點城市，杭州也成為其他一些城市的風向標?！度A夏時報》記者注意到，7月30日的中央政治局會議定調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控。而在中央政治局會議前一天，寧波發(fā)布了新的土地出讓政策，試行預申請制度，即學習杭州“勾地”制度。宣布不管是遞交了意向預申請還是遞交了用地預申請，開發(fā)商如果在土地競拍時沒有報名參拍，或者報名參拍后沒出價、導致地塊流拍，其將在兩年內(nèi)不能在寧波買地。其中，遞交了用地預申請的，預申請保證金還要被罰沒。

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