杭州濱江·御品口水（杭州濱江御濱府口水）

雖然大拆大建，但是一直都很注重保護(hù)歷史文物，尤其是西湖、大運(yùn)河（杭州段）、臨安城遺址、良渚遺址...

在過去的2018年，杭州搶得最火的應(yīng)該就是一二手房倒掛價(jià)差大的限價(jià)盤。

上半年的杭州，因?yàn)橄迌r(jià)紅利，吸引了全國的資金都在往杭州涌，隨后帶動(dòng)二手房價(jià)格上漲。

而下半年，樓市來了個(gè)大轉(zhuǎn)折——“萬人搖”不再，二手房大跳水。

大家的預(yù)期是新房漲上去，追平二手房，卻沒想到最后是二手房的價(jià)格跌下來。

為什么呢？最重要的原因就是杭州是以新房為主的供給結(jié)構(gòu)。

目前，杭州二手房，相對最高峰已經(jīng)跌了將近20%，其中市中心的老破大最不抗跌，而限價(jià)導(dǎo)致的一二手房的價(jià)差在逐漸縮小，不少交付的新房因?yàn)橄迌r(jià)，精裝修減配，項(xiàng)目維權(quán)事件不斷爆發(fā)。

那2019年呢？

1.杭州沒有大漲的契機(jī)，總體是橫盤行情，沒有了天量貨幣和強(qiáng)大的購買力，杭州的上漲勢能就是吃城市發(fā)展的紅利。

2.板塊分化會(huì)更明顯，優(yōu)質(zhì)板塊由于陸續(xù)有新盤入市，還會(huì)有一小波結(jié)構(gòu)性行情，而郊區(qū)板塊大概率還會(huì)繼續(xù)冷。

2019年能跑起來的項(xiàng)目一定是低地價(jià)+低總價(jià)，以及大開發(fā)商，只有滿足三種條件，產(chǎn)品才會(huì)受追捧。

現(xiàn)在的杭州，還有一股暗流——由于行情和限價(jià)的雙重制約，杭州的地王劫數(shù)難逃。

一貫以好產(chǎn)品著稱的杭州，高地價(jià)和嚴(yán)格限價(jià)的矛盾之下，這些地王是否還能如預(yù)期一般交出好產(chǎn)品，又該怎么活下去，是存在疑問的。

2018年3月，499輪報(bào)價(jià)，12小時(shí)的鏖戰(zhàn)，保利以101億拿下錢江世紀(jì)城M-04地塊！樓面價(jià)32277元/㎡！

保利的通稿——“百億地王，輝映央企巨擘與世界杭州的榮光”刷屏全網(wǎng)，不僅僅是杭州老百姓的朋友圈被這塊地王刷屏，整個(gè)房地產(chǎn)圈都為之一震。

保利放話——?jiǎng)荼匾诤卯a(chǎn)品著稱的杭州，做出“獻(xiàn)禮”杭城的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

這塊杭州總價(jià)第二貴的“地王”，由財(cái)大氣粗保利負(fù)責(zé)操盤，案名保利·澄品101，本土濱江協(xié)調(diào)工程建設(shè)，使勁砸錢做產(chǎn)品的華潤擔(dān)起設(shè)計(jì)重?fù)?dān)。

分為東西兩大模塊，做出了17幢5-7層洋房和16幢23-25層高層的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，哪個(gè)貴就用哪個(gè)，優(yōu)質(zhì)地段+百億地王+私家會(huì)所&恒溫泳池豪宅社區(qū)。

這塊地的位置有多好？

圈內(nèi)人將之對標(biāo)為上海陸家嘴的“東昌路站”，香港中環(huán)的“金鐘站”，如此好的地塊，如果是在上海，造出來的房子，20萬/㎡起跳，如是香港，80萬港幣都不是事兒。

而在杭州呢？

這樣的地價(jià)，這樣的產(chǎn)品，遇上嚴(yán)格限價(jià)，能賣多少錢？

很難說。

而且不僅僅是保利，同樣被限價(jià)按著的，還有錢江新城首個(gè)帶合院豪宅——安徽置地的項(xiàng)目，地價(jià)排在杭州第三，由綠城擔(dān)任總設(shè)計(jì)師，這個(gè)項(xiàng)目往西2公里之遠(yuǎn)的綠城神盤鳳起潮鳴，單價(jià)9萬以上。

嚴(yán)格限價(jià)之下，安徽置地錢江新城項(xiàng)目能賣多少錢呢?

很難說。

同樣被捆在這條限價(jià)鏈條的，還有西湖邊上的濱江金地·御品，你騎著個(gè)摩拜，2.5公里內(nèi)，你可以看到胡雪巖故居、鼓樓、城隍閣、河坊街、西湖銀泰，建在名勝古跡里的豪宅，占據(jù)稀缺的山水景觀和城市CBD。

嚴(yán)格限價(jià)之下，濱江金地·御品能賣多少錢呢？

很難說。

除此之外，還有杭州首席豪宅區(qū)的錢江新城南星板塊的仁恒濱江項(xiàng)目、綠城在濱江推出的豪宅綠城·曉風(fēng)印月，距離1號線濱河路站僅150米，明星產(chǎn)品+絕佳地段。

嚴(yán)格限價(jià)之下，仁恒濱江項(xiàng)目、綠城·曉風(fēng)印月能賣多少錢呢？

很難說。

更別說，杭州樓市還有個(gè)大家都心知肚明但尚未官宣的超級彩蛋。

嚴(yán)格限價(jià)和項(xiàng)目品質(zhì)之間的矛盾，已將開發(fā)商逼入兩難境地，在產(chǎn)品品質(zhì)和利潤之間游移。

對于開發(fā)商來說，不僅是限價(jià)導(dǎo)致利潤空間被壓縮，更懸的是——去化會(huì)更加困難。

因?yàn)樾星橛隼洌?019年還將入市大量樓盤。

2018年，杭州真是賣了一手好地!

2018年，杭州打敗了一眾強(qiáng)二線城市，成為賣地收入第一高的城市，土地財(cái)政依賴程度非常高。

所以杭州的隱形庫存還是很大的，而且按照房地產(chǎn)的開發(fā)周期，這些項(xiàng)目大概都會(huì)在今年上市，巨大的供給遇上日益減少的購買力，怎么賣？

不敢想！一想全是事兒。

2018年底，多個(gè)大開發(fā)商集中推低價(jià)盤回款，還是走了一波獨(dú)立行情，讓購房者的信心恢復(fù)了一些。

隨著各城“因城施策、分類調(diào)控”，未來的杭州樓市走向，主要看2019年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和杭州的“因城施策、分類調(diào)控”。

杭州最堅(jiān)決的就是不會(huì)放開限購，因?yàn)楹贾菽壳拔氖侨珖馁Y金，今天放開限購，明天，全國的投資客就會(huì)殺到杭州。

但杭州的限價(jià)會(huì)開始松動(dòng)，給開發(fā)商更大的靈活性。

一直以來，杭州是流量經(jīng)濟(jì)的寵兒，互聯(lián)網(wǎng)+金融+總部經(jīng)濟(jì)是這座城市的核心競爭力，2022年亞運(yùn)會(huì)、地鐵修建大爆發(fā)、人才持續(xù)流入和新興產(chǎn)業(yè)的高收入人群增加，這些都是杭州房價(jià)的重要支撐點(diǎn)。

所以，如果你想長線投資杭州，還是可以買的。

但是要等到合適的時(shí)機(jī)再出手，例如2019年3、4月份。

因?yàn)槎址窟€有下探空間，新房由于2019年入市的房源較多，也會(huì)有比較多的選擇。

那杭州買房買哪里呢？

首先要先讀懂政府的規(guī)劃，而規(guī)劃就藏在這16字方針里，字字如金，——“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”。

一言蔽之，未來的杭州，既要保持城湖合璧、靈秀精致、山水城相依的歷史風(fēng)貌，更是要營造擁江而立、疏朗開放、城景文交融的大山水城市特色。

但杭州的房價(jià)不是呈現(xiàn)均衡化的環(huán)形，而是如同丘陵地形一樣，連綿起伏，形成區(qū)域中心的高點(diǎn)：主城區(qū)核心地段高點(diǎn)、豪宅孤峰、產(chǎn)業(yè)高坡等。

隨著城市的發(fā)展，杭州各板塊在價(jià)值在這10年間發(fā)生了劇變，但主要是兩大發(fā)展方向：一是市政府推行的擁江發(fā)展，二是省政府和阿里產(chǎn)業(yè)群形成的大城西戰(zhàn)略。

杭州的擁江發(fā)展，首先帶火的就是錢江新城，這個(gè)片區(qū)對標(biāo)的是上海的陸家嘴、廣州的珠江新城，城市CBD+錢塘江景，這個(gè)片區(qū)以后的溢價(jià)，可想而知。

相信很多人都會(huì)把西湖武林板塊和錢江新城進(jìn)行PK。

論資源，武林板塊有浙江省政府，錢江新城板塊有市政府，在城市規(guī)劃中，市政府是比省政府強(qiáng)勢的，所以，錢江新城所能享受的城市資源是強(qiáng)于武林板塊的。

論商業(yè)，武林有武林銀泰、嘉里中心、杭州大廈，而錢江新城板塊有萬象城和來福士。武林板塊是老城區(qū)，錢江新城是新城區(qū)，錢江新城顯然是毫無招架之力。

論醫(yī)療，武林板塊有一醫(yī)、二醫(yī)、省婦保，而錢江新城尚且還沒有很知名的醫(yī)院，完全沒有競爭力。

論教育，武林老城區(qū)有天長、長壽橋、安吉路等公辦學(xué)校，而錢江新城有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、天地小學(xué)，武林又將錢江新城碾壓。

看這架勢，好像武林板塊似乎是完全超越錢江新城的，買武林板塊就是杭州高凈值人群投資的最優(yōu)選。

不！以上全錯(cuò)！

真相是：錢江新城是用了短短幾年就發(fā)展到了叫板主城區(qū)武林板塊的程度，錢江新城PK武林板塊，新區(qū)追趕老區(qū)，新區(qū)崛起。

兩者的PK,背后其實(shí)西湖時(shí)代到錢江時(shí)代的切換，是杭城new money和old money之間的較量。

那些在杭州生活了大半輩子的杭州土著會(huì)認(rèn)武林板塊，而對于新一代的杭漂，嶄新現(xiàn)代的錢江新城，集聚了豐富的高科技企業(yè)就業(yè)崗位，這才是杭州城改善和投資人群的最優(yōu)選。

未來的投資溢價(jià)也將是整個(gè)城市最高的。

大城西戰(zhàn)略催生了杭州最火的碼農(nóng)區(qū)——未來科技城。

全國著名的碼農(nóng)區(qū)有北京西二旗、上海張江、深圳坂雪，這些板塊都是靠著BAT及其紐帶公司，背后是這些互聯(lián)網(wǎng)公司強(qiáng)大的購買力，房價(jià)漲幅常年領(lǐng)跑大盤。

而未來科技城也是不甘示弱。

多年以來，這個(gè)板塊的房價(jià)高峰從學(xué)院路文二路的世紀(jì)新城，一路向西，催生了南都德嘉和桂花城，最后可能是衍生到河濱新城。

但是老城西并不是會(huì)一路延升下去，房價(jià)高點(diǎn)暫時(shí)停留在繞城高速邊上，這也是阿里巴巴和浙大在城西的輻射力目前所能達(dá)到的輻射極限。

2018年，未來科技城板塊核心區(qū)共9個(gè)樓盤加推，3284套房源，39265戶登記，平均中簽率只有8.36%，不愧為杭州“宇宙中心”之一。

首先，隨之未來科技城板塊擴(kuò)容后，除了淘寶城、火車西站、夢想小鎮(zhèn)等，又新增了達(dá)摩院、之江實(shí)驗(yàn)室等一系列發(fā)動(dòng)機(jī)，后勁龐大。

其次，海量碼農(nóng)、高管集聚，無論剛需還是改善，都有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)二手房，基本都已跑上4萬。

所以未來科技城去化很快，板塊內(nèi)已經(jīng)沒有多少在售房源，供需緊張，未來的上漲動(dòng)能還是很足的。

“風(fēng)雅錢塘、詩畫江南、創(chuàng)新天堂”這是很多人對杭州的印象，而她的野心是——成為中國第5個(gè)一線城市。

我想，或許，這一天，不遠(yuǎn)了。

二、御品、上河宸章、云都匯 最低總價(jià)不到200萬

原標(biāo)題：《未開先熱！最低總價(jià)不到200萬，御品打頭陣，上河宸章、云都匯都要來了》

(作者： 馬蘭，本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“ 杭州樓市動(dòng)態(tài) ”，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)已獲授權(quán))

6月過半，開發(fā)商推盤的節(jié)奏也逐漸加快，開盤數(shù)量從上周的12個(gè)猛增到本周的29個(gè)，但熱鬧的還是那些續(xù)銷盤，純新盤的個(gè)數(shù)寥寥無幾。

5月底我們統(tǒng)計(jì)本月預(yù)計(jì)首開的純新盤大概是18個(gè)，目前只有景瑞鏡溪綠汀、濱江金地御品以及中旅名門府·新境三盤入場。

望江新城做支撐的濱江金地御品明天開始登記，69800元/㎡的均價(jià)，與南星橋看齊，但最終市場接受度還得打個(gè)問號。

從年初就宣傳“杭州首個(gè)入市現(xiàn)房”的遠(yuǎn)洋路勁上河宸章、打算一次性ALL IN 的中梁云都匯都信誓旦旦的對外宣布6月首開，不管誰先入市，想必都會(huì)引起廣泛的熱議。

但我們最關(guān)心的還是這些純新盤來了，要怎么選？

下一頁 中梁云都匯

壹·中梁云都匯

趁著周末，我去售樓處看了看，現(xiàn)場看房的人不少，時(shí)不時(shí)的還有一兩組客戶進(jìn)進(jìn)出出，銷售基本都沒空著。

據(jù)銷售介紹，中梁云都匯這個(gè)月開盤的可能性極大，預(yù)計(jì)均價(jià)在30000元/㎡上下，5幢共238套房源打算一次性推出所有房源，只有89平米一個(gè)戶型面積段，分A、B兩個(gè)戶型。

A戶型為邊套，共108套；B戶型為中間套，共130套，均為三室兩廳一衛(wèi)，格局類似，但是A戶型的南向開間比B戶型要足足寬70公分，空間利用率明顯高很多。

目前售樓處已經(jīng)啟動(dòng)了線下驗(yàn)資，會(huì)一直進(jìn)行到開盤之前，驗(yàn)資還送2萬元的車位抵用券，據(jù)銷售透露，項(xiàng)目目前線下驗(yàn)資的人數(shù)已經(jīng)達(dá)到1500組。

即便是按照現(xiàn)在驗(yàn)資的人數(shù)計(jì)算，中梁云都匯的中簽率也僅有15.87%，提前預(yù)訂了搖號熱門。

小區(qū)一共分為兩部分，西面的的7-12幢是酒店式公寓，右邊的1-6幢是住宅，全部為11層的小高層，層高2.9米，一梯兩戶，其中1號樓是保障房不可售。

公寓部分靠著科海路，住宅部分位于內(nèi)側(cè)，對面分別是兩個(gè)已交付小區(qū)：東日晴好與梧桐燕廬，中間隔著一條小路，車流量的噪音干擾較小。

據(jù)銷售透露，目前預(yù)申報(bào)的裝修標(biāo)準(zhǔn)是4000元/㎡，新裝標(biāo)三件套少了新風(fēng)系統(tǒng)，全屋地暖（除陽臺和廚房）、中央空調(diào)（大金）都有。

有些特別的是，墻紙、人造石材電視背景墻，以及主臥床頭的皮革硬包，都包含在中梁云都匯的交付標(biāo)準(zhǔn)里。

就中梁云都匯所在的云棲小鎮(zhèn)板塊來看，商業(yè)配套是一大短板，目前主要依賴鎮(zhèn)級配套，雖然目前有兩個(gè)在建的銀泰體系商業(yè)體，但還要面臨很長一段時(shí)間的空白期。

且項(xiàng)目周邊的教育資源也不占優(yōu)勢，參照去年的學(xué)區(qū)劃分，對面的東日晴好、梧桐燕廬都被劃到了轉(zhuǎn)塘小學(xué)象山校區(qū)，均與名校無緣。

項(xiàng)目主要就是小戶型低總價(jià)和近地鐵（距離在建的地鐵6號線科海路站在800米左右）兩大優(yōu)勢。

對于濱江和云棲小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基地工作的人群來說，還是值得考慮的。

下一頁 遠(yuǎn)洋路勁上河宸章

貳·遠(yuǎn)洋路勁上河宸章

繞城內(nèi)總價(jià)不到200萬，是所有崇賢在售樓盤的優(yōu)勢，但唯獨(dú)上河宸章多了一個(gè)現(xiàn)房銷售的強(qiáng)吸引點(diǎn)，可以免去購房者買期房等待的時(shí)長，而且所見即所得，買的也放心。

作為杭州20個(gè)須現(xiàn)房銷售項(xiàng)目中最先亮相的樓盤，上河宸章從年初開始就吸足了眼球，項(xiàng)目由4幢高層和13幢疊墅組成，總戶數(shù)為636戶。

遠(yuǎn)洋路勁上河宸章沙盤圖

上河宸章同樣打算6月一次性推出所有房源，據(jù)現(xiàn)場銷售透露，萬人搖的可能性比較大。

其中，高層房源有89㎡、118㎡兩種戶型，共計(jì)361套；疊墅的戶型面積為139㎡，共計(jì)275套。

88平三室兩廳兩衛(wèi)，118平米四房兩廳兩衛(wèi)。

小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有太大亮點(diǎn)，基本遵循著剛需樓盤的標(biāo)準(zhǔn)來打造，毛坯交付，因此總價(jià)會(huì)比崇賢目前在售新盤還要低，低總價(jià)優(yōu)勢十分突出。

項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套基本成熟，上河宸章距離崇賢最大商業(yè)綜合體——上億廣場僅約1.2公里。

下一頁 濱江金地御品

叁·濱江金地御品

房源套數(shù)：119套

無房戶傾斜比例：15%

均價(jià)：69800元/㎡（含精裝標(biāo)準(zhǔn)6000元/㎡）

房源面積：116、137、144、169㎡

參搖門檻：100萬資產(chǎn)證明

登記時(shí)間：2019年6月17日-6月19日

濱江金地御品由12幢17-18層的高層建筑組成，合計(jì)695戶。

整體設(shè)計(jì)一如濱江以往的豪宅風(fēng)，建筑外立面采用寶格麗風(fēng)格，以鋁板為主，整體大氣美觀，戶型面積119-185㎡，層高達(dá)到了3.15米。

現(xiàn)場共開放了8套樣板間，4套清水、4套帶裝修的樣板間，可以很清晰的看到未來交付時(shí)的樣子。

優(yōu)質(zhì)的地理位置是御品房價(jià)的最大支撐，距離西湖直線距離僅約2.5公里，項(xiàng)目所在的望江新城目前處于翻新階段，大量的土地已經(jīng)騰挪出來，為后期的建設(shè)做鋪墊，未來這里將是杭州的金融科技城。

因此周邊的配套資源十分豐富，光地鐵線路就有3條環(huán)繞，除了已經(jīng)通車的1號線，距離在建的7號線城站只有約350米，5號線也江城路站同樣在步行范圍內(nèi)。

湖濱、吳山商圈、錢江新城核心區(qū)都在3公里范圍內(nèi)，勇進(jìn)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、崇文實(shí)驗(yàn)學(xué)校、浙江外國語學(xué)院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源環(huán)繞。

項(xiàng)目自身還配建有18班幼兒園，可以滿足一站式教育。

此次推出的8、9號樓位于小區(qū)東側(cè)，靠近東寶路，明天正式開始登記，就整個(gè)小區(qū)來說，這兩幢位置不是最佳，如果介意靠馬路的，可以等后面加推。

三、宜春文昌學(xué)校離正榮御品濱江多遠(yuǎn)

正榮御品濱江位于宜春市袁州區(qū)，距離宜春文昌學(xué)校約8公里，正常車程可在15分鐘內(nèi)到達(dá)。

四、宜春壇前公交站點(diǎn)離正榮御品濱江有多少路程？

是譚前公交站，不是壇前。譚前公交站到正榮御品濱江的開車距離大約是3.5--3.7公里。

以上就是關(guān)于杭州濱江·御品口水相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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