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上海地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)案例（上海景觀房）

發(fā)布時(shí)間：2023-03-17 16:25:00 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 111 問大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于上海地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)案例的問題，以下是小編對(duì)此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、找一家武漢最有實(shí)力的園林景觀設(shè)計(jì)公司
2、養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些開發(fā)模式
3、中國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功案例有哪些？
4、房地產(chǎn)估價(jià)案例

上海地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)案例（上海景觀房）

一、找一家武漢最有實(shí)力的園林景觀設(shè)計(jì)公司

武漢樂道創(chuàng)景園林景觀設(shè)計(jì)有限公司

武漢樂道創(chuàng)景園林景觀設(shè)計(jì)有限公司成立于1998年,下設(shè)武漢樂道創(chuàng)景、鄭州樂道思創(chuàng)、上海樂道創(chuàng)景環(huán)境設(shè)計(jì)3家子公司，現(xiàn)有職工百余人。樂道創(chuàng)景以生態(tài)景觀設(shè)計(jì)及建造工程為主項(xiàng)，十幾年間公司業(yè)績(jī)遍布全國(guó)各省市，由國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)專家倡導(dǎo)發(fā)起創(chuàng)立，是國(guó)內(nèi)知名的景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，湖北園林綠化協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司以景觀規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、園林工程施工為主要經(jīng)營(yíng)方向。我單位具有國(guó)家風(fēng)景園林乙級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)。

公司匯聚了國(guó)內(nèi)優(yōu)秀設(shè)計(jì)力量，擁有30余名專業(yè)景觀設(shè)計(jì)師、景觀工程師、注冊(cè)建造師、注冊(cè)造價(jià)師、其中本科學(xué)歷以上占80%，涵蓋了景觀規(guī)劃、園林景觀設(shè)計(jì)、園林園藝、給排水、電氣、結(jié)構(gòu)等專業(yè)。公司團(tuán)隊(duì)在居住區(qū)，城市廣場(chǎng)、主題公園、旅游度假區(qū)、市政建設(shè)等設(shè)計(jì)領(lǐng)域有著豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。業(yè)務(wù)貫通方案規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、園林施工、施工監(jiān)理全程，在全國(guó)范圍內(nèi)提供具有國(guó)際專業(yè)水準(zhǔn)和符合當(dāng)?shù)匾?guī)范的服務(wù)。獲得多項(xiàng)行業(yè)評(píng)獎(jiǎng)，包括“中國(guó)二十大景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)”，“最有合作價(jià)值的景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)”；“中國(guó)地標(biāo)建筑卓越景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)十強(qiáng)”等，一直保持在業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。

公司堅(jiān)持“樂山樂水，道法自然”的環(huán)境設(shè)計(jì)理念，以豐富的經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的規(guī)范管理為客戶提供系統(tǒng)、深入和完善的國(guó)際化專業(yè)服務(wù)，目前完成項(xiàng)目已遍及華中，華北，華南等全國(guó)10多個(gè)省市地區(qū)，合作地產(chǎn)集團(tuán)及旅游開發(fā)客戶包括萬科、金地、華潤(rùn)、沿海等。憑借優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的設(shè)計(jì)和良好的客戶服務(wù)，受到國(guó)內(nèi)外眾多專家及客戶一致好評(píng)。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些開發(fā)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入黃金期

根據(jù)全國(guó)老齡辦最新統(tǒng)計(jì)，2017年我國(guó)新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達(dá)2.4億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.3%。到2020年，全國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右。而預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉中國(guó)將進(jìn)入深度老齡化階段，老年人口將達(dá)到4.8億左右。中國(guó)老年人口增加速度之快將是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多，屬于老齡化速度最快的國(guó)家之一。

中國(guó)人口的老齡化也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了"黃金機(jī)遇"，尤其是社會(huì)資本在健康領(lǐng)域投資熱潮的興起，地產(chǎn)、保險(xiǎn)等資本不斷進(jìn)入健康養(yǎng)老、老年地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游等跨界融合的行業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)被催生成為朝陽產(chǎn)業(yè)，受到社會(huì)資本的熱捧。

根據(jù)《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》顯示，預(yù)計(jì)2020年我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)空間將達(dá)到7.7萬億元，2030年將進(jìn)一步擴(kuò)張，達(dá)到22.3萬億元。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)者及開發(fā)模式

從進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的資本背景來看，根據(jù)實(shí)力背景及經(jīng)驗(yàn)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)者可分為三類：第一類是實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的大牌開發(fā)商：如萬科、保利、復(fù)星、綠地、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、綠城、上實(shí)等;第二類是手握長(zhǎng)期低成本資金的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)：如泰康人壽、生命人壽、新華保險(xiǎn)、國(guó)壽、太保、合眾等;第三類是尋求產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張及挖掘新利潤(rùn)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)資本：以和諧基金、紅杉資本、云鋒基金為代表。

同時(shí)，在開發(fā)模式上，注重與醫(yī)療機(jī)構(gòu)或護(hù)理機(jī)構(gòu)聯(lián)合服務(wù)輸出。自建開發(fā)如萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、保利西塘越項(xiàng)目;通過資產(chǎn)收購(gòu)改造開發(fā)，如上海申養(yǎng)(上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海萬科、上海中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)合成立)改造的長(zhǎng)者公寓。

在商業(yè)模式上，形成了以泰康之家全齡社區(qū)照護(hù)的會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)模式，以萬科隨園嘉樹為代表的租售型高端活力老人養(yǎng)老社區(qū)模式，以金陵天泉湖為代表，打通旅游、度假、醫(yī)療服務(wù)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的養(yǎng)老生態(tài)社區(qū)模式，以綠城烏鎮(zhèn)雅園為代表，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、老年大學(xué)，針對(duì)高端活力老人為主的綜合養(yǎng)老社區(qū)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)所遇到困境

(1)盈利困局

養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利困局體現(xiàn)在多個(gè)領(lǐng)域，其一由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)期較長(zhǎng)引發(fā)，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)提供主要以公辦養(yǎng)老院為主，而民辦養(yǎng)老院為輔，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期資金投入量大，對(duì)類似機(jī)構(gòu)是一筆不小的壓力。其二由中國(guó)國(guó)情所決定，因國(guó)內(nèi)老人跟隨子女在家養(yǎng)老的觀念深入人心，故一定程度上限制了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展。其三是養(yǎng)老地產(chǎn)層曾作為風(fēng)口，出現(xiàn)了一定的投資熱;也出現(xiàn)了部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)過熱，競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的現(xiàn)象;進(jìn)一步帶來了養(yǎng)老地產(chǎn)空置率較高的問題。

(2)運(yùn)營(yíng)尚待突破

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)困局體現(xiàn)在多個(gè)領(lǐng)域，其一是人才匱乏，養(yǎng)老服務(wù)不僅是住宿問題，衣食住行的需要，還包括就醫(yī)養(yǎng)護(hù)、精神心理等，而市場(chǎng)上的確出現(xiàn)專業(yè)養(yǎng)老人才、護(hù)理人才、營(yíng)養(yǎng)人才的缺失，讓高質(zhì)量，持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)提供出現(xiàn)缺失;其二是標(biāo)準(zhǔn)的缺失，如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該分級(jí)，不同體量、類別的養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)該有相對(duì)應(yīng)的級(jí)別要求。據(jù)記者了解，養(yǎng)老服務(wù)國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級(jí)劃分與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》目前還在起草當(dāng)中，最后要依托本國(guó)國(guó)情，復(fù)制外國(guó)的養(yǎng)老模式是行不通的，我國(guó)在相關(guān)政策法規(guī)在土地、規(guī)劃、資金、人才支持、運(yùn)營(yíng)方面有清晰的制度建立，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展最終是要建立適合國(guó)情發(fā)展的生態(tài)圈。

未來發(fā)展趨勢(shì)

(1)發(fā)展趨勢(shì)上，長(zhǎng)期看前景樂觀，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇

從長(zhǎng)期上看，因我國(guó)人口老齡化加速，中國(guó)老年人口規(guī)模將持續(xù)上升，從源頭上增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾;其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人均可消費(fèi)能力提升，老年人口自身收入來源以及收入能力得到拓展，未來老年人口市場(chǎng)化傾向提升，這同樣會(huì)促使長(zhǎng)期內(nèi)我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求急速增加。

從短期看，我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，表現(xiàn)為投資與參與主體的快速增加，在當(dāng)前政策背景以及房地產(chǎn)等不同行業(yè)告別早期傳統(tǒng)盈利模式的情境下，更多類型企業(yè)加速布局進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。

(2)從投資風(fēng)險(xiǎn)看，三大風(fēng)險(xiǎn)依然存在，需要更多政策與經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新

從政策層面看，需要未來加快推動(dòng)養(yǎng)老金融的發(fā)展，創(chuàng)新金融領(lǐng)域的參與方式，通過投資主體的多元化降低高端養(yǎng)老地產(chǎn)的短期投資風(fēng)險(xiǎn)。

從經(jīng)營(yíng)模式看，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈需要更進(jìn)一步延長(zhǎng)，地產(chǎn)、保險(xiǎn)、護(hù)理、醫(yī)療、文體娛樂、旅游、零售、餐飲等行業(yè)需要加速融合，如此才能進(jìn)一步發(fā)揮各產(chǎn)業(yè)自身的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，并有效降低投資企業(yè)因?yàn)檫^多的專業(yè)化投資所造成的重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

從利潤(rùn)回報(bào)看，長(zhǎng)期內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)率都不可能過高，這是因?yàn)轲B(yǎng)老行業(yè)自身特征所決定，從國(guó)際上看，目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報(bào)都不超過10%，未來，高端養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)上需要打造基于多元服務(wù)的更具選擇更富彈性的利潤(rùn)群，而非單一的傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的租售回報(bào)模式。

以上數(shù)據(jù)來源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告》。

三、中國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功案例有哪些？

1、主題公園+地產(chǎn)

首先是華僑城比如深圳歡樂谷北京歡樂谷成都?xì)g樂谷等

其次還有宋城股份開發(fā)的杭州宋城廣州長(zhǎng)隆集團(tuán)開發(fā)的長(zhǎng)隆樂園大連海昌開發(fā)的水公園等

2、旅游商業(yè)地產(chǎn)

比如成都的錦里、寬窄巷子、杭州清河坊、北京前門等旅游休閑商業(yè)街區(qū)

3、旅游度假區(qū)住宅項(xiàng)目

很多最常見的是“高爾夫球場(chǎng)+高爾夫別墅” 比如昆明的春城高爾夫深圳觀瀾高爾夫等；也有的直接就是風(fēng)景區(qū)周邊的純住宅什么黃山、海南都有

4、大型綜合性旅游度假區(qū)（包括公園、地產(chǎn)、球場(chǎng)、酒店、商業(yè)等）

最有代表性的開發(fā)商是華僑城和港中旅，比如東部華僑城和港中旅的海泉灣

四、房地產(chǎn)估價(jià)案例

目錄房策網(wǎng) http://www.fangce.net

座落位置及鄰近環(huán)境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5

地塊資料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

業(yè)權(quán)狀況 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

評(píng)估地塊現(xiàn)狀 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11

國(guó)中星城項(xiàng)目開發(fā)概況⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12

評(píng)估物業(yè)概況及評(píng)估基準(zhǔn)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16

評(píng)估結(jié)果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18

附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置圖

附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和土地使用證

附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯長(zhǎng)沙國(guó)中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會(huì)會(huì)議紀(jì)要

附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片

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座落位置及鄰近環(huán)境

長(zhǎng)沙市位置

長(zhǎng)沙位于湖南省東北部，湘江下游，具有3000多年歷史，是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一，風(fēng)景秀麗，人文薈萃。有愛晚亭、岳麓書院、開福寺、桔子洲等名勝古跡。

長(zhǎng)沙市區(qū)依山傍水，地勢(shì)西南高東北低。岳麓山最高處海拔297米。屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，春末夏初多雨。年平均氣溫16.8-17.2℃。降水量1300毫米。無霜期275天。長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)。

人口，地域及行政區(qū)

長(zhǎng)沙市是湖南省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、信息、文化和金融中心。

長(zhǎng)沙市總面積11819.5平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里，建城區(qū)面積128平方公里。根據(jù)現(xiàn)時(shí)的行政區(qū)域劃分，長(zhǎng)沙市現(xiàn)轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市,共有52個(gè)街道辦事處，76個(gè)建制鎮(zhèn)，44個(gè)鄉(xiāng)。

長(zhǎng)沙市總?cè)丝?87.09萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口191.89萬人，市區(qū)人口180.77萬人。人口密度為每平方公里3083人。

長(zhǎng)沙市之經(jīng)濟(jì)條件

2003年，長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)，穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)。全市全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值928.22億元，同比增長(zhǎng)14.0%;一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為8.9:42.5:48.6。2003年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資494.97億元，對(duì)外經(jīng)貿(mào)態(tài)勢(shì)良好，全年進(jìn)出口總額(海關(guān)口徑)20.44億美元，其中出口總額10.98億美元，進(jìn)口總額為9.46億美元;全年利用外資項(xiàng)目(企業(yè))達(dá)122個(gè),合同外資金額7.77億美元，實(shí)際使用外資金額5.02億美元。城市居民人均可支配收入為9932.52元，城市居民人均消費(fèi)性支出8330.40元，農(nóng)民人均可支配收入為3647元，農(nóng)民人均純收入為3745元。目前，長(zhǎng)沙已進(jìn)入全國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力一類城市行列，在全國(guó)219個(gè)地級(jí)市中排第19位。

工業(yè) 長(zhǎng)沙建立了具有特色的工業(yè)體系，機(jī)械、電子、家

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電、食品、建材等行業(yè)的一批骨干企業(yè)形成規(guī)模，發(fā)展了彩管、計(jì)算機(jī)、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等30個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)品，100多種產(chǎn)品遠(yuǎn)銷世界各地。長(zhǎng)沙正在重點(diǎn)擴(kuò)大電子信息、煙草食品、機(jī)械制造、新型材料、生物醫(yī)藥五大類支柱產(chǎn)業(yè)，打造高檔卷煙、電子信息、汽車、綠色家電、工程機(jī)械、新型材料、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工、精品紡織和食品加工等10大長(zhǎng)沙工業(yè)標(biāo)志性工程。

農(nóng)業(yè) 長(zhǎng)沙素有"漁米之鄉(xiāng)"的美稱，"毛尖"、"瀏陽金橘"以及"春花李"、"北山梅"等構(gòu)成長(zhǎng)沙鮮明的地方農(nóng)業(yè)特色。目前，長(zhǎng)沙農(nóng)業(yè)正由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向市場(chǎng)型農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、城郊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。果蔬、花卉、藥材種植和乳業(yè)養(yǎng)殖強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

商業(yè) 自古商貿(mào)發(fā)達(dá)，商賈云集，素為江南的重要商品集散中心。長(zhǎng)沙的流通產(chǎn)業(yè)成為最具有活力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)建設(shè)蓬勃發(fā)展，形成了多元化、多層次消費(fèi)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。2003年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品品零售總額452.00億元，同比增長(zhǎng)2.69%。

金融長(zhǎng)沙是湖南的金融中心，現(xiàn)有金融網(wǎng)點(diǎn)1000余家。2003年金融形勢(shì)良好，全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入3879.22億元，同比增長(zhǎng)19.12%；金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出3816.46億元，同比增長(zhǎng)19.73%；貨幣回籠62.76億元。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額（本外幣合計(jì)，下同）1598.70億元，比年初增加存款305.46億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額704.85億元，比年初增加存款111.70億元；金融機(jī)構(gòu)貸款余額1629.42億元，比年初增加貸款362.67億元，其中短期貸款余額680.13億元，比年初增加貸款122.85億元。保險(xiǎn)市場(chǎng)、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易等日趨活躍。

長(zhǎng)沙市之交通及區(qū)域條件

長(zhǎng)沙市交通發(fā)達(dá)，有京廣鐵路、石長(zhǎng)鐵路、長(zhǎng)常高速公路經(jīng)過。黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開通多條國(guó)內(nèi)國(guó)際航線。內(nèi)河航運(yùn)便利，湘江穿城而過。形成了航空、鐵路、公路、水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)：

航空長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)是八十年代末興建的國(guó)家一級(jí)機(jī)場(chǎng)，可供大中型飛機(jī)日夜起降，已開通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中城市。

鐵路京廣鐵路貫穿南北，湘黔、浙贛兩線連接?xùn)|西。長(zhǎng)沙已成為全國(guó)較大的鐵路運(yùn)輸樞紐。

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公路公路四通八達(dá)，以國(guó)、省道為主脈，縣鄉(xiāng)道為支脈，通車?yán)锍踢_(dá)910多公里。北京至深圳的107國(guó)道和廈門

至成都的319國(guó)道交匯于長(zhǎng)沙。高速公路通達(dá)省內(nèi)各大城市。

港口長(zhǎng)沙港口可通江入海。全市港區(qū)自然岸線長(zhǎng)95公里，800噸船舶可四季通航，4-9月可通航2000噸貨輪。境內(nèi)外航運(yùn)公司正在長(zhǎng)沙開展遠(yuǎn)洋貨運(yùn)業(yè)務(wù)。

雨花區(qū)之

區(qū)域條件

長(zhǎng)沙市雨花區(qū)像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在長(zhǎng)沙市的東南門戶，轄7個(gè)街道辦事處、1個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)鎮(zhèn)，總面積115.2平方公里，總?cè)丝?0.2萬,其中常住人口38.6萬。雨花區(qū)緊鄰黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)、長(zhǎng)沙火車站，京珠高速公路橫貫全區(qū)，區(qū)內(nèi)有長(zhǎng)沙汽車南站、火車貨運(yùn)南站和"五縱三橫"的公路網(wǎng)絡(luò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便利。

重要的工業(yè)基地: 雨花區(qū)匯聚了數(shù)百家電子、食品、煙草、醫(yī)藥、化工、機(jī)械、冶金企業(yè)。區(qū)內(nèi)有銀河信息、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長(zhǎng)沙卷煙廠、浦沅機(jī)械等多家上市公司和國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。近年來，區(qū)內(nèi)相繼引進(jìn)了宏生堂藥業(yè)集團(tuán)、億利達(dá)中央空調(diào)、天劍服飾、廬山實(shí)業(yè)、亞華種業(yè)、世達(dá)高新等大型企業(yè)前來投資創(chuàng)業(yè)。占地15平方公里的湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園是湖南省重點(diǎn)項(xiàng)目，已被列入長(zhǎng)沙市“二區(qū)六園”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，隨著長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快和火星路的拉通，該園在長(zhǎng)沙“三化”進(jìn)程中必然扮演重要角色，也是各工業(yè)企業(yè)發(fā)展的黃金寶地。

發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè): 長(zhǎng)沙商界有句口頭禪：湖南市場(chǎng)在長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙市場(chǎng)看“雨花”。雨花區(qū)有29大專業(yè)市場(chǎng)，14大集貿(mào)市場(chǎng)。東塘商業(yè)廣場(chǎng)車水馬龍、人流如織，宛如一個(gè)天然的聚寶盆；高橋大市場(chǎng)是全國(guó)八大綜合批發(fā)市場(chǎng)之一，1998年成功舉辦了全國(guó)秋季糖酒交易會(huì)。高橋建材市場(chǎng)是全國(guó)規(guī)范化市場(chǎng)。紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)是國(guó)家農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)，每年一屆的湖南（國(guó)際）農(nóng)博會(huì)在此舉辦。2001年為期一周的第三屆農(nóng)博會(huì)參會(huì)人數(shù)達(dá)70多萬人次，成交金額45.5億元，人氣之旺，成交之火爆，堪稱湖南展會(huì)之最。目前，紅星市場(chǎng)正擴(kuò)大規(guī)模2000畝，投資3億元，建成全國(guó)一流的中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心。

秀麗的自然風(fēng)景：雨花區(qū)有“小花都”的美稱，被譽(yù)為生態(tài)城區(qū)，區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧的湖南省森林植物園，有同升

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湖山莊、名都花園、頤美園、碧翠園等一批特色鮮明、風(fēng)景如畫的建筑群落。

良好的投資環(huán)境：近年來雨花區(qū)區(qū)委、區(qū)政府全力打造良好的招商引資軟環(huán)境，制定實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境的若干規(guī)定》和《關(guān)于加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，對(duì)來雨花區(qū)發(fā)展的投資者從機(jī)制和政策上予以保護(hù)、扶持和獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，區(qū)“代辦服務(wù)中心”實(shí)行“一個(gè)窗口”收費(fèi)，“一條龍”服務(wù)，免費(fèi)為投資者代辦從立項(xiàng)到審批的所有行政審批手續(xù)，盡最大可能為投資者提供最大的優(yōu)惠和便利條件。

評(píng)估物業(yè)位置

長(zhǎng)沙國(guó)中星城項(xiàng)目評(píng)估地塊位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)、勞動(dòng)?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，占地650畝，緊臨400多畝體育文化休閑公園，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

鄰近環(huán)境及

建筑物

國(guó)中星城項(xiàng)目北部是長(zhǎng)沙市的商貿(mào)中心區(qū)，有三湘、高橋等大市場(chǎng)；西邊緊臨長(zhǎng)沙中心城區(qū)，距東塘商業(yè)圈僅2公里；南邊有湖南省體育運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院；東邊則是 “五城會(huì)”的網(wǎng)球館和跳水館。

物業(yè)之交通條件

該物業(yè)周邊交通頗為便捷。160、156、121、147、159路公交車可以到達(dá)。

物業(yè)坐落之位置詳見附件一[位置圖]。

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地塊資料

地塊面積

及范圍

根據(jù) 貴公司之提供，該物業(yè)地塊為不規(guī)則外形，占地面積約為336202.77平方米。該地塊位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)、勞動(dòng)?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。

地塊之地勢(shì)

該地塊之地勢(shì)呈小山坡狀，并不十分平整。

業(yè)權(quán)狀況

中華人民

共和國(guó)

土地使用

制度

按中華人民共和國(guó)憲法第十條于一九八八年所修訂之條文，建立了土地使用權(quán)與土地所有權(quán)之分別。自此，土地使用權(quán)之權(quán)益均可在中國(guó)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、出租、抵押。市級(jí)地方政府可透過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式出讓土地使用權(quán)予國(guó)內(nèi)或外資機(jī)構(gòu)。一般情況下，土地使用權(quán)出讓金將按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，可領(lǐng)取【國(guó)有土地使用證】。

土地使用者同時(shí)需要支付其它配套公用設(shè)施費(fèi)用及拆遷賠償費(fèi)用予原居民。待物業(yè)建筑完成后，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭謱l(fā)出【房地產(chǎn)權(quán)證】，以證明該物業(yè)之土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

根據(jù)中國(guó)湖南省長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局（轉(zhuǎn)讓方）和長(zhǎng)沙國(guó)中星城置業(yè)有限公司（受讓方）于二OO一年七月十六日簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，長(zhǎng)沙國(guó)中星城置業(yè)有限公司受讓該地塊土地使用權(quán)，受讓土地面積336202.77平方米，出讓土地面積為336202.77平方米。土地規(guī)劃用途為住宅，容積率限制為R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期為70年。

評(píng)估地塊現(xiàn)狀

根據(jù)我們實(shí)地視察，評(píng)估地塊一期項(xiàng)目（占地面積218畝）已經(jīng)開始正式動(dòng)工，位于一期內(nèi)的萬國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)完成結(jié)構(gòu)封頂，一期內(nèi)的售樓處也已建好；另外，一期的1，2，3號(hào)酒店式公寓處于正負(fù)零階段，并且完成了電梯訂貨。

二、三期土地仍未完成動(dòng)拆遷工作。

國(guó)中星城項(xiàng)目開發(fā)概況

國(guó)中星城項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)、勞動(dòng)?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。該項(xiàng)目具有鮮明的特點(diǎn)，即在該地塊上打破建設(shè)住宅項(xiàng)目的常規(guī)，開發(fā)出全新的商業(yè)區(qū)，為新市心創(chuàng)造全新國(guó)際同步的新生活價(jià)值。該項(xiàng)目目標(biāo)定位于一座集娛樂、休閑、餐飲、購(gòu)物、酒店于一體的萬國(guó)風(fēng)情新城。

根據(jù) 貴公司所提供的發(fā)展計(jì)劃，長(zhǎng)沙國(guó)中星城項(xiàng)目預(yù)計(jì)分三期進(jìn)行開發(fā)，各期的發(fā)展項(xiàng)目總結(jié)如下：

一期項(xiàng)目：

（除寫字樓）預(yù)計(jì)竣工日期為2005年9月，寫字樓建成日預(yù)計(jì)為2006年底

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

民居式酒店

63,370

公寓式酒店

94,399

1-8號(hào)酒店裙房

33,455

主席行宮

4,683

SPA

12,124

寫字樓（兩幢，2006年年底完工）

44,188

車庫

56,707

萬國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)

54,169

威尼斯商業(yè)街

27,307

________

合計(jì)： 390,402

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二、三期項(xiàng)目：

二期預(yù)計(jì)竣工日期為2006年底，三期預(yù)計(jì)竣工日期為2008年年初

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

二期別墅

108,579

三期多層，小高層（1500元標(biāo)準(zhǔn)精裝修房）

288,639

三期車庫

46,639

二，三期商業(yè)

24,311

會(huì)所

8,500

________

合計(jì)： 476,668

評(píng)估對(duì)象

本次我們的評(píng)估對(duì)象為兩個(gè)：一為國(guó)中星城項(xiàng)目在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，土地連同在建工程的公開市場(chǎng)價(jià)值；二為國(guó)中星城項(xiàng)目在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，處于下列主要的假定條件下的一、二、三期未來開發(fā)總價(jià)值：

（1）估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一期土地用途按照《長(zhǎng)沙國(guó)中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（長(zhǎng)規(guī)紀(jì)（2003）87號(hào)），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補(bǔ)清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用。

（2）估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售或出租經(jīng)營(yíng)。

（3）在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一、二、三期全部竣工的項(xiàng)目按「長(zhǎng)沙國(guó)中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)建筑標(biāo)準(zhǔn)、外立面建造標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)以及修建性詳細(xì)規(guī)劃整體建設(shè)完成，并實(shí)現(xiàn)貴公司關(guān)于該項(xiàng)目將形成長(zhǎng)沙市新的商業(yè)附中心的預(yù)測(cè)。

評(píng)估結(jié)果

綜合以上所述，我們假設(shè)該地塊之一期土地使用年期為50年，作為綜合用途；二、三期土地使用年期為70年，作為住宅用途；該地塊總面積為336202.77平方米，容積率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假設(shè)該地塊現(xiàn)時(shí)為空置狀態(tài)并可交吉出售的情況下，于二零零四年三月二十四日之公開市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣583,000,000(人民幣伍億捌千叁佰萬元整)。

此外，我們認(rèn)為在估值基準(zhǔn)日，即二○○四年三月二十四日，

a. 如果長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一期土地用途按照《長(zhǎng)沙國(guó)中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（長(zhǎng)規(guī)紀(jì)（2003）87號(hào)），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補(bǔ)清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用

b. 如果長(zhǎng)沙國(guó)中星城項(xiàng)目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售和出租經(jīng)營(yíng)；

c. 如果在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一、二、三期全部竣工的項(xiàng)目按「長(zhǎng)沙國(guó)中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)建筑標(biāo)準(zhǔn)、外立面建造標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)以及修建性詳細(xì)規(guī)劃整體建設(shè)完成，并實(shí)現(xiàn)貴公司關(guān)于該項(xiàng)目將形成長(zhǎng)沙市新的商業(yè)附中心的預(yù)測(cè)；

則上述中國(guó)湖南省長(zhǎng)沙市國(guó)中星城一、二、三期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值約為：人民幣4,556,000,000元(大寫人民幣肆拾伍億伍仟陸佰萬元整) 。

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各期項(xiàng)目分項(xiàng)評(píng)估值明細(xì)：

一期項(xiàng)目

（萬元）

二、三期項(xiàng)目

（萬元）

合計(jì)

（萬元）

評(píng)估值:

242,815

212,759.8